55RS0003-01-2024-005352-97
№2-769/2025 (№2-4234/2024)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Омск 28 января 2025 года
Ленинский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Назаретян К.В.,
при секретаре судебного заседания Алексеевой А.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО9 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,
установил:
ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с названным иском. В обоснование своих требований указали, что в августе 1994 года истцом ФИО1 была выдана генеральная доверенность на имя ФИО4, для обмена квартиры принадлежащей истцу, расположенной по адресу: <адрес>А <адрес> на квартиру большей площадью. Как пояснил истице ФИО4, обмен квартиры не состоялся, и истец забыла о выданной доверенности, поскольку до настоящего времени так и проживает в указанной квартире, совместно со своими детьми, которые, на тот момент были несовершеннолетними. В октябре 1998 года к истцу домой явился неизвестный гражданин, который заявил, что квартира истца продана ему и у него имеются все документы на квартиру. После чего, истец обратилась с исковым заявлением об оспаривании сделки в Ленинский районный суд города Омска. Определением ФИО6 районного суда города Омска по делу 2-23/2001 от ДД.ММ.ГГГГ, судом был наложен арест на спорную квартиру (который действует по настоящее время и не отменён). Также, в связи с обращением ФИО1 по факту мошенничества, возбуждено уголовное дело. ФИО4, по данным сайта реестра наследственных дел — умер ДД.ММ.ГГГГ. На основании определения Ленинского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО9 о признании сделки недействительной оставлено без рассмотрения. ФИО1 обратилась в суд с заявлением с просьбой возобновить производство по гражданскому делу. Определением Ленинского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в возобновлении производства и отмене определения об оставлении иска без рассмотрения по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО9 о признании сделки недействительной отказано за необоснованностью. ФИО1 полагает, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенный нотариусом ФИО5, является ничтожной сделкой, поскольку ее согласия на совершение сделки не было и в отношении нее совершены мошеннические действия. Просят признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом ФИО14, квартиры по адресу: <адрес>А <адрес> недействительным, а сделку ничтожной, а также применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата указанной квартиры в собственность истцов.
В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 участия не принимали, извещен надлежащим образом.
Представитель истцов ФИО17, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования и доводы своих доверителей поддержал, настаивал на их удовлетворении. Полагал, что представленными в материалы дела доказательства в полном объеме подтверждена обоснованность исковых требований. Считает, что ответчик знал о недобросовестности поведения всех участников сделки, предложил истцу выкупить квартиру обратно. Срок исковой давности не пропущен, поскольку сделка не исполнялась, кроме того, ФИО2 и ФИО3 на момент сделки были несовершеннолетними и не могли знать о нарушении своих прав.
Ответчик ФИО9 участия в судебном заседании не принимал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, направил в суд письменные возражения, в которых указал, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку исковое заявление ФИО18 было оставлено без рассмотрения в 2001 году, иск мог быть подан ею не позднее 2005 года, доказательств уважительности пропуска срока не приведено. Также указывает, что при заключении оспариваемого договора сторонами были согласованы все существенные условия, договор был удостоверен нотариусом, который проверил полномочия сторон на подписание договора, расчет проведен при подписании договора.
Третьи лица нотариус ФИО5, ФИО10 ЛАО г.Омска участия в судебном заседании не принимали, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялись надлежаще, отношение к заявленным требованиям не выразили.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО19 (ФИО18) С.В., ФИО2 в лице ФИО4 (продавцы) и ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> А <адрес>, общей площадью 48,20 кв.м. жилой площадью 30,50 кв.м. По условиям договора стоимость объекта недвижимости составила 10 000 000 рублей.
Из представленной копии доверенности на продажу домовладения (квартиры), по адресу: <адрес> А <адрес>, усматривается, что доверенностью ФИО1 уполномочила ФИО4 получать необходимые справки документы, делать от ее имени заявления, расписываться за нее, подписать договор купли-продажи, получить следуемые за проданное домовладение деньги и совершать все действия, связанные с данным поручением. Доверенность выдана с правом предъявления на три года, подписана ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и удостоверена нотариусом ФИО15
Постановлением Главы Администрации Ленинского АО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО1, проживающей по адресу: <адрес> А <адрес>, принадлежащей ей по праву совместной собственности ей и ее несовершеннолетним детям: ФИО8 и ФИО2 выдано разрешение на продажу спорной квартиры при обязательном включении их в договор купли-продажи как собственников на <адрес>.
Согласно копиям лицевого счета № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> имеют постоянную регистрацию: с ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Из регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилое помещение, по адресу: <адрес> зарегистрирована по праву совместной собственности в соответствии с Законом РФ о приватизации жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ, собственниками которой являются: ФИО1, ФИО8, ФИО2.
Согласно справке БУ «Омский Центр кадастровой оценки и технической документации» № от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем квартиры по адресу: <адрес> является ФИО9. Квартира находится в обременении на основании определения Ленинского районного суда г. Омска от 01.04.1999.
Согласно выписке из ЕРГН по состоянию на 09.09.2024 сведения о зарегистрированных правах на квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером № отсутствуют.
