РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2022 года пос. Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Тюрина Н.А.,

при секретаре Самусевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1237/2022 (УИД 71RS0015-01-2022-001737-77) по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки недействительной и о признании право собственности на земельный участок и жилой дом,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании сделок, совершенных между нею и ФИО2 оформленной договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и сделки купли-продажи оформленной договором купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> расположенного на нем 1-этажного жилого дома, общей площадью 48 кв.м. лит.А,а с надворными постройками, кадастровый №, адрес объекта: <адрес> недействительными и применении последствий ничтожности сделки, о прекращении права собственности ФИО3 на вышеуказанные земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем 1-этажный жилой дом с надворными постройками, кадастровый №, и о признании за ней право собственности на вышеуказанные земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем 1-этажный жилой дом с надворными постройками, кадастровый №.

Требования мотивированы тем, что на основании устной договоренности в присутствии свидетеля ФИО11 под залог земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> расположенного на нем 1-этажного жилого дома, общей площадью 48 кв.м. лит.А,а с надворными постройками, кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, она получила 300000 руб. сроком на один года с возможностью досрочного погашения, но не ранее чем через 6 месяцев под 8 процентов в месяц. Срок уплаты процентов – 10 число каждого месяца. При этом ФИО4 пояснил ей, что при выдаче денег под залог недвижимости в качестве дополнительной гарантии оформляется не договор займа, а договор купли-продажи дома, и что это обычная практика. При возврате займа оформляется обратный договор купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО2, представителем по доверенности которого являлся ФИО4, был заключен договор купли-продажи принадлежащего ей домовладения и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ после подачи документов в МФЦ ФИО4 передал ей наличные денежные средства в размере 120000 руб. и 10000 руб. были переведены на карту, о чем ею была написана расписка, на сумму 130 000 руб. которая не сохранилась. ДД.ММ.ГГГГ после получения из МФЦ документов ФИО4 перевел на ее карту 166000 руб., 4000 руб. ушли на оплату госпошлины. Больше никаких денег от ФИО4 она не получала. Намерения продавать дом она не имела, кроме 300 000 руб. она не получала, исправно платила проценты 5 месяцев с сентября 2021 по январь 2022. Юридическое значение подписанных документов ей было не понятно, они были подписаны обманным путем, посредством злоупотребления ее доверием. В марте 2022 года к ней домой пришли ФИО3 и ФИО5 и представились новыми владельцами дома. ФИО3 стал собственником ДД.ММ.ГГГГ. Ранее его она не видела и осмотр дома он не производил. На момент получения займа в доме были зарегистрированы и проживали она, ФИО7 и ФИО8, которые вынуждены были уехать, а она осталась проживать и до настоящего времени проживает в доме, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги. Считает вышеуказанную сделку притворной и, совершенной под влиянием заблуждения и обмана так как юридическое значение подписанных документов было ей непонятно, они были подписаны обманным путем, посредством злоупотребления доверием.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО6 поддержали исковые требования.

Истец ФИО1 дополнительно пояснила, что согласно устной договоренности она получила займ в размере 300 000 руб. сроком на 1 год с возможностью досрочного погашения, но не ранее чем через 6 месяцев, под 8% в месяц. Срок уплаты процентов – 10 числа каждого месяца. Размер процентов в денежном эквиваленте составлял 24 000 рублей ежемесячно. Устный договор заключался с ФИО4, так как он являлся представителем ФИО2 по доверенности. ФИО4 и ФИО2 она ранее не знала. Договор до конца она не выполнила, так как попала в больницу в конце ноября 2021 года. В марте 2022 года к ней домой приходил ФИО3 и ФИО5, фамилия которого не известна, и представились новыми владельцами дома и предлагали ей освободить дом. На момент получения займа в сумме 300 000 руб. и регистрации договора купли-продажи в ее доме были зарегистрированы и проживали она, дочь ФИО9 и внучка ФИО10 В дальнейшем дочь купила по военной ипотеке квартиру и съехала. Она платит все коммунальные услуги, налоги в доме и фактически проживает, ключи от дома не передавала.За займ она переводила деньги на карту ФИО4. Были 2 платежа по 24 000 руб. на карту, но назначение платежа не указывалось и по 25 000 руб. отдавались наличкой. Ее уверили, что этот договор ничего не будет значить, поскольку будет договор займа заключен в рамках договора купли-продажи и будет обратный договор.Ей ФИО11 рассказывал, что нужно писать расписки. Она рассчитывала отдать долг, так как ей должны были помочь, но не помогли, в выдачи кредита в банке, ей отказали, так как у нее много займов и кредитов и имелась задолженность около 1 500 000 руб..У нее высшее образование и она работает главным бухгалтером.

