Дело № 2-2527/2023(УИД 44RS0001-01-2021-008627-14)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 июля 2023 года г. Кострома
Свердловский районный суд г. Костромы в составе:
председательствующего судьи Нефёдовой Л.А.,
при секретаре Макарычеве Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
УСТАНОВИЛ:
Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №Да.0820 от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 542 700 руб., а также пени за просрочку внесения арендных платежей за период с <дата> по <дата> в размере 9 041,64 руб.
В обоснование заявленных требований представитель истца указал, что <дата> между сторонами заключен договор аренды земельного участка №Да.0820, согласно условиям которого арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок передан ответчика по акту приема-передачи <дата>. Срок действия договора - 20 лет. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра <дата>. Условиями договора установлено, что ежегодная арендная плата в размере 542 700 руб. должна быть внесена ежегодно до окончания срока аренды, не позднее даты проведения аукциона. В настоящее время арендатором недобросовестно выполняются названные условия, в связи с чем за период с <дата> по <дата> образовалась задолженность в размере 542 700 руб., на которую также начислены пени в сумме 9 041,64 руб. В адрес ответчика <дата> была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, однако она оставлена без ответа.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик ФИО1, его представитель ФИО3 полагали заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению. Суду был представлен письменный отзыв, в котором ответчик указал, что не иск не подлежит удовлетворению в заявленном объеме, по следующим основаниям. <дата> между сторонами заключен договор аренды земельного участка №, согласно условиям которого арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок передан ответчика по акту приема-передачи. Срок действия договора - 20 лет. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра. Условиями договора установлено, что ежегодная арендная плата в размере 542 700 руб. должна быть внесена ежегодно до окончания срока аренды, не позднее даты проведения аукциона. 24 сентября 2021 года Ответчик обратился к Истцу с заявлением о выкупе данного земельного участка в собственность, в связи с возведением на нем ИЖД, в чем ему было необоснованно отказано, и что послужило основанием для обращения в суд с административным иском о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка. Указанные обстоятельства подтверждаются решением Ленинского суда города Костромы, вступившим в законную силу, от 15 марта 2022 года по делу №2а-738/2022. Указанное судебное решение послужило основанием для заключения между сторонами спора договора купли-продажи спорного земельного участка № от <дата>, зарегистрирован <дата>. Учитывая изложенное, в период с <дата> по <дата> у Истца вообще не имелось оснований для взыскания с Ответчика арендных платежей и пени за их просрочку, так как он не являлся плательщиком арендной платы в связи с выкупом данного земельного участка, прекращением действия договора аренды, возникновения обязанности по внесению земельного налога. Кроме того, Ответчик полагает, что в связи с незаконными действиями Истца период передачи ему в собственность земельного участка был сдвинут почти на 6 месяцев (<дата> (период рассмотрения заявления и оформления договора) до <дата> (период регистрации права), то есть с <дата> по <дата>), что исключает возможность извлечения преимуществ из незаконных действий, так как в указанный период при надлежащем исполнении своих муниципальных функций со стороны Истца, Ответчик уже приобрел бы право собственности на земельный участок и перестал бы быть участником спорных арендных отношений, а был бы должен исполнять обязанность в виде уплаты земельного налога, а иск Истца фактически направлен на то, чтобы в спорный период с Ответчика взыскали и арендные платежи в полном объеме, а с <дата> еще и земельный налог. Истец полагает, что позиция Ответчика по первоначальному иску, направлена на необоснованное получение преимущества, в связи с неправомерными действиями (установленными судебным решением), что является формой злоупотребления правом и в силу статьи 10 ГК РФ не подлежит защите. Следовательно, взысканию по мнению истца подлежат: арендные платежи за период с <дата> по <дата> (включительно), из расчета годовой арендной платы в сумме 542700 рублей (то есть в сумме 124895 рублей 40 копеек - 1486,85 рублей в день за 84 дня); за период с <дата> по <дата> арендная плата равная ставке земельного налога (в размере 1,5% в год от кадастровой стоимости земельного участка 1605707 рублей 62 копейки за 228 дней из расчета 65 рублей 99 копеек в день, итого в сумме 15045 рублей 72 копейки). В период рассмотрения дела Ответчиком в рамках возбужденного исполнительного производства оплачена задолженность в сумме 32403 рубля 83 копейки. Учитывая изложенное, по мнению истца, взысканию в рамках настоящего иска подлежат денежные средства в сумме 107537 рублей 29 копеек.
Заслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствие со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 №604, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 628+-9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, отнесен к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
<дата> между Управлением имущественных и земельных отношений администрации <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <дата>, общей площадью 682 кв.м.
Договор заключен сроком на 20 лет с даты его подписания сторонами, которой является дата, указанная в преамбуле настоящего договора (п. 2.1).
Согласно п. 3.1 договора за аренду земельного участка начисляется ежегодная арендная плата в размере 542 700 руб.
Сроки внесения арендной платы: до окончания срока аренды ежегодно в сумме 542 700 руб. не позднее даты проведения аукциона (п. 3.3).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от <дата>.
