Решение по делу № 3А-511/2022 от 21.12.2022 - об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-511/2022

55OS0000-01-2022-000421-07

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Рябуха В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 декабря 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является арендатором объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир с. Побочино, участок находится примерно в 1,8 км по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир с. Побочино, участок находится примерно в 1,2 км по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир с. Побочино, участок находится примерно в 1,2 км по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>. (т. 1 л.д. 227-238)

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года для земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей, для земельного участка с кадастровым номером <...> – <...> рубля, для земельного участка с кадастровым номером <...> – <...> рубля. (т. 1 л.д. 224-226)

На основании отчета об оценке от 5 апреля 2022 года, выполненного ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик ФИО2),8 апреля 2022 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере рыночной стоимости. (т. 2 л.д. 178, 179, 180)

Решениями бюджетного учреждения от 6 мая 2022 года №№ ОРС-55/2022/000128, ОРС-55/2022/000129, ОРС-55/2022/000130 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 181-182, 182-183, 184-185)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет нарушение права на справедливое определение выкупной цены, 15 июня 2022 года административный истец обратился в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно отчету об оценке. (т. 1 л.д. 3-5)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решения бюджетного учреждения незаконными и установить по состоянию на 1 декабря 2021 года кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы № 2265/2-4 от 18 ноября 2022 года.

Административный истец ФИО1, его представитель ФИО3 в судебном заседании участие не принимали, просили о рассмотрении дела без их участия.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО4 возражал против удовлетворения административных исковых требований, считал. (возражения – т. 2 л.д. 156-158, 163-168)

Представители Администрации Одесского муниципального района Омской области, Администрации Побочинского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

БУ «Омский центр КО и ТД» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 197-201)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения цены земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Омской области, и передаваемых в собственность без торгов, регламентируется Постановлением Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов». (далее – Постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п)

В соответствии с пунктом 6 указанного постановления цена земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, определяется в размере кадастровой стоимости.

Так же в размере кадастровой стоимости определяется цена земельных участков, продаваемых крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. (пункт 7 указанного постановления).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая кадастровая стоимость спорных земельных участков является действующей, ее результаты затрагивают права и законные интересы административного истца при реализации права выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 8 апреля 2022 года ФИО1 обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2021 года. К заявлениям приложен отчет об оценке от 5 апреля 2022 года № 02/01/2022-И. (т. 2 л.д. 178, 179, 180)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

6 мая 2022 года бюджетным учреждением приняты решения №№ ОРС-55/2022/000128, ОРС-55/2022/000129, ОРС-55/2022/000130 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Кроме того, нарушен п. 22 ФСО № 7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке». (т. 2 л.д. 181-182, 182-183, 184-185)

Указанные решения были приняты по итогам рассмотрения заявлений административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 28 апреля 2022 года, решения приняты единогласно. (т. 2 л.д. 171-175)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет № <...> от 5 апреля 2022 года, подготовленный ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик ФИО2) (т. 1 л.д. 66-207)

В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 декабря 2021 года составляет <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей.

Определением Омского областного суда от 12 июля 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки отчета № <...>-И от 5 апреля 2022 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения; при наличии нарушений, определить рыночную стоимость объектов по состоянию на 1 декабря 2021 года. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 145-148)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 18 ноября 2022 года, согласно которому: в отчете ООО «Центр интеллектуальных технологий» № 02/01/2022-И от 5 апреля 2022 года имеются нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, указанные в решениях Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» №№ ОРС-55/2022/000128, ОРС-55/2022/000129, ОРС-55/2022/000130 от 6 мая 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

- нарушение требований ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ и п. 5 ФСО № 3 по замечанию № 1;

- нарушение требований ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п. 22 ФСО № 7 по замечанию № 5;

- нарушение требований ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ и п. 5 ФСО № 3 по замечанию № 7.

В отчете ООО «Центр интеллектуальных технологий» № 02/01/2022-И от 5 апреля 2022 года отсутствуют нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, указанные в решениях Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» №№ ОРС-55/2022/000128, ОРС-55/2022/000129, ОРС-55/2022/000130 от 6 мая 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

- нарушение требований ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п. 22 ФСО № 7 по замечанию № 2;

- нарушение требований ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п. 22 ФСО № 7 по замечанию № 4;

- нарушение требований ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п. 22 ФСО № 7 по замечанию № 6;

В отчете ООО «Центр интеллектуальных технологий» № 02/01/2022-И от 5 апреля 2022 года определить не представляется возможным нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, указанные в решениях Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» №№ ОРС-55/2022/000128, ОРС-55/2022/000129, ОРС-55/2022/000130 от 6 мая 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

- нарушение требований ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 7 по замечанию № 3.

Отчет № 02/01/2022-И от 5 апреля 2022 года об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 55:18:160202:18, 55:18:160202:19, 55:18:160201:20 частично не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки по определению рыночной стоимости земельных участков: имеется нарушение ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ и п. 5 ФСО № 3. Нарушения незначительные, не влияющие на итоговую стоимость.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 декабря 2021 года составляет <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рубля. (т. л.д. )

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № 2265/2-4 от 18 ноября 2022 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт является ведущим экспертом ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России, имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2015 года. (т. 3 л.д. 47-127)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 02/01/2022-И от 5 апреля 2022 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения были приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Расчет рыночной стоимости земельных участков в экспертном заключении № 2265/2-4 от 18 ноября 2022 года произведен с применением сравнительного подхода с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 1 декабря 2021 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объектов недвижимости не представили.

При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорных земельных участков на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявлений следует считать 8 апреля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 декабря 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 декабря 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 декабря 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рубля.

Датой подачи заявлений считать 8 апреля 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2022 года.