Решение по делу № 2-10432/2024 от 24.03.2025

Дело № 2-848/2025

УИД 50RS0048-01-2024-014627-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2025 года г. Химки, Московская область

Химкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Яровой Т.В.,

при секретаре Громовой П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7, ФИО8 к ООО «Специализированный застройщик «Зеленоградский» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, признании пункта договора недействительным, взыскании соразмерного снижения стоимости, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 ФИО10 обратились в суд к ООО «СЗ «Зеленоградский» с иском о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, признании пункта договора недействительным, взыскании соразмерного снижения стоимости, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 08.12.2021 между ФИО11 ФИО12 и ООО «СЗ «Зеленоградский» был заключен договор № Зеленый парк-1.4(кв)-5/9/11(1) (АК) участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется в установленный срок передать участнику объект долевого строительства.

Пунктом 2.5 договора стороны определили, что квартира должна быть передана участнику долевого строительства не позднее 15.07.2024.

29.06.2024 между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м, то участнику долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возращены денежные средства.

В соответствии с актом приема-передачи от 29.06.2024 площадь объекта долевого строительства составила 35,20 кв.м, в то время как по условиям договора площадь квартиры составила 35,60 кв.м.

Согласно заключению специалиста № 1807/04И, качество строительно-отделочных работ объекта не соответствует требованиям нормативных документов и условиям заключенного договора участия в долевом строительстве, а стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет 599 312 руб. 45 коп.

02.09.2024 истцом в адрес ответчика была направлена претензия, ответ на которую не последовал.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, ФИО13 ФИО14 просят суд взыскать с ООО «СЗ «Зеленоградский», стоимость устранения недостатков объекта участия в долевом строительстве в размере 463 110 руб. 95 коп., неустойку за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки ЦБ РФ, рассчитанную из суммы 451 633 руб., за период с 01.07.2025 до даты фактического исполнения обязательства, признать недействительным п. 4.6 договора участия в долевом строительстве, взыскать денежные средства в размере 73 920 руб., в счет соразмерного уменьшения объекта долевого строительства, убытки в размере 70 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 200 руб., штраф, почтовые расходы в размере 320 руб. 44 коп.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил письменные возражения на исковое заявление, в котором также ходатайствовал о применении срока исковой давности к требованию о признании недействительным пункта договора.

Изучив доводы сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1-3 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 3 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона.

Как гласит ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года за № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства для личных семейных, иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей».

Судом установлено, 08.12.2021 между ФИО15 ФИО16 и ООО «СЗ «Зеленоградский» заключен договор № Зеленый парк-1.4(кв)-5/9/11(1) (АК) участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется в установленный срок передать участнику объект долевого строительства.

29.06.2024 между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.

02.09.2024 истцом в адрес ответчика была направлена претензия, ответ на которую не последовал.

В ходе приема-передачи квартиры истцом был выявлен ряд строительных недостатков. Для установления перечня и характера недостатков истец обратился к специалисту.

Согласно заключению специалиста № 538/СТЭ-24, качество строительно-отделочных работ объекта не соответствует требованиям нормативных документов и условиям заключенного договора участия в долевом строительстве, а стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет 724 585 руб. 41 коп.

В связи с этим, на основании п. 1 ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» истец направил ответчику письменную претензию о выплате стоимости выявленных недостатков, неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого участия в строительстве, которую ответчик оставил без удовлетворения.

Определением суда по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «НИЛСЭ».

Согласно экспертному заключению ООО «НИЛСЭ» № НС-2025/763 от 31.01.2025, качество выполненных работ в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, проектной документации, строительным правилам и нормам. Причиной возникновения выявленных недостатков является некачественное выполнение отделочных работ застройщиком на этапе строительства жилого дома вследствие отступления от условий договора участия в долевом строительстве и вследствие отступления от требований строительных норм и правил. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимая для устранения строительных недостатков квартиры составляет 463 110 руб. 95 коп.

