Решение по делу № 3А-390/2022 от 12.08.2022 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконным решения от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000408, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере равной его рыночной стоимости.

УИД 59OS0000-01-2022-000195-03

Дело № 3а-390/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 августа 2022 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Хабеевой А.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителя административного ответчика - ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконным решения от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000408, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», с учетом уточненного административного искового заявления просит о признании незаконными решения от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000408, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решениями государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000408 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец ФИО1 извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании настаивала на доводах административного искового заявления, с результатами экспертного заключения согласна, о проведении повторной экспертизы не ходатайствует.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - ФИО3 в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, с результатами экспертного заключения согласна, о проведении повторной экспертизы не ходатайствует

Заинтересованные лица Межрайонная инспекция федеральной налоговой службы № 6 по Пермскому краю, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3июля2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от11декабря2020года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником:

- объекта недвижимости с кадастровым номером **:319, наименование «часть здания – столовая, клуб, медпункт», назначение «нежилое», площадью 699,4 кв.м, расположенного по адресу: ****.

Поскольку налоговая база по принадлежащим административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** определена актом от 10 сентября 2019 года № 339 по состоянию на 17 июля 2018 года и составляет 12 111 153,11рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административным истцом 28 февраля 2022 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке объектов недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости от 17 февраля 2022 года №9215, составленный оценщиком В. (ООО «Компания «Центр недвижимости»).

25 марта 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/000408 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (стр. 69-70 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки, объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: техническое состояние здания (объект аналог № 3) -корректировка выполнена не корректно, информация не подтверждена и не доказана. Техническое состояние здания объекта - аналога № 3 определено не верно (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

- оценщик в Отчете, стр. 66 необоснованно производит расчет «Налога на добавленную стоимость» (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «г» пункта 24 ФСО № 7).

На основании определения Пермского краевого суда от 30 мая 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» –Б. представлено экспертное заключение от 24 июня 2022 года №22/0615-11, согласно которому отчет об оценке от 17 февраля 2022 года №9215 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщиком в результате анализа наиболее эффективного использования выбран вариант использования здания объекта оценки в качестве торгово-офисной недвижимости (назначение здания - столовая, клуб, медпункт), однако в разделе «Анализ рынка» приведен анализ рынка объектов неопределённого назначения (анализ рынка офисной и торговой недвижимости отсутствует). В разделе «Анализ наиболее эффективного использования» подсегмент коммерческой недвижимости Оценщиком не выбран. Также ошибочно указано, что на земельном участке находится здание производственно-складского назначения (нарушены статья 11 ФЗ-135, пункт 5 ФСО № 3, пункт 11 ФСО № 7, пункт 20 ФСО № 7);

- индекс изменения сметной стоимости из базовых цен 1984 года в цены 1991 года ( стр. 39,40,45 Отчета) ошибочно принят без учета территориального коэффициента для Пермской области, установленного по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (кроме «жилищного строительства), учитывающего особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР -1,02 (согласно письму № 14-Д от 6 сентября 1990 года Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);

- индекс изменения сметной стоимости из базовых цен 2000 года в цены 2021 года ( стр. 62,63 Отчета) принят Оценщиком некорректно. Дата оценки - 15 октября 2021 года (4 квартал 2021 года). Индекс изменения сметной стоимости строительства принят по состоянию на 1 квартал 2021 года. Оценщик использует данный индекс при переводе цен из уровня 2000 года к ценам даты оценки. Таким образом, при проведении расчетов оценщиком не учен период изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ в течение 2000 года. Устранение расчетной ошибки может привести к значительному изменению итоговой стоимости;

- оценщик применяет прибыль предпринимателя по данным издания «Справочник оценщика недвижимости-2017». Данная информация не актуальна на дату оценки, имеются издания данного Справочника более актуальные на дату оценки. Прибыль предпринимателя приведена в табл. 14 издания Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, <...> г. «Справочник оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», ред. ФИО4, применение данных вышеуказанного справочника в расчете является более корректным;

- оценщиком некорректно проведена корректировка на состояние здания к ценам аналогов №1 и №3. Исходя из данных о годе постройки, фотографической информации, имеющейся в доступных источниках массовой информации, состояние зданий можно охарактеризовать как хорошее: Физический износ здания объекта-аналога № 1, рассчитанный исходя из года постройки, не превышает 35%: (2021-1989/125=26%, где: (2021-1989)=32 года - хронологический возраст здания, 125 лет - нормативный срок службы аналогичных зданий (Срок службы определен в соответствии с Классификацией общественных и жилых зданий в зависимости от долговечности основных несущих конструкций - фундаментов, стен, перекрытий, источник информации: http://www.baurum.ru/_library/?cat=stroyworks&id=651 (в приложении к Заключению)), что соответствует состоянию "хорошее" согласно шкале экспертных оценок для определения фактического состояния для объектов недвижимости, источник: http://www.valet.ru/m7-136.phtml в приложении к Заключению.

Состояние здания объекта аналога №3 можно охарактеризовать как хорошее. В результате проверки по перекрестным источникам уточнена информация о состоянии здания: здание после реконструкции, произведена замена многих конструктивных элементов, кроме того, часть здания возведена в 2000-х годах (износ данной части здания (2021-2000)/125=16,8%), износ основных конструктивных элементов незначительный, данный факт подтверждают фотографии объекта. На дату оценки здание находится в эксплуатации. Согласно шкале экспертных оценок для определения фактического состояния для объектов недвижимости (источник: http://www.valet.ru/m7-136.phtml) состояние здания можно охарактеризовать как хорошее, износ знания не превышает 35%;

- оценщиком не учтен факт наличия подвала в здании аналога №3, площадь которого входит в общую площадь здания. Корректировка по данному ценообразующему фактору не проведена. Сведения о здании на Публичной кадастровой карте Росреестра (нарушены требования пункта 22 ФСО № 7);

- оценщиком не указан источник информации при расчете корректировки на состояние отделки (нарушены требования пункта 5, 11 ФСО № 3).

Наличие многочисленных технических и методологических ошибок в расчете и описании расчета свидетельствует о том, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Нарушены требования ст. 11 федерального закона №ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Исходя из разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В том числе к особенностям рассмотрения такой категории дел относится порядок обжалования решения бюджетного учреждения, установленный пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которому решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены дополнительные замечания относительно тех, которые указаны в решениях государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000408, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) выявлены также дополнительные обстоятельства о несоответствии отчета требованиям ФСО и ФЗ № 135-ФЗ, что указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000408.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 30 мая 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» –Б. определен размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 3041 000 рублей с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 24 июня 2022 года № 22/0615-11 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 3 041 000 рублей по состоянию на15 октября 2021года.

Довод представителя административного истца о финансовых потерях административного истца в связи с уплатой налога на имущество физических лиц в большем размере отклоняется, так как право на подачу заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости носит заявительный характер, установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 28 февраля 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 25 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000408– отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 3041000 рублей по состоянию на 15 октября 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 февраля 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение суда в окончательной форме составлено 26 августа 2022 года.

Судья: подпись