Мотивированное решение от 6 октября 2025 г.
Дело № 2-3027/2025
УИД 45RS0026-01-2025-000172-37
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Курган, Курганская область 22 сентября 2025 г.
Курганский городской суд Курганской области в составе
председательствующего судьи Новиковой Ю.В.
при секретаре судебного заседания Мотыциной А.С.,
с участием представителей сторон: истца – ФИО1,
ответчика – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «УК «Стабильность» к ФИО3 о предоставлении доступа к общедомовому имуществу в нежилом помещении, возмещении судебных расходов,
установил:
ООО «УК «Стабильность» обратилось в суд с иском (с учетом измененных в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требований) к ФИО3 о предоставлении доступа к общедомовому имуществу в нежилом помещении, возмещении судебных расходов.
В обоснование требований указано, что общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стабильность» (далее - ООО «УК «Стабильность») обслуживает многоквартирный дом № 103 по улице Коли ФИО4 в городе Кургане на основании решения общего собрания собственников дома. В составе многоквартирного дома располагаются нежилые помещения, собственником, одного из которых, помещение III, площадью 70,8 кв. является ФИО3, что подтверждается выпиской из Федерального государственного информационного ресурса Единый государственный реестр недвижимости от 8 июля 2022 г., кадастровый номер № 4 октября 2024 г. от диспетчера в 20:52 по телефону в аварийную службу ООО «УК «Стабильность» поступила заявка следующего содержания: «с потолка недавно лилась вода, сырая стена, сейчас не бежит, жители сверху утверждают, что у них сухо». Поскольку сотрудник ПВЗ «Озон» (представитель арендатора, вышеуказанного нежилого помещения) сообщил, что вода уже не течёт, а магазин закрывается в связи с окончанием рабочего дня, то было принято решение, что слесарь-сантехник посетит указанное помещение на следующий день утром. 05.10.2024 слесарь-сантехник ФИО5 посетил помещение ПВЗ «Озон», следов протопления не обнаружил. 06.10.2024 в 19-20 (в воскресенье) представители УК «Стабильность» (директор ФИО6, слесарь-сантехник ФИО5) также посетили данное нежилое помещение, где в присутствии оператора ПВЗ «Озон» ФИО7, обследовали комиссионно данное помещение, составили акт обследования, согласно которому обследовать стояки общего пользования ХВС, ГВС и КНС, нет возможности, так как они зашиты гипсокартонном. Судя по журналам регистрации обращений в диспетчерскую службу, протопления указанного помещения также происходили в вечернее время 11.10.2024 и 20.10.2024. В данном нежилом помещении собственником - ФИО3 не обеспечен доступ к стоякам общего пользования (ГВС, ХВС, канализация), относящиеся к общедомовому имуществу (ст. 155 ЖК РФ; ст. 290 ГК) и которые зашиты в стене в гипсокартон. Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. 28 октября 2024 г. в адрес собственника помещения ФИО3 заказным письмом (имеется почтовая квитанция, в приложении №5) была направлена претензия, в которой указано: «В течении 7 рабочих дней, после получения настоящей претензии обеспечить доступ управляющей организации к общедомовому имуществу, в противном случае управляющая компания будет вынуждена обратиться в суд с требованием демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника. Уведомить управляющую организацию о доступе к общедомовому имущество письменно или по тел. <***>, 89195679371». Однако доступ по сей день не предоставлен, гипсокартон не демонтирован. Необходимо отметить, что ООО УК Стабильность неоднократно обращались, как к собственнику указанного нежилого помещения, так и к арендаторам с письменными «предостережениями о недопустимости нарушений закона» для предоставления доступа к стоякам общедомового имущества, в частности имеются в наличии документы: предостережение собственника ФИО3 от 11.07.2020. Визуальным осмотром со стороны истца установлено, что для установления точной причины протоплений нежилого помещения, необходимо обследовать стояки ГВС, ХВС, канализаций, являющихся общедомовым имуществом и расположенных в нежилом помещении ответчика, зашитые в гипсокартон, и, которые собственник отказывается демонтировать. Таким образом, для устранения возможных (потенциальных) аварийных ситуаций, а также выяснения причин уже прошедших протоплений, необходим доступ истца к стоякам общего пользования. В результате действий (бездействий) собственника ФИО3 истец не имеет возможности произвести обследование стояков общего пользования и выполнить свои обязательства по договору управления МКД и прямых требований закона.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд обязать собственника нежилого помещения ФИО3 обеспечить доступ для обследования к следующему общедомовому имуществу: стоякам отопления и канализации (КНС), расположенных в пом. № 1 (м-н «Комиссионыч» и пом. № 2 (ПВЗ «ОЗОН») по всей длине труб от пола до потолка с возложением обязанностей демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт ответчика; стоякам ХВС и ГВС, находящимся в туалетной комнате пом. № 1 по всей длине от пола до потолка с возложением обязанностей демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт ответчика; обязать собственника ФИО3, после демонтажа закрывающих элементов, предусмотреть техническую возможность в дальнейшем предоставления свободного (оперативного) доступа к общедомовому имуществу (стоякам отопления, КНС, ХВС и ГВС) не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время, а именно: не закрывать технологические ниши и трубы, ограничивающие доступ, либо применить съёмные быстро-разборные декоративные панели, взыскать с ответчика в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стабильность» расходы по уплате государственной пошлины - 6 000 руб.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действуя по доверенности, требования иска поддержал, пояснил, что доступ в необходимом объеме, не смотря на переговоры сторон, ответчиком не предоставлен, а к некоторым стоякам полностью отсутствует доступ.
