УИД №86RS0010-01-2025-000943-69
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
5 августа 2025 года дело № 2 –765/2025 г. Мегион
Мегионский городской суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югра в составе председательствующего судьи Коржиковой Л.Г., при секретаре Микалиной З.Н., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности,
установил:
ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к администрации города Мегиона (далее - ответчик) о признании договора мены квартир с доплатой в рассрочку, заключенного 5 апреля 2024 года с администрацией города Мегиона, недействительным в части применения абзацев 2, 3, 4, 5, 6, 7 пункта 6 договора, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9, устанавливающих доплату в размере 1459926 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 8110 руб. 70 коп., применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, уплаченных по договору мены, исключении из наименования договора слова «с доплатой».
В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежало жилое помещение по адресу: <данные изъяты> Указанный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. На основании договора мены жилых помещений от 05.04.2024 истцу была передана в собственность квартира <данные изъяты> с выплатой разницы в стоимости обмениваемых жилых помещений в размере 1459926 руб. Вместе с тем, федеральным и региональным законодательством не была установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого, в связи с чем, условия договора мены о доплате нарушают права истца.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержала исковые требования в полном объеме по доводам иска, при этом пояснила, что оспариваемая сделка мены нарушает права и законные интересы истца, так как неправомерно возлагает на него обязательства по оплате разницы в стоимости квартир. Поскольку договор мены в части условий о доплате противоречит закону, эти условия должны быть признаны недействительными. Также просит восстановить пропущенный срок давности, в связи обращением истца к ответчику с досудебной претензией, после того, как от заселяемых в многоквартирный дом жильцов истец узнал, что в настоящее время договоры мены квартир заключаются без доплаты. Исковые требования ФИО1 просила удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала, представив письменные возражения по существу иска, при этом пояснила, что ФИО1 сам выразил волю о заключении с ним договора мены квартир с доплатой в рассрочку, что полностью соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ. Сторона ответчика полагает, что оспариваемый договор не противоречит требованиям закона, оснований признавать его недействительным не имеется. Кроме того, стороной ответчика заявлено о пропуске ФИО1 срока исковой давности для обращения за защитой своих прав. В удовлетворении иска просила отказать.
Заслушав стороны, рассмотрев возражения ответчика по существу иска, содержащее, в том числе заявление о пропуске истцом срока исковой давности, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости, ФИО1 в период с 12.09.2016 являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>
Постановлением администрации города Мегиона от 22.11.2016 № 2795, признана необходимость сноса жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, в том числе дома 23, по улице Нефтяников, в городе Мегионе, Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (п. 1), постановлено осуществить отселение жильцов из числа нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма в срок до 31.12.2020 (п. 2.1), направить в адрес граждан из числа собственников требование о сносе многоквартирного дома, установив срок сноса до 31.12.2021 (п. 2.2).
Постановлением администрации города Мегиона от 16.02.2022 №389 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под жилым домом, расположенным по адресу: улица Нефтяников, дом №23, город Мегион (п. 1), и об изъятии для муниципальных нужд, в том числе, расположенного в указанном доме, принадлежащего истцу жилого помещения – <данные изъяты> (п. 2).
05.04.2024 между сторонами был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку №84, по условиям которого администрация г.Мегиона меняет, принадлежащую на праве муниципальной собственности квартиру, <данные изъяты> на квартиру, принадлежащую ФИО1 на праве собственности, <данные изъяты>
Стоимость квартиры, находящейся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, определена (установлена) сторонами в соответствии с муниципальным контрактом от 22.06.2023 № 0187300004523000318, в размере 2866716 рублей. Рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>
Стороны в п. 6 договора мены согласовали, что сумма доплаты, на которую предоставляется рассрочка платежа, определяется путем расчета разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилого помещения и составляет 1459926 руб. ( 2866716-1406790).
Сумма 1459926 руб. должна быть выплачена безналичным путем ФИО1 в течение 15 лет (180 месяцев) с даты подписания договора, с ежемесячным взносом в сумме 8110 рублей 70 копеек на единый счет доходов бюджета администрации города Мегиона, в соответствии с графиком сроков и размеров ежемесячных выплат, который является неотъемлемой частью договора.
Пунктами 6.1., 6.2., 6.3. договора мены предусмотрено право ФИО1 досрочно оплатить сумму за приобретенную квартиру, а в случае нарушений условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение оплатить пени, а администрация г.Мегиона в случае существенного нарушения ФИО1 условий договора по оплате за приобретаемое жилое помещение вправе в одностороннем порядке обратиться в суд для расторжения договора и выселения ФИО1
По условиям договора ФИО1 принимает обязательство не отчуждать приобретенную квартиру, при совершении сделок по отчуждению квартиры является документ, подтверждающий оплату по договору. До полной оплаты, квартира признается находящейся в залоге (п.п. 7,8,9 договора).
Согласно акту сверки взаимных расчетов по договору №84 от 05.04.2024 за период с 05.04.2024 по 31.07.2025 ФИО1 произвел оплату по договору в размере 129771 руб. 20 коп.