Представитель истца по доверенности ФИО6 пояснил, что ФИО1 и ФИО2, заключив спорный договор купли-продажи недвижимости, прикрыли фактически заключенные между ними договор займа и обеспечивающий его исполнение договор залога дома, что указывает на то, что заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор, является притворной сделкой и поэтому ничтожной независимо от признания ее недействительной судом, в связи с чем сделка от ДД.ММ.ГГГГ, так и последующая от ДД.ММ.ГГГГ являются, ничтожными в силу закона.

Представитель ответчика ФИО2 и третьего лица ФИО4 по ордеру адвокат Кучеровская Т.В. иск не признала и пояснила, что истица заключила договор займа, письменных доказательств нет. По договору купли-продажи сделка была совершена между ФИО1 и ФИО2. Покупатель ФИО2 знал, что сделка совершена. Деньги отдавал ФИО4 4 000 000 руб., но расписок не было. Деньги были переданы на момент сделки. На момент подписания договора купли-продажи не было полной суммы, поэтому они договорились с ФИО1, что в момент получения выписки он ей перечислит или отдаст оставшиеся деньги. Поэтому часть денег была отдана сразу наличкой, а остальные 166 000 руб. были оплачены на карту.Дом,ключи от дома и участок передавались по сделке. Истец сказала, что ей срочно понадобилась большая сумма денег. Помимо долгов и кредитных обязательств, она сказала, что у нее проблемы на работе, поэтому она срочно продает дом и подыскивает себе другое жилье подешевле. Поэтому между ними была достигнута договоренность, что она до покупки нового жилья будет платить за проживание. Письменно договор найма не оформляли. Ежемесячный платеж за проживание составлял 24 000 руб. Она перечисляла деньги на карту, наличкой она ничего не передавала. Поэтому возврат денег, это арендная плата за проживание за тот период пока она подыскивала себе жилье.Имбыло известно, что в доме зарегистрированы ее дочь, внучка и истец. Сведения по лицевому счету не менялись потому, что она должна была выписаться. Истец не является стороной последней сделки, поэтому она не вправе ее оспаривать. Требования ей не так заявлены. Последний собственник является добросовестным приобретателем, поскольку закон говорит о том, что добросовестность приобретателя определяется тем, что для него достаточно сведений о том, кто является собственником. На момент сделки собственником являлся ФИО12. Эти данные были в Росреестре – он это проверил, дом осмотрел. Доказательств о том, что ФИО12 должен был отчуждать этот дом, не представлено. Сделка не может быть признана недействительной. У добросовестного покупателя недвижимость не может быть изъята. По возврату денежных средств там нет сведений о назначении платежа.

Ответчики ФИО2 и ФИО3,представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области, третьи лица ФИО13, ФИО4 и ФИО9 извещались своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему:

Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, последний является собственником земельного участка с кадастровым № и расположенного на нем 1-этажного жилого дома кадастровый №, общей площадью 48 кв.м., лит.А,а, с надворными постройками, находящимися по адресу: <адрес>

Право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем 1-этажный жилой дом с кадастровым №, возникло на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ним, в лице представителя по доверенности ФИО4, и ФИО1, принадлежащих последней на праве собственности.

Согласно п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка и жилого дома, заключенного между ФИО1 и ФИО2 следует, что цена земельного участка и жилого дома составляет в сумме 4 000 000 руб., которая на момент подписания договора уплачена продавцу полностью и претензий не имеется.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Также, как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, он являлся одновременно актом приема-передачи спорного имущества, что соответствует требованиям закона и свидетельствует о передаче недвижимого имущества покупателю.

Таким образом, данный договор отвечал требованиям закона, составлен в надлежащей письменной форме, содержал существенные условия договора, подписан сторонами.

Следовательно, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты покупателем ему стоимости имущества и, соответственно, надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи, в связи с чем была произведена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного договора купли-продажи,в том числе заявления истца.