Представитель ответчика ФИО2, действуя по доверенности, с иском не согласился, полагал, что те смотровые окна, что имеющиеся в помещении смотровые окна достаточны для проведения осмотра и необходимых работ. Представил письменные возражения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.
Суд определил с учетом мнения участников процесса, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. ст. 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, включая фотоматериалы, суд приходит к следующим выводам.
Установлено, что ФИО3 с 13.09.2018 является собственником помещение III, площадью 70,8 кв., рас положенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Как установлено из пояснений представителей сторон, данное нежилое помещение используется в коммерческих целях и разделено на 2 помещения: справа от входа (условно обозначим пом. № 1) размещается магазин «Комиссионыч», в котором также находится туалетная комната и где располагаются трубы ГВС и ХВС, КНС (пластмассовая труба) и у окна находятся трубы отопления. Слева от входа расположено пом. ПВХ «Озон» (условно пом. № 2) в котором находится вторая труба КНС (чугунная) а также стояки отопления (все общедомовое имущество зашито в гипсокартон (фото прилагаются).
Вдоль трубы КНС (в пом. № 1) вырезано смотровое окно (примерно 1000 см на 250 см.). Также внизу под раковиной имеется небольшой смотровой лючок, расположенный на высоте примерно 50 см от пола, прежназначенный для снятия показания и замены водомеров холодной и горячей воды, однако не обеспечивает возможность производить осмотр и (при необходимости) ремонт резьбовых соединений трубопроводов внутриквартирной разводки ХВС и ГВС без разборки конструкций гипсокартона.
Как указывает истец имеющийся лючок, в пом. № 1, а также вырезанное у потолка окно, не позволяет обеспечивать осмотр всего стояка канализации (в т.ч. околопотолочного и околополового пространств), исправность его креплений, состояние стыков трубопровода, целостность труб в целом от перекрытия до потолка (позволяет осмотреть трубу лишь на 40%). Что касаемо пом. 2 труба стояка КНС из чугуна абсолютно не имеет доступа для осмотра и полностью зашита в гипсокартон. Установка декоративного короба из гипсокартона препятствует свободному доступу для обслуживания также и водопроводных стояков ГВС и ХВС на всем его протяжении в помещении № 1 ответчика.
Истец ООО «УК «Стабильность» обслуживает многоквартирный дом № 103 по ул. Коли ФИО4 в г. Кургане на основании решения общего собрания собственников дома № 103 от 27.01.2017.
04.10.2025 как указывает истец от диспетчера в 20:52 по телефону в аварийную службу ООО «УК «Стабильность» поступила заявка следующего содержания: «с потолка недавно лилась вода, сырая стена, сейчас не бежит, жители сверху утверждают, что у них сухо». Поскольку сотрудник ПВЗ «Озон» (представитель арендатора, вышеуказанного нежилого помещения) сообщил, что вода уже не течёт, а магазин закрывается в связи с окончанием рабочего дня, то было принято решение, что слесарь-сантехник посетит указанное помещение на следующий день утром.
05.10.2024 слесарь-сантехник ФИО5 посетил помещение ПВЗ «Озон», следов протопления не обнаружил.
