Дело №2-86/2025

УИД 54RS0029-01-2024-000881-32

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф ЕД Е Р А Ц И И

10 сентября 2025 года р.п. Мошково

Судья Мошковского районного суда Новосибирской области Лукьянова С.Г.,

при секретаре Бойко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Мошковского района Новосибирской области к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды и неустойки со встречным исковым заявлением ФИО1 к Администрации Мошковского района Новосибирской области, Администрацией Сокурского сельсовета Мошковского района Новосибирской области о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

администрация Мошковского района Новосибирской области обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, котором просила с учетом уточнения расторгнуть договор аренды земельного участка №, заключённый 04 августа 2015 года с ответчиком, а также взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 57500 руб., а также неустойку в размере 25202, 25 руб.

В обоснование требований указано, что 04.08.2015 между администрацией Мошковского района Новосибирской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №. Согласно договору аренды, арендодатель предоставил ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, площадью 997 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Пунктом 2.1 Договора срок аренды земельного участка установлен с 04.08.2015 по 03.08.2035.

Согласно п. 3.1. договора, размер арендной платы составляет 23000 рублей 00 копеек в год.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором единовременно за первый год аренды в размере 100 % (сто процентов) в течение 30 (тридцати) дней с момента подписания договора. По истечении года со дня подписания договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями путем перечисления на счет арендодателя, не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом.

Ответчиком была произведена оплата по договору ДД.ММ.ГГГГ на сумму 23000 рублей. В нарушение раздела 3 договора аренды ответчик не исполняет свои обязательства как арендатор по внесению арендных платежей. В связи с чем, администрация Мошковского района Новосибирской область обращалась в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды.

В последствии администрация Мошковского района Новосибирской область отказалась от иска, поскольку выяснилось, что земельный участок, предоставленный по договору аренды находится в зоне природного ландшафта, в которой не предусмотрено строительство индивидуальных жилых домов, согласно Правил землепользования и застройки <данные изъяты> сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ № (Определение Мошковского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №).

После отказа от иска, администрация Мошковского района Новосибирской области неоднократно обращалась к Ответчику о необходимости явиться в администрацию Мошковского района Новосибирской области для подписания Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № посредством почтовых отправлений и телефонных переговоров. Однако Ответчик не явилась для заключения Соглашения о расторжении Договора.

Письмом от МКУ «Центр муниципальных услуг Мошковского района Новосибирской области» от ДД.ММ.ГГГГ № в Управление имущественных и земельных отношений администрации Мошковского района Новосибирской о том, что согласно правилам землепользования и застройки <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержденным приказом Министерства строительства Новосибирской области, земельный участок с кадастровым номером №, имеющий местоположение: <адрес> расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах земель населенных пунктов.

Неоднократно с ноября 2022 года администрация Мошковского района Новосибирской области уведомляла Ответчика посредством телефонных переговоров о том, что земельный участок, предоставленный по Договору, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, в связи с чем, на нем возможно строительство индивидуального жилого дома в соответствии с условиями Договора, а также о том, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № является действующим, в связи с чем, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, начисляются арендные платежи и пени, в соответствии с условиями договора.

Ответчику было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что с ДД.ММ.ГГГГ утверждены новые правила землепользования и застройки МО <данные изъяты> сельсовета Мошковского района Новосибирской области, в соответствии с которым предоставленный ответчику по договору земельный участок находится в территориальной зоне - зона застройки индивидуальными домами в границах земель населенных пунктов. Указанным уведомлением ответчик письменно был проинформирован, о том, что начиная с 24.12.2021, ответчик может использовать предоставленный по договору земельный участок на условиях договора и осуществлять строительство индивидуального жилого дома, а также ответчик была уведомлена о том, что по договору с 24.12.2021 образовалась задолженность, которую необходимо оплатить. Ответчик задолженность так и не оплатил.

Ответчику было направлено требование от 11.04.2024 № об уплате образовавшейся задолженности за период с 24.12.2021 и расторжении договора аренды земельного участка от 04.08.2015 №.

Поскольку установленный срок договора не истек, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № между истцом и ответчиком так и не было заключено, земельный участок не был передан по акту- передачи истцу, договор продолжает действовать и с ДД.ММ.ГГГГ на предоставленном земельном участке возможно строительство индивидуальных жилых домов, в связи с чем арендные платежи начисляются с 24.12.2021.

В нарушение раздела 3 договора аренды ответчик не исполнила свои обязательства как арендатор по внесению арендных платежей.

В соответствии с п.5.1 договора, за нарушение срока внесения арендной платы. Арендатор обязан выплатить пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со дня следующего за сроком оплаты по день погашения долга включительно.

Сумма задолженности ответчика за период с 09.12.2022 по 10.01.2025 составляет 57500 руб., что подтверждается расчетом задолженности. Сумма неустойки за период с 09.12.2022 по 10.01.2025 составляет 25202,25 руб.

Общая сумма задолженности с учетом неустойки составляет 82702,25 руб.