В соответствии с действующим законодательством договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> <дата>, номер регистрации № №-№2.
Согласно п. 5.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком взятых на себя обязательств, образовалась задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 542 700 руб.
За несвоевременную уплату арендной платы ответчику также в соответствии с условиями договора за период с <дата> по <дата> были начислены пени в размере 9 041,64 руб.
Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и пеням не может быть принят судом в силу следующего.
Как следует из материалов дела, <дата> между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы в лице начальника Управления ФИО4 (продавец) с одной стороны и ФИО1 (покупатель) с другой был заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 682 кв.м.
Право собственности ответчика на указанный земельный участок было зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости 22.06.2022, что сторонами не оспаривалось.
Таким образом, с 22.06.2022 спорный земельный участок находится в собственности ФИО1, в связи с чем арендная плата за его использование, штрафные санкции за ее неуплату, начиная с указанной даты, начисляться не могут.
Вместе с тем, истцом во взыскиваемую сумму включена задолженность, в том числе, и за указанный период.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для корректировки расчета взыскиваемой суммы и исключении из нее периода начислений с 22.06.2022 по 13.08.2022.
Оценивая доводы представителя истца о том, что арендная плата должна быть взыскана за весь заявленный период, т.е. земельный участок ответчику передавался по итогам аукциона, суд приходит к следующему:
В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из содержания представленного Договора аренды земельного участка следует, что за аренду земельного участка, указанного в п.1.1 Договора начисляется ежегодная арендная плата в сумме 542 700 руб.( п.3.1 Договора). Сроки внесения арендной платы: до окончания срока аренды ежегодно в сумме 542 700 руб. не позднее даты проведения аукциона (п.3.3 Договора). В случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды, досрочного расторжения договора аренды земельного участка, арендная плата, предусмотренная п. 3.1 Договора, возврату арендатору не подлежит( п.3.7Договора).
Анализируя условия заключения Договора суд приходит к выводу, что его условия предоставляют арендодателю возможность (при досрочном расторжении договора аренды, одностороннего отказа от договора) отказать в возврате арендатору уже уплаченных авансом арендных платежей. При рассмотрении иска о взыскании неуплаченных платежей, судом не может быть не учтён факт получения участка ответчиком в собственность. Фактическое возложение на ответчика двойной формы платы(путём уплаты земельного налога и арендных платежей) за один и тот же земельный участок в одно и тоже время, по мнению суда, будет противоречит ст. 65 ЗК РФ и повлечёт на стороне истца неосновательное обогащение. Иное толкование, по мнению суда, позволит истцу заявлять требования о взыскания арендных платежей за весь период срока аренды, т.е. за 20 лет.
При этом суд находит несостоятельными доводы ФИО1 о взыскании размера земельного налога вместо арендной платы за период с <дата> по <дата>.
Как установлено судом, ФИО1 <дата> обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы с заявлением о передаче спорного земельного участка в собственность, в чем ему было отказано распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы от <дата> №-р.
Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 15.03.2022 указанное распоряжение признано незаконным, на Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы возложена обязанность в установленный законом срок со дня вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, в указанный период спорный земельный участок продолжал находиться в государственной собственности, договор его аренды продолжал свое действие, ФИО1 его использовал, в связи с чем исчисление земельного налога вместо установленной договором арендной платы (в качестве убытков) не будет являться правомерным.
Согласно справке о движении денежных средств по депозитному счету по исполнительному производству №-ИП, возбужденному на основании заочного решения суда по гражданскому делу №2-4401/2022 по состоянию на 27.06.2023 ФИО1 в счет погашения задолженности по арендной плате уплачено 32 403,83 руб.
При таких обстоятельствах расчет задолженности по арендной плате будет выглядеть следующим образом:
((542 700 руб. / 365) х 312) - 32 403,83 руб. = 431 493,15 руб.
Оценивая доводы о взыскании пени за просрочку арендных платежей, суд находит их подлежащими удовлетворению в полном объёме, т.к. указанные пени исчислены за период с <дата> по <дата> Расчет пени стороной ответчика не оспорен.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Вместе с тем суд не усматривает оснований к снижению указанной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. С учетом длительности неисполнения обязательств по договору ответчиком, соразмерности неустойки сумме основного долга, указанный размер неустойки следует признать разумным и справедливым, соответствующим последствиям неисполнения обязательств ответчиком.
Указанная денежная сумма в размере 9 041 руб. 64 коп. подлежит взысканию с ответчика.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 7929 руб. 39 коп.( исходя из суммы 463 896 руб. 98 коп.+ 9041 руб. 64коп.). в соответствие с положениями ст.ст. 333.19, 333.20 Налогового кодекса РФ.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени - удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды земельного участка № от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 431 493,17 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 9 041,64 руб., а всего 440 534,81 руб.
Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома государственную пошлину в размере 7 929 руб. 39 коп.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский
районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья: Л.А. Нефёдова
Решение принято в окончательной форме: 10 июля 2023 года
Председательствующий судья: Л.А. Нефёдова