Решение по делу № 2-467/2022 от 29.11.2022 - о взыскании задолженности по арендной плате.

Дело № 2-467/2022

УИД № 24RS0003-01-2022-000789-76

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Балахта 29 ноября 2022 года

Балахтинский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Лябзиной Т.Г.,

при секретаре Дорш О.В.,

с участием представителя ответчика ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка площадью 933 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> Земельный участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием - для ведения садоводства. В настоящее время земельный участок находится в незаконном владении ответчика ФИО3 Более того, ФИО3 на земельном участке, принадлежащем истцу, построил жилой дом. Факт строительства ответчиком жилого дома установлен судебным решением по делу № 2-3211/2021, которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года по делу № 2-3211/2021 ФИО3 отказано в признании права собственности на земельный участок, принадлежащий истице. Правоустанавливающие документы на дом у ФИО3 отсутствуют. Как установлено апелляционным определением Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года по делу № 2-3211/2021 и не оспаривается сторонами спора, ФИО3 в период с 25.04.2013 года по 17.01.2020 года оплатил ФИО6 1835000 рублей, из них, 1795000 рублей периодические платежи и 40000 рублей - авансовый платеж по расписке от 27.10.2012 года. Апелляционном определением от 29.11.2021 года установлено, что периодические платежи, которые вносил ФИО3 ФИО6, были арендными платежами за пользование земельным участком. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, если в период действия договора аренды право собственности или иное вещное право на переданное в аренду имущество переходит к другому лицу, договор аренды сохраняет силу, а приобретатель имущества занимает место арендодателя в отношениях с арендатором. Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок на ФИО7 (с 07.02.2017 г.) у нее возникло права требовать оплату арендных платежей в сумме, согласованной между ФИО12 и ФИО3, а именно, 29000 рублей в месяц. Период расчета арендной платы пользования земельным участком в пользу ФИО12 - с 27.10.2012 года по 06.02.2017 года- 1 564 дня. Период расчета арендной платы пользования земельным участком в пользу ФИО2 - с 07.02.2017 года по 27.04.2022 года - 1 906 дней. 29 000 руб. (месячная аренда) х 12 месяцев / 365 дней = 953, 42 руб. (размер арендной платы в день). Размер арендной платы в пользу ФИО6 - 1 564 дня х 953, 42 руб. = 1 491 148,88 руб. Размер арендной платы в пользу ФИО2 - 1 906 дней х 953, 42 руб. = 1 817 218,52 руб. Общий размер арендной платы за период с 27.10.2012 года по 27.04.2022 года составляет: 1 491 148, 88 руб. + 1817 218, 52 руб. = 3 308 367, 4 руб. Как установлено судебным решением от 29.11.2021 года ФИО3 выплатил ФИО6 1 835000 рублей. Задолженность ФИО3 на 27.04.2021 года составляет: 3 308 367,4 руб. - 1 835 000 руб.=1 473 367, 4 руб. Переплата ФИО6 за период владения им земельным участком составляет 343 851,12 руб. С учетом изложенных выше расчетов размер требований истицы составляет 1 473 367,4 руб. ФИО3 с 2016 года и до настоящего времени проживает в жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес> Судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО3 с 2016 года проживает по указанному выше адресу. Также, из текста апелляционного определения следует, что факт проживания ФИО3 на территории <адрес> подтверждён справкой председателя СНТ «Отдых». Аналогичная информация содержится в определении Восьмого кассационного суда от 05.04.2022 года, которым апелляционное определение от 29.11.2021 ода оставлено без изменения. Просит суд взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> 1 473 367 рублей 40 копеек; возврат государственной пошлины в размере 15 566, 84 руб.

В судебное заседание истец ФИО2 и ее представитель ФИО13 не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, его интересы в судебном заседании представляет представитель по доверенности ФИО8

