Апелляционное определение по делу № 2-216/2023 от 06.07.2023

Председательствующий: Чекурда А.Г. Дело № 33-3684/2023

№ 2-216/2023

УИД 55RS0002-01-2022-006565-68

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06.07.2023 года г.Омск

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Емельяновой Е.В.,

судей Кирилюк З.Л., Петерса А.Н.,

при секретарях Жапаровой А.Б., Байрамовой С.С.

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Баевой В.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Администрации г.Омска на решение Куйбышевского районного суда г.Омска от <...>, которым постановлено:

«Исковые требования департамента имущественных отношений Администрации г. Омска удовлетворить частично.

Исковые требования Свинаревой Е.Ф. удовлетворить частично.

Обязать Свинареву Е.Ф. вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № № <...> путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения на следующих условиях:

«Департамент имущественных отношений Администрации <...> (далее – департамент), в лице директора департамента Махини Д.А., действующего на основании Положения о департаменте, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Свинарева Е.Ф., именуемая в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации заключили соглашение о нижеследующем:

1. На основании государственной регистрации права:

- собственности на помещение с кадастровым номером: № <...> (регистрационная запись в ЕГРН № <...> от <...>);

- общей долевой собственности на помещения с кадастровыми номерами:

№ <...> (регистрационная запись ЕГРН № <...> от <...>),

- № <...> (регистрационная запись в ЕГРН № <...> от <...>),

- № <...> (регистрационная запись в ЕГРН № <...> от <...>)

2. Доля для Свинаревой Е.Ф. в праве пользования земельным участком с кадастровым номером № <...>, общей площадью № <...> кв.м. установлена пропорционально в праве собственности на помещения в нежилом здании с кадастровым номером № <...> и составляет № <...>.

3. Размер арендной платы за участок с учетом доли в праве пользования земельным участком для Свинаревой Е.Ф. рассчитывается в соответствии с порядком расчета, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

4. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату по следующим реквизитам: Получатель арендной платы: Управление Федерального казначейства по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации г. Омска) расчетный счет: № <...>, банк: Отделение Омск, БИК 045209001, код бюджетной классификации 90№ <...>, ИНН получателя № <...>

5. Настоящим соглашением Арендатор заведомо согласен на обработку Арендодателем следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управлении Росреестра по Омской области, ФАС, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию г. Омска и ее структурные подразделения, в УФНС.

6. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка № <...>, зарегистрированного <...>, и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с момента вступления в законную силу решения суда. В соответствии с Законом Омской области от <...>; 1496-ОЗ «О внесении изменений в Закон Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» Главным управлением по земельным ресурсам Омской области договор аренды земельного участка №№ <...> передан департаменту на основании акта приема - передачи от <...>.

7. Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

8. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от <...> №№ <...>, Участок расположен в охранной зоне с особыми условиями использования территорий, в отношении участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьями 55, 56.1 ЗК РФ.

Приложение № <...> к соглашению к договору №ДГУ/11-2352-Ц-12, зарегистрированному <...>

Порядок расчета

арендной платы за земельный участок, государственная собственность на которые не ограничена, предоставленные в аренду без торгов.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от <...> № <...>-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставление в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от <...> № <...>-п»: Ап=Кс*Кф*И, где: А - годовая арендная плата (руб./год); Кс – кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадь № <...> кв. м., 12837826,2 рублей; Кф – экономически обоснованный коэффициент: 5,9 (п.5 Положения к Порядку); И – коэффициент уровня инфляции, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) с <...>-1,03 и т.д.; 41/1933-доля в праве пользования земельным участком.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ договор аренды будет считаться заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда, договор подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.»