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается, что переданная ООО «СЗ «Зеленоградский» участнику долевого строительства квартира не соответствует требованиям, установленным строительными нормами и правилами, а также договором долевого участия в строительстве в части качества отделочных работ, суд находит требования истца о взыскании с ответчика денежных средств на устранение недостатков квартиры обоснованными и подлежащими удовлетворению согласно заключения специалиста в размере 463 110 руб. 95 коп.

Суд доверяет указанному заключению, поскольку оно составлено экспертами, имеющими соответствующую квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности.

В данном случае заключение эксперта судом признано достаточно ясным и полным, каких-либо сомнений в правильности результатов назначенной в рамках рассмотрения данного дела судебной экспертизы не имеется. Сторонами заключение эксперта не оспорено.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора участия в долевом строительстве от 08.12.2021 № Зеленый парк-1.4(кв)-5/9/11(1) (АК) цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 0,5 кв.м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей.

С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений пунктов 4.1, 4.4, 4.5, 4.6 договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с условиями договора.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истцов в части признания недействительным п. 4.6 договора участия в долевом строительстве № Зеленый парк-1.4(кв)-5/9/11(1) (АК) от 08.12.2021, взыскании денежных средств в размере 73 920 руб., в счет соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого, строительства не имеется.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к указанному требованию.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Поскольку договор подписан сторонами 08.12.2021, именно с указанной даты истцы должны были узнать о нарушении своего права.

Таким образом, в указанной части требований истцами пропущен срок исковой давности.

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению с 01 сентября 2024 года за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным ранее, применяются положения, в редакции Закона от 08 августа 2024 № 266- ФЗ.

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Согласно положениям Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части взыскания неустойки за период с 01 июля 2025 года в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) по дату фактического исполнения обязательства

Принимая во внимание, что ООО «Специализированный застройщик «Кутузовское-1» по своей вине не выполнило взятых на себя обязательств, чем причинило истцам моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях в связи с ограничением его прав, с учетом ст. 151 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ч. 2 ст. 10 ФЗ от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исковое требование о компенсации морального вреда следует удовлетворить, взыскав с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

Согласно ст. 88-89 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относят расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что истцы понесли расходы (убытки) на составление заключения специалиста в размере 70 000 рублей, что подтверждается документально в представленной квитанцией об оплате услуг специалиста.

С учетом удовлетворения иска, суд приходит к выводу, что предъявляемые расходы (убытки) на составление заключения специалиста подлежат взысканию в размере 70 000 рублей.

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд в дополнение к присужденной в пользу дольщика сумме взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф. С 01 сентября 2024 года (в том числе, если договор участия в долевом строительстве заключен до указанной даты) его размер составляет 5% от присужденной суммы (ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ; ст. ст. 2, 3 Закона № 266-ФЗ).

Согласно положениям Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года, № 326, за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Материалами дела подтверждается, что письменная претензия ответчику была направлена 02.09.2024, то есть в период действия моратория, в связи с чем, штраф в данном случае взысканию не подлежит.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 200 руб., потовые расходы в размере 320 руб. 44 коп.

В порядке ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ООО «Специализированный застройщик «Кутузовское-1» в доход местного бюджета государственную пошлину, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден, в размере 14 078 руб. 00 коп.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО17, ФИО18 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Зеленоградский», ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу ФИО19, денежные средства в размере 231 555 руб. 47 коп., убытки в размере 35 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., расходы по оплате доверенности в размере 1 110 руб., почтовые расходы в размере 160 руб. 22 коп.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Зеленоградский», ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу ФИО20, денежные средства в размере 231 555 руб. 47 коп., убытки в размере 35 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., расходы по оплате доверенности в размере 1 110 руб., почтовые расходы в размере 160 руб. 22 коп.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кутузовское-1», ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу ФИО21, ФИО22 с 01 июля 2025 года в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) по дату фактического исполнения обязательства, в равных долях.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кутузовское-1», ИНН <***>, ОГРН <***>, в доход местного бюджета госпошлину в размере 14 078 руб. 00 коп.

Исковые требования в части взыскания штрафа, признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения объекта долевого строительства – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 01 апреля 2025 года.

Судья Т.В. Яровая