23RS0015-01-2025-000642-51
№2-780/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ейск «05» июня 2025 года
Ейский городской суд Краснодарского края в составе:
Судьи Суханова А.В.,
при секретаре Роженко М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФГКУ "Росвоенипотека", 3/лица - Управление Росреестра по Краснодарскому краю, арбитражный управляющий ФИО2, Отдел судебных приставов по Прикубанскому округу г.Краснодар о признании договора купли-продажи действительным и признания права собственности, -
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в Ейский городской суд с иском к ответчику ФГКУ "Росвоенипотека" и ссылаясь на отказ регистрационного органа зарегистрировать право собственности истца в отношении приобретённого на торгах жилого дома, в связи с наличием непогашенной записи об ипотеке в пользу ФГКУ "Росвоенипотека", после уточнения требований просит суд прекратить залог на жилой дом общей площадью 51,7 кв.м, с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 503 кв.м., земли населенных пунктов — строительство индивидуального жилого дома, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрированный за № и № соответственно.
В судебном заседание истец ФИО1 не явился, уведомлен.
Ответчик ФГКУ "Росвоенипотека" в судебное заседание не явились, письменно просили судебное заседание провести без участия представителя, в удовлетворении требований просили отказать на основании ранее представленных письменных возражений, требования истца считают преждевременными, возражают против снятия обременения в виде ипотеки до полного погашения долга финансовым управляющим должника ФИО3 - ФИО4 в рамках дела о банкротстве.
3/лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, письменно просили рассмотреть дело без участия представителя.
3/лица - арбитражный управляющий ФИО2, Отдел судебных приставов по Прикубанскому округу г.Краснодар, в судебное заседание не явились, уведомлены.
Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает, что в исковые требования следует удовлетворить на основании нижеследующего.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу № А32-18574/2021, ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина, путём обращения взыскания на заложенное имущество: жилой дом, общей площадью 51,7 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 503 кв.м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: РФ, <адрес>. Финансовым управляющим утверждён ФИО2 (л.д. 9, 146-149).
Вышеуказанные жилой дом, общей площадью 51,7 кв.м. с кадастровым номером: № и земельный участок, площадью 503 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенные по адресу: РФ, <адрес>, приобретены ФИО3 на за счет целевого жилищного займа, предоставленного участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту, что подтверждается соответствующим договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО3 и ФГКУ «Росвоенипотека» (л.д. 90-91).
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-18574/2021 требования ФГКУ «Росвоенипотека» к ФИО\3 в размере 2 481 753 руб. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3 (л.д. 92-99).
Кроме требований ФГКУ «Росвоенипотека» в третью очередь вошли требования ПАО «Сбербанк России» на сумму 1 356 668 руб. в рамках дела А32-18574/2021 (л.д. 100-102), и на сумму 2 363 299,55 руб. в рамках дела А32-33362/2021 (л.д. 57-61). Определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ дело А32-18574/2021 и А32-33362/2021 объединены в одно производство с присвоением новому производству номера А32-18574/2021.
ДД.ММ.ГГГГ в рамках реализации имущества по делу № А32-18574/2021-63/177Б от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), были проведены публичные торги, на которых реализовано заложенное имущество: объект недвижимости — жилой дом, общей площадью 51,6 кв.м. с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью 503 кв.м., назначение — земли населённых пунктов — для ИЖС, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>. При этом цена реализации составила 3 259 800 (Три миллиона двести пятьдесят девять тысяч восемьсот) рублей 00 копеек.
Согласно итоговому протоколу торгов № 81142-0АОФ/1 от ДД.ММ.ГГГГ, победителем торгов признан гр. ФИО5, действующий по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от гр. ФИО1 (л.д. 11-12, 13-14, 106-107).
Между ФИО3, в лице финансового управляющего ФИО2 и ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО6 в рамках проведённых торгов заключён договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО1 приобрёл жилой дом, общей площадью 51,6 кв.м. с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью 503 кв.м., назначение — земли населённых пунктов — для ИЖС, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Приём-передача недвижимого имущества осуществлена по акту приёма передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-19, 20, 21-22).
Победитель торгов ФИО1, осуществил оплату стоимости приобретённого имущества на реквизиты организатора торгов Арбитражного управляющего должника ФИО2 в ПАО Сбербанк р/с 40№; БИК №, к/с: №.
Факт оплаты договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается: платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ — на сумму 325 980 рублей 00 копеек "(триста двадцать пять тысяч девятьсот восемьдесят рублей 00 копеек) (л.д. 15), и приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ — на сумму 2 933 820 рублей 00 копеек (два миллиона девятьсот тридцать три тысячи восемьсот двадцать рублей 00 копеек) (л.д. 16).
ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был сдан на государственную регистрацию права собственности.
Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ ему позвонил регистратор и сообщил, что на объекте наложено обременение ПАО Сбербанк в ФКБУ «РОСВОЕНИПОТЕКА», что является препятствием в осуществлении регистрации перехода права собственности. О возникших проблемах истец уведомил финансового управляющего ФИО2
Обременение в ПАО «Сбербанк» истец снял самостоятельно обратившись в банк.
ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ повторно сдан на регистрацию, что подтверждается опись № и опись №(л.д. 26-27).
ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор приостановил регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, о чем уведомлением о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-№ от ДД.ММ.ГГГГ поставил в известность истца (л.д. 28). В качестве основания приостановления регистрации были указаны следующие причины:
- запрет на совершение регистрационных действий, наложенный постановлением о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ (Судья Арбитражного суда Краснодарского края Погорелов И.А.) на жилой дом, с КН №, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ №;
- наличие в Едином государственном реестре недвижимости в отношении вышеуказанных объектов, содержится запись №, № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации обременения — ипотека в силу закона в пользу Российская Федерация на сновании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены (л.д. 54-56).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-18574/2021 принят итоговый отчет финансового управляющего о результатах проведения реализации имущества ФИО3, процедура реализации имущества завершена, ФИО3 освобождён от исполнения требований кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о выплате заработной платы и выходного пособия, о возмещении морального вреда, о взыскании алиментов, а также иные требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в том числе требования, не заявленные при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина.
