Изготовлено 20 ноября 2025 года Дело №а – 2567/2025
УИД: 76RS0013-02-2025-001601-76
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
6 ноября 2025 года г. Рыбинск
Рыбинский городской суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Зарубиной В.В.,
при секретаре Кожевниковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск, Администрации городского округа город Рыбинск о признании приказа об отказе перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание (нежилое помещение) незаконным, возложении обязанности повторно рассмотреть заявления, принять решение,
УСТАНОВИЛ:
Административные истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились с административным иском к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск, Администрации городского округа город Рыбинск с требованием о признании приказа заместителя главы администрации по архитектуре и градостроительству городского округа город Рыбинск от 28.03.2025 № об отказе в переводе жилого помещения (индивидуального жилого дома) в нежилое помещение незаконным; возложении на комиссию по переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при Департаменте архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск в течение 45 дней после вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявления ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО1 от 13.03.2025 о переводе индивидуального жилого дома (помещения) в нежилое помещение; возложении на Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск, заместителя Главы Администрации городского округа город Рыбинск по архитектуре и градостроительству либо лица, его замещающего по результатам заседания комиссии по рассмотрению вышеназванных заявлений принять решение. В обоснование административного иска указано следующие обстоятельства.
ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 являются участниками общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>.
13 февраля 2025 года представителем административных истцов в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск направлены заявления о переводе указанного жилого помещения (индивидуального жилого дома) в нежилое с предоставлением документов, указанных в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. 17 февраля 2025 года в ответе на заявления в их приеме было отказано со ссылкой, что перевод жилого здания в нежилое помещение нормами Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрен.
27 февраля 2025 года административные истцы вновь обратились с аналогичным заявлением, 4 марта 2025 года их уведомили об отказе в приеме документов.
ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в третий раз обратились в Департамент с заявлениями о переводе жилого помещения в нежилое. Оспариваемым приказом заместителя Главы Администрации городского округа город Рыбинск по архитектуре и градостроительству от 28 марта 2025 года отказано в удовлетворении заявлений, о чем сообщено в уведомлении от 1 апреля 2025 года №.
Указанный приказ административные истцы считают незаконным, ссылаются, что перевод жилого помещения (разновидностью которого является жилой дом) в нежилое осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 23 ЖК РФ. Заявления рассматриваются комиссией по переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в соответствии с положением о комиссии. В связи с допущенными административными ответчиками нарушениями, заявления административных истцов должны быть пересмотрены.
Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ярославской области, ФИО5, ФИО6, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск.
В судебном заседании представитель административных истцов ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО1 на основании доверенностей адвокат Сентищева Е.В. требования административного искового заявления поддержала в полном объеме по довода иска, полагала, что оспариваемый приказ является незаконным, пояснила, что дом ее доверителями был принят в таком виде, в 2015 году администрация согласовала собственнику дома крыльцо.
Представитель ответчиков Департамента архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск, Администрации городского округа город Рыбинск на основании доверенности ФИО7 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования не признала, просили в их удовлетворении отказать. В материалы дела представлены письменные возражения, в которых представитель просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на законность оспариваемого приказа.
Иные участники процесса в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.
Заслушав представителя административных истцов адвоката Сентищеву Е.В., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административно судопроизводства Российской Федерации гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.
По смыслу ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца, при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств, а также соблюдению срока для обращения в суд за защитой нарушенного права. Вместе с тем административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение соответствует закону.
Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса и статье 16 Жилищного кодекса объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 288 Гражданского кодекса собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3 статьи 288 Гражданского кодекса).
Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения) (часть 2).
Согласно пункту 2 части 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае представления документов в ненадлежащий орган.
