Дело № 2а-2256/2024
УИД 23RS0031-01-2024-000504-86
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
07 марта 2023 г. г. Краснодар
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего Шипуновой М.Н.
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании действий и решений,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об обязании исключить запись об ипотеке (залоге) от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома с КН: №, расположенного по адресу: <адрес> и запись об ипотеке (залоге) от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>
В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи от 07.12.2018 года, заключенного с ФИО4, приобрела в собственности вышеуказанное недвижимое имущество стоимостью 3 500 000 руб. По условиям договора объект, приобретаемый покупателем, находится в залоге у продавца в обеспечение выплаты цены объекта, до момента перехода права собственности на объект к покупателю.
ФИО1 обязательства по договору и оплате приобретаемого имущества исполнены, в адрес продавца дважды направлены уведомления о необходимости обращения в Управление Росреестра с заявлением о погашении записи об ипотеке, которые получены ФИО4 и оставлены без разрешения. Государственная регистрация перехода права собственности административного истца на приобретенное недвижимое имущество приостановлена, а затем в ее осуществлении отказано, в связи с необходимостью обращения залогодержателя с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Административный истец полагает решение органа государственной регистрации незаконным и необоснованным, для защиты нарушенного права обратилась в суд с настоящим административным иском, просит обязать административного ответчика исключить запись об ипотеке (залоге) от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома с КН: №, расположенного по адресу: <адрес> и запись об ипотеке (залоге) от 17.12.2018 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>
В судебное заседание административный истец ФИО6 не явилась, будучи извещенной о дате и времени судебного разбирательства 17.02.2024г., что подтверждается уведомление о вручении заказного почтового отправления с идентификатором №.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен ДД.ММ.ГГГГ заказным почтовым отправлением с идентификатором №.
Согласно частям 1, 1.1, 3, 4 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются судом или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, посредством факсимильной связи или с использованием иных средств связи и доставки, дозволяющих суду убедиться в получении адресатом судебного извещения дли вызова. Лицо, участвующее в деле, с его согласия может извещаться путем отправки ему СМС-сообщения или направления извещения или вызова по электронной почте. Согласие лица, участвующего в деле, на извещение посредством СМС-сообщения либо по электронной почте должно быть подтверждено распиской, в которой наряду с данными об этом лице и его согласием на уведомление такими способами указывается номер его мобильного телефона или адрес электронной почты, на которые направляется извещение.
Судебные извещения и прилагаемые к ним документы могут быть направлены в электронном виде участнику судебного процесса посредством единого портала государственных и муниципальных услуг либо системы электронного документооборота участника судебного процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
Лицам, участвующим в деле, судебные извещения и вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели достаточный срок для подготовки к административному делу и для своевременной явки в суд.
Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем. В случае если по указанному адресу гражданин фактически не проживает, извещение может быть направлено по месту его работы.
Бремя доказывания того, что судебное извещение или вызов не поставлены лицу, участвующему в деле по обстоятельствам, не зависящим от него, возлагается на данное лицо (часть 4 статьи 2, часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.
Учитывая заблаговременное и надлежащее извещение сторон о времени и месте судебного разбирательства, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье ст. 3 КАС РФ одной из основных задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений.
В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Согласно части 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.
При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 данной статьи, в полном объеме.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственному кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).
В соответствии с ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно части 1 и 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав носит заявительный характер, при этом вместе с заявлением о кадастровом учете заявителем или его представителем предоставляются необходимые для кадастрового учета документы, перечисленные в статье 14 указанного Закона.
Из материалов дела следует и установлено судом, что 24.09.2023 в Управление Росреестра по Краснодарскому краю обратилась ФИО1 с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером № и здания с кадастровым номером №.
По результатам правовой экспертизы Управлением Росреестра по Краснодарскому краю было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2023-43286534/1).
Государственным регистратором было установлено следующее.
Согласно данным ЕГРН правообладателем земельного участка с кадастровым номером № и здания с кадастровым номером № является ФИО5 (государственная регистрация права собственности от 17.12.2018). В отношении спорных объектов зарегистрирована ипотека на основании договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1 Договора).
В соответствии с частью 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом, а именно
при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453);
к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334);
залог прекращается, в том числе в случаях прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК (пункт 1 статьи 352).
Частью 4 статьи 53 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.
Исходя из общих правил, регистрационная запись об ипотеке (в том числе, залоге права требования) погашается на основании заявления залогодателя и (или) залогодержателя и (или) законного владельца закладной (в зависимости от ситуации, указанной в пункте 1 статьи 25 Закона об ипотеке), а также по решению суда (арбитражного суда) о прекращении ипотеки.
Учитывая установленный частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ заявительный характер государственной регистрации прав, записи в ЕГРН вносятся в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, на основании представленного заявления и необходимых документов.
Орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявлений и необходимых документов вносить в ЕГРН какие-либо записи, например, о погашении регистрационной записи об ипотеке (залоге права требования) в связи с исполнением Покупателем своих обязательств по Договору.
Учитывая, что административный истец не устранил причины послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прекращения обременения. Управление Росреестра по Краснодарскому краю приняло решение об отказе в осуществлении регистрационных действий (решение от 28.12.2023 № КУВД-001/2023- 43286534/2).
Кроме того, на основании постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по взысканию штрафов специально уполномоченных органов СПИ ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП в ЕГРН внесена запись о запрете на совершение регистрационных действий в отношении заявленного недвижимого имущества (запись от ДД.ММ.ГГГГ № и №).
Как следует из пояснений административного истца и установлено из материалов дела, продавец уклонился от обращения в регистрирующий орган.
В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Также в пункте 61 указано, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Из пункта 7 статьи 15 Закона о регистрации и пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Таким образом, требование о государственной регистрации сделки подлежит удовлетворению судом в том случае, когда истец докажет, что ответчик уклоняется от регистрации сделки и данное обстоятельство является единственным препятствием к проведению ее государственной регистрации, то есть иных оснований для отказа истцу в проведении государственной регистрации не имеется.
С учетом установленных обстоятельств, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст.84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что Управление Росреестра по Краснодарскому краю действовало в строгом соответствии с нормами действующего законодательства. Административным истцом в нарушение требований ст.62 КАС РФ не представлено доказательств необоснованности принятого органом государственной регистрации решения, в связи с чем, правовых оснований удовлетворения исковых требований ФИО1 суд не усматривает.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
ФИО1 в удовлетворении административного искового заявления к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об обязании исключить запись об ипотеке (залоге) от 17.12.2018 в отношении жилого дома с КН: №, расположенного по адресу: <адрес> и запись об ипотеке (залоге) от 17.12.2018 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 7 марта 2024 года и доведено до сведения лиц, участвующих в деле посредством направления почтовой корреспонденции.
Лица, участвующие в деле, их представители, вправе знакомиться с протоколом и аудиопротоколом судебного заседания, записями на носителях информации.
В течение трех дней со дня подписания протокола стороны вправе подать в суд замечания в письменной форме на протокол и аудиозапись судебного заседания с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.
Председательствующий: