Дело № 2-1124/2023

УИД: 42RS0005-01-2023-000818-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«21» августа 2023 года г.Кемерово

Заводский районный суд г.Кемерово в составе:

председательствующего судьи: Сумарокова С.И.,

при секретаре: Гугнине Р.Д.,

с участием старшего помощника прокурора Заводского района г.Кемерово Тамазановой Э.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Кемерово к ФИО о принудительном выкупе земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Кемерово обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО, в котором просит изъять у ФИО путем выкупа для муниципальных нужд принадлежащие ему объекты недвижимости, а именно:

- земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина по продаже автозапчастей, расположенный по адресу: адрес,

- нежилое здание (магазин непродовольственных товаров) общей площадью 543,8 кв.м., с кадастровым №, расположенное по адресу: адрес,

- нежилое здание (гараж) общей площадью 260,3 кв.м., с кадастровым №, расположенное по адресу: адрес,

по цене возмещения за изымаемые объекты недвижимости, включая стоимость хозяйственных построек и убытков, связанных с изъятием имущества, в размере 30901953 руб.

Иск обоснован тем, что ФИО является собственником названных объектов недвижимого имущества.

В соответствии со ст.279, ст.281 ГК РФ, ст.49 и Главой VIIю1 ЗК РФ, ст.32 ЖК РФ, ст.16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст.11 Устава г.Кемерово, Генеральным планом города Кемерово, утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.06.2011 №36, в целях строительства линейных объектов в соответствии с проектом планировки территории в границах: адрес – адрес, Администрацией г.Кемерово принято решение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектах недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Публичные слушания по проекту планировки территории в границах: адрес состоялись ДД.ММ.ГГГГ в 15:30 час. в здании Управления архитектуры и градостроительства г.Кемерово. Оповещение о начале публичных слушаний опубликовано в газете «Кемерово» от ДД.ММ.ГГГГ № и на сайте www.pravo-kemerovo.ru в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Проект планировки и информационные материалы к нему были размещены на официальном сайте Администрации г.Кемерово www/Kemerovo.ru в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ДД.ММ.ГГГГ. Проект рассмотрен на публичных слушаниях, предложения или замечания участников собрания не поступали.

Заключение по результатам публичных слушаний опубликовано в городском выпуске газеты «Кемерово» и на сайте www.pravo-kemerovo.ru в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации г.Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении проекта планировки территории в границах: адрес – адрес опубликовано в городском выпуске газеты «Кемерово» от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации г.Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ № определено, что земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости по адрес, принадлежащими ответчику, располагается частично в границах земельного участка, определенного для размещения линейных объектов (объектов инженерной и транспортной инфраструктуры).

В соответствии с п.2 ч.1 ст.49 ЗК РФ, ч.1 ст.32 ЖК РФ при изложенных обстоятельствах допускается изъятие земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Постановлением Администрации г.Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии для муниципальных нужд г.Кемерово путем выкупа земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих ответчику.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО направлено уведомление о предстоящем изъятии земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд с приложением постановления Администрации г.Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд».

По заданию Администрации г.Кемерово ООО «Логика» составлен Отчет №-К от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого рыночная стоимость земельного участка, нежилых зданий, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием недвижимого имущества, составляет 30901953 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, с определенной выкупной стоимостью в размере 30901953 руб., которое до настоящего времени ответчиком не подписано, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Представители Администрации г. Кемерово ФИО3, ФИО4 в судебном заседании иск поддержали.

ФИО в судебное заседание не явилась, её представитель ФИО5 против удовлетворения иска в заявленном размере возражала, представила письменные возражения, просила исходить из судебной экспертизы.

Старший помощник прокурора Заводского района г.Кемерово Тамазанова Э.С. полагала, что иск подлежит удовлетворению.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив доводы искового заявления, возражений на исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение старшего помощника прокурора, выслушав эксперта, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно п. п. 1, 3, 6 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно ст.282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно ст.56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений: органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Согласно ст.56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Судом установлено, что ФИО является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 1089 +/- 12 кв.м., расположенного по адресу: адрес (л.д.137-148 т.2), а также нежилого здания (магазина непродовольственных товаров) общей площадью 543,8 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: адрес (л.д.131-132 т.2), нежилого здания (гаража) общей площадью 260,3 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: адрес (л.д.133-136 т.2).