Внести изменения в договор аренды № № <...>:

- изложить пункт 1.4. в следующей редакции: «Вид разрешенного использования Участка: деловое управление (код 4.1), бытовое обслуживание (код 3.3), банковская и страховая деятельность (код 4.5), общественное питание (код 4.6);

- изложить пункт 1.5. в следующей редакции: «Разрешенное использование Участка: деловое управление (код 4.1), бытовое обслуживание (код 3.3), банковская и страховая деятельность (код 4.5), общественное питание (код 4.6);

- исключить подпункт 9 пункта 3.2. «Обеспечить наличие на Участке копии настоящего договора аренды»;

- исключить подпункт 13 пункта 3.2. «Не изменять вид разрешенного использования Участка»;

- исключить подпункт 3 пункта 6.1. «Самовольного изменения вида разрешенного использования Участка»;

- изложить п. 7. в следующей редакции: «Все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения настоящего договора или в связи с ним, разрешаются путем переговоров, а в случае не достижения согласия между сторонами в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В остальной части исковые требования департамента имущественных отношений Администрации г. Омска и Свинаревой Е.Ф. оставить без удовлетворения»,

заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А :

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в суд с иском к Свинаревой Е.Ф. о возложении обязанности вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка, в обоснование требований указав, что в связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером № <...> расположено нежилое здание с кадастровым номером № <...> и собственником помещения с кадастровым номером № <...>, и в общей долевой собственности на помещения с кадастровыми номерами № <...> в указанном здании является Свинарева Е.Ф., департаментом составлено соглашение о вступлении указанного лица в договор аренды № № <...> земельного участка с кадастровым номером № <...>

<...> письмом № <...> в адрес Свинаревой Е.Ф. направлено соглашение к договору аренды № № <...>. До настоящего времени соглашение не возращено в департамент, государственной регистрации обременения в форме аренды на земельный участок с кадастровым номером № <...> в пользу Свинаревой Е.Ф. не производилось. Просил обязать Свинареву Е.Ф. вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № № <...> путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения.

В ходе разбирательства по делу ответчиком Свинаревой Е.Ф. заявлен встречный иск об оспаривании условий договора аренды (л.д.223-237 т.2). Свинарева Е.Ф. просит исключить из договора аренды часть условий, другую часть изложить в иной редакции, также применить коэффициент 4,2 при исчислении арендной платы при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, оспаривает площадь земельного участка с кадастровым номером № <...>, полагая, что она подлежит уменьшению на площадь публичного сервитута и должна составить № <...> кв.м..

В судебном заседании представитель истца по доверенности Мкртчян Т.П. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, встречный иск не признала, просила отказать в его удовлетворении. К материалам дела приобщила письменные пояснения.

Ответчик Свинарева Е.Ф. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще.

Представитель ответчика по доверенности Усова Н.А. не возражала против заключения со Свинаревой Е.Ф. договора аренды земельного участка в виде дополнительного соглашения, однако, возражала против применения - экономически обоснованного коэффициента 5,9%, а также просила внести указанные во встречном иске изменения в договор аренды № № <...>

Третьи лица Министерство культуры по Омской области, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Администрации г.Омска просит решение суда отменить. В обоснование излагает, что судом к участию в деле не привлечены лица, уже вступившие в договор аренды земельного участка, поскольку в договоре на стороне арендатора находятся ООО «Луговская Слобода», Сырьева В.И., Комлев В.В., ООО «Специализированный застройщик «Эталон –Омск», а также иные лица, которых Департамент понудил ко вступлению в договор аренды по решению Арбитражного суда Омской области. При этом суд первой инстанции внес изменения в действующий договор аренды, чем нарушил права данных арендаторов.

Полагает, что суд необоснованно исключил из договора аренды № № <...> подпункт 13 пункта 3.2, а также подпункт 3 пункта 6.1, полагая необоснованным указание суда о том, что данные положения договора не входят в компетенцию арендатора, однако любое лицо, имеющее правомочия собственника вправе обратиться в уполномоченный орган или суд для изменения вида разрешённого использования. Указывает, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешённого использования земельного участка на иной, из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определённого вида использования. Находит необоснованным исключение п.п.9 п. 3.2 из текста договора, поскольку арендатор должен иметь копии правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии права на пользование частью земельного участка.

