Дело № 2- 217(1)2023
УИД 64RS0023-01-2023-000201-77
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 апреля 2023 года г. Новоузенск
Саратовской области
Новоузенский районный суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Шашловой Т.А.
при секретаре Романовой С.В.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца по заявлению ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Новоузенского муниципального района Саратовской области о сохранении нежилых помещений в перепланированном и реконструированном состоянии,
установил:
ФИО1. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Новоузенского муниципального района Саратовской области о сохранении нежилых помещений в перепланированном и реконструированном состоянии. Свои требования мотивировал тем, что он ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрел в собственность трёхкомнатную квартиру, площадью 63,9 в.м., расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. После чего в администрации Новоузенского муниципального района получил разрешения на реконструкцию и выполнение строительно-монтажных работ, и постановление о переводе квартиры в нежилое помещение. Он произвёл реконструкцию помещения, выражающуюся в перепланировке не затрагивая капитальных стен и не нарушая несущих свойств конструкции здания, а также общих коммуникаций и организовал отдельные входы с фасада здания, в результате чего из одного жилого помещения было образовано два отдельных изолированных нежилых помещения.ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры приобрёл в этом же <адрес> долю в соседней <адрес>, общей площадью 43,8 кв.м., расположенной также на первом этаже, имеющей общую стену с его помещением. Полагая, что полученные им ранее разрешительные документы позволяют произвести на законных основаниях реконструкцию помещения, он присоединил одну комнату в счёт приобретенной 1/2 доли квартиры к своему нежилому помещению путём демонтажа стены представляющей собой деревянную перегородку. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел оставшуюся 1/2 долю в вышеуказанной соседней квартире по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в счёт площади которой дополнительно организовано третье отдельное нежилое помещение площадью 27,4 кв.м с организацией отдельного входа с фасада здания, на реконструкцию которого не получал разрешения соответствующих органов. Помещения имеют статус «нежилые» на основании Постановления главы объединенного муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N° 169 и Распоряжения администрации Новоузенского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ No 779-Р. На перевод жилых помещений в нежилые помещения, находящиеся по адресу: <адрес>, 1 Микрорайон, <адрес> имеются согласия соседей и собственников помещений многоквартирного <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в отдел архитектуры администрации " Новоузенского муниципального района <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилых помещений в целях узаконивания произведенных перепланировок и реконструкции, для их дальнейшего государственного кадастрового учёта. По результатам рассмотрения заявления в выдаче разрешения было отказано.
Реконструкция выполнена им добросовестно и ответственно и заключается лишь в части объединения и разъединения нескольких помещений, а также организации в существующих оконных проёмах в фасадной стене здания дверных проёмов. Работы по организации дверных проёмов выполнены с усилением контура проёма, тем самым несущие свойства капитальных стен здания не нарушены. В остальном все изменения конфигурации помещений носят характер перепланировки, т.к. не затрагивают несущие стены здания, а лишь приводят к изменению местоположения комнат и перераспределению внутреннего пространства. Перепланировка выполнена путём демонтажа ветхих деревянных межкомнатных перегородок, не имеющих фундамента и не являющихся капитальными, и представляющих большую степень подверженности разрушению и пожарной опасности вместо которых произведен монтаж гипсокартонных перегородок. При выполнении перепланировки внешние границы помещений не нарушены. Не создано препятствий для доступа в другие места общего пользования и жилые помещения многоквартирного жилого дома. Увеличения общей площади нежилых помещений за счёт уменьшения размера общего имущества многоквартирного дома не производилось. Соответственно изменения общего имущества многоквартирного дома не было. Переустройства помещений, таких как перенос инженерных сетей и коммуникаций по другой схеме не выполнялось. Права третьих лиц не затронуты, условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан многоквартирного дома не ухудшены. Он не является индивидуальным предпринимателем. Просит сохранить самовольно перепланированные и реконструированные нежилые помещения, а именно: нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 22,4 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>; нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 55,1 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>А; нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 27,4 кв.м., этаж: 1, адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии.
Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, и показал суду, что в 2004 году он приобрел трехкомнатную <адрес> <адрес>, <адрес> для обустройства магазина в администрации района получил разрешение на реконструкцию квартиры. На основании его заявления в марте 2005 года квартира на основании постановления администрации была переведена из жилого помещения в нежилое. Кроме этого, он выкупил 1/2 часть <адрес> <адрес> которая была смежная с его магазином, для увеличения торговой площади, прорубил дверь, и заложил дверь в <адрес>, использовал он только одну комнату квартиры. Из <адрес> части <адрес> он путем перепланировки сделал два магазина, с выходами на улицу. До 2012 он являлся индивидуальным предпринимателем, затем прекратил свою деятельность и стал сдавать помещения в аренду. В 2022 году он выкупил оставшуюся часть <адрес> получил согласие собственников жилых помещений на перевод в нежилое помещение и реконструкцию. Постановлением администрации жилое помещение <адрес> переведена в нежилое. В итоге у него из двух квартир получилось три нежилых помещения. Реконструкция заключалась в том, что он объединил несколько помещений, а также вместо оконных проемов сделал входные двери. Перепланировку он сделал внутри помещений путем демонтажа ветхих деревянных межкомнатных перегородок, не затрагивая при этом несущие стены, изменилось лишь местоположений комнат и перераспределение внутреннего пространства. Он обратился с заявлением в администрацию на получение разрешения на реконструкцию не жилых помещений, ему было отказано, поскольку на момент обращения, им уже была проведена реконструкция. Просит удовлетворить заявленные требования.
Представитель истца по заявлению ФИО4 поддержал доводы, изложенные истцом, и пояснил суду, что одной из квартир присвоен номер 10а, этот адрес технический, присвоен при изготовлении технических паспортов, с изменение почтового адреса они смогут обратиться в администрацию, только после узаконивания перепланировки и реконструкции.
Представитель ответчика администрации Новоузенского района Саратовской области в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна, возражений на исковое заявление не представили, с ходатайством об отложении дела слушанием не обращались
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне ответчика Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна, возражений на исковое заявление не представили, с ходатайством об отложении дела слушанием не обращались
Представитель общества с ограниченной ответственностью « Межрегиональная сервисная компания в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна, возражений на исковое заявление не представили, с ходатайством об отложении дела слушанием не обращались.
Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 27 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае: несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
Пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 предусмотрено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 40 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, общей площадью 63,9 кв.м., стоимостью 66475 рублей. Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-14).
Постановлением заместителя главы администрации объединенного муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО1, жилое помещение, по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> переведено в нежилой фонд (л.д.26).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, общей площадью 43,8 кв.м., стоимостью 12000 рублей. Договор прошел государственную регистрацию (л.д.12-14).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, общей площадью 43,8 кв.м., стоимостью 500 000 рублей. Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-22).
Постановлением главы администрации Новоузенского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение, по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> переведено в нежилое, без предварительных условий (л.д.27).
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО9 показала суду, что она является собственников <адрес> Микрорайона-1 <адрес>, В этом доме она проживает с 1998 года, в 2005 году когда ФИО1 приобрел <адрес>, а затем часть <адрес>, то он обходил все квартиры и спрашивал согласие соседей на перевод квартир в нежилые помещения и их реконструкцию. В августе 2022 года проводились собрания собственников жилых помещений, где также выяснялось согласие на перевод <адрес> нежилое и её реконструкцию, возражений не было. Они уже привыкли, что у них на первом этаже имеются магазины, очень удобно, нарушений общественного порядка не бывает.
Свидетель ФИО10 показала, что она проживает в <адрес> <адрес> <адрес>, в остальной части дала показания, полностью согласующиеся с показаниями свидетеля ФИО9
Таким образом, в собственности ФИО1 находятся две смежные квартиры, из которых путем реконструкции и перепланировки образовались три нежилых помещения, помещение № уменьшено, две комнаты, коридор и санузел отделены и вошли в состав другого помещения, на оставшейся площади выполнена перепланировка с установкой гипсокартоновых перегородок, выполнен дверной проем из оконного с усилением контура проему металлическим уголком инженерные коммуникации сохранены и действуют. Помещение 10а вновь организовано из части помещения № (40,4 кв.м.) и № (14,7 кв.м.) на вновь образованной площади выполнен демонтаж межкомнатных гипсокартоновых перегородок, выполнен дверной проем из оконного, инженерные коммуникации сохранены и действуют, помещение имеет два входа. В <адрес> выполнен дверной проем из оконного, инженерные коммуникации сохранены и действуют.
