УИД 78RS0011-01-2024-001614-30
Дело № 2-61/2025 09 сентября 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Пановой А.В.
при секретаре Алояне Н.М.
с участием представителя истца, представителя ответчика,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и прекращении права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение,
.
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и прекращении права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение.
В обоснование исковых требований истец указывает в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>., где он является собственником <адрес>, расположено нежилое помещение 5-Н площадью 9 кв.м с кадастровым номером №, право собственности на которое зарегистрировано за Санкт-Петербургом. Данное нежилое помещение всегда находилось и находится в пользовании жильцов дома, в нем расположены инженерные коммуникации, видеооборудование, технический инвентарь. 15.12.2023 года истцом было получено уведомление о незаконном использовании жильцами помещения 5-Н с требованием освободить его. Право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за Санкт-Петербургом. Истец просил признать нежилое помещение 5-Н площадью 9 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> прекратить право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 5-Н площадью 9 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, доверил представление своих интересов представителю. Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.
Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, полагает исковые требования не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Основания к возникновению и прекращению права собственности указаны в главах 14 и 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Согласно пункта 1 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
В соответствии со статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение.
Согласно статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в доме, отнесены помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации №491 от 13.08.2006 года, в состав общего имущества многоквартирного дома включены помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 года №489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличает от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
По смыслу изложенных норм, с учетом выраженной позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отнесение помещений многоквартирного дома к общему имуществу собственников помещений или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и определения назначения данного помещения – возможности его использования в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
По состоянию на 27.12.1991 единственным собственником всех помещений как жилого, так и нежилого фонда являлась Российская Федерация. В соответствии с п. 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, которым разграничена федеральная собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальная собственность, объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, были переданы в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах), а в Санкт-Петербурге – в государственную собственность Санкт-Петербурга.
При этом, в силу части 2 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.
Из материалов дела следует, что истец является собственником <адрес> расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 08.04.2015 № (л.д.20 том 1).
Здание по указанному адресу было отнесено к государственной собственности Санкт-Петербурга на основании пункта 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономны округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».
На 1 этаже данного здания расположено нежилое помещение 5-Н площадью 9 кв.м, кадастровый №. Право собственности на данное нежилое помещение зарегистрировано за Санкт-Петербургом (л.д.16-19). Сведения о данном помещении учтены в Реестре собственности Санкт-Петербурга (л.д.121 том 1).
Согласно архивной документации, представленной СПбГБУ ГУИОН, спорное нежилое помещение по состоянию на 1986 год после выполнения капитального ремонта было учтено как нежилое с использованием помещения - кладовая дворника (л.д. 47-51 том 1). Инвентаризация помещения 5-Н после 1986 года отсутствует. Технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания многоквартирного дома в границах данного помещения отсутствует, помещение имеет изолированный от жилых помещений вход.
По результатам инвентаризации помещений в декабре 2023 года Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга было установлено, что помещение 5-Н расположенное в доме по адресу: <адрес> используется лицами в отсутствие правовых оснований. 15.12.2023 года указанным Комитетом было выдано уведомление об освобождении данного нежилого помещения (л.д. 8 том 1).
Датой приватизации первой квартиры в многоквартирном доме является 10.01.1993 года. Архивные материалы свидетельствуют об учете помещения в технической документации с самостоятельным использованием в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома в течение всего периода.
Представленная архивная документация технического учета помещения отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности доказательств.
Таким образом, учет, формирование и предназначение помещения не предполагало его использования в целях обслуживания дома, в том числе на дату первой приватизации квартиры в доме; представленные суду доказательства не позволяют отнести нежилое помещение к общему имуществу собственником помещений дома.
Истцом не представлено доказательств, что помещение не было предназначено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома, равно как и доказательств возможности использования помещения только по вспомогательному назначению и невозможности его использования в самостоятельных целях, включая дату первой приватизации квартиры в доме.
Истцом неоднократно указывалось, что спорное нежилое помещение использовалось жителями дома для собственных нужд, для хранения уборочного инвентаря, колясок, велосипедов, а не для обслуживания нужд многоквартирного дома, впоследствии там было размещено оборудование для видеонаблюдения.
Опрошенные в ходе рассмотрения дела свидетели ФИО4 и ФИО5, ФИО6, являющиеся жителями дома, пояснили, что спорное помещение использовалось собственниками для хранения. Данные показания не имеют правового значения, с учетом установленных судом обстоятельств, при этом сам факт самовольного использования помещения не собственником не влечет признание помещения общим имуществом и не изменяет характеристик назначения помещения.