В возражениях на апелляционную жалобу Свинарева Е.Ф. указывала на законность судебного акта, просила также привлечь иных арендаторов для участия в настоящем деле, заявила требования о взыскании судебных расходов за участие представителя в суде первой инстанции. Просила рассмотреть апелляционную жалобу без ее участия и участия ее представителя.

Заявление Свинаревой Е.Ф. о возмещении судебных расходов в соответствии со ст. 103.1 ГПК РФ направлено для рассмотрения в суд первой инстанции, поскольку полномочия по рассмотрению такого заявления у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц, в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, заслушав представителя истца Мкртчян Т.П., поддержавшую в судебном заседании <...> доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда указывает следующее.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом первой инстанции при рассмотрении данного дела допущены.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу ч.ч. 6, 8 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского совета от <...> № <...>, департамент имущественных отношений Администрации <...> является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящимся в распоряжении муниципального образования города Омска. Основными задачами департамента являются, в том числе, осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Как следует из материалов дела <...> между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и индивидуальными предпринимателями Дворниковым А.Ю. и Киселевой В.Е. заключен договор аренды №№ <...> с множественностью лиц на стороне арендаторов с условием согласия сторон на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № <...> площадью № <...> кв.м., местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, <...> (л.д. 41-46 т.1).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка на 2010 год с кадастровым номером № <...>, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости <...>, расположен относительно здания, имеющего почтовый адрес г. Омск, ЦАО, <...>, разрешенное использование: офисы организаций непосредственного обслуживания населения, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и не требует установления санитарно - защитных зон, площадь 1933+/-15 кв. м., часть участка с площадью № <...> образована в целях обеспечения земельного участка с кадастровым номером № <...> доступ к землям общего пользования (л. д. 47-50 т.1).

Актом приема-передачи от <...> земельный участок с кадастровым номером № <...>, находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, передан в аренду индивидуальным предпринимателям Дворникову А.Ю. и Киселевой В.Е. (л.д.51 т.1).

К договору приложен перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащего арендатору, находящемуся на земельном участке, предоставляемому в аренду: нежилое помещение № <...>, площадью № <...> кв. м., нежилое помещение № <...> площадью № <...> кв. м., нежилое помещение № <...>, площадью № <...> кв. м., нежилое помещение № <...> площадью № <...> кв. м, нежилое помещение № <...> площадью № <...> кв. м., все расположены по адресу г. Омск <...> (л.д. 54 т.1).

В материалах дела имеется выписка из ЕГРН от <...>, согласно которой нежилое здание с кадастровым номером № <...> номер кадастрового квартала № <...>; дата присвоения кадастрового номера <...>; инвентарный № <...>, местоположение г. Омск <...>; площадь <...>

Согласно выписки из ЕГРН и сведений из ППК «Роскадастр» Свинарева Е.Ф. является собственником нежилого помещения 47П с кадастровым номером№ <...> (регистрационная запись в ЕГРН № <...> от <...>); а также ей на праве общей долевой собственности принадлежит № <...> долей в помещении № <...> с кадастровым номером № <...> (регистрационная запись ЕГРН № <...> от <...>), № <...> долей в помещении 18П с кадастровым номером № <...> (регистрационная запись в ЕГРН № <...> от <...>), № <...> в помещении 19П с кадастровым номером № <...> (регистрационная запись в ЕГРН № <...> от <...>), расположенных в объекте недвижимости: № <...> по адресу: г. Омск, <...>, которое является выявленным объектом культурного наследия № <...>, представляющего собой историко-культурную ценность, Памятник и Комплекс зданий, вторая половина 19 века (т. 1 л.д. 55 – 124, т. 2 л.д. 2-51).

Согласно выписки из ЕГРН от <...> земельный участок с кадастровым номером № <...> с номером кадастрового квартала № <...>, дата присвоения кадастрового номера <...>, расположен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес г. Омск, ЦАО <...>, площадь 1933+/-15, кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости № <...>, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: деловое управление (код 4.1), бытовое обслуживание (код 3.3), банковская и страховая деятельность (код 4.5), общественное питание (код 4.6); данные о правообладателе отсутствуют (л.д. 199-204 т.1).

Факт изменения вида разрешенного использования данного земельного участка подтверждается также распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска № <...> от <...>, где указано, что вид разрешенного использования объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № <...> - «офисы организаций непосредственного обслуживания населения, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и не требует установления санитарно-защитных зон» изменен на «деловое управление (код 4.1), бытовое обслуживание (код 3.3), банковская и страховая деятельность (код 4.5), общественное питание (код 4.6)» (л.д.141 т.2).

В связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером № <...> расположено нежилое помещение с кадастровым номером № <...> и собственником помещения с кадастровым номером № <...> и в общей долевой собственности ан помещения с кадастровыми номерами № <...>, в указанном здании является Свинарева Е.Ф. <...> департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска Свинаревой Е.Ф. было направлено соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка № № <...>, зарегистрированного <...>, с последующим возвратом соглашения в департамент для государственной регистрации, с содержанием, аналогичном, указанному в исковом заявлении (л. д. 125 -129 т.1).

Направление письма подтверждается приложенным к материалам дела реестром внутренних почтовых отправлений (л.д.132 т.1).

До настоящего времени указанное соглашение Свинаревой Е.Ф. не подписано, договор о вступлении в арендные отношения не заключен.

В ходе разбирательства по делу ответчиком Свинаревой Е.Ф. заявлен встречный иск об оспаривании условий договора аренды, в котором она просила:

Исключить из дополнительного соглашения к договору аренды № № <...> от <...> условия о распространении действия договора аренды земельного участка на правоотношения, действовавшие до его заключения в соответствии с положениями статьи 425 ГК РФ.

Обязать ее, Свинареву Е.Ф., заключить договор аренды № № <...> от <...> путем подписания соглашения с учетом следующих изменений, внесенных в данный договор в судебном порядке, а именно:

В п. 3.2 Договора:

1) вместо «использовать Участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанной в настоящем договоре, разрешенным использованием и условиями настоящего договора», указать: «в соответствии с фактическим видом деятельности Арендатора и с учетом принадлежности земельного участка к категории земель, а также с условиями настоящего Договора».

7) вместо «обеспечивать надлежащее санитарное состояние и внешнее благоустройство на прилегающей и закрепленной территории» следует изложить: «обеспечивать надлежащее санитарное состояние и внешнее благоустройство на прилегающей и закрепленной территории, не превышающей доли, в которой Арендатор участвует в аренде земельного участка, за исключением 348 м.кв. публичного сервитута».

8) исключить «обеспечить наличие на Участке копии настоящего договора».

12) вместо «выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания» следует изложить «выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, расположенных на участке и отнесенных соответствующими службами к зоне ответственности арендаторов, не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания» в размере, не превышающей доли, в которой Арендатор участвует в аренде земельного участка, за исключением 348 м.кв. публичного сервитута».

13) исключить «не менять вид разрешенного использования участка».

Исключить п. 6.1. «Настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским и земельным законодательством, а так же по инициативе Арендодателя в следующих случаях в части:

«1) использования Участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанной в настоящем договоре, разрешенным использованием к условиям настоящего договора Доказательством нецелевого использования участка Арендатора является акт обследования Участка» надлежит исключить из договора.

«3) самовольного изменения разрешенного вида использования».

Пункт 7 надлежит дополнить словами «… и Куйбышевским районным судом <...>».

3. Пункты 1.4 и 1.5 договора аренды № № <...> <...> привести в соответствие текущим видам и целям использования земельного участка № <...>

4. В соглашении к договору аренды № № <...> от <...> указать коэффициент, который соответствует фактическому использованию Свинаревой Е.Ф., принадлежащих ей на праве собственности помещений, а именно применить коэффициент № <...> (п. 17 приложения к Постановлению правительства Омской области от <...> № <...>-п и п. 10 этого же постановления) о применении положений в части исчисления арендной платы в размере 50 процентов от арендной платы.

