61RS0023-01-2025-001176-82

дело №2-1944/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года г. Шахты, Ростовской области

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Сухова О.А., при секретаре Ефимовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 Ню, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением по следующим основаниям: с 1988 г. и по настоящее время он постоянно проживает в жилом доме по адресу: <адрес>.

Указанный жилой дом, площадью 49,8 кв.м., и земельный участок по вышеназванному адресу принадлежали на праве собственности его родителям, после смерти которых собственником данного недвижимого имущества является ФИО2

Истец с детства является инвалидом в связи с нарушением интеллекта, на протяжении жизни состоит на учете в психоневрологическом диспансере, обучался в специализированной школе-интернате №16 г.Шахты.

В феврале 2025 г. к истцу приехали незнакомые ему люди и, введя его в заблуждение относительно природы подписываемых документов, принудили подписать документы и съездить в учреждение Росреестра для их подачи. О правовой природе письменных документов он не понимал и не сознавал, воли на отчуждение своего имущества не имел, поскольку дом является его единственным имуществом и единственным место для проживания. Никаких денежных средств в счет продажи своего имущества от покупателя он не получал.

Впоследствии истец рассказал об этом своему другу, который посоветовал проверить в личном кабинете Госуслуг сведения об его имуществе. В результате проверки истцу стало известно, что 04.03.2025 произошел переход права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>, на неизвестное ему лицо - ФИО3.

Ссылаясь на ст. 177 ГК РФ, истец просил суд признать недействительным договор по отчуждению в пользу ответчика жилого дома площадью 49,8 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью 599 кв.м., с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>; применить последствия недействительности сделки, признав недействительными регистрационные записи в ЕГРН от 04.03.2025 № (жилой дом) и № (земельный участок), восстановив право собственности ФИО2 в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> ( л.д.33-35).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, предъявленные им исковые требования просил удовлетворить, так как его обманули и дали подписать неизвестный документ, он ничего не понимал из текста, никогда не собирался продавать свое единственное жилье, в котором проживает с детства, никаких денег он не получал, и врачу пояснял, что не имел воли на продажу или дарение дома, не понимал, что происходит.

Ранее в предварительном судебном заседании 14.05.2025 г. ФИО2 лично пояснил, что он проживает по адресу: <адрес>, всю свою жизнь, но однажды к нему приехали цыгане, он их не пускал, они говорили, что раз он живет один, за ним нужно присматривать, дважды ему покупали пиво и водку. Он не хотел продавать дом, деньги за дом не получал, его возили в Новошахтинск какие то неизвестные ему девчонка и ее родители. Он был ими убежден, что поступает правильно. Продавать дом и землю он не собирался, но он сам о себе знает, что очень внушаем и потому мог подписать любые документы, которые бы ему дали на подпись. Он очень переживал, когда у него несколько лет назад умерла его мать. Недееспособным его не объявляли. На лечении в психоневрологическом диспансере он находился с 2011-2012 г. и по настоящее время. Лекарства, которые ему приписывали в больнице он старался в последнее время не принимать, так как думал, что это повлияет на него отрицательно.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, в представленном письменном отзыве на иск просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса (пункт 3).

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Анализ указанных положений позволяет прийти к выводу, что неспособность продавца в момент подписания договора купли-продажи понимать значение своих действий или руководить ими является основанием для признания договора недействительным, поскольку соответствующее волеизъявление по распоряжению имуществом отсутствует.

Как установлено судом, ФИО2 с 1988 г. и по настоящее время постоянно проживает в жилом доме по адресу: <адрес>.

Указанный жилой дом, площадью 49,8 кв.м., и земельный участок, площадью 599 кв.м., по вышеназванному адресу принадлежали ранее на праве собственности его родителям, после смерти которых собственником данного недвижимого имущества являлся ФИО2

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕРГН) от 28.02.2023, жилой дом общей площадью 49,8 кв.м. и земельный участок площадью 599 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежали на указанный момент ФИО2 (л.д.16-19).