Проверяя действительность сделки между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО9. по заявленным истцом основаниям, суд проанализировал истинные намерения сторон сделки при вступлении в договорные правоотношения, а также направленность воли участников сделки на достижение правовых последствий, типичных для избранной сторонами договорной формы (купля-продажа недвижимости).
С учетом правового содержания ст. 153 Гражданского кодекса РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.
Таким образом, обязательным условием сделки как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.
Из материалов дела следует, что ФИО1 в 1999 году обратилась в Ленинский районный суд г. Омска с иском ФИО9 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, указав, что в августе 1994 года ею была выдана генеральная доверенность на имя ФИО4, для обмена квартиры принадлежащей истцу, расположенной по адресу: <адрес>А <адрес> на квартиру большей площадью. Как пояснил ей ФИО4, обмен квартиры не состоялся, и истец забыла о выданной доверенности, поскольку до настоящего времени так и проживает в указанной квартире, совместно со своими детьми, которые, на тот момент были несовершеннолетними. В октябре 1998 года к истцу домой явился неизвестный гражданин, который заявил, что квартира истца продана ему и у него имеются все документы на квартиру.
Определением Ленинского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ приняты меры по обеспечению иска в виде запрета ФИО9 продавать, дарить, закладывать, сдавать в аренду, передавать в пользование третьим лицам квартиру.
Определением суда Ленинского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий, совершенных в отношении ФИО1, дело направлено в прокуратуру ЛАО г.Омска.
В указанном определении приведены пояснения ФИО4, который был опрошен в судебном заседании и пояснил, что договор купли-продажи подписал от имени истца ФИО18, но денег не получал, сделал это по просьбе ФИО16, его бывшего студента.
По сведениям УМВД России по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ следователем СО по ЛАО г. Омска ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного п. Б ч. 3 ст. 159 УК РФ по факту ДД.ММ.ГГГГ мошенническим путем квартира ФИО1 по <адрес> продана ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ производство по делу приостановлено на основании п. 3 ст. 195 УПК РСФСР, ДД.ММ.ГГГГ прекращено по п. 3 ч. 1 ст. 24 УПК РФ.
Определением Ленинского районного суда г. Омска от 14.05.2001 по делу №2-23/2001 исковое заявление ФИО1 к ФИО9 о признании сделки недействительной оставлено без рассмотрения.
Согласно сведениям с сайта нотариальной палаты ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд с заявлением с просьбой отменить принятое судом ДД.ММ.ГГГГ определение об оставлении иска без рассмотрения, просила производство по делу возобновить.
Определением Ленинского районного суда г. Омска от 25.07.2023 ФИО1 в возобновлении производства и отмене определения об оставлении иска без рассмотрения по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО9 о признании сделки недействительной отказано за необоснованностью.
Указанные обстоятельства явились основанием для подачи настоящего искового заявления.
Обращаясь с иском в суд, истцы ссылаются, что <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> А <адрес>, продана ФИО9, путем обмана и в отсутствие согласия истцов.
В обоснование своих доводов, истцы указывают, что в августе 1994 года ФИО1 выдала на имя ФИО4 генеральную доверенность, дающую ему право обмена квартиры принадлежащей истцу, расположенной по адресу: <адрес>А <адрес>, на квартиру большей площадью, продавать квартиру истец не планировала, хотела обменять. В дальнейшем ФИО4 истцу пояснил, что обмен квартиры не состоится, и истец забыла о выданной доверенности, продолжая проживать в указанной квартире, совместно со своими детьми. В октябре 1998 года к истцу домой явился ответчик, который заявил, что квартира продана ему и у него имеются правоустанавливающие документы на квартиру. После чего, истец обратилась с исковым заявлением об оспаривании сделки в Ленинский районный суд города Омска, а также было возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий.
В ходе рассмотрения дела ФИО9 заявлено о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30 ноября 1994 года №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установленные частью первой Кодекса сроки исковой давности применяются к тем искам, сроки предъявления которых, предусмотренные ранее действовавшим законодательством, не истекли до 1 января 1995 года.
Спорная сделка купли-продажи совершена 23.12.1994.
Таким образом, в настоящем споре подлежат применению положения о сроке исковой давности, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В абзаце 3 пункт 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено о том, что по смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.
Поскольку исполнение по сделке купли-продажи недвижимости от 23.12.1994 не производилось, суд приходит к выводу о том, что трехлетний срок исковой давности по требованию о признании договора недействительным не истек.
Ответчиком не представлено каких-либо доказательств того, что с 1994 года сделка и до настоящего времени исполнялась сторонами, что он как собственник жилого помещения нес бремя его содержания, предпринимал попытки в пользовании и распоряжении приобретенным жилым помещением, при этом спорный объект недвижимости не выбывал из владения истцов, в течение тридцати лет в квартире проживали и были зарегистрированы в квартире только они, а также на протяжении указанного времени они несли бремя содержания указанного имущества, оплачивая коммунальные платежи.