06.10.2024 в 19-20 представители УК «Стабильность» (директор ФИО6, слесарь-сантехник ФИО5) также посетили данное нежилое помещение, где в присутствии оператора ПВЗ «Озон» ФИО7, обследовали комиссионно данное помещение.
06.10.2024 составлен акт обследования, согласно которому установлено, что произошла разовая протечка с потолка, предположительно из кв. № 27, но при посещении квартиры следов протечки не было обнаружено. В помещении в углу была отодвинута потолочная плита, было обнаружено намокание на потолочной плитке Армстронг площадью 10 см на 10 см. На стенах подтеков и намокания не обнаружено. Заключение комиссии: обследовать стояки общего пользования ХВС, ГВС и КНС нет возможности, так как они зашиты гипсокартонном.
Исходя из содержания журналов регистрации обращений в диспетчерскую службу, протопления указанного помещения также происходили в вечернее время 11.10.2024 и 20.10.2024.
25.10.2024 в адрес собственника спорного помещения истцом направлена претензия с требованием в течение 7 рабочих дней после ее получения обеспечить доступ к общедомовому имуществу (направлена 28.10.2025).
29.07.2025, уже в ходе рассмотрения дела, комиссией в составе председателя совета дома и представителя истца составлен акт, согласно которому доступ к трубам ХВС, ГВС, КНС, отоплению в магазине «Комиссионыч» отсутствует, стояки общего пользования зашиты в гипсокартон, на стояке ГВС имеется смотровое окно. В магазине «Озон» имеется доступ только к батареям, стояки зашиты в гипсокартон, доступ к стоякам общего пользования ГВС, ХВС, КНС и отопления не обеспечен.
Сторонами представлены фотоматериалы спорного помещения (2 магазинов) с изображением местанахождения стоякам отопления, канализации, стоякам холодного и горячего водоснабжения.
Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме), органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170.
Правила предоставления коммунальных услуг № 354 предусматривают, что управляющая организация имеет право получить доступ в жилое и нежилое помещения для осмотра, ремонта внутриквартирного оборудования или для ликвидации аварии (п. 32).
На основании пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 потребитель обязан: допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (СНиП 2.04.01-85) водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним. Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведенные конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003).
Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать суду те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
Возражения ответчика относительно отсутствия у него обязанности предоставлять доступ сотрудникам управляющей организации в полном объеме (по всей длине стояков и труб) суд находит необоснованными, поскольку это противоречит приведенными нормам.
Не смотря на намерение стороны ответчика, выражаемые неоднократно представителем ФИО2, исполнить требования истца в добровольном порядке при рассмотрении дела, до настоящего времени указанные нарушения, на которые ссылается истец, ответчиком не устранены в полном объеме, доказательств обратному не представлено.
В удовлетворении заявленного стороной ответчика ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы судом было отказано ввиду отсутствия оснований для ее назначения с учетом предмета и основания иска, характера рассматриваемого спора.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований истца в полном объеме.
Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В связи с изложенным, требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ООО «УК «Стабильность» к ФИО3 о предоставлении доступа к общедомовому имуществу в нежилом помещении, возмещении судебных расходов удовлетворить.
Возложить на ФИО3 (паспорт №) обязанность обеспечить доступ сотрудникам ООО «УК «Стабильность» (ИНН <***>) к общедомовому имуществу: стоякам отопления и канализации, расположенных в нежилых помещениях магазина «Комиссионыч» и ПВЗ «Озон» многоквартирного дома по адресу: <...>, пом. III, кадастровый номер № по всей длине труб от пола до потолка с возложением обязанности демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счет ответчика ФИО3; стоякам холодного и горячего водоснабжения, находящихся в туалетной комнате нежилого помещения магазина «Комиссионыч» многоквартирного дома по адресу: <...>, <адрес>, по всей длине от пола до потолка с возложением обязанности демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счет ответчика ФИО3
Возложить на ФИО3 (паспорт №) обязанность после демонтажа закрывающих элементов предусмотреть техническую возможность в дальнейшем свободного предоставления оперативного доступа к общедомовому имуществу (стоякам отопления, канализации, стоякам холодного и горячего водоснабжения) на чаще 1 раза в 3 месяца для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время, а именно: не закрывать технологические ниши и трубы, ограничивающие доступ, либо применить съемные быстро-разборные декоративные панели.
Взыскать со ФИО3 (паспорт №) в пользу ООО «УК «Стабильность» (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд Курганской области.
Председательствующий Ю.В. Новикова