Судом также установлено, что истец с детства является инвалидом в связи с нарушением интеллекта, на протяжении жизни состоит на учете в психоневрологическом диспансере, обучался в специализированной школе-интернате №16 г.Шахты.

Согласно справке серия МСЭ-2016 №, выданной повторно ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 установлена 2 группа инвалидности бессрочно вследствие общего заболевания (л.д.9).

Как установлено судом и подтверждается собранными по делу доказательствами, в феврале 2025 г. к истцу приехали незнакомые ему люди и, введя его в заблуждение относительно природы подписываемых документов, принудили подписать документы и съездить в учреждение Росреестра для их подачи.

Судом установлено, что 28.02.2025 между ФИО2 и ФИО3 в г. Новошахтинске Ростовской области был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом по адресу: <адрес> (л.д.46-47).

Согласно пункту 3 договора, стороны оценили указанное имущество следующим образом: земельный участок в 100 000 руб., жилой дом в 500 000 руб., что в общей сумме составляет 600 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Право собственности на жилой дом и земельный участок по указанному адресу зарегистрировано в ЕГРН 04.03.2025 за ответчиком ФИО3 (л.д.40-45)

Однако, о правовой природе письменных документов ФИО2 не понимал и не сознавал, воли на отчуждение своего имущества не имел, поскольку дом является его единственным имуществом и единственным местом для проживания. Никаких денежных средств в счет продажи своего имущества от ответчика он не получал.

Истцом ФИО2 в соответствии с п.1 ст. 177 ГК РФ оспаривается договор купли-продажи, заключенный 28.02.2025 между ним и ФИО3 со ссылкой на то обстоятельство, что вследствие имеющегося у него психического заболевания на момент заключения вышеуказанной сделки он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Допрошенная в судебном заседании 14.05.2025 г. свидетель ФИО7 пояснила, что знает ФИО2 с 80-х годов, их родители были ранее знакомы, они все общались, она их соседка. ФИО2 в 20-х числах февраля 2025 года куда-то пропал, его не было неделю. Позднее сам ФИО2, появившись через неделю, говорил, что его вывозили куда-то и он был в гостях, пиво и водку ему наливали; он говорил, что потом его привозили домой за документами, а потом опять увезли в <адрес>, там он что-то подписывал. Говорил, что деньги он не получал, его только кормили, было ощущение, что он после постоянного употребления алкоголя. Свидетель знает, что ФИО2 состоит на учете в психоневрологическом диспансере (далее - ПНД). Истец ФИО2 в жизни очень доверчивый, во все верит, легко слушается посторонних людей, легко внушаем, у него мышление 7-летнего ребенка. Когда были живы его родители, они контролировали поведение ФИО2 Бывали и случаи экстренной госпитализации ФИО2 в психоневрологический диспансер, после чего его состояние нормализовывалось.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснила, что ФИО2 – ее сосед, знала она и его маму ФИО12, после ее смерти ФИО2 стало хуже, он очень внушаем, что связано с его заболеванием, истец состоит на учете в ПНД. Свидетель о сделке ФИО2 с домом знает со слов самого ФИО4, который говорил, что его забрали и куда-то увезли в г. Новошахтинске, держали там несколько дней, потом он появился дома. Денег у него не было, он плохо помнит, что было, может все перепутать, у него есть бессвязность речи, которая усилилась в последнее время. После смерти матери он стал более отзывчивым к просьбам людей, выполнять, все, что ему предлагают сделать; ФИО2 - человек очень ведомый и внушаемый, мама его могла контролировать, возила его на лечение в ПНД, сам он лечением вряд ли занимается в последнее время, так как стал говорить хуже, чем это было раньше и менее понятно.

Судом по данному делу по ходатайству истца ФИО2 и адвоката Лазарев П.Г, представляющего его интересы на основании ордера от 14.05.2025, определением суда от 14.05.2025 была назначена амбулаторная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Психиатрическая больница», расположенного по адресу: <...>.