5. Исключить из площади арендуемого земельного участка № <...>, земельный участок площадью № <...> м.кв., который является публичным сервитутом в пользу неограниченного числа лиц и по сути является сквозным проездом.

5. Установить ее, Свинаревой Е.Ф., долю в договоре аренды № № <...> от <...> со множественностью лиц на стороне Арендаторов относительно № <...> кв.м. из расчета, что из № <...> кв.м. площади земельного участка № <...> исключен земельный участок № <...>

Разрешая спор, и частично удовлетворяя требования как первоначального иска департамента, так и встречного иска Свинаревой Е.Ф., суд первой инстанции верно исходил из того, что Свинарева Е.Ф. как собственник объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке № <...>, обязана вступить в договор аренды земельного участка в качестве соарендатора, заключение дополнительного соглашения к договору аренды является для нее обязательным. Определяя условия дополнительного соглашения к договору аренды, суд первой инстанции верно оценив предложенные обеими сторонами варианты этих условий, определил те, которые в максимальной степени соответствуют интересам каждой из сторон.

Вместе с тем, указывая в резолютивной части решения суда на необходимость внесения изменений именно в договор аренды № № <...>, суд первой инстанции нарушил права иных арендаторов, которые уже вступили в названный договор аренды ранее Свинаревой Е.Ф., поскольку их к участию в деле не привлекал.

Департамент в апелляционной жалобе ссылается на то, что судом первой инстанции внесены изменения в текст договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <...> без привлечения лиц, уже вступивших в договор аренды земельного участка, чьи права и законные интересы были затронуты судебным актом.

Данные доводы жалобы суд апелляционной инстанции находит состоятельными, подлежащими удовлетворения посредством изменения резолютивной части обжалуемого судебного акта без перехода к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В данном случае права и обязанности у Свинаревой Е.Ф. могут возникнуть только на основании заключения с ней дополнительного соглашения к договору аренды № № <...> а вносить изменения в договор аренды, который был заключен ранее, без участия Свинаревой Е.Ф., оснований у суда первой инстанции не имелось.

В связи с этим доводы жалобы департамента в этой части судебная коллегия находит обоснованными, в связи с чем резолютивная часть решения подлежит редакционному изменению (п. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

С учетом доводов жалобы суд апелляционной инстанции полагает, что в предложенные департаментом условия дополнительного соглашения к договору аренды подлежит включению п.5, который надлежит изложить в следующей редакции: «Во всем остальном между Свинаревой Е.Ф. и департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска действуют в полном объеме условия договора аренды № № <...>, зарегистрированного <...> в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> общей площадью № <...> кв.м.,

за исключением пункта 1.4. договора аренды № № <...> который следует изложить в следующей редакции: «Вид разрешенного использования Участка: деловое управление (код 4.1), бытовое обслуживание (код 3.3), банковская и страховая деятельность (код 4.5), общественное питание (код 4.6);

за исключением п. 1.5 договора аренды № № <...>, который следует изложить в следующей редакции: «Разрешенное использование Участка: деловое управление (код 4.1), бытовое обслуживание (код 3.3), банковская и страховая деятельность (код 4.5), общественное питание (код 4.6);

за исключением п. 7 договора аренды № № <...>, который следует изложить в следующей редакции: «Все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения настоящего договора или в связи с ним, разрешаются путем переговоров, а в случае не достижения согласия между сторонами в порядке, предусмотренном действующим законодательством»,

также из данного договора аренды № № <...> следует исключить подпункты 9 пункта 3.2. «Обеспечить наличие на Участке копии настоящего договора аренды», исключить подпункт 13 пункта 3.2 «Не изменять вид разрешенного использования Участка», исключить подпункт 3 пункта 6.1. «Самовольного изменения вида разрешенного использования Участка».