Однако, обращаясь с настоящим иском в суд ФИО1 считает, что она заключила притворную сделку под влиянием обмана и заблуждения, поскольку в действительности, подписывая договор купли-продажи она имела ввидудоговор займа с залогом недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно пункту 3 указанной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Как следует из пункта 5 этой же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Пункт 1 ст.807 ГК РФ предусматривает, что по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. При этом договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п.2 ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии со статьями 809-811 ГК РФ договор займа может предусматривать условие о размере процентов за пользование займом, срок возврата займа, последствия нарушения срока возврата займа. Таким образом, согласно норм действующего законодательства, договор займа и договор залога должны заключаться в письменной форме.

Однако, надлежащих доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, заключения таких договоров с ответчиком ФИО2 истцом ФИО1 не представлено.

При этом показания свидетеля ФИО11 в судебном заседании, на которые ссылается истец в подтверждении своих доводов, также не подтверждают заключение договора займа, поскольку при заключении спорной сделки свидетель не присутствовал, а факт того, что мать свидетеля ФИО11, как следует из его показаний, в 2013 заключала такой же договор с ФИО4, но при этом писались расписки друг другу о том, что одна сторона обязуется отдать долг, а вторая обязуется вернуть недвижимость после оплаты долга, а также, что ему говорила ФИО1, о том, что она взяла в займу ФИО4 300 000 руб. под залог дома, не свидетельствует об обратном, поскольку кроме договора купли-продажи иных письменных доказательств, в том числе расписок, в подтверждение заключения договора займа, о составлении которых истцу было известно на момент заключения сделки, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, суду предоставлено не было.

Также факт перевода денежных средств истцом на карту ФИО4 по 24 000 руб. и получения денежных средств им наличными, без указание на назначение платежа, как не подтверждает доводы истца о заключении договора займа, так и не опровергает доводы стороны ответчика ФИО2 о том, что данные платежи являлись арендной платой за проживание истца в спорном доме.

При этом учитывая индивидуально-психологические и личностные особенности ФИО1, которая имеет высшее образование и работает главным бухгалтером на предприятии, суд считает, что данное обстоятельство свидетельствует о том, что она не была лишена возможности осознавать правовую природу сделки купли-продажи и последствия передачи жилого дома в собственность ответчика в котором она проживает, поэтому находит надуманными ее доводы о том, что юридическое значение подписанных документов ей было не понятно, и они были подписаны обманным путем, посредством злоупотребления ее доверием.

Иные доводы, в том числе о переводе ФИО4 денежных средств в сумме 166 000 руб. на карту ФИО1, после сделки, не могут повлиять на выводы суда о недействительности сделки.

Также подлежит отклонению судом и довод истца о притворности заключенной сделки с ФИО4.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 170ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 указанного выше постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии с части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку как следует из материалов дела, сторонами сделки исполнены все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, так как между продавцом и покупателем был составлен письменный договор, в тексте договора купли-продажи прямо указано на его возмездностъ, согласована цена продаваемого имущества, государственная регистрация перехода права собственности на имя ответчика ФИО2 была произведена ДД.ММ.ГГГГ, поэтому доводы истца о том, что договор купли-продажи фактически прикрывает договор займа не состоятельны, так как доказательства, свидетельствующие о том, что истец, заключая договор купли-продажи, преследовал иную цель, и имел волю на совершение другой сделки, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, не представлены.

Факт того, что истец до настоящего времени проживает в спорном доме, по мнению суда правового значения не имеют, поскольку истцом были совершены действия по оформлению жилого дома и земельного участка в собственность ФИО2, а именно после подписания договора купли-продажи истец подал заявление о переходе права собственности на основании данного договора к другому лицу, то есть ответчику ФИО2, не оставляя сомнений в своих намерениях, в связи с чем были созданы правовые последствия для сторон сделки, поэтому предоставленное в пользование истца спорное домовладение после заключения договора купли-продажи, не влияет на него недействительность, в связи с чем оснований для признания сделок, совершенных между ФИО1 и ФИО2 и между ФИО2 и ФИО3 недействительными и применение последствий ничтожности сделки, и как следствие, о прекращении права собственности ФИО3 на спорное имущество не имеется.

На основании установленных обстоятельств, и исследованных доказательств, в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем считает в иске отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

в иске ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки недействительной и о признании право собственности на земельный участок и жилой дом, отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Тульский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Тюрин Н.А.