Как следует из письменных материалов дела, 08 мая 1996 года между Объединенным Комитетом по управлению муниципальным имуществом Рыбинского муниципального округа (Продавец) и ФИО8 (Покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого дома. Настоящий Договор составлен в соответствии с Основными Положениями Государственной Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента от 22 июля 1994 года №, Договором об обязательствах между Продавцом и Покупателем от 29 апреля 1996 года. Покупатель являлся участником инвестиционных торгов, состоявшихся в г. Рыбинске 30 апреля 1996 года, и стал Победителем по лоту №, итоговый протокол по результатам торгов № от 30 апреля 1996 года.
Согласно п. 2 указанного Договора Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях инвестиционного конкурса по продаже <адрес> – одноэтажный нежилой <адрес>, исторического центра <адрес>.
Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время <адрес> имеет следующие характеристики:
- вид объекта – здание,
- дата присвоения кадастрового номера – 14.01.2015,
- назначение – жилое,
- наименование – индивидуальный жилой дом,
- год возведения – 2012.
Действующие на момент возведения строения положения пункта 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривали, что основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Спорный объект - индивидуальный жилой дом был введен в гражданский оборот в 2015 году в упрощенном порядке.
В соответствии с действующим градостроительным законодательством для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства в настоящее время также не требуется получения разрешения на строительство за исключением случаев, установленных статьей 51.1 Градостроительного кодекса. В целях строительства указанного объекта необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции, содержащее сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства и об отступах от границ земельного участка (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса).
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен упрощенный порядок введения в гражданский оборот индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания граждан.
При этом отсутствие в законодательстве требования о получении разрешения на строительство, подготовке проектной документации и проведении экспертизы этой документации при строительстве индивидуальных жилых домов не относится к объектам капитального строительства нежилого коммерческого назначения, для возведения которых градостроительным законодательством предусмотрен иной порядок на основании разрешительной документации (статья 51 Градостроительного кодекса).
Постановлением Администрации городского округа город Рыбинск от 24.02.2016 № в собственность ФИО8 предоставлен земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
28 июня 2016 года ФИО8 подарила ФИО9 (после смены фамилии – ФИО5) Е.С. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые здания многоквартирные с размещением на первых этажах объектов (встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных) делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения, общая площадь <данные изъяты> кв. м, кадастровый № и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес> (том № л.д. №).
12 июля 2024 года между ФИО5 (Продавец) и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1 (Покупатели) заключен договор купли продажи, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателям в равных долях по <данные изъяты> доле следующее недвижимое имущество:
- здание, индивидуальных жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв. м, количество этажей №, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>;
- земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилые здания многоквартирные с размещением на первых этажах объектов (встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных) делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>.
Указанный договор купли-продажи исполнен, после государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество перешло Покупателям.
13 февраля 2025 года ФИО3 и ФИО1, а также ФИО4 и ФИО2 обратились в Межведомственную комиссию по переводу жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение с заявлениями о переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое помещение. К заявлениям приложены предусмотренные законом документы.
Письмом и.о. директора Департамента архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск от 17 февраля 2025 года в приеме документов о переводе индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в нежилое помещение отказано со ссылкой на нормы ЖК РФ, которыми не предусмотрен перевод жилого здания в нежилое помещение.
27 февраля 2025 года представитель административных истцов ФИО10 вновь обратился к директору Департамента архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск с просьбой перевести индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м в нежилое помещение. Все необходимые документы, а именно, выписки из ЕГРН, технический паспорт, проектная документация, согласия собственников, доверенность предоставлены с заявлением от 13 февраля 2025 года.
4 марта 2025 года административным истцам был направлен ответ, аналогичный ответу от 17 февраля 2025 года.
11 марта 2025 года представитель ФИО10 от имени своих доверителей в третий раз обратился с заявлением о переводе жилого помещения, указанного выше, в нежилое помещение, направив их в Межведомственную комиссию по переводу жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение.
Приказом заместителя Главы Администрации по архитектуре и градостроительству от 28 марта 2025 года № административным истцам отказано в переводе индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, в нежилое здание (нежилое помещение) в связи с представлением документов в ненадлежащий орган.