Поскольку при такой редакции дополнительного соглашения его условия не будут распространяться на иных арендаторов, как уже имеющихся в данной договоре, так и тех, которые возможно вступят в договор в будущем, то оснований для привлечения в дело данных арендаторов, не имеется, в данном случае заключается только дополнительное соглашение к договору аренды, условия которого будут распространяться на департамент и Свинареву Е.Ф..

В связи с этим доводы обеих сторон о необходимости привлечения иных арендаторов, следует отклонить.

В части доводов департамента о том, что суд неверно изменил вид разрешенного использования земельного участка в договоре аренды, то коллегия судей их отклоняет, поскольку в данном случае суд привел условия дополнительного соглашения в соответствие с действующим на сегодня распорядительным актом, поскольку как отмечалось выше, <...> вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью № <...> кв.м., был изменен. Актуализация этих сведений необходима при установлении арендных отношений со Свинаревой Е.Ф..

В данном случае цель земельного участка определяется в соответствии с видами его разрешенного использования.

Согласно Карте градостроительного зонирования территории <...>, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ г.Омск, (утв. Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201), земельный участок с кадастровым номером № <...> расположен в границах территориальной зоны исторической застройки с возможностью размещения жилой застройки средней этажности (ИЗ-2). Виды разрешенного использования «деловое управление (код 4.1)», «бытовое обслуживание (код 3.3)», «банковская и страховая деятельность (код 4.5)», «общественное питание (код 4.6)», являются основными для указанной территориальной зоны.

В соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации г.Омска от <...> № <...>-п, испрашиваемый земельный участок определяется в зоне размещения объектов административно-делового и общественного назначения.

Виды разрешённого использования и их характеристика установлены Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Росреестра от <...> № П/0412). В частности, вид разрешённого использования «деловое управление» (код 4.1) предполагает размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Статьей 50 «Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ г.Омск установлен градостроительный регламент зоны исторической застройки с возможностью размещения жилой застройки средней этажности ИЗ-2, в том числе перечень видов разрешённого использования земельных участков, находящихся в такой зоне.

На основании пункта 1 статьи 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Согласно пункту 2 данной статьи, могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

- ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, сам по себе факт наличия на земельном участке № <...> ограничений, обусловленных расположением его в особой охранной зоне, что подтверждается выпиской из ЕГРН, не препятствует использованию земельного участка по целевому назначению, не нарушает прав сторон договора.

В части доводов департамента о том, что суд исключил обязанность арендатора в п.п. 9 п. 3.2 – обеспечить на участке копии договора аренды, то суд верно исходил из того, что данная обязанность никаким образом права арендодателя не нарушает, существенным условием договора аренды не является. Поскольку в данном случае такой договор (или дополнительное соглашение) заключается с каждой из сторон, следовательно, копия договора у департамента имеется, также копия может быть каждой из сторон представлена при необходимости третьим лицам.

Суд верно исключил из обязанностей арендатора п. п.13 п. 3.2 – не изменять вид разрешенного использования участка, поскольку в силу закона арендатор полномочиями по изменению вида разрешенного использования земельного участка не обладает, таким правом в соответствии со смыслом подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса обладает только собственник.

Так в соответствии с п.3 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

По этим же основаниям суд верно исключил из оснований прекращения договора аренды по инициативе обеих сторон или арендодателя – самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка (п.п 3 п. 6.1 договора).

При таком изложении условий договора аренды в дополнительном соглашении, особый режим использования земельного участка, вопреки доводам апеллянта, нарушен не будет.

Раздел 7 договора аренды суд изложил в дополнительном соглашении применительно к конкретному арендатору Свинаревой Е.Ф., указав, что все споры между сторонами разрешаются путем переговоров, а в случае не достижения согласия, в порядке установленном действующим законодательством. Такое изложение условий раздела 7 договора прав арендодателя не нарушает.

Свинаревой Е.Ф. во встречном иске отказано, ею апелляционная жалоба на решение не принесена, в связи с чем в порядке ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов жалобы департамента.

По иным основаниям и доводам департамент судебный акт не обжалует.

В остальной части исков следует сторонам отказать.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ дополнительное соглашение к договору аренды будет считаться заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу апелляционного определения, дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 330 ГПК ПРФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда г.Омска от <...> изменить, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Администрации г.Омска удовлетворить частично.

Исковые требования департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № № <...> путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения на следующих условиях:

«Департамент имущественных отношений Администрации <...> (далее – департамент), в лице директора департамента ФИО2, действующего на основании Положения о департаменте, утвержденного Решением Омского городского Совета от <...> № <...>, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ФИО1, именуемая в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации заключили соглашение о нижеследующем:

1. На основании государственной регистрации права:

- собственности на помещение с кадастровым номером: № <...> (регистрационная запись в ЕГРН № <...> от <...>);

- общей долевой собственности на помещения с кадастровыми номерами:

- № <...> (регистрационная запись ЕГРН № <...> от <...>),

- № <...> (регистрационная запись в ЕГРН № <...> от <...>),

- № <...> (регистрационная запись в ЕГРН № <...> от <...>)

2. Доля для ФИО1 в праве пользования земельным участком с кадастровым номером № <...> общей площадью № <...> кв.м. установлена пропорционально в праве собственности на помещения в нежилом здании с кадастровым номером № <...> и составляет № <...>

3. Размер арендной платы за участок с учетом доли в праве пользования земельным участком для ФИО1 рассчитывается в соответствии с порядком расчета, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

4. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату по следующим реквизитам: Получатель арендной платы: Управление Федерального казначейства по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации г. Омска) расчетный счет: № <...>, банк: Отделение Омск, № <...>, код бюджетной классификации 90№ <...>, ИНН получателя № <...> КПП получателя № <...>

5. Во всем остальном между ФИО1 и департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска действуют в полном объеме условия договора аренды № <...>, зарегистрированного <...> в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью № <...> кв.м.,

за исключением пункта 1.4. договора аренды № № <...>, который следует изложить в следующей редакции: «Вид разрешенного использования Участка: деловое управление (код 4.1), бытовое обслуживание (код 3.3), банковская и страховая деятельность (код 4.5), общественное питание (код 4.6);

также из данного договора аренды № № <...> следует исключить подпункт 9 пункта 3.2. «Обеспечить наличие на Участке копии настоящего договора аренды», исключить подпункт 13 пункта 3.2 «Не изменять вид разрешенного использования Участка», исключить подпункт 3 пункта 6.1. «Самовольного изменения вида разрешенного использования Участка».

6. Настоящим соглашением Арендатор заведомо согласен на обработку Арендодателем следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управлении Росреестра по Омской области, ФАС, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию г. Омска и ее структурные подразделения, в УФНС.

7. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка №№ <...>, зарегистрированного <...>, и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с момента вступления в законную силу апелляционного определения. В соответствии с Законом Омской области от <...> № <...>-ОЗ «О внесении изменений в Закон Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» Главным управлением по земельным ресурсам Омской области договор аренды земельного участка №№ <...> передан департаменту на основании акта приема - передачи от <...>.

8. Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

9. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от <...> №№ <...>, Участок расположен в охранной зоне с особыми условиями использования территорий, в отношении участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьями 55, 56.1 ЗК РФ.

Приложение № <...> к соглашению к договору №№ <...>, зарегистрированному <...>

Порядок расчета

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от <...> № <...>-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставление в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от <...> № <...>-п»: Ап=Кс*Кф*И, где: А - годовая арендная плата (руб./год); Кс – кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадь № <...> кв. м., № <...> рублей; Кф – экономически обоснованный коэффициент: 5,9 (п.5 Положения к Порядку); И – коэффициент уровня инфляции, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) с <...>-1,03 и т.д.; 41/1933-доля в праве пользования земельным участком.

В остальной части исков отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <...>

КОПИЯ ВЕРНА»

подпись судьи________Емельянова Е.В.

секретарь судебного заседания

________________

(подпись)

« » 2023 года