УИД:61RS0022-01-2025-003549-62
Дело № 2-2684/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 августа 2025 года г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:
судьи Бердыш С.А.,
при секретаре Краснобаевой Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости жилого дома, как несоответствующего условиям договора купли-продажи
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указав, что она купила <дата> у ответчиков 8/25 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1369 кв.м. и на жилой дом с кадастровым номером: №, общей площадью 35,5 кв.м., этажность 2, в том числе подземных 1, находящихся по адресу <адрес>, <адрес>, что подтверждается Договором купли-продажи доли земельного участка с долей жилых домов и выписками из ЕГРН от <дата>.
Объекты истец нашла через агентство недвижимости «Смени квартиру.ru». Просмотры объектов происходили только в вечернее время. Истец просила дать возможность пообщаться с совладельцами, не разрешили, объяснив это тем, что еще не получили отказы от права преимущественной покупки от совладельцев, уведомления отправлены им по почте. Сама же посмотреть не могла, поскольку входная калитка во двор постоянно закрыта на замок. А затем позвонили риелторы и сообщили, что документы уже у нотариуса и надо срочно подписать договор купли-продажи, поскольку за это уже оплачены деньги. Остальные вопросы после регистрации сделки. Риелторы вели себя вызывающе, нагло и грубо, не шли на контакт. Истица подписала договор и только через десять дней после подписания его смогла более тщательно осмотреть жилой дом.
Истец поняла, что купила дом в аварийном состоянии. Стала звонить риелторам в агентство недвижимости «Смени квартиру.ru», объяснять ситуацию с домом, просила помощи в розыске продавцов. Но ей ответили: «Вы видели, что покупали», телефон продавцов ей не дали, а на тот номер, что ей ранее предоставили, никто не отвечал. Лишь однажды ответила продавец: «У меня денег нет. Продавайте, я же продала вам».
Совладельцы подтвердили аварийность дома и то, что риелторы об этом знали и истца не предупредили.
Истец обратилась в отдел полиции № г. Новочеркасска Ростовской области с заявлением о том, что жилой дом не соответствует условиям Договора купли-продажи и просьбой найти место жительства продавцов ФИО2 и ФИО3. Ответа нет до настоящего времени.
Согласно п. 3.4 «Продавцы ФИО2 и ФИО3 обязуются сняться с регистрационного учета по месту жительства в указанной доле в праве общей долевой собственности на жилой дом в срок до <дата>.». ФИО3 снялась с регистрационного учета, а ФИО2 по настоящее время состоит на регистрационном учете по выше указанному адресу.
Согласно заключению специалиста Центра строительной экспертизы и оценки от следует, что техническое состояние несущих конструкций здания литер «Б» с пристроями «Б1, Б2, б3, б4», расположенного по адресу: <адрес>, по совокупным факторам состояния конструкций оценивается «как аварийное». В подвальном перекрытии и кровле здания имеются аварийные участки, их эксплуатация должна быть запрещена, существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (крайне необходима проведение страховочных мероприятий, эксплуатация здания должна быть запрещена). В соответствии с укрупненной шкалой физического износа, приведенной в методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970г. №, техническое состояние основной части здания оценивается «как ветхое» (в пределах физического износа 61-80%). Состояние несущих стен является ветхим, а состояние подвального перекрытия и кровли оценивается как негодное. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по провидении охранных мероприятий и полной смены конструктивного элемента.
- отсутствует эксплуатационная, безаварийная пригодность здания, а также возможность круглогодичного (постоянного) проживания граждан. Здание литер «Б» с пристроями «Б1, Б2, б3, б4», расположенного по адресу: <адрес> не отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» и СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001».
Истец направила Ответчикам Претензию с требованием оплатить стоимость жилого дома с кадастровым номером: №, указанную в Договоре купли-продажи доли земельного участка с долей жилых домов в пункте 2.5 договора, а именно, 800 000 рублей 00 копеек», как несоответствующим условиям Договора.
Просила суд признать жилое здание литер «Б» с пристроями «Б1, Б2, б3, б4», расположенное по адресу: <адрес> несоответствующим условиям Договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилых домов от <дата>.
Взыскать с ФИО3, ФИО2 стоимость жилого дома с кадастровым номером: №, указанную в Договоре купли-продажи доли земельного участка с долей жилых домов в пункте 2.5 договора, а именно, 800000 рублей 00 копеек», как несоответствующим условиям Договора, стоимость госпошлины.
Снять с регистрационного учета ФИО2 как утратившего право проживания и регистрации в связи с продажей указанного имущества.
Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явилась. Просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчики ФИО2, ФИО3 о времени и месте судебного заседания извещались своевременно. О причинах своей неявки суду не сообщили, своего представителя в суд не направили, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, не представил, об отложении разбирательства дела не ходатайствовал.
Согласно ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. Истцы относительно рассмотрения дела в порядке заочного производства в отсутствие ответчиков не возражали. С учетом права истца на рассмотрение его дела в сроки, предусмотренные процессуальным законодательством, и не допущения нарушения этого права, в силу ст.46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, учитывая задачи судопроизводства как эффективного средства правовой защиты в том смысле, который заложен в ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.ст.7, 8 и 10 Всеобщей декларации прав человека и ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, государство обязано обеспечить публичное разбирательство дела в разумный срок, независимым и беспристрастным судом, осуществление права на судебную защиту, которая должна быть справедливой, компетентной, полной, эффективной, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчиков с вынесением заочного решения в порядке ст. 233 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Как установлено в судебном заседании, <дата> был заключен договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилых домов, удостоверенный нотариусом Новочеркасского нотариального округа ФИО4
Из условий договора следует, что ФИО3, действующая от имени ФИО2, продала ФИО1 8/25 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1369 кв.м. +/- 13 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов, виды разрешенного использования: земли под домами индивидуальной жилой застройки, находящийся по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> и находящиеся на указанном земельном участке 8/25 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 149,2 кв.м, этажность (этаж) 2, в том числе подземных 1, и 8/25 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 35,5 кв.м., этажность (этаж) 2, в том числе подземных 1, находящиеся по адресу: <адрес>.
