Дело №2-2257/2025

УИД 36RS0004-01-2024-013043-47

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Воронеж 23 мая 2025 года

Ленинский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Головиной О.В.,

при секретаре Тухловой М.А.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, суммы пени,

установил:

истец Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с указанным иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, суммы пени. В обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства.

На основании выписки из протокола № 217-2 от 11.08.2021 проведения аукциона комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, между истцом и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка площадью 750 кв.м., расположенного по ул. Родниковой в г. Геленджике, с видом разрешенного использования «для размещения объекта индивидуального жилищного строительства» от 15.09.2021 № 4000022762, сроком на 20 лет. Заочным решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 27.02.2024, вступившего в законную силу, с 21.05.2024 договор расторгнут; с ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате за период с 10.07.2022 по 1 квартал 2023 включительно. Таким образом, неустановленная в судебном порядке задолженность ответчика по арендной плате по договору за период с 01.04.2023 по 21.05.2024 по основному обязательству составила 877 693,09 руб. Размер пени по договору за период с 08.03.2023 по 21.05.2024 составил 177 817,28 руб. Письмом от 13.05.2024 ответчику предложено в добровольном порядке погасить образовавшуюся задолженность, однако действий, направленных на исполнение данного требования, со стороны ответчика не последовало.

На основании изложенного истец просит взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 877 693,09 руб. за период с 01.04.2023 по 21.05.2024 включительно; задолженность по пене в размере 175 334,29 руб. за период с 08.03.2023 по 21.05.2024 (л.д. 3-6).

Представитель ответчика по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым правовые основания для взыскания арендной платы и пени отсутствуют, ввиду невозможности пользования земельным участком в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества, поскольку арендодатель уклонялся от выдачи разрешительной документации на строительство, в частности выдаваемые уведомления о несоответствии планированного строительства признавались незаконными в судебном порядке. Таким образом, арендатор подлежит освобождению от уплаты арендной платы с даты первого незаконного отказа в выдаче уведомления о соответствии, то есть с 28.09.2021 по настоящее время.

В судебном заседании истец Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик своего представителя не направил, о слушании дела извещен своевременно и надлежащим образом, представителем истца представлено письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя истца.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, обозрев материалы административного дела № 2а-3502/2023 по иску ФИО2 к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Управлению архитектуры и градостроительства Администрации города-курорта Геленджик, начальнику Управления архитектуры и градостроительства ФИО3 о признании действий незаконными, оценив предоставленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 307-328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в установленный срок, а односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Положения п. 1 ст. 614 ГК РФ предусматривают, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 750 кв.м., категория земель участка: земли населенных пунктов, кадастровый номер №, разрешенное использование: для размещения объекта индивидуального жилищного строительства, находится в муниципальной собственности и принадлежит муниципальному образованию город-курорт Геленджик Краснодарского края (л.д. 31-34).

15.09.2021 между Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № 4000022762 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенный по результатам аукциона (л.д. 9-14).

Согласно п. 1.1 указанного договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 750 кв.м., категория земель участка: земли населенных пунктов, кадастровый номер 23№, разрешенное использование: для размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 2.1 договора определен ежегодный размер арендной платы в размере 768 960 руб. с даты заключения договора.

Арендная плата за первый год, за вычетом внесенного задатка в размере 432 000 руб., вносится арендатором в течение десяти дней с даты заключения договора (п. 2.2 договора).

В силу п. 4.3.4 договора арендатор обязан также использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, указанного в п. 1 договора.

Указанный договор от 15.09.2021 заключен по итогам проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, предметом аукциона являлся земельный участок, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер №. Победителем аукциона по данному лоту признан ФИО2 При этом задаток в размере 432 000 руб., внесенный победителем аукциона, засчитывается в счет арендной платы за земельный участок (л.д.15-18).

