77RS0001-02-2022-014442-43
№ 2-4742/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 октября 2023 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Саркисовой Е.В.,
при секретаре Липатовой В.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с участием кредитных средств, согласно п. 1 которого Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество, состоящее из:
- земельного участка, площадью .....) кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для жилищного строительства, адрес объекта: АДРЕС.
- жилого дома, назначение: жилое, площадью ..... (..... кв.м., с кадастровым номером №, назначение: жилое, количество этажей: ....., адрес: АДРЕС.
В соответствии с п. 2 Договора, стороны оценивают «Объекты недвижимости» в сумму 1 500 000 руб., из которых 500 000 руб. стоимость земельного участка и 1 000 000 руб. - стоимость жилого дома, которую Покупатель уплачивает Продавцу в течении 3 (трех) календарных дней с даты государственной регистрации ипотеки Объектов недвижимости в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации ипотеки «Объектов недвижимости» в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
По Передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Продавец передал, а Покупатель принял недвижимое имущество.
Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, право собственности на объекты недвижимости за ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Для проверки принятого дома на соответствие условиям Договора, а также обязательным строительным требованиям, истец обратился в экспертно-правовой центр «Экспресс-Оценка».
При проведении осмотра дома экспертом выявлены недостатки, изложенные в заключении эксперта. Стоимость устранения недостатков составляет 510 081,60 руб.
Направленная в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ претензия оставлена без ответа и без удовлетворения.
В связи с изложенным, истец просит взыскать с ответчика денежные средства, необходимые для устранения недостатков в размере 510 081,60 руб., расходы, связанные с проведением экспертизы в размере 26 600 руб.
Возражая против исковых требований, ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением, в котором просит о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, возвращении в собственность ФИО2 земельного участка с домом путем прекращения реестровой записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав в обоснование требований на то, что согласно п. 8 Договора передача отчуждаемых объектов недвижимости осуществляется на основании передаточного акта, который должен регулировать порядок совершения сторонами Договора действий по передаче и приемке вещей и документов, необходимых для надлежащей реализации покупателю своего права собственности на объекты недвижимого имущества. Указанный передаточный акт должен быть в обязательном порядке подписан сторонами.
Вместе с тем ответчиком по встречному иску передаточный акт не был подписан.
Свои обязательства по Договору истец выполнил, передав недвижимое имущество и подписав соответствующий документ, что также подтверждается материалами дела.
Основная обязанность по Договору от ДД.ММ.ГГГГ не была исполнена ответчиком - не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.
Таким образом, право собственности ответчика на недвижимое имущество никогда не возникало, и оставить в силе реестровую запись о переходе права собственности на недвижимое имущество незаконно, имея в виду недействительность порожденного Договором купли-продажи юридического эффекта в виде перехода права собственности к ответчику.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении судебного заседания не просил, ранее неоднократно ходатайствовал о рассмотрении спора в свое отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просил.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Пунктом 1 ст. 9 и п. 3 ст. 10 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (включая право на заключение договора).
В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.2).
В соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с п.1 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
В силу требований п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что согласно договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 купил, а ФИО2 продал следующие объекты недвижимости:
- земельный участок, площадью .....) кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для жилищного строительства, адрес объекта: Российская Федерация, АДРЕС, д. Ябедино, городской округ Истра.
- жилой дом, назначение: жилое, площадью ..... кв.м., с кадастровым номером № назначение: жилое, количество этажей: ..... адрес: АДРЕС.
В соответствии с п. 2 Договора, стороны оценивают «Объекты недвижимости» в сумму 1 500 000 руб., из которых 500 000 руб. стоимость земельного участка и 1 000 000 руб. - стоимость жилого дома, которую Покупатель уплачивает Продавцу в течении 3 (трех) календарных дней с даты государственной регистрации ипотеки Объектов недвижимости в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации ипотеки «Объектов недвижимости» в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
По Передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Продавец передал, а Покупатель принял недвижимое имущество.
Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на объекты недвижимости за ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Для проверки принятого дома на соответствие условиям Договора, а также обязательным строительным требованиям, истец обратился в экспертно-правовой центр «Экспресс-Оценка».
Согласно заключению эксперта № № Об определении наличия или отсутствия дефектов строительных работ в доме № № находящемся по адресу: АДРЕС, в соответствии с действующими нормами СП, следует, что в результате проведения строительно-технической экспертизы, было выявлено несоответствие качества выполненных строительных работ в доме действующим нормам СП.
При комплексном визуально-инструментальном обследовании помещений в вышеуказанном доме, экспертом были выявлены следующие недостатки и дефекты, подробное описание которых представлено в п. 4 «Результаты осмотра объекта экспертизы»:
Строительные работы по устройству деревянных конструкций выполнены с нарушениями:
- отсутствует вентиляция в доме;
- отсутствует обработка стропильная система: наличие грибка на стропильной системе и всех деревянных конструкциях; наличие очагов грибка на внутренних деревянных конструкциях внутри строения; при инструментальном измерении прибором Влагомер обнаружены и зафиксированы показания степени увлажненности древесины более 14%;
- применение рубероида вместо ветрозащитной мембраны;
- отсутствует зазор между рубероидом и контробрешеткой, что не позволяет вентилироваться подкровельному пространству.
Данные нарушения считаются результатом несоблюдения: СанПиН 2№ "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территории городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воз духу, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий"; ГОСТ № Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях; СП № Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты (с Изменением N 1); СП № Здания Жилые одноквартирные с деревянным каркасом. Правила проектирования и строительства; СТО № «Теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий»; СП № Кровли. Актуализированная редакция СНиП П -№ (с Изменением N 1).
Стоимость устранения недостатков составляет 510 081,60 руб.
В претензии, направленной ФИО1 на имя ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, истец указывает на необходимость возмещения стоимости, указанных выше недостатков.
Не получив ответа на претензию, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каких-либо доказательств или заслуживающих внимание доводов, свидетельствующих о том, что заключение специалиста не может быть положено в основу решения суда, ответчиком не приведено, в связи с чем оно принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО1 о соразмерном уменьшении стоимости дома на 510 081,60 руб.
Требования встречного иска о расторжении договора купли - продажи, аннулировании записи в ЕГРН о собственности, суд находит не подлежащими удовлетворению, поскольку ФИО1 оплачена стоимость объектов недвижимости, предусмотренная договором купли-продажи, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Также пунктом 7 Договора предусмотрено, что право собственности переходит к покупателю от продавца с момента регистрации права собственности в ЕГРН. Как следует из выписки из ЕГРН переход права собственности на объекты недвижимости к ФИО1 зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.
Довод встречного иска о том, что акт приема-передачи объектов недвижимости не подписан покупателем не является существенным нарушением договора купли-продажи, который влечет за собой расторжение договора.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в п. 2, к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).
Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим.
Таким образом, на сновании ст., 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 26 600 руб., несение которых документально подтверждено.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 56,67,167,194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств – удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, в счет устранения недостатков в размере 510 081,60 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 26 600 руб.
Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Е.В. Саркисова
мотивированное решение составлено 16.10.2023