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца и его представителя, ответчика.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменные возражения и суду пояснила? что истец ФИО2 и ответчик ФИО3 не заключали договор аренды ни в письменной, ни в устной форме за пользование ФИО3 земельным участком с кадастровым номером 24:11:0290401:1236, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>. Истец ФИО2 не предоставила этому никаких письменных доказательств. Также никакой договоренности по аренде спорного земельного участка у ФИО3 и ФИО6 не было. Была договоренность о том, что так как у истца ФИО3 не было сразу в наличии 1 500 000 рублей, то он в рассрочку выплатит ФИО12 эти деньги в счет выкупа земельного участка. В итоге ФИО3 выплатил в рассрочку ФИО12 большую сумму в размере 1 835 000 рублей. В тексте расписки от 27.10.2012 года, копия которой имеется в материалах дела, написанной от руки ФИО12, говорится о том, что «указанные денежные средства (40 000 рублей) получены по сделке купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290401:1236. В ходе рассмотрения дела № в Емельяновском районном суде Красноярского края представитель ФИО12 - ФИО13 не оспаривала факт того, что между ФИО12 и ФИО3 в октябре 2012 года было достигнуто- соглашение о купле-продажи указанного земельного участка по цене 1500000 руб. при условии полной оплаты ФИО3 стоимости: земельного участка до 1 марта 2013 г. ФИО3 был внесен аванс за земельный участок в размере 40000 руб., о чем была составлена расписка, подписанная ФИО12 собственноручно. Представитель истца ФИО13 в исковом заявлении ФИО2 ссылается на апелляционное определение Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года по делу № 2-3211/2021, которым установлено, что ФИО3 оплатил ФИО12, 1 835 000 руб., из них, 1 795 000 руб. - периодические платежи, а 40 000 руб. - авансовый платеж по расписке от 27.10.2012 года. Апелляционным определением от 29.11.2021 года установлено, что периодические платежи, которые вносил ФИО3 ФИО12, были арендными платежами за пользование земельным участком. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В соответствии с п.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Вышеуказанное апелляционное определение Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года не установило, что между ФИО12 и ФИО3 был заключен договор аренды, апелляционный суд только дал неверную оценку периодическим платежам ФИО3, которые ФИО3 производил по расписке от ДД.ММ.ГГГГ в счет выкупа, а не аренды вышеуказанного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, отсюда вопрос: откуда представитель истца ФИО13 решила, что месячная арендная плата составляет 29 000 рублей. В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Суд в письме в очередной раз указал, что совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать её регистрации в судебном порядке. В силу абз. 2 п.1 ст. 651 ГК РФ несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Отсюда следует, что несоблюдение формы договора аренды земельного участка влечет его недействительность. Договор аренды, не заключенный в надлежащей форме между ФИО12 и ФИО3, все существенные условия которого не были согласованы сторонами и требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает никаких правовых последствий. Отсюда следует, что смена собственника на спорный земельный участок не породила правовых последствий от незаключенного договора аренды между ФИО12 и ФИО3 для ФИО2, в связи с чем просит суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В силу ст.614 ГК РФ, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Судом установлено, что истец ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с 07.02.2017г. является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 933 +/- 21 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир <адрес>, что подтверждается Выпиской из государственного реестра недвижимости от 01.08.2022 года.

Решением Емельяновского районного суда Красноярского края от 30.08.2021 года за ответчиком по настоящему иску ФИО3, признано право собственности на вышеуказанный земельный участок.

Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 30.08.2021 года отменено. По делу принято новое решение, которым ФИО3 в иске к ФИО6, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ТСН «Отдых» о признании сделки недействительной, прекращении права собственности на земельный участок, исключении из Государственного реестра недвижимости регистрационной записи, признании права собственности на земельный участок отказано.

Указанными судебными актами установлено, что предыдущим собственником земельного участка с кадастровым номером № с 08.09.2010г. по 07.02.2017г. являлся ФИО12

Обращаясь в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на то, что вышеуказанным апелляционным определением Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года установлено, что ФИО3 в период с 25.04.2013 года по 17.01.2020 года оплатил ФИО6 1835000 рублей, из них, 1795000 рублей периодические платежи и 40000 рублей - авансовый платеж по расписке от 27.10.2012 года, периодические платежи, которые вносил ФИО3 ФИО6, признаны арендными платежами за пользование спорным земельным участком.

Вместе с тем, из текста предоставленной по запросу суда копии расписки из материалов вышеуказанного гражданского дела видно, что «Я, ФИО12 (паспортные данные) получил от ФИО3 (паспортные данные) денежные средства в размере 40000 рублей, Указанные денежные средства получены мной по сделке купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № Общая стоимость 1500000 рублей. Данный участок на 27.10.2012г. мной не заложен, не отчужден. Дата оформления купли-продажи будет произведена 1 марта 2013 года. До этого времени обязуюсь не производить действий по отчуждению данного участка»

Возражая против иска, ответчик ссылается на то, договор аренды с ФИО2 он не заключал, денежные средства ФИО12 передавал в счет выкупа спорного земельного участка.

В нарушение ст.56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств заключения между ФИО12 и ФИО3, либо между ФИО2 и ФИО3 договора аренды спорного земельного участка. В расписке от 27.10.2012г. нет ссылки на заключение договора аренды, предоставления ответчику данного земельного участка в пользование по договору аренды, согласования сторонами срока договора, платы за пользование земельным участком и порядка ее внесения. Также истцом не представлен какой-либо иной документ, содержащий условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, однако доказательств, что спорный договор аренды заключался и прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, суду не предоставлено.

Сам по себе факт признания апелляционным определением Красноярского краевого суда от 29.11.2021г. периодических платежей, которые вносил ФИО3 ФИО12, арендными платежами за пользование спорным земельным участком не свидетельствует о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды и заключении договора аренды, о принятии ответчиком обязательств, предусмотренных договором. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года сам факт заключения договора аренды спорного земельного участка не установлен.

Суд также не усматривает оснований для применения абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ, предусматривающего, что в случае, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, поскольку указанная норма применяется, когда условиями договора предусмотрено взимание арендной платы, но отсутствуют условия, порядок и сроки ее внесения. Между тем, в рассматриваемом случае взимание арендной платы за пользование земельным участком сторонами оговорено не было. Истец не представил доказательств размера арендной платы, исходя из обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При указанных обстоятельствах у суда не имеется законных оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Балахтинский районный суд Красноярского края.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 01.12.2022г.