В соответствии с абзацем 13 пункта 13 статьи 213.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности банкротстве" с даты вынесения арбитражным судом определения о завершении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина полномочия финансового управляющего прекращаются.
Таким образом, с даты вступления в законную силу определения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-18574/2021 полномочия финансового управляющего ФИО2 прекращены. Сведений об отмене вышеуказанного определения картотека дел Арбитражного суда Краснодарского края, размещённая на официальном сайте: www.krasnodar.arbitr.ru, не содержит. Следовательно, судебное постановление является вступившим в законную силу.
В мае 2023 года истец обратился в ФГКУ «Росвоенипотека» для снятия обременения. ДД.ММ.ГГГГ истцом получен ответ от ФГКУ «Росвоенипотека» о том, что бывший финансовый управляющий ФИО2 не произвёл полный расчёт с ФГКУ «Росвоенипотека», долг составляет 353 181 рубль 93 копейки, в связи с чем снять обременение с залогового имущества отказались (л.д. 29).
Как указал истец до настоящего времени регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена не была, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не расторгнут, недействительным не признан, торги по продаже арестованного имущества сторонами не оспаривались, обращение финансовому управляющему ФИО2 результата не дали, доказательств обратного в суд представлено не было.
Таким образом, истец исчерпал возможности защитить своё право собственности во внесудебном порядке, в связи с чем обратился в суд.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ сделки по продаже недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом,
Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.
Имущество, обремененное ипотекой, было реализовано в рамках процедуры реализации имущества гражданина в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве).
Положения Закона о банкротстве определяют особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом), в том числе имуществом, которое является предметом залога, и являются специальными по отношению к нормам Закона N 122-ФЗ и Федерального закона от, 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости).
В силу пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателей при банкротстве залогодателей", при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
Таким образом, прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определённом законом о банкротстве порядке. При этом, согласие залогового кредитора на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется. После проведения открытых торгов и заключения на этих торгах договора купли-продажи, предусматривающего продажу имущества, какие-либо условия, ограничивающие право собственности на проданную недвижимость прекратились.
При обращении взыскания на заложенное имущество происходит его реализация. По общему правилу залог прекращается, если предмет залога реализован в установленном порядке в целях удовлетворения требований залогодержателя или предшествующих залогодержателей (ст. ст. 350, 350.1, пп. 4, 8 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Возражая против удовлетворения требований истца ответчик ФГКУ «Росвоенипотека» указал, что вырученные от реализации предмета залога денежные средства должны быть направлены на погашение требований кредиторов ПАО «Сбербанк» в размере 1 356 668 руб. и ФГКУ «Росвоенипотека» в размере 1 577 121 руб. Однако, фактически были перечислены средства в размере 543 318,52 руб.
В абзаце 3 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако, ответчик не учитывает, что в рассматриваемом случае имеет место не просто признание, ФИО3 банкротом, а завершение процедуры реализации имущества и освобождение должника Арбитражным судом Краснодарского края, в силу п. 3 ст. 213.28 Закона о банкротстве, от обязательств перед кредиторами, влекущее невозможность получить исполнение по обеспеченному ипотекой обязательству.
Как следует из определения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу А32-18574/2021 мероприятия, предусмотренные для процедуры реализации имущества гражданина финансовым управляющим выполнены, соответствующий итоговый отчет суду предоставлен, процедура реализации имущества завершена.
Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Таким образом, обстоятельства установленные выше перечисленными судебными постановлениями арбитражного суда не подлежат доказыванию и оспариванию в рамках данного дела.
При этом, из возражений ФГКУ «Росвоенипотека» следует, что объем обязательств ФИО3 перед ПАО «Сбербанк» в размере 2 363 299,55 руб. ответчиком не учитывается, т.е. фактически ФГКУ «Росвоенипотека» не согласны с результатами распределения денежных средств по итогам реализации имущества.
Выражая несогласие с действиями финансового управляющего ответчик доказательств обжалования его действий и результат обжалования в суд не представил, определение суда Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу А32-18574/2021, которым утверждён отчёт реализации имущества, не оспорил, действия финансового управляющего при реализации имущества незаконными не признал. Фактически действия ФГКУ «Росвоенипотека» направлены на перераспределение своих экономических рисков, как залогодержателя имущества и участника дела о банкротстве, на приобретателя имущества, надлежащим образом исполнившего свои обязательства по оплате имущества, что фактически является злоупотреблением правом. В связи с чем доводы ответчика судом отклоняются.
На основании вышеизложенного, учитывая, что по общему правилу залог прекращается, если предмет залога реализован в установленном порядке в целях удовлетворения требований залогодержателя, истцом доказан факт приобретения имущества на торгах и оплаты указанных в договоре купли-продажи денежных средств, при таких обстоятельствах законные основания для сохранения обременения на спорные объекты недвижимости отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК, суд –
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФГКУ "Росвоенипотека", 3/лица - Управление Росреестра по Краснодарскому краю, арбитражный управляющий ФИО2, Отдел судебных приставов по Прикубанскому округу г.Краснодар о снятии обременения - удовлетворить.
Прекратить обременение в виде залога, наложенного на жилой дом, общей площадью 51,7 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 503 кв.м., земли населенных пунктов — строительство индивидуального жилого дома, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрированный за № и № соответственно.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд, путем подачи жалобы через Ейский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, то есть с 16 июня 2025 года.
Судьи: