УИД 61OS0000-01-2022-000328-39

дело №3а-30/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 марта 2023 г. г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Ивановской Е.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя заинтересованного лица ДИЗО г.Ростова-на-Дону ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об установлении архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что являлся собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который 20 июня 2022 г. снят с кадастрового учета. Архивная кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 15 февраля 2017 г. в размере 34 526 699,61 руб. и значительно превышает рыночную стоимость, определенную оценщиком в отчете №11-600 от 3 ноября 2022 г. в размере 19 229 000 руб. Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Своим решением Комиссия изменила кадастровую стоимость, однако решением Ростовского областного суда от 19 июля 2022 г. указанное решение признано незаконным. Просит установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 15 февраля 2017 г. равной рыночной в размере 19 229 000 руб.

Представитель административного истца ФИО1, действующая по доверенности, уточнила заявленные требования в соответствии с результатами судебной экспертизы. Окончательно просит установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН применявшуюся до 20 июня 2022 г. в размере его рыночной стоимостью по состоянию на 15 февраля 2017 г. в размере 29 435 000 руб.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежаще уведомлен.

Представитель административного истца ФИО1, действующая по доверенности, поддержала административные исковые требования.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ППК «Роскадастр», в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (ДИЗО г.Ростова-на-Дону).

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен. Представитель Вон А.Р., действующая по доверенности, подала письменное заявление, в котором выразила согласие с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, просит рассматривать дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области.

Представитель ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен. Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области ФИО4, действующая по доверенности, в письменном отзыве указала, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 34 526 699,61 руб. была исчислена с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 14 404,13 руб./кв.м, по состоянию на 15 февраля 2017 г., утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №778, и внесена в сведения ЕГРН 16 февраля 2017 г., в связи изменениями характеристик участка. На основании заявления представителя административного истца от 7 февраля 2022 г., решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18 февраля 2022 г. №11-30/2022-34, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН была пересмотрена и определена в размере 24 148 000 руб. Однако, в дальнейшем, в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области поступило решение Ростовского областного суда от 19 июля 2022 г. по административному делу №3а-97/2022 по административному исковому заявлению ДИЗО г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18 февраля 2022 г., в соответствии с которым из ЕГРН исключена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 24 148 000 руб. и восстановлены сведения об оспариваемой кадастровой стоимости. 20 июня 2022 г. в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Сведениям о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с указанной даты присвоен архивный статус. В соответствии с постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. №П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» 7 января 2023 г. в ЕГРН внесена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 37 020 490,47 руб. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области.

Представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону ФИО2, в судебном заседании полагала, что требования административного истца не подлежат удовлетворению.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен.

Выслушав представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности). На основании его положений осуществлялось оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков до 1 января 2023 г.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление №1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» (вступило в силу 30 декабря 2022 г.), которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Учитывая, что административный истец обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка 30 декабря 2022 г., то есть до 1 января 2023 г. (даты начала применения на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке), административное дело подлежит разрешению в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО3 с 2017 г. арендовал, а с мая 2022 г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: офисы, площадью 2 397 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Объект недвижимости снят с кадастрового учета 20 июня 2022 г.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

В соответствии с положениями абзаца 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 15 февраля 2017 г. определена в размере 34 526 699,61 руб. Административный истец считает указанную кадастровую стоимость завышенной. Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Установлено, что административный истец 7 февраля 2022 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области, представив отчет об оценке от 26 января 2022 г. № 0014/О, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 февраля 2017 г. составляет 24 148 000 рублей. 18 февраля 2022 г. Комиссией принято решение №11-30/2022-34 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. На основании данного решения были внесены изменения в части размера кадастровой стоимости, однако решением Ростовского областного суда от 19 июля 2022 г. (административное дело №3а-97/2022) которое вступило в силу 4 октября 2022 г., указанная кадастровая стоимость исключена из сведений ЕГРН, восстановлены сведения об оспариваемой истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости. В решении суда от 19 июля 2022 г. не предопределена рыночная стоимость земельного участка на 15 февраля 2017 г. Административный истец представил отчет об оценке №11-600 от 3 ноября 2022 г. оценщика ООО ОК «Объектив» ФИО6, в котором сделаны выводы о том, что по состоянию на указанную дату рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 19 229 000 руб. Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объект, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг». По заключению судебной экспертизы от 9 марта 2023 г. №28СЭ/22-2023 выполненной экспертом ООО «Бета консалтинг» ФИО7, рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляла 29 435 000 руб. Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение содержит анализ местоположения объекта оценки. Эксперт установил, что участок расположен в Пролетарском районе города Ростова-на-Дону, в районе Нахичевань, окружение характеризуется развитой социальной инфраструктурой и не развитой промышленной инфраструктурой, расположение относится к району «центры административных районов города», состояние подъездных путей хорошее. По результату анализа объекта исследования экспертом сделан вывод, что земельный участок на дату определения стоимости использовался по разрешенному назначению, согласно сегментации рынка, участок отнесен к классу земельных участков под офисно-торговую застройку. Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Проведя анализ рынка, эксперт выявил сопоставимые земельные участки под офисно-торговую застройку, определил диапазон цен, из предложений по продаже земельных участков под офисно-торговую застройку, определил среднее значение стоимости за 1 кв.м (таблица 15). Проанализировав объекты, представленные к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал четыре аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы (таблица 16). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным. По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на месторасположение, коммуникации, размер, скидку на торг (таблица 18). Установлена стоимость 1 кв.м объекта оценки, расчетная стоимость объекта. В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило. С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 9 марта 2023 г. №28СЭ/22-2023 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 29 435 000 руб. В данном случае отчет об оценке от №11-600 от 3 ноября 2022 г. не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно. Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 14,74 %. Данная разница сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. №20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 40 000 руб. и ее финансово-экономическое обоснование.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Указанная сумма подлежит взысканию с административного истца в счет оплаты расходов ООО «Бета консалтинг» за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административный иск ФИО3.

Пересмотреть архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 2 397 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, применявшуюся с 16 февраля 2017 г. по 20 июня 2022 г., установив ее по состоянию на 15 февраля 2017 г., равной рыночной в размере 29 435 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» 40 000 рублей в счет оплаты расходов за проведенную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 30 марта 2023 г.

Судья О.В.Журба