Представитель истца администрации Мошковского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением, указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <данные изъяты> сельсовета Мошковского района Новосибирской области (по договору Арендодатель), в лице Главы <данные изъяты>, действующего на основании Устава и ФИО1 (по договору Арендатор), был заключен договор аренды земельного участка №. Согласно договору аренды, ответчик предоставил ей в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 997 кв.м. - для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок был взят ею в аренду для строительства индивидуального жилого дома.

В п. 1.2 договора предусмотрено, что участок предоставлялся в аренду из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В ходе исполнения договора выяснилось, что земельный участок, который был предоставлен в аренду под строительство индивидуального жилого дома, исключает возможность размещения на нем объектов индивидуального жилищного строительства, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером №, имеющий местоположение: <адрес>, находится в зоне природного ландшафта (Р-1). Указанный запрет на строительство, согласно ответу, администрации Мошковского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ № был установлен правилами землепользования и застройки, принятого <данные изъяты> сельсоветом еще ДД.ММ.ГГГГ, т.е на момент заключения оспариваемого договора аренды арендодателю было достоверно известно о том, что она не сможет использовать данный земельный участок по его целевому назначению, предусмотренному условиями договора. Пунктом 6.7.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендатора в случае, когда: участок оказался непригодным для использования в соответствии с условиями Договора и целевым назначением в силу действия непреодолимой силы и иных обстоятельств, произошедших не по вине Арендатора.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1), случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что то исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Администрации Мошковского района Новосибирской области не согласился с указанным встречным исковым заявлением, направила отзыв, согласно которого довод ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка с 04.09.2020 в связи с невозможностью его использования не состоятелен, так как п. 2.1. Договора аренды земельного участка, срок аренды земельного участка установлен с 04.08.2015 по 03.08.2035.

Более того, согласно п. 4.4.1 договора аренды, право аренды на земельный участок зарегистрировано за ответчиком в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 08.09.2015 № государственной регистрации №, установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу Ответчика на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 узнала о запрете на строительство индивидуального жилого дома из ответа от ДД.ММ.ГГГГ № полученного от администрации Мошковского района Новосибирской области, однако никаких действий для расторжения договора аренды земельного участка не предпринимала, но имела возможность обратиться к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды в связи с невозможностью его использовать, чего фактически не сделала.

При этом в нарушении статьи 56 ГПК РФ сторона ответчика не предоставляет доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества.

Кроме того, истец неоднократно обращался к ответчику о необходимости явиться в администрацию Мошковского района Новосибирской области для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 04.08.2015 № посредством почтовых отправлений и телефонных переговоров. Однако Ответчик не явился для заключения Соглашения о расторжении Договора. Фактически продолжая пользоваться арендованным имуществом до настоящего момента. К тому же в настоящий момент отсутствуют обстоятельства, препятствующие пользованию указанного земельного участка в целях - для строительства индивидуального жилого дома. Довод Ответчика об отказе во взыскании арендной платы администрации в связи с невозможностью использования земельного участка не состоятелен, в связи с тем, что неоднократно, с ноября 2022 года, администрация Мошковского района Новосибирской области уведомляла Ответчика посредством телефонных переговоров о том, что земельный участок, предоставленный по Договору, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, в связи с чем, на нем возможно строительство индивидуального жилого дома в соответствии с условиями Договора, а также о том, что Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № является действующим, в связи с чем, начиная с ДД.ММ.ГГГГ начисляются арендные платежи и пени, в соответствии с условиями Договора.

Представитель ответчика Администрации Сокурского сельсовета Мошковского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, направил отзыв, согласно которого просил рассматривать дело в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по НСО, Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Рассмотрев требования иска, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Порядок определения размера арендной платы, порядок условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

В силу положений ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и подтверждается исследованными материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Сокурского сельсовета Мошковского района Новосибирской области, именуемой в дальнейшем «Арендодатель» и ФИО1 именуемый в дальнейшем «Арендатор» был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому «Арендодатель» сдает, а «Арендатор» принимает в аренду земельный участок из земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, площадью 997 кв.м. Договором аренды установлен срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно п. 3.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области по реквизитам, указанным в договоре, не позднее 01 числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом. Размер ежегодной арендной платы установлен – 23000 руб. При этом согласно 1.1 договора арендная плата начисляется ФИО1 за 997 кв.м. площади земельного участка.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № не разграничено.

Ответчик ФИО1 (арендатор) обязана в полном объеме уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора (пункт 3.1 договора). Вместе с тем ответчиком обязательства по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом не исполняются. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

По сведениям администрации Мошковского района Новосибирской области ответчиком 17 декабря 2015 года была произведена оплата по договору на сумму 23000 руб.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной также и на восстановление нарушенного права.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды земельного участка № от 04 августа 2015 года в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со дня следующего за сроком оплаты по день погашения долга включительно.

Согласно представленному истцом расчету, сумма задолженности по арендной плате за период с 09.12.2022 по 10.01.2025 составляет 57500 руб., сумма неустойки (пени) по договору за период с 09.12.2022 по 10.01.2025 согласно расчету составляет 25202,25 руб.