Сам по себе факт регистрации права собственности ФИО9 в БТИ, то есть правильное оформление документов на жилое помещение, не может рассматриваться судом, как обстоятельство, свидетельствующее об исполнении ничтожной сделки.
Разрешая требования по существу, суд приходит к следующему.
На дату заключения договора 23 декабря 1994 г. действовал Гражданский кодекс РСФСР.
В соответствии со статьей 48 ГК РСФСР недействительна сделка, не соответствующая требованиям закона. По недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены в законе.
В силу статьи 58 ГК РСФСР сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую гражданин был вынужден совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, признается недействительной по иску потерпевшего либо по иску государственной, кооперативной или другой общественной организацией.
Если сделка признана недействительной по одному из указанных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход государства. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах.
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации введена в действие с 1 января 1995 г., содержит аналогичные положения в части недействительности сделок, нарушающих требования закона и в части сделок, сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).
Пунктом 2 ст. 168 указанного кодекса предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).
В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
В п. 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрата корпоративного контроля, умаление деловой репутации).
В соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР (действовавшей на момент совершения сделки) опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых (ч. 3).
В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества (ч. 4).
Правила настоящей статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей (ч. 6).
Как установлено судом, на момент сделки купли-продажи квартиры жилое помещение находилось в совместной собственности ФИО1 и ее несовершеннолетних детей.
Постановлением Главы Администрации Ленинского АО г. Омска от 15.12.1994 на основании заявления ФИО1, проживающей по адресу: <адрес> А <адрес>, принадлежащей ей по праву совместной собственности ей и ее несовершеннолетним детям: ФИО8 и ФИО2 выдано разрешение на продажу спорной квартиры при обязательном включении их в договор купли-продажи как собственников на <адрес>.
Между тем, при удостоверении сделки купли-продажи квартиры 23.12.1994 нотариусом не были запрошены документы, подтверждающие приобретение ФИО1 и ее несовершеннолетними детьми <адрес>.
По мнению суда, при таких обстоятельствах сделки купли-продажи от 23.12.1994 совершена с нарушением прав и законных интересов несовершеннолетних, поскольку разрешение органа опенки на совершение сделки по отчуждению принадлежащего несовершеннолетним жилого помещения было дано под условием приобретения в их собственность иного жилья, данное обстоятельство нотариусом проверено не было.
Кроме того, ответчик в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не представил доказательств, опровергающих доводы истца в части отсутствия ее воли на продажу жилого помещения и не получения ею денежных средств за ее продажу, а также доказательств добросовестности приобретения имущества, доказательств передачи денежных средств по договору ФИО4 либо истцу.
При этом, из пояснений ФИО4, данных им в ФИО6 районном суде г.Омска при первоначальном рассмотрении иска ФИО1, следует, что он денежных средств от покупателя квартиры не получал, подписал договор по просьбе ФИО16
Истец ФИО1 также последовательно поясняла суду, что денежных средств не получала.
Суд приходит к выводу, что заключенная сделка фактически не была исполнена, поскольку денежные средства не передавались, жилое помещение из владения истцов не выбывало, ответчик каких-либо требований относительно спорного жилое помещение с 1998 года и до момента рассмотрения настоящего дела судом не предъявлял, правомочия как собственник не реализовывал, бремя содержания имущества не нес.
ФИО1., выдавая доверенность на имя ФИО4., не преследовала цели продажи своего жилого помещения. ФИО4, заключая договор купли-продажи от имени истца, действовал против воли своего доверителя, а оформленная на его имя доверенность на право распоряжаться имуществом балы выдана истцом, поскольку ФИО4 обещал ей помощь в заключении договора мены, намерения продавать квартиру, являющуюся единственным жильем ее и ее детей, она не имела.
Оценив представленные участниками процесса доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о ничтожности оспариваемой сделки купли-продажи от 23.12.1994, поскольку подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые характерны для сделки купли-продажи, при этом сделка совершена с нарушением требований действующего законодательства в части соблюдения прав несовершеннолетних, вопреки воле собственника этого имущества, введенной в заблуждение при подписании доверенности, при отчуждении квартиры имело место недобросовестное поведение со стороны лица, действовавшего от имени продавца.
Данные обстоятельства были установлены судом при рассмотрении дела в 1999 году, что послужило основанием для возбуждения уголовного дела и передачи его для дальнейшего расследования в органы прокуратуры.
Доказательств, опровергающих указанные истцом обстоятельства, ответчиком не приведено.
В приведенной связи требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО9 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным подлежат удовлетворению.
В силу статьи 58 ГК РСФСР в случае признания сделки недействительно потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке.
В связи с признанием судом сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, спорное жилое помещение подлежит возврату в собственность истцов.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>А <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом ФИО14, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры по адресу: <адрес>А <адрес> собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме в Омский областной суд путем подачи жалобы в Ленинский районный суд г.Омска.
Судья К.В. Назаретян
Мотивированный текст решения изготовлен 04.02.2025
Судья К.В. Назаретян