Согласно заключению амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы № от 05.09.2025, ФИО2 28.02.2025 и в настоящее время обнаруживает признаки врожденного слабоумия в форме «умственная <данные изъяты>» (по МКБ <данные изъяты>), выводы комиссии подтверждаются сведениями из анамнеза об отставании его с детства в психическом развитии, наблюдении у психиатра, госпитализацией в психиатрические стационары, оформлением группы инвалидности по психическому заболеванию.

При настоящем обследовании у ФИО2 выявлены легковесность суждений, невысокий уровень интеллекта при отсутствии психотических расстройств, сохранных способностях к самостоятельному поведению в привычной бытовой обстановке.

Интеллектуальная недостаточность, отсутствие опыта юридических взаимоотношений, не позволяли ФИО2 в период составления договора купли-продажи от 28.02.2025 понимать фактическую сторону заключаемого юридического акта, приведшего к утрате собственности всего имущества, существа юридического акта, юридических особенностей, прогнозированию результатов с учетом как извлечения выгоды, так и возможного ущерба.

Неприспособленность ФИО2 к социально-личностному функционированию, доверчивость и уступчивость с отсутствием навыков адекватно оценивать чужое помещение, беспечность и недооценка рисков, бесконтрольность и пассивное подчинение требованиям субъективно доминирующих лиц, выступающих «стимулятором» сделки, указывают на слабость критических и прогностических способностей ФИО2 в юридически значимый период, что в свою очередь, препятствует адекватности формирования цели и свободе волеизъявления.

Таким образом, наличие интеллектуального дефекта в сочетании с личностной незрелостью обусловило неспособность ФИО2 к самостоятельному принятию решения и регуляции своего поведения при составлении договора купли-продажи от 28.02.2025.

ФИО2 по своему психическому состоянию при подписании договора купли-продажи от 28.02.2025 не мог понимать значения своих действий и руководить ими.

Оценивая полученное судом амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы № 3245 от 05.09.2025, суд полагает, что в совокупности со всеми собранными по делу доказательствами, оно достоверно, соответствует признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержит доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Заключение экспертизы не опровергнуто иными собранными по делу доказательствами, а, следовательно, обеспечивает достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Вследствие изложенного, заключение амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы №3245 от 05.09.2025 может быть принято судом, как одно из доказательств по настоящему делу.

Поскольку на момент подписания договора купли-продажи от 28.02.2025 ФИО2 в силу своего психического состояния не мог понимать внутреннее содержание юридически значимых для него событий, не мог критически оценивать ситуацию и спрогнозировать последствия своих действий, а также отдавать отчет своим действиям и руководить ими, суд полагает признать в порядке п. 1 ст. 177 ГК РФ недействительным договор купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом по адресу: <адрес>, заключенный 28.02.2025 между ФИО2 и ФИО3, применив последствия недействительности указанного договора, прекратив право собственности ФИО1 на жилой дом площадью 49,8 кв.м., с кадастровым номером №, и на земельный участок, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, признав за ФИО2 право собственности на указанные жилой дом и земельный участок.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Положениями ст. ст. 11, 12 ГК РФ Российской Федерации определено, что в суде осуществляется защита нарушенных или оспариваемых гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Законом не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав как признание действительной либо недействительной записи в ЕГРН; оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, поэтому требование о признании недействительными регистрационных записей в ЕГРН от 04.03.2025 № (жилой дом) и № (земельный участок) удовлетворению не подлежит.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, ст. 177 ГК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом по адресу: <адрес>, заключенный 28.02.2025 между ФИО5 и ФИО3 ФИО14.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом по адресу: <адрес>, заключенного 28.02.2025 между ФИО2 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом площадью 49,8 кв.м., с кадастровым номером №, и на земельный участок, площадью 599 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты> (паспорт №), право собственности на жилой дом площадью 49,8 кв.м., с кадастровым номером №, и на земельный участок, площадью 599 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

В остальной части требований ФИО2 к ФИО3, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании недействительными регистрационных записей в ЕГРН от 04.03.2025 № (жилой дом) и № (земельный участок) - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца, начиная с 06.11.2025.

Судья: