55RS0003-01-2025-001674-89
Дело № 2-1612/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Омск 10 июля 2025 года
Ленинский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Исматова Т.Б.,
при секретаре судебного заседания Кисляковой Ю.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и по иску ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании незаконным действий,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что в соответствии с Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452 департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - Департамент) от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества. Целью деятельности департамента является эффективное управление имуществом, находящимся в распоряжении муниципального образования; осуществление контроля за целевым и эффективным использованием муниципального имущества города Омска; обеспечение соблюдения законодательства в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом города Омска; защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.
Департамент согласно своих полномочий осуществляет контроль за соблюдением требований федерального законодательства, правовых актов органов местного самоуправления города Омска и других нормативных правовых актов в сфере учета, управления, распоряжения и использования муниципальной собственности города Омска в пределах своей компетенции, обращается в суд с исковыми заявлениями об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
В рамках осуществления своих функций Департамент управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Омска, а также распоряжается земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена. Является организатором публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.
Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7 543 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 245 м., по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, <адрес> был предоставлен ООО «Транзит центр» на основании договора аренды земельного участка, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ № Д-Л-31-8338 для строительства кафе.
Соглашением зарегистрированным 25.01.2011 права и обязанности по Договору были переданы ФИО1
На основании апелляционного определения Омского областного суда по делу № 33-3442/2023 департамент заключил с ФИО1 договор аренды № Д-Л-13-12915 земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
12.10.2023 Договор в установленном порядке был зарегистрирован.
В связи с просрочкой внесения арендных платежей более двух раз подряд, в соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 614, пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацем 1 подпункта 5 пункта 4.1 Договора, департамент уведомил Вас об отказе от Договора аренды в одностороннем порядке (письмо от 25.10.2024 № Исх- ДИО/18359). Договор прекращен с 26.11.2024.
Согласно сведениям ЕГРН на Участке расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 70%, с кадастровым номером 55:36:160101:5712 (далее - Объект), принадлежащий ФИО1 на праве собственности (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии со статьей 239.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, либо в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов в целях завершения строительства, объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила статьи 239.1 ГК РФ об отчуждении объекта незавершенного строительства применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Следовательно, по окончании действия договора аренды, указанный объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника и последующей продаже с публичных торгов.
Просит изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:160101:5712, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.
ФИО1 обратился в суд к Департаменту имущественных отношений Администрации <адрес> о признании незаконным действий. В обоснование указал, что
между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № Д-Л-13-12915 от 09.06.2023 земельного участка площадью 7543 кв. м, местоположение которого установлено в 245 метрах северо-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. Луговая, 22 в ЛАО г. Омска, с кадастровым номером 55:36:0101:3022, договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 12.10.2023 года, департамент указывает, что по данному договору имеется задолженность в размере 3604417.97 рублей за период с 07.11.2023 года по 31.10.2024, и пени в сумме 649197.54 рубля за период с 11.11.2023 года по 31.10.2024, в связи с этим департамент в одностороннем порядке расторгает договор, до расторжения договора истцом была ответчику направлена претензия о том, что задолженность неправильно рассчитана. В настоящее время рассматривается в Центральном районном суде г. Омска гражданское дело о Снижении суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № Д-Л-13- 12915, данные требования обоснованы тем, что решением Омского областного суда по делу № За-997/2023, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:0101:3022 по состоянию на 01.02.2023 год в размере его рыночной стоимости 8 516 047 рублей, исходя из этого арендная плата должна составить 43 754 рубля 74 копейки.
Исходя из этого сумму пеней должна составить 460 738, 79 рублей.
Сумма в размере 1262 868.16 рублей будет являться неосновательным обогащением ответчика.
Но департамент не только не пересчитал, но при этом расторг договор аренды в одностороннем порядке и обратился в Ленинский суд с исковыми требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
Просил признать незаконными действия департамента имущественных отношений Администрации г. Омска по расторжению в одностороннем порядке договора аренды земельного участка № Д-Л-13-12915, обязать возобновить договор аренды № Д-Л-13- 12915 от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 7543 кв. м, местоположение которого установлено в 245 метрах северо-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <адрес> в ЛАО <адрес>, с кадастровым номером <адрес>
Обязать департамент имущественных отношений Администрации г. Омска прекратить мероприятия по изъятию объекта путем продажи с публичных торгов.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования ДИТО Администрации г. Омска подлежат удовлетворению, а исковые требования ФИО1 частичному удовлетворению.
Согласно выписке из ЕГРН от 20.03.2025 года, в собственности у ФИО1 имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 70%. Право собственности зарегистрировано 05.07.2018 года, основанием регистрации являлось разрешение на строительство № 55-1212 и договор аренды земельного участка № Д-Л-31-8338, выдан 23.12.2009 г. Согласно этой же выписке данный объект незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 55:36:160101:3022, находящимся в собственности муниципального образования г. Омск Омской области. Согласно выписки из ЕГРН от 20.03.2025 года площадью участка 7543 +- 30 кв. метров, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для строительства кафе.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:160101:3022, площадью 7 543кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 245 м., по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, <адрес> (далее - земельный участок) был предоставлен ООО «Транзит центр» на основании договора аренды земельного участка, зарегистрированного 09.03.2010 № Д-Л-31-8338 для строительства кафе.
Соглашением зарегистрированным 25.01.2011 права и обязанности по Договору были переданы ФИО1
На основании апелляционного определения Омского областного суда по делу № 33-3442/2023 департамент заключил с ФИО1 договор аренды № Д-Л-13-12915 земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
12.10.2023 Договор в установленном порядке был зарегистрирован.
Согласно текста договора аренды земельного участка от 09.06.2023 года № Д-Л-13-12915, предметом является земельный участок с кадастровым номером 55:36:160101:3022 площадью 7543 кв. м., согласно п. 1.1 арендодатель ( ДИО Администрации г. Омска) предоставляет земельный участок на 3 года. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 245 м., по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, <адрес>. В предмете договора указана цель использования земельного участка – завершение строительства объекта незавершенного строительства.
Согласно п. 7.1 договор считается заключенным с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и распространяет свое действие на правоотношения сторон 07.11.2020 года.
Согласно извещения об отказе от договора от 25.10.2024 года, ДИО Администрации г. Омска в связи с имеющейся задолженностью по договору аренды земельного участка от 09.06.2023 года № Д-Л-13-12915, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:160101:3022 площадью 7543 кв. м., в связи с просрочкой внесения арендных платежей более 2 раз подряд отказался в одностороннем порядке от договора аренды и предложил верную арендованное имущество.
Согласно претензии от 28.10.2024 года направленной ДИО Администрации г. Омска в адрес ФИО1 , за последним числится задолженность по арендной плате за период с 07.11.2020 по 31.20.2024 г. в сумме 3604417,97 рублей и пени 649 197,54 рублей за период с 11.1.2023 по 31.10.2024 г.
Приложением к договору аренды является расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, согласно которой годовой размер арендной платы 255 883 рублей в год или 21 323,58 в месяц.
С 01.01.2021 Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:160101:3022 площадью 7543 кв. м 13 819 000 pублей (Решение Омского областного суда от 18 января 2023 года по делу N За-31/2023);
С 01.01.2021 годовой размер арендной платы составляет 815 321 рубль в год
С 01.01.2021 размер ежемесячной арендной платы составляет 67 943,41 рубля в месяц.
С 06.10.2022 размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается но формуле:
Ап = Кс X Кф х Кд. где:
Ап - размер годовой арендной платы в руб.
Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:160101:3022 площадью 7 543 кв. м составляет 13 819 000 руб.
Кф - экономически обоснованный коэффициент 5,9 % (и. 9 Приложения к Решению);
Кл - поправочный коэффициент, установленный настоящим Решением, исходя из принципа экономической обоснованности.
Значение Кд устанавливается в размере 2,2.
Годовой размер арендной платы составляет 1 793 706,20 pro. в год
Размер ежемесячной арендной платы составляет. 149 475,51 руб. в месяц.
Из уведомления ДИО Администрации г. Омска от 27.12.2024 года следует, что в связи с просрочкой внесения двух арендных платежей подряд на основании уведомления об отказе о договора от 25.10.2024, договор прекращен с 26.11.2024 года.
Свои требования ДИО Администрации г. Омска основывает на том, что в связи с прекращением срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на этом земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Таким образом, условием такого изъятия является законность прекращения срока действия договора аренды. Вместе с тем, суд считает, что прекращение срока действия договора аренды в одностороннем порядке является незаконным по следующим основаниям.
Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 619 п. 3 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Ссылка на данные нормы закона указана ДИО Администрации г. Омска в исковом заявлении и дополнительных пояснениях.
Вместе с тем, указанная норма Гражданского кодекса РФ предусматривает право досрочного расторжения договора в случае невнесения более 2 раз подряд арендной платы только судом. Требований о расторжении договора в суд истец не заявлял. Требования об изъятии объекта незавершенного строительства основаны на том, что обязательства по договору уже прекращены в связи с направлением уведомления противоположной стороне. Таким образом, поскольку не выполнены требования закона о расторжении договора в судебном порядке, с учетом положений ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, оснований для изъятия объекта недвижимости, находящегося в собственности ФИО1 для одностороннего расторжения не имеется.
Суд учитывает также следующие обстоятельства.
В производстве Центрального районного суда г. Омска находилось дело по иску ФИО1 о снижении суммы задолженности по арендной плате земельного участка в размере 3 604 417,97 рублей за период с 07.11.2023 года по 31.10.2024 года и пени в сумме 649 197,54 рубля за период с 11.11.2023 года по 31.10.2024 года. Указанные суммы и за аналогичный же период явились основанием направления извещения об отказе от договора от 25.10.2024 и претензии от 28.10.2024 года. ФИО1 исковые требования после их уточнения сформулировал следующим образом. Просил снизить сумму задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:160101:3022 на 735 752,24 рубля основного долга и пени на сумму 153 771, 05 рублей с рассрочкой оплаты задолженности до 01.09.2025 года.
Данные требования Центральным районным судом были удовлетворены, что подтверждается распечаткой с сайта Центрального районного суда г. Омска. Основанием иска являлось то обстоятельство, что решением Омского областного суда установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:160101:3022 по состоянию на 01.02.2023 года 8 516 047 рублей, в то время, как в договоре аренды указана кадастровая стоимость 13 819 000. Согласно расчета, указанного в приложении № 1 договора аренды 06.10.2022 года, размер арендной платы рассчитан исходя из указанной стоимости и с применением поправочного коэффициента, установленного Решением Омского областного суда в 2,2. При расчете задолженности по арендной плате и направленной ДИО Администрации г. Омска ФИО1 применялся указанный расчет арендной платы, а не тот, который установлен решением Омского областного суда от 20.12.2023 года. Таким образом, с учетом установленных обстоятельств и решения Центрального районного суда г. Омска, суд считает, что расчет задолженности, произведенный Департаментом имущественных отношений, являющийся, по его мнению, основанием для одностороннего расторжения договора, является неверным и не может быть положен в основание решения об одностороннем расторжении договора.
В связи с изложенным, суд считает, что требования Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворению не подлежат.
Вместе с тем, суд считает, что требования ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании незаконным действий, подлежат частичному удовлетворению, поскольку доказательств принятия мер Департаментом по изъятию объекта недвижимости на момент рассмотрения дела не предоставлено.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований департамента имущественных отношений Администрации г. Омска отказать.
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Признать незаконными действия по расторжению в одностороннем порядке договора аренды земельного участка№ Д-Л-13-12915 зарегистрированного в Управлении Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ площадью 7543 кв. м., местоположение которого установлено в 245 метрах северо-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес <адрес> в ЛАО с кадастровым номером <адрес>, между ФИО1 и департаментом имущественных отношений Администрации <адрес>.
В остальной части требования ФИО1 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение 24.07.2025 года.
Судья Т.Б. Исматов