1 апреля 2025 года ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО1 направлено уведомление об отказе в переводе индивидуального жилого дома в нежилое здание (нежилое помещение). Из уведомления следует, что Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области полномочиями на принятие решения о строительстве, реконструкции объектов недвижимости не наделен.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
Постановлением Администрации городского округа город Рыбинск от 13.10.2021 № утверждено Положение о комиссии по переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в городском округе город Рыбинск Ярославской области (далее – Положение).
Согласно п. 1.1 Положения, оно разработано в целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации по переводу жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение (далее - Перевод помещения).
Перевод помещения допускается при условии соблюдения норм Жилищного кодекса Российской Федерации, законодательства о градостроительной деятельности и настоящего Положения (п. 1.5 Положения).
Вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, реконструкции жилых (нежилых) помещений после их Перевода помещения, настоящим Положением не регулируются (п. 1.6 Положения).
Как указано выше, государственная регистрация права собственности на индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, производилась на основании технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства по состоянию на 2 марта 2012 года. Копия технического паспорта представлена суду Филиалом ППК «Роскадастр» по Ярославской области (т. № л.д. №).
Административными истцами в суд представлен Проект перепланировки и переоборудования индивидуального жилого дома в нежилое здание по адресу: <адрес>, на 2024 год (т. № л.д. №).
Кроме того, как видно из представленных фотоснимков, у <адрес> оборудовано капитальное крыльцо.
Согласно абз. 2 п. 6.16.5 «СТО 11468812.006-2025. Типовой стандарт осуществления кадастровой деятельности. Описание характеристик объектов недвижимости. Характеристики нежилых зданий» (утв. и введен в действие Протоколом Президиума Ассоциации «Национальная палата кадастровых инженеров» от 30.09.2022 N 08/22, от 21.03.2025 N 03/25) в наземный контур здания входит проекция наземных строительных конструкций здания: наружные стены, колонны, террасы, капитальные крыльца, наружные входы в подземные этажи, приямки.
Согласно п. 7.2.9 на Плане этажа (Плане здания) отображается в масштабе крыльцо.
В представленной административными истцами проектной документации капитальное крыльцо отсутствует, в связи с этим суд критически относится к пояснениям представителя истцов о том, что крыльцо было согласовано с администрацией и установлено до приобретения дома ее доверителями.
Указанное капитальное крыльцо расположено вне пределов земельного участка с кадастровым номером № на территории общего пользования, каких либо прав на указанную территорию у административных истцов не имеется.
Также оборудование капитального крыльца влечет увеличение площади здания, что относится к его реконструкции.
Кроме того в Проектной документации на № этаже здания в помещении № в капитальной стене предусматривается устройство дверного проема. Данные работы относятся не к перепланировке и переустройству жилого помещения, а к его реконструкции.
Как указано выше, Положением о комиссии по переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в городском округе город Рыбинск Ярославской области не регулируются вопросы, связанные с реконструкцией зданий, то есть в полномочия комиссии по переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в городском округе город Рыбинск Ярославской области не входит принятие решения о реконструкции объекта недвижимости.
Как указал Верховный Суд РФ в определении от 19.06.2025 по делу N А72-15352/2023, процедура перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания не должна являться способом обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения в упрощенном порядке под видом жилого дома, построенного изначально в качестве нежилого здания без соблюдения требований, предусмотренных Градостроительным кодексом.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что оспариваемый административными истцами приказ от 28.03.2025 № об отказе перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание (нежилое помещение) об отказе перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание (нежилое помещение) является законным, оснований для удовлетворения заявленного административного иска не имеется.
Иные заявленные требования являются производными от требования об отказе перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание (нежилое помещение) незаконным, поэтому также не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,
РЕШИЛ:
отказать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в удовлетворении административного иска к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск, Администрации городского округа город Рыбинск о признании приказа об отказе перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание (нежилое помещение) незаконным, возложении обязанности повторно рассмотреть заявления, принять решение.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья В.В.Зарубина