В п.п. 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В п. 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2019 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, разъяснено, что правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации на переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, устанавливает Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», согласно ч. 1 ст. 3 которого в целях данного федерального закона создается государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Под переселением граждан из аварийного жилищного фонда в п. 3 ст.2 данного федерального закона понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 и 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Под предоставлением финансовой поддержки за счет средств Фонда в п. 4 ст. 2 данного федерального закона понимается, среди прочего, предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации на безвозвратной и безвозмездной основе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на условиях, предусмотренных этим же федеральным законом.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности, перечень многоквартирных домов, признанных до определенной даты в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.04.2019 № 104-п «Об адресной программе Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» (далее по тексту – Постановление) предусмотрено финансирование расходов, связанных с реализацией программы, которое осуществляется за счет средств Фонда с учетом установленного Правительством Российской Федерации предельного уровня софинансирования расходного обязательства субъекта Российской Федерации из федерального бюджета на соответствующий период, средств бюджета автономного округа, предоставляемых на основании Порядка предоставления субсидии из бюджета автономного округа бюджетам муниципальных образований автономного округа для реализации полномочий в области градостроительной деятельности, строительства и жилищных отношений, утвержденного постановлением Правительства автономного округа от 29 декабря 2020 года N 643-п "О мерах по реализации государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Развитие жилищной сферы" (далее - Порядок), с учетом предельного уровня софинансирования расходных обязательств муниципального образования автономного округа из бюджета автономного округа, установленного пунктом 6 Порядка, и средств бюджетов муниципальных образований автономного округа.
Многоквартирный дом 23 по улице Нефтяников в городе Мегионе в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» включен как в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, так и в адресную программу городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы и содержится в перечне многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа город Мегион, признанных аварийными до 01.01.2017.
18.12.2023 администрацией г.Мегиона в адрес ФИО1 направлено уведомление о предоставлении жилого помещения по адресу: г<данные изъяты>. В заявлении от 25.01.2024 ФИО1 выразил согласие на предоставление указанного жилого помещения.
29.02.2024 и 02.04.2024 ФИО1 обращался с письменными заявлениями в ДМС администрации г.Мегиона о предоставлении по договору мены с доплатой в рассрочку жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <данные изъяты> в связи со сносом жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>
Постановлением администрации города от 28.03.2024 №535 «О предоставлении жилого помещения по договору мены с доплатой в рассрочку» утверждено решение комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд о предоставлении ФИО1 жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> по договору мены с доплатой в размере 1459926 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 8110 руб. 70 коп.
05.04.2024 между сторонами был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку №84.
28.04.2025 ФИО1 обратился в администрацию г.Мегиона с досудебной претензией о рассмотрении вопроса исключения из договора мены положений, устанавливающих доплату, которая удовлетворена не была.
В судебном заседании администрацией г.Мегиона заявлено о пропуске истцом срока давности по оспариванию сделки мены квартир в рассрочку, разрешая которое суд приходит к выводу о пропуске ФИО1, предусмотренного ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации годичного срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, так как о нарушении своих прав истец должен был узнать в момент заключения оспариваемой сделки (05.04.2024), однако обратился в суд с настоящим иском лишь 31.05.2025, то есть за пределами годичного срока исковой давности.
В соответствии с ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК Российской Федерации) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из пункта 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Объяснения представителя истца в судебном заседании о том, что о необходимости обращения в суд с иском о признании сделки недействительной истец узнал после того, как от заселяемых в многоквартирный дом жильцов стало известно, что в настоящее время договоры мены квартир заключаются без доплаты, отклоняются судом как несостоятельные, поскольку о нарушении права истцу стало известно в момент заключения оспариваемой сделки (05.04.2024). Течение срока исковой давности начинается не только тогда, когда лицо фактически узнало о нарушении права, но и когда оно должно было узнать о таком нарушении, проявив должную степень заботливости и осмотрительности.
Принимая во внимание, что о нарушении своих прав истец должен был узнать в момент заключения оспариваемой сделки, однако обратился в суд с настоящим иском лишь 31.05.2025, то есть за пределами годичного срока исковой давности, то указанный срок является пропущенным. По этому же основанию, суд отклоняет ходатайство истца о восстановлении срока исковой давности. При этом суд отмечает, что направление досудебной претензии и получение ответа на неё свидетельствует лишь о намерении разрешить спор в добровольном (досудебном) порядке, но не о дате, когда стало известно о заключенной сделке и о начале её исполнения. Также необходимо отметить, что с досудебной претензией истец обратился к ответчику 28.04.2025, то есть уже за пределами срока исковой давности.
С учетом изложенного, в удовлетворении ходатайства истца о восстановлении пропущенного срока исковой давности суд отказывает и приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.
На основании изложенного, иск ФИО1 к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югра через Мегионский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение в окончательной форме составлено 05.08.2025.
Председательствующий судья Л.Г.Коржикова
Копия верна. Судья Л.Г.Коржикова