Расчет задолженности по арендной плате и пени судом проверен, сомнений в правильности не вызывает, произведен в соответствии с условиями договора аренды, ответчиком расчет не оспорен, свой расчет суду не представлен.

Разрешая требования встречного искового заявления ФИО1, суд приходит к следующему.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

П. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст.30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 ГрК РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

В силу абзаца 2 ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ (ч. 3 ст. 420 ГК РФ).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, заключение договора должно быть добровольным. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым на себя обязательством сторон сделки, а одна из сторон сделки уклоняется от заключения договора.

Исходя из принципа свободы договора, закрепленного в ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 421 ГК РФ, его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что земельный участок с кадастровым № площадью 997 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно пункту 4.4.3 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно определению Мошковского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу по иску администрации Мошковского района Новосибирской области к ФИО1 прекращено, в связи с отказом истца от иска.

Причиной отказа от исковых требований к ФИО1, что подтверждает и ответчик по встречному иску, послужил тот факт, что земельный участок, предоставленный по договору аренды, находится в зоне природного ландшафта, в которой не предусмотрено строительство индивидуальных жилых домов, что также отражено в правилах землепользования и застройки Сокурского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из ответа Администрации Мошковского района Новосибирской области на запрос суда до утверждения правил землепользования и застройки МО Сокурского сельсовета Мошковского района Новосибирской области земельный участок с кадастровым номером № находился в зоне природного ландшафта, соответственно был ограничен в использовании с момента заключения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ до момента утверждения правил землепользования и застройки генерального плана Сокурского сельсовета Мошковского района Новосибирской области.

В этой связи администрация Сокурского сельсовета Мошковского района Новосибирской области при заключении договора аренды имела реальную возможность истребовать сведения о характеристиках земельного участка, сопоставить его местонахождение и выявить возможные препятствия для его застройки.

Доводы администрации Мошковского района о том, что она неоднократно обращалась к ФИО1 для подписания соглашения о расторжении договора аренды в материалы дела не представлено, а имеющееся в деле соглашение датировано ДД.ММ.ГГГГ и направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ, при этом согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, данное письмо было возвращено его отправителю за истечением срока хранения, иных данных о ранее направленых в адрес ФИО1 указанных соглашений о расторжении договора аренды земельного участка не представлено, как и не представлено доказательств обращения к ней посредством телефонных переговоров, кроме того, учитывая тот факт, что договор заключался путем участия на торгах, сведений о том, что администрация Сокурского сельсовета Мошковского района или Администрация Мошковского района обращалась к ФИО1 для перезаключения договора аренды земельного участка или с предложением заключить договор аренды на иных условиях также не представлено.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 ГК РФ).

П. 1 ст. 422 ГГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

П. 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, невозможность использования участка в соответствии с целями его предоставления возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, следовательно, он не обязан вносить арендную плату.

Земельный участок предоставлен ФИО1 на торгах для строительства индивидуального жилого дома. С учетом режима использования земель и земельных участков в зоне охраняемого природного ландшафта. Ограничение режима использования территории подлежит учету при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство (части 1, 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Таким образом, земельный участок объективно не мог использоваться арендатором для строительства. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса).

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ФИО1 не обладала информацией о нахождении участка в зоне природного ландшафта Р-1 и о возможных ограничениях строительства на участке, что свидетельствует о невозможности использования его в целях строительства, что служит основанием для отказа во взыскании долга и неустойки по договору аренды по иску администрации (статья 328, пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса).

Как следует из постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Разрешая спор, суд приходит к выводу о том, что при проведении аукциона и заключении договора аренды администрацией Сокурского сельсовета Мошковского района допущены нарушения требований поименованных выше норм права, заключающиеся в предоставлении в пользование арендатору ФИО1 для целей строительства земельного участка, находящегося в зоне охраняемого природного ландшафта, что в соответствии со статьей 168 ГК РФ свидетельствует о недействительности данной сделки.

Кроме того, администрация Мошковского района Новосибирской области не является стороной договора аренды с ФИО1 и сведений о наличии полномочий для обращения в суд материалы дела не содержат.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного иска о признании договора аренды земельного участка недействительным, что исключает возможность удовлетворения первоначального иска.

Также, подлежат удовлетворению требования о применении последствий недействительности сделки, путем возврата земельного участка площадью 997 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес> в Администрацию Сокурского сельсовета Мошковского района Новосибирской области.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации Мошковского района Новосибирской области к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и неустойки, отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ - удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между администрацией Сокурского сельсовета Мошковского района Новосибирской области и ФИО1 на аренду земельного площадью 997 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив земельный участок площадью 997 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес> в Администрацию Сокурского сельсовета Мошковского района Новосибирской области.

Решение суда является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между администрацией Сокурского сельсовета Мошковского района Новосибирской области и ФИО1 на аренду земельного площадью 997 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда, через Мошковский районный суд Новосибирской области.

Мотивированное решение составлено 24 сентября 2025 года.

Судья С.Г. Лукьянова