Из договора купли-продажи (п.п. 1.2, 1.3, 1.4) следует, что указанное недвижимое имущество принадлежало ФИО2 на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, продавец подтвердил, что получил от покупателя 1 450 000 рублей 00 копеек (п. 2.6. Договора).
Согласно доводам иска, после приобретения указанного имущества истцом было обнаружено, что здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> непригодно для проживания.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.
Из договора купли-продажи следует, что условие о качестве объектов недвижимости сторонами согласовано не было, в связи с чем юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора являлось выяснение вопроса о возможности использования дома с земельным участком по назначению.
Истец обратился к специалисту для проведения строительно-технического исследования.
В соответствии с заключением специалиста Центра строительной экспертизы и оценки ФИО5 от <дата> следует, что техническое состояние несущих конструкций здания литер «Б» с пристроями «Б1, Б2, б3, б4», расположенного по адресу: <адрес>, по совокупным факторам состояния конструкций оценивается «как аварийное». В подвальном перекрытии и кровле здания имеются аварийные участки, их эксплуатация должна быть запрещена, существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (крайне необходима проведение страховочных мероприятий, эксплуатация здания должна быть запрещена). В соответствии с укрупненной шкалой физического износа, приведенной в методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970г. №, техническое состояние основной части здания оценивается «как ветхое» (в пределах физического износа 61-80%). Состояние несущих стен является ветхим, а состояние подвального перекрытия и кровли оценивается как негодное. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по провидении охранных мероприятий и полной смены конструктивного элемента.
- отсутствует эксплуатационная, безаварийная пригодность здания, а также возможность круглогодичного (постоянного) проживания граждан. Здание литер «Б» с пристроями «Б1, Б2, б3, б4», расположенного по адресу: <адрес> не отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006г. № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» и СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001».
На основании изложенного жилое здание литер «Б», расположенное по адресу: <адрес> не пригодно для эксплуатации и пребывания граждан, несет угрозу для здоровья и жизни граждан, нарушает требования предъявляемые к зданиям согласно ТР-384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Как усматривается из материалов дела и подтверждается доводами иска, на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества, осмотр данного недвижимого имущества проводился в вечернее время. Истцу не был предоставлен допуск для осмотра спорного имущества в дневное время.
Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.
Таким образом, так как специалистом Центра строительной экспертизы и оценки ФИО5 было установлено, что здание литер «Б» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> не пригодно для эксплуатации и пребывания граждан, несет угрозу для здоровья и жизни граждан, то суд приходит к выводу, что дом с кадастровым номером № непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, в связи с чем требования истца о взыскании стоимости жилого дома, с кадастровым номером №, являются правомерными.
Между тем, суд приходит к выводу об излишне заявленных и не подлежащих удовлетворению в полном объеме требований истца о взыскании 800 000 руб.
Из договора купли-продажи, заключенного сторонами следует, что ФИО1 покупает у продавца ФИО2 долю в праве общей собственности на земельный участок и долю в праве общей собственности на жилые дома за 1 450 000 руб., из них долю в праве общей собственности на земельный участок за 650 000 рублей 00 копеек, долю в праве общей собственности на жилые дома за 800 000 рублей 00 копеек, из них указанную долю в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером № за 500 000 рублей 00 копеек, а указанную долю в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером № за 300 000 рублей 00 копеек.
Так как стоимость недвижимого имущества с кадастровым номером № по соглашению сторон составила 300 000 руб., то суд приходит к выводу о взыскании с ФИО2 как продавца по договору в пользу истца 300 000 руб.
Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Продавец ФИО2 и гр. ФИО3 обязались сняться с регистрационного учета по месту жительства в указанной доле в праве общей долевой собственности на жилой дом в срок до <дата> (п. 3.4. Договора).
ФИО3 снялась с регистрационного учета, а ФИО2 по настоящее время состоит на регистрационном учете по выше указанному адресу.
В силу ч. 2 ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением наравне с собственником жилого помещения имеют только члены его семьи, к которым согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Судом установлено, что в добровольном порядке ответчик с регистрации в спорном жилом помещении не снимается, соглашения о том, что он сохраняет право пользования данным жилом помещением, между сторонами не заключалось.
Учитывая изложенное, оценив собранные по делу доказательства, принимая во внимание, что ответчик обязался сняться с регистрационного учета по месту жительства в срок до <дата>, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истицы о признании ответчика ФИО2 утратившими и право пользования спорным жилым домом.
Согласно п.п. «е» п. 31 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда.
Разрешая вопрос о распределении судебных издержек, суд руководствуется следующим.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.
Поскольку истцом произведена частичная уплата государственной пошлины в размере 3000 рублей, в оставшейся части судом истцу предоставлена отсрочка, с ответчика в соответствующий бюджет подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 7 000 рублей, а также в пользу истца в размере 3 000 рублей.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты>), ФИО3 (<данные изъяты> о взыскании стоимости жилого дома, как несоответствующего условиям договора купли-продажи удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 с пользу ФИО1 денежные средства в счет стоимости доли дома в размере 300 000 (триста тысяч) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей.
Признать ФИО2, <дата> года рождения, утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия ФИО2, <дата> года рождения, с регистрационного учета по адресу: <адрес>
Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья: С.А. Бердыш
Решение в окончательной форме изготовлено 27 августа 2025 года.