Таким образом, между сторонами заключен договор аренды земельного участка, в указанном договоре сторонами согласованы его существенные условия, определенные действующим гражданским законодательством, в том числе размер арендной платы, срок действия договора, а также предмет договора (объект аренды), которым является земельный участок, имеющий разрешенное использование: для размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

На основании заочного решения от 27.02.2024 по гражданскому делу по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды удовлетворены исковые требования истца. Судом постановлено: взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате по договору от 15.09.2021 № 4000022762 в размере 417 134,47 руб. за период с 10.07.2022 по 1 квартал 2023 года включительно; взыскать с ФИО2 задолженность по пене по договору от 15.09.2021 № 4000022762 в размере 13 882,44 руб. за период с 26.09.2021 по 07.03.2023; расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 750 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0409062:143, расположенного по адресу: <...> имеющего вид разрешенного использования «для размещения объекта индивидуального жилищного строительства» от 15.09.2021 № 4000022762, заключенный между Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО2 Решение вступило в законную силу 21.05.2024 (л.д. 101-106).

Истец, полагая, что с ответчика подлежит взысканию неустановленная в судебном порядке задолженность ответчика по арендной плате по договору за период с 01.04.2023 по 21.05.2024, обратился в суд с настоящим иском.

Возражая по заявленным требованиям, ответчик указывает, что арендодатель уклонялся от выдачи разрешительной документации на строительство, в частности выдаваемые уведомления о несоответствии планированного строительства признавались незаконными в судебном порядке (уведомление от 28.09.2021 № 289 на обращение от 21.09.2021, уведомление от 07.04.2022 № 145 на обращение от 31.03.2022, уведомление от 14.04.2023 № 5 на обращение от 11.04.2023), в связи с чем арендатор не имел невозможности пользования земельным участком в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Таким образом, правовые основания для взыскания арендной платы и пени отсутствуют и арендатор подлежит освобождению от уплаты арендной платы с даты первого незаконного отказа в выдаче уведомления о соответствии, то есть с 28.09.2021 по настоящее время (л.д. 46-51, 112-113, 141-142).

Указанные ответчиком доводы подтверждаются судебными актами, вынесенными по спору между ФИО2 и органами местного самоуправления города-курорта Геленджик о признании действий незаконными.

На основании решения Ленинского районного суда г. Воронежа от 17.02.2022 по административному делу № 2а-353/2022 признано незаконным действия Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик, Управлению Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик, начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик ФИО3, выразившиеся в вынесении уведомлений от 24.09.2021 года б/н, от 09.09.2021 года № 275, от 28.09.2021 года № 287, от 28.09.2021 года № 289, от 28.09.2021 года № 288, от 09.09.2021 года № 227 об отказе в удовлетворении заявления административных истцов об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объектов. Судом постановлено: обязать Администрацию муниципального образования города-курорта Геленджик в течение тридцати дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявления ФИО4 и ФИО2 об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции, в том числе, следующего объекта: <...> КН № При этом суд установил, что нарушение прав ФИО4 и ФИО2 со стороны органа местного самоуправления выразилось в том, что из-за получения необоснованных отказов в регистрации они оказались лишены возможности использования земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> по их целевому назначению в период с вынесения отказов до настоящего времени. Решение суда вступило в законную силу 05.04.2022 (л.д. 67-76).

На основании решения Ленинского районного суда г. Воронежа от 01.12.2022 по административному делу № 2а-4304/2022 признано незаконным действия Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик, Управлению Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик, начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик ФИО3, выразившиеся в вынесении уведомлений от 07.04.2022 №145, 07.04.2022г. №146 об отказе в удовлетворении заявления административных истцов о выдаче Уведомления о соответствии планируемого строительства или реконструкции объектов. Судом постановлено: обязать Администрацию муниципального образования города-курорта Геленджик в течение семи рабочих дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу рассмотреть заявления ФИО1 и ФИО2 о планируемом строительстве или реконструкции выдать Уведомление о соответствии планируемого строительства или реконструкции, в том числе, следующего объекта: <...> КН №. При этом суд также установил, что нарушение прав ФИО1 и ФИО2 со стороны органа местного самоуправления выразилось в том, что из-за получения необоснованных отказов они оказались лишены возможности использования земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <...> по их целевому назначению в период с вынесения отказов до настоящего времени (л.д. 77-86).