В соответствии со ст.279, ст.281 ГК РФ, ст.49 и Главой VIIю1 ЗК РФ, ст.32 ЖК РФ, ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст.11 Устава г.Кемерово, Генеральным планом города Кемерово, утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №, в целях строительства линейных объектов в соответствии с проектом планировки территории в границах: адрес – адресов адрес, Администрацией г.Кемерово принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № об изъятии земельных участков и расположенных на них объектах недвижимого имущества для муниципальных нужд (л.д.11-12 т.1).

Согласно приложения к постановлению в перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, включены: земельный участок с кадастровым №, нежилое здание с кадастровым №, нежилое здание с кадастровым № (л.д.11-12 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Кемерово в адрес ФИО направлено уведомление об осуществляемом изъятии принадлежащих ей объектов недвижимого имущества, с приложением копии постановления от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.13 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Кемерово в адрес ФИО также направлено уведомление с просьбой в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ предоставить возможность специалистам ООО «Логика» осмотреть земельный участок, нежилые здания и предоставить информацию об их количественных и качественных характеристиках (л.д.14-15 т.1).

По заданию Администрации г.Кемерово ООО «Логика» составлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого рыночная стоимость земельного участка, нежилых зданий, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием недвижимого имущества, составляет 30901953 руб.(л.д.25-92 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, с определенной выкупной стоимостью в размере 30901953 руб. (л.д.16-21 т.1), которое до настоящего времени ответчиком не подписано, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Возражая против размера выкупной стоимости, определенной истцом, ответчик представил Отчет ИП ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого размер возмещения за недвижимое имущество, расположенное по адресу: адрес, на дату оценки составляет 53909182 руб. (л.д.117-180 т.1), Отчет ИП ФИО1 №.05/2/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого сметная стоимость строительства объекта недвижимости (кафе), расположенного на земельном участке по адресу: адрес, на дату исследования составляет 2867000 руб. (л.д.181-198 т.2), Отчет ИП ФИО1 №.05/3/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого сметная стоимость отопительного оборудования в нежилом здании по адресу: адрес с учетом стоимости самого отопительного оборудования и всех расходных элементов на дату исследования составляет 392000 руб. (л.д.199-207 т.1).

Определением суда от 23.03.2023 по делу назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Научно-исследовательский институт судебных экспертиз» (л.д.5-9 т.3).

Согласно заключения эксперта АНО «Научно-исследовательский институт судебных экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость изымаемых земельного участка с кадастровым №, нежилого здания с кадастровым №, а также нежилого здания с кадастровым №, расположенных по адресу: адрес, на дату проведения экспертизы составляет 47072904 руб. Размер убытков, причиненных собственнику имущества его изъятием, составляет 4211579, 14 руб., стоимость пристройки к нежилому помещению (кафе) – 1502015 руб., а всего 52786498,14 руб. (л.д.13-94 т.3).

Оценивая заключение эксперта, суд считает, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт при производстве экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, обладает соответствующими знаниями, имеет значительный стаж экспертной работы (с 2015 года), высокий уровень квалификации, содержание заключения соответствуют клиническим и нормативно-правовым требованиям.

Заключение эксперта является полным и ясным, не обнаруживает каких-либо противоречий между описательной, исследовательской частью и выводами, дано с учетом имеющихся материалов дела, не противоречит другим доказательствам по делу, выводы эксперта носят категоричный характер.

В соответствии с положениями ст.ст.79,86 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Суд считает, что по смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из наиболее важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие необоснованность выводов, изложенных в заключении экспертов.

Поскольку соглашение между сторонами по поводу выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласовано, то реализация и защита прав ответчика, связанных с изъятием её недвижимого имущества возможны путем принятия решения об изъятии недвижимости с условием равноценного возмещения.

Определяя размер такого возмещения, суд руководствуется выводами экспертного заключения, которым определена выкупная стоимость изымаемого имущества, убытков, причиненных собственнику их изъятием.

