Решение по делу № 3А-507/2023 от 26.07.2023

Дело № 3а-507/2023

55OS0000-01-2023-000402-80

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.,

при секретаре Троицком Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июля 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» (далее – ООО «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: <...>. (т. 2 л.д. 59-62)

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 64)

На основании отчета об оценке от 28 февраля 2023 года, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (оценщик ФИО1), общество 15 марта 2023 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 2 л.д. 27)

Решением бюджетного учреждения от 13 апреля 2023 года № ОРС-<...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 28-29)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендной платы, административный истец 26 апреля 2023 года обратился в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 1 л.д. 5-6)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на 9 января 2023 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 4 л.д. 7)

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» ФИО2 заявленные требования поддержала с учетом уточнения.

Представитель бюджетного учреждения ФИО3 возражал против удовлетворения административных исковых требований. (возражения – т. 2 л.д. 24-26)

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО4 полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной заключением эксперта.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовал.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

БУ «Омский центр КО и ТД» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 35-39)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 15 марта 2023 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 9 января 2023 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 05/23 от 28 февраля 2023 года. (т. 2 л.д. 27)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

13 апреля 2023 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-<...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов; п. 22 ФСО № 7, поскольку оценщиком необоснованно использование в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов. (т. 2 л.д. 28-29)

Указанное решение было принято по итогам рассмотрения заявления административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 30 марта 2023 года, решение принято единогласно. (т. 2 л.д. 44-48)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № <...> от 28 февраля 2023 года, подготовленный ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (оценщик ФИО1). (т. 1 л.д. 41-279)

В соответствии с представленным отчетом по состоянию на 9 января 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составила <...> рублей.

Определением Омского областного суда от 15 мая 2023 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки отчета на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения; при наличии нарушений, определить рыночную стоимость объекта по состоянию на 9 января 2023 года. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 51-53)

Согласно заключению эксперта № <...> от 30 июня 2023 года в отчете № <...> от 28 февраля 2023 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении бюджетного учреждения.

Нарушение № 2, указанное в решении бюджетного учреждения, имеется в части:

- земельный участок с кадастровым номером <...> необоснованно не принят в качестве объекта-аналога в исследуемом отчете, что не соответствует требованиям п. 22 «в» ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Нарушение № 4, указанное в решении бюджетного учреждения, имеется в части:

- при проведении анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений оценщик использует информацию о предложениях к продаже объектов № 3,5,11,21,29,30 после указанного в отчете периода исследования и даты оценки;

- в качестве аналогов № 3,5,11,21 приняты земельные участки с датой обновления предложений к продаже после даты оценки, что не соответствует требованиям п. 12 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Нарушение № 7, указанное в решении бюджетного учреждения, имеется в части:

- на стр. 224 отчета имеется опечатка, объект № 23 пронумерован как № 223;

- на стр. 56 отчета при описании ценообразующего фактора «соотношение стоимости земельных участков основного и вспомогательного назначения» в табл. 30 вместо значений корректировок по данному фактору приведены значения корректировки на «соотношение стоимости земельных участков различных сегментов рынка»;

- на стр. 26 отчета в разделе 7.6 «Этапы проведения оценки» приведена ссылка на утративший силу на дату составления отчета стандарт оценки ФСО № 1, что не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Отчет № <...> от 28 февраля 2023 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков в части:

- земельный участок с кадастровым номером <...> (объект-аналог № 4) необоснованно принят в качестве аналога в сегменте «Производственная деятельность», так как расположен в градостроительной зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1, виды разрешенного использования которой не предусматривают размещение объектов производственного назначения, что не соответствует требованиям п. 22 «б» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 5, п. 10 ФСО № 5, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- использование в отчете земельных участков с кадастровыми номерами <...> в качестве объектов-аналогов № 1,6,8, 9,10,12,13,14,20 при недопустимом их отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору – «условия рынка – срок экспозиции» (при сроке экспозиции более 20,7 мес.), в том числе при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру не соответствует п. 22 «б» ФСО № 7, п. 7 ФСО № 5, п. 10 ФСО № 5;

- отсутствует обоснование отказа от использования в качестве аналога земельного участка с кадастровым номером <...>, соответствующего объекту оценки по ценообразующим факторам и заданным в отчете критериям отбора, что не соответствует требованиям п. 22 «в» ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- в отчете в расчет приняты неактуальные (недействительные) для даты оценки цены продажи/предложения объектов-аналогов № 18, 19, что не соответствует требованиям п. 10 ФСО № 5, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- неверно определена ценовая зона объекта оценки, что приводит к неверному внесению корректировки на местоположение, что не соответствует п. 22 «д» ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- при проведении анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений оценщик использует информацию о предложениях к продаже объектов №№ 3,5,11,21,29,30 после указанного в отчете периода исследования и даты оценки, что не соответствует требованиям п. 12 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

- в качестве аналогов №№ 3,5,11,21 приняты земельные участки с датой обновления предложений к продаже после даты оценки, что не соответствует требованиям п. 12 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 9 января 2023 года составляет <...> рублей. (т. 3 л.д. 192-242)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № <...> от 30 июня 2023 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство» и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года. (т. 3 л.д. 192)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку в судебном заседании установлено, что представленный отчет об оценке № 05/23 от 28 февраля 2023 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Расчет рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении № <...> от 30 июня 2023 года произведен с применением сравнительного подхода с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 9 января 2023 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.

При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 15 марта 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 9 января 2023 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 15 марта 2023 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 2 августа 2023 года.