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 28.11.2023 решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 01.12.2022 отменено. Принято новое решение, которым признано незаконным уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке № 145 от 07.04.2022, № 146 от 07.04.2022. Судом апелляционной инстанции постановлено: обязать Администрацию муниципального образования города-курорта Геленджик повторно рассмотреть заявления ФИО2 о планируемом строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, расположенных, в том числе, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...> (л.д. 144-151).

На основании решения Ленинского районного суда г. Воронежа от 01.08.2023 по административному делу № 2а-3502/2023 признано незаконным уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 14.04.2023г. №5 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, ул. Родниковая с кадастровым номером №. Судом постановлено: обязать административных ответчиков Администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик, Управление архитектуры и градостроительства Администрации города-курорта Геленджик, начальника Управления архитектуры и градостроительства ФИО3 в течение 20 дней с даты вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть уведомления ФИО2 об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС на земельном участке №. При этом суд также установил, что в ходе рассмотрения административного дела нашел свое подтверждение факт нарушения прав ФИО2 со стороны органа местного самоуправления на пользование земельными участками, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 23:40:0409062:143, расположенного по адресу: <...> по их целевому назначению из-за немотивированных отказов ответчиков, что явилось одним из необходимых условий для удовлетворения заявленных требований. Решение суда вступило в законную силу 16.09.2023 (л.д. 58-66).

Вышеприведенные судебные акты свидетельствуют о том, что начиная с 28.09.2021 со стороны арендатора Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик чинились препятствия арендодателю в пользовании предоставленным в аренду земельным участком, имеющим целевое назначение, выразившиеся в неоднократном вынесении уведомлений о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, которые в дальнейшем признавались судом недействительными и вышеуказанными судебными актами установлен факт нарушения прав ФИО2 со стороны органа местного самоуправления на пользование земельным участком с кадастровым номером № расположенного по адресу: <...> по его целевому назначению.

При разрешении настоящего спора суд также руководствуется правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021), согласно которой в силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Юридическая невозможность пользования земельным участком имеет место, в частности, при непередаче земельного участка арендатору (статьи 606, 611 ГК РФ), при отказе (уклонении) от выдачи информации о возможности подключения к инженерным сетям и градостроительного плана земельного участка, соответствующих закону, то есть включающих информацию о максимальной нагрузке во всех возможных точках подключения (пункт 15 части 3 статьи 57.3), разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию, поскольку без них проектирование и строительство не допускается (пункт 1 и 3 части 6 статьи 48 ГрК РФ, часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Моментом окончания периода невозможности пользования земельным участком является момент фактического исполнения указанной обязанности.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (уведомления о соответствии законодательству построенного объекта), влечет согласно части 2 статьи 55.24 ГрК РФ невозможность эксплуатации построенного объекта капитального строительства, то есть невозможность пользования земельным участком по его назначению.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что вследствие выдачи истцом ответчику немотивированных отказов, ФИО2 был лишен права пользования земельным участком по его целевому назначению, предоставленного на основании договора аренды от 15.09.2021 № 4000022762.

Таким образом, исходя из вышеприведенных положений закона, арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

На основании изложенного, принимая во внимание, что арендатор не имел возможности использовать земельный участок по его целевому назначению по причине, за которую он не отвечает, что установлено вступившими в законную силу решениями судов, до настоящего времени доказательств, свидетельствующих об исполнении администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик обязанностей, возложенных на неё решениями судов не представлено, уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС на спорном земельном участке, не рассмотрено, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (уведомления о соответствии законодательству построенного объекта), в том числе и на дату расторжения договора аренды – 21.05.2024, не выдано, то суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2023 по 21.05.2024.

Поскольку требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о взыскании пени являются производными от основного, то в удовлетворении указанных требований также надлежит отказать.

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств суду не представлено и в соответствии с требованиями ст.195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, суммы пени – отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Головина

Мотивированное решение суда изготовлено 30.05.2025