Дело № 2-2581/2022

59RS0027-01-2022-003297-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2022 года г.Кунгур Пермского края

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Лутченко С.А.,

при секретаре Ачимовой Е.С.,

с участием представителя истцов: ФИО1, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, - ФИО4,

представителя ответчика администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кунгуре Пермского края гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о признании недействительным пункта соглашения, взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, обратились в суд с иском в администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о признании недействительным пункт 2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием комнаты в квартире (по 1/3 доли у каждого), площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, по 46575,33 руб. в пользу каждого.

Заявленные требования истцы обосновывают тем, что они являются собственниками (по 1/3 доле каждый) комнаты, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> Многоквартирный дом по данному адресу на основании постановления ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» перешел в муниципальную собственность. В соответствии с постановлением администрации г.Кунгура № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственники должны быть отселены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а сам дом снесен собственниками до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ними и Кунгурским муниципальным округом Пермского края заключено соглашение о возмещении за жилое помещение №, согласно которому они получают компенсацию за квартиру по адресу: <адрес> в сумме 740801 руб. При этом, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Полагают, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел жилое помещение. Полагают, что подписание соглашения об изъятии жилого помещения не является основанием для лишения их права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Многоквартирный дом по адресу: <адрес>, относится к III группе капитальности, построен в ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, капитальные ремонты указанного многоквартирного дома должны быть произведены в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Однако со стороны органа местного самоуправления работы по капитальному ремонту многоквартирного дома никогда не проводились. Соответственно, на администрацию Кунгурского муниципального округа Пермского края должна быть возложена обязанность по компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта. Кроме того, в п.2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в возмещение за жилое помещение сторонами включены все убытки, предусмотренные ЖК РФ при изъятии аварийных жилых помещений путем выкупа. Не затронутые настоящим соглашением убытки дополнительно включению или взысканию не подлежат. По их мнению, п.2.3 соглашения нарушает требования ч.7 ст.32 ЖК РФ, поскольку право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт принадлежит им в силу закона и не может быть ограничено в рамках договорных отношений. Согласно отчета ООО «Компания «Центр недвижимости» компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием комнаты в квартире, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, составляет 1329726 руб., т.е. по 46575,33 руб. в пользу каждого.

Истцы: ФИО1, ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, в судебном заседании не участвовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, доверили представлять свои интересы ФИО4, который в судебном заседании заявленные требования уточнил на основании представленного откорректированного отчета об оценке, выполненного ООО «Компания «Центр недвижимости», согласно которому стоимость непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием комнаты в квартире, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> составляет 102708 руб. Таким образом, просил взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в пользу каждого из истцов по 34236 руб.

Представитель ответчика администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края ФИО5 в судебном заседании иск не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях, просила в удовлетворении уточненных требований истцу отказать в полном объеме.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела № Кунгурского городского суда Пермского края, изучив и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ст.35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

В силу ст.ст.39,158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п.21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно положениям ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Судом установлено:

ФИО3, ФИО2, ФИО1 являются собственниками (по 1/3 доле каждый) комнаты в трехкомнатной квартире, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> /л.д.12-14/.

Согласно акту обследования МКД от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, проведенном межведомственной комиссией, назначенной Постановлением администрации г.Кунгура с целью оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда, и заключению межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ выявлены основания для признания МКД по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу /л.д.17,18/.

Постановлением администрации г.Кунгура Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ № указанный жилой дом, в числе других, признан аварийным и подлежащим сносу; с целью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан собственникам помещений постановлено принять меры к отселению в срок до ДД.ММ.ГГГГ, к сносу – в срок до ДД.ММ.ГГГГ /л.д.19/.

Согласно информации МБУ «Архив КМО» указанный дом в списке на проведение капитального ремонта за период с ДД.ММ.ГГГГ годы не значится, сведениями о проведении капитального ремонта архив не располагает /л.д.73/.

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, (Собственники) и Кунгурским муниципальным округом Пермского края в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (Администрация) заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № /л.д.20-21/.

Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственники обязуются передать в собственность Администрации недвижимое имущество – <адрес>, кадастровый №, площадью 18 кв.м., а Администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения.

Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 соглашения, ст.32 ЖК РФ составляет 740801 руб., т.е. 246933,67 руб. в пользу каждого.

В возмещение за жилое помещение Сторонами включены все убытки, предусмотренные ЖК РФ при изъятии аварийных жилых помещений путем выкупа. Не затронутые настоящим Соглашением убытки дополнительно включению или взысканию не подлежат (п.2.3 Соглашения).

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истцов, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

Из информации КГМУП «Водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что технические условия на подключение жилого дома по адресу: <адрес>, к централизованной систем холодного водоснабжения не запрашивались и не выдавались. Строительство трубопровода осуществлено без привлечения КГМУП «Водоканал». Информация о дате подключения к сетям водоснабжения в распоряжении ресурсоснабжающей организации отсутствует. Централизованное водоотведение не осуществляется.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцами представлен уточненный отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО "Компания "Центр недвижимости", в котором размер компенсации непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием комнаты в квартире, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>3, определен без учета ремонта системы водоснабжения и канализации в размере 102708 руб.

Ответчиком доказательств иного размера компенсации не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о необходимости взыскания рыночной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 102708 руб., т.е. по 34236 руб. в пользу каждого истца.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцами состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

Доводы ответчика о том, что соглашение о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ исполнено и не подлежит изменению правового значения не имеют, поскольку заключенным соглашением не установлено, что стороны пришли к соглашению о не выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена. При определении выкупной цены за жилое помещение компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не включалась, и, соответственно, истцы не лишены права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался, положения п.2.3 соглашения, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого жилого помещения и дополнительных расходов, предусмотренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации.

В связи с чем, следует признать недействительным пункт 2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО3, действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО2, и Кунгурским муниципальным округом в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края.

При таких обстоятельствах, суд считает, что уточненные исковые требования по иску ФИО1, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о признании недействительным пункта соглашения, взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать недействительным пункт 2.3 соглашения о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО3, действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО2, и Кунгурским муниципальным округом в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края.

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в пользу ФИО3 компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли комнаты в квартире, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, в сумме 34236 руб. 00 коп. /Тридцать четыре тысячи двести тридцать шесть руб. 00 коп./.

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в пользу ФИО2 компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли комнаты в квартире, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, в сумме 34236 руб. 00 коп. /Тридцать четыре тысячи двести тридцать шесть руб. 00 коп./.

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в пользу ФИО1 компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием 1/3 доли комнаты в квартире, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, в сумме 34236 руб. 00 коп. /Тридцать четыре тысячи двести тридцать шесть руб. 00 коп./.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: С.А.Лутченко