Отдавая предпочтение заключению эксперта, а не Отчетам ответчика, суд исходит из того, что экспертом ФИО1 определялась сметная стоимость строительства объекта недвижимости, однако в соответствии с требованиями ст.56.8 ЗК РФ при разрешении вопроса об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества определяется именно рыночная стоимость таких объектов недвижимого имущества. Экспертом ФИО2 учтены ремонтно-строительные работы по благоустройству земельного участка, а также стоимость работ по установке рекламной вывески, однако как следует из заключения судебного эксперта ремонтно-строительные работы по благоустройству территории не отражают рыночную стоимость объекта, при этом им рассмотрены аналоги объектов, где имелась благоустроенная территория. Рекламная вывеска является движимым имуществом и отделимым улучшением, возмещению не подлежит.

В свою очередь, суд также не может принять во внимание Отчет ООО «Логика» № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный по инициативе истца, поскольку как пояснил эксперт, разница заключается в том, что даты проведения оценки разные, оценщик, который производил оценку ООО «Логика», не принял во внимание убытки по упущенной выгоде. При расчете оценке объектов оценщик расценивал объекты как отдельные здания, а не как единый комплекс для ведения бизнеса. Расчет производился из площади 260,3 кв.м. здания гаража, а нужно было из фактической площади с учетом пристройки 353 кв.м. Также дополнительно произведен расчет кафе, чего не было сделано оценщиком ООО «Логика». Выкупная стоимость, определенная ООО «Логика», в значительной степени противоречит как как заключению судебного эксперта, так и выводам отчетов об оценке, составленных по инициативе ответчика.

В судебном заседании эксперт также пояснила, что по земельному участку стоимость больше, чем максимальная стоимость земельного участка аналога, поскольку применены коэффициенты на разрешенное использование земельного участка, а также на местоположение в районе. Местоположение земельного участка аналога № – адрес в спальном районе города. В объекте аналога № указано на аукцион с повышающей корректировкой это опечатка, которая никак не повлияла на выводы.

При расчете объектов недвижимости сравнительным подходом разные корректировки приведены в связи с тем, что они разные для жилой недвижимости, нежилой недвижимости и для земельных участков. Использовался сборник корректировок агентства Статриэлт.

При расчете упущенной выгоды эксперт использовал среднерыночные данные с корректировками этого имущества на сдачу в аренду. С февраля 2023 года нежилые здания не эксплуатируются. Срок 15,53 месяцев взят в расчет по той причине, что расчет произведен в соответствии с методическими указаниями (подробно указано на странице 117-118 заключения), из этой методологии эксперт исходил при расчете (время на период оформления права собственности, время на переезд, время на поиск недвижимости). Достаточность объектов в г.Кемерово не свидетельствует о завышенном сроке поиска недвижимого имущества, поскольку каждое лицо может предъявляться свои требования по продаже недвижимости.

При определении фактической площади здания эксперт руководствовался материалами дела.

Дополнительно экспертом представлены письменные пояснения по делу.

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта, с учетом данных им как устных, так и письменных пояснений, у суда не имеется, поскольку истцом не приведено каких-либо доводов, которые бы свидетельствовали о нарушении экспертом порядка проведения экспертизы, возражения в этой части основаны лишь на субъективной оценке со стороны истца.

С учетом изложенного в совокупности, общий размер выкупной стоимости составит 52786498,14 руб.

Руководствуясь ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г.Кемерово к ФИО о принудительном выкупе земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд удовлетворить частично.

Изъять у ФИО (ИНН: <данные изъяты>) принадлежащее ей на праве собственности земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: адрес, нежилое здание (магазин непродовольственных товаров) с кадастровым №, расположенное по адресу: адрес, нежилое здание (гараж) с кадастровым №, расположенное по адресу: адрес, для муниципальных нужд, путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 52786498,14 руб.

В удовлетворении исковых требований в части определения иной выкупной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Заводский районный суд г.Кемерово в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

В окончательном виде решение суда изготовлено 21.08.2023.

Председательствующий: (подпись) С.И.Сумароков