Согласно техническим паспортам от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь нежилого помещения № <адрес> <адрес>1 <адрес> составляет 22,4 кв.м, состоит из нежилого помещения площадью 15,65 кв.м., нежилого кабинета площадью 4,87 кв.м., туалета 2,2 кв.м. (л.д.). <адрес> нежилого помещения №а по вышеуказанному адресу, составляет 55,1 кв.м., из которой торговый зал 45,45 кв.м., подсобное помещение 8,2 кв.м., туалет 1,4 кв.м., общая площадь нежилого помещения № составляет 27,4 кв.м., из которых коридор площадью 6,56 кв.м., туалет 2,4 кв.м., нежилое помещение 13,1 кв.м. кабинет нежилой 5,3 кв.м. (л.д.39-51).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, администрацией Новоузенского муниципального района отказано в выдачи разрешения на реконструкцию нежилых помещений, поскольку произведена самовольная реконструкция. (л.д.52).
Согласно выводам технических заключений, результаты которых участниками процесса не оспаривались, после проведения перепланировки и реконструкции строительные конструкции нежилых помещений № №, 10а и 16, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, находятся в работоспособном техническом состоянии. Выполненные реконструкция и перепланировка не снижают несущую способность строительных конструкций жилого дома. Нежилые помещения пригодны к дальнейшей безопасной эксплуатации. Выполненные реконструкция и перепланировка не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не затрагивают интересы третьих лиц (л.д.53-109)
Согласно подпункту "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе стены, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций несущие стены, плиты балконов и лоджий отвечают основному признаку общего имущества как предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, а соответственно в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется по соглашению всех собственников помещений.
Наружная стена дома, независимо от того, является ли она в какой-либо части несущей или ненесущей, в силу своего назначения - ограждение внутреннего пространства дома - обслуживает весь дом, является единой конструкцией и не может рассматриваться как конструкция, состоящая из отдельных частей, расположенных в районе каждого из внутренних помещений дома, и обслуживающих только ту часть дома (только то помещение) внешней стеной которой(-го) она является.
Работы по перепланировке/реконструкции квартир повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного демонтажа наружной стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, многоквартирного дома.
Таким образом, при демонтаже ограждающих несущих конструкций (оконных блоков с частями стен), являющихся общим имуществом многоквартирного дома требуется согласие собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку затрагивается размер общего имущества.
ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес> <адрес> <адрес>, на котором принято решение о даче согласия жильцов дома на перевод жилого помещения № в нежилое, что подтверждается протоколом общего собрания, копия которого имеется в материалах дела (л.д.31-32). И письменными согласиями собственников жилых помещений примыкающих к жилому помещению № (л.д.33-36).
Согласно протоколу собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> <адрес> <адрес>, ФИО2 дано согласие на выполнение реконструкции нежилых помещений расположенных на 01 этаже многоквартирного дома №№ и 16, с организацией отдельных входов в помещение в фасаде здания (л.д.37-38).
Таким образом, в судебном заседании установлено, что перепланировка/ реконструкция квартир № и 16 <адрес> <адрес> <адрес>, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы их жизни и здоровью, имеется согласие собственников жилых помещений многоквартирного <адрес>, права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не нарушены в связи с чем, имеются основания для сохранения квартир в перепланированном и реконструированном виде.
В соответствии с п. 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 2 статьи 14 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, являются: вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу расходы.
В силу п.п. 8 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 НК РФ, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В соответствии с п.п. 9 п. 1 ст. 333.36 и п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются прокуроры - по заявлениям в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие в качестве истцов или ответчиков, в связи с чем, судебные расходы, связанные с рассмотрением дела, взысканию с ответчика не подлежат
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 25, 26, 27, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к администрации Новоузенского муниципального района о сохранении нежилых помещений в перепланированном и реконструированном состоянии, удовлетворить в полном объеме.
Сохранить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> общей площадью 22,4 кв.м., 01 этаж с кадастровым номером №, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> общей площадью 27,4 кв.м., 01 этаж с кадастровым номером №, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> общей площадью 55,1 кв.м., 01 этаж, с инвентарным номером №, в реконструированном и перепланированном состоянии, с характеристиками, согласно техническим паспортам от 20 октября 2022 года.
Настоящее решение по вступлении в законную силу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Саратовский областной суд через Новоузенский районный суд (г. Новоузенск) Саратовской области
Мотивированное решение изготовлено 14 апреля 2023 года.
Судья Т.А. Шашлова