Доводы истца о том, что в помещении хранились материалы, оборудование и инвентарь для обслуживания дома, помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме или для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме ничем не подтверждены.
В рамках рассмотрения настоящего дела была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, в соответствии с заключением ООО «Центр судебной экспертизы» № от 10 июня 2025 года которой эксперт пришел к следующим выводам: в нежилом помещении 5-Н имеются инженерные коммуникации и механическое оборудование, обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома, а также ограждающие несущие и не несущие конструкции жилого дома; в помещении имеются инженерные коммуникации и оборудование, без немедленного доступа к которым невозможны ликвидация неисправностей и устранение аварийных ситуаций, в виду чего требуется беспрепятственный, постоянный, круглосуточный доступ к указанному нежилому помещению для технического обслуживания, контроля и ремонта общего имущества многоквартирного дома; по состоянию на 10 января 1993 года указанное помещение являлось помещением общего пользования вспомогательного назначения и одновременно техническим помещением по отношению к другим помещениям данного многоквартирного дома (л.д.79-95 том 2).
Суд полагает, что не доверять выводам экспертизы у суда нет оснований, поскольку данные выводы сделаны на основе обследования спорного объекта с применением специальных познаний в области строительства, не противоречат иным собранным по делу доказательствам.
Вместе с тем, по мнению суда, с учетом указанных выше разъяснений, наличие в спорном помещении оборудования, не может безусловно свидетельствовать о техническом назначении помещения, а также о том, что данное помещение является общим имуществом собственником многоквартирного дома.
Согласно положениям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация», СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», инженерное оборудование, расположенное в многоквартирном доме и предназначенное для его обслуживания, подразделяется на инженерное оборудование, не влияющее на статус помещения (транзитные инженерные коммуникации), и инженерное оборудование, служащее основанием для признания помещения, предназначенным для обслуживания многоквартирного дома (технологическое оборудование). При этом под технологическим оборудованием понимаются инженерные узлы, предназначенные для обеспечения технологических процессов функционирования инженерных систем здания. Помещение в целом классифицируется как технологическое (предназначенное для обслуживания многоквартирного дома), в случае, если в нем расположено технологическое оборудование, в силу чего, помещение имеет единственную цель использования - размещение такого оборудования. Это связано с тем, что для размещения технологического оборудования в обязательном порядке выделяются специально предназначенные помещения. Помещение же, в котором находятся лишь транзитные инженерные коммуникации, может использоваться самостоятельно, и в целом технологическим помещением не является.
Из приведенных норм законодательства и разъяснений следует, что к общему имуществу собственников помещений в здании относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение (такие, как коридоры, лестничные клетки и пр.), а также технологические помещения, имеющие единственное назначение - размещение технологического оборудования, предназначенного для обслуживания указанного здания.
Спорное нежилое помещение 5-Н с момента его формирования не было учтено как помещение для размещения технологического оборудования, было учтено как кладовая дворника, что подразумевает размещение инвентаря дворника, а не для обслуживания помещений многоквартирного дома.
Для определения правового режима конкретного помещения подлежит установлению обстоятельства, когда были сформированы (учтены) помещения и как они использовались относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 года N 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 и от 22.01.2013 года №11401/12.
Таким образом, суд полагает, что нахождение спорного помещения в нежилом помещении, присвоение ему индивидуального кадастрового номера, свидетельствует о самостоятельном назначении помещения, наличие в помещении инженерных коммуникаций не влияет на наличие у спорного помещения статуса общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме.
Представленные суду доказательства в своей совокупности позволяют с достоверностью установить, что спорное нежилое помещение учтено для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, в связи с чем право общей долевой собственности домовладельцев на указанное помещение не возникло. На дату приватизации первой квартиры – 10.01.1993 года было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в связи с чем данное помещение нельзя отнести к общему имуществу многоквартирного дома по указанному адресу. Данных о том, что нежилое помещение не обладает признаками самостоятельного помещения и не может являться объектом гражданско-правовой сделки, не представлено. Наличие в помещении транзитных инженерных коммуникаций не является основанием для признания помещения предназначенным для обслуживания многоквартирного дома, обладающим исключительно вспомогательной функцией, и не исключает использование помещение в самостоятельных, не связанных с обеспечением многоквартирного дома, целях.
В связи с тем, что право собственности на нежилое помещение Санкт-Петербургом приобретено на законных основаниях, при этом не установлено оснований к включению нежилого помещения в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
Решение в окончательной форме принято 11 ноября 2025 года.