23RS0041-01-2022-011978-22 К делу № 2-13872/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(заочное)

22 августа 2022 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Бубновой Ю.А.,

с участием помощника судьи Цыганкова А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании Предварительного договора договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия.

В обоснование иска указала, что 26 февраля 2012 года заключила договор, обозначенный как «Предварительный договор купли-продажи» 1/108 доли в праве общедолевой собственности жилого дома в виде отдельного жилого помещения, общей площадью <адрес> по адресу: <адрес> с ФИО2.

По условиям договора ответчик обязывался на принадлежащем ему земельном участке, находящемся по адресу: <адрес>, построить шестиэтажный дом, сдать указанный шестиэтажный дом в эксплуатацию, оформить и зарегистрировать в установленном законом порядке основной договор купли-продажи 1/108 доли в праве общедолевой собственности на <адрес>, приблизительно площадью <данные изъяты>, именуемое «Недвижимое имущество».

Срок исполнения обязательств ответчиком был согласован до 30 апреля 2013 года.

Истец внесла плату за жилое помещение в полном объёме – <данные изъяты>

Однако ответчик не исполнил условия договора, не передал истцу спорную квартиру в установленном договором срок. В связи с чем, истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 26 февраля 2012 года договором долевого участия.

Истец в судебное заседание не явилась, Представитель истца по доверенности ФИО3 в заявлении иск поддержал, просил удовлетворить в полном объёме, не возражает против рассмотрения дела в отсутствии ответчика.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. Надлежаще извещён по последнему известному месту жительства.

Дело рассматривается в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав письменные доказательства каждое в отдельности и в их совокупности, доводы, изложенные истцом в исковом заявлении, дав им правовую оценку по правилам части 4 статьи 67 и части 4 статьи 198 ГПИ РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условного договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимается во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновении у участников долевого строительства право собственности на объекты долевого строительства и право общедолевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта имущества.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ответчиком по делу ФИО2 26 февраля 2012 года был заключён предварительный договор купли-продажи жилого помещения 1/108 доли в праве общедолевой собственности на <адрес> (пункт 1.2 договора), приблизительной площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> (строительный адрес). По условиям договора Продавец взял на себя обязательства передать Покупателю вышеуказанную квартиру (пункт 5.1 Договора). Покупатель внёс оплату за жилое помещение в размере, указанном в договоре (пункт 3.1 Договора) 26 февраля 2012 года, что подтверждается актом передачи денег и в суде не оспаривалось.

Из искового заявления следует, что ответчик не исполнил условия договора, не передал спорную квартиру в установленные договором сроки.

Указанный предварительный договор купли-продажи от 26 февраля 2012 года обладает признаками договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и должен регулироваться нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года. В связи с чем, истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения договором долевого участия.

Разрешая заявленные исковые требования, суд устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из условий, а также из действительной общей воли сторон с учётом цели договора.

Также суд исходит из обстоятельств, установленных Арбитражным судом Краснодарского края в Определении от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по заявлению ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов в передаче жилых помещений, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика должника ФИО2, о том, что индивидуальный предприниматель ФИО2 является застройщиком многоквартирного жилого дома в городе Краснодаре по <адрес>, привлекал денежные средства граждан для строительства шестиэтажного многоквартирного жилого дома по указанному адресу. 26 февраля 2012 года, заключив договор с ФИО1, обозначенный как предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому ФИО2 обязуется в предусмотренный договором срок осуществить строительство многоквартирного дома своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать её объект долевого строительства, указанный в пункте 1.1 договора.

Кредитор (ФИО1) полностью исполнила свои обязательства по оплате договора в размере <данные изъяты>, что подтверждается актом о передаче денег от 26 февраля 2012 года.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 не исполнил возложенные на него указанным договором обязательства: строительство дома не завершил, не сдал его в эксплуатацию и не передал ФИО1 жилое помещение.

Арбитражный суд Краснодарского края пришёл к выводу, что ФИО1 имеет статус участника долевого строительства многоквартирного дома по указанному адресу и право требование к должнику-застройщику ФИО2 о передаче жилого помещения по условиям договора.

Возникшие правоотношения по договору от 26 февраля 2012 года договора купли-продажи, Арбитражный суд Краснодарского края расценил как отношения, регулируемые Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как денежные средства, полученные от ФИО1 по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 26 февраля 2012 года ИП ФИО2 были привлечены для строительства квартиры в шестиэтажном жилом доме, а сам индивидуальный предприниматель является застройщиком, следовательно данные отношения регулируются Федеральным законом об участии в долевом строительстве.

Также суд пришёл к выводу, что ФИО2 не имел целью приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме в свою собственность, а ставил цель привлечь денежные средства граждан, в том числе ФИО1, для строительства многоквартирного дома.

Установленные Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2020 года по указанному выше делу обстоятельства являются в силу части 3 статьи 61 ГПК РФ основанием освобождения от доказывания.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 26 февраля 2012 года следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов 5.1 и 7.5 договора, согласно которым право требовать фактическую передачу в собственность на объект недвижимости возникает после заключения основного договора купли-продажи на 1/108 доли жилого дома в праве общедолевой собственности, при этом перед подписанием основного договора купли-продажи недвижимости, Продавец заключает с Покупателем дополнительное соглашение о прекращении права общей долевой собственности на 1/108 долю в праве общей долевой собственности от <адрес>. Кроме того, согласно положениям пунктов 2.5, 3.1 договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Изложенное соответствует правовой позиции Верховного суда Российской Федерации выраженное в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 04.12.2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве.

С учётом изложенного суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 26.02.2012 года обоснованные и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 233-235, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании Предварительного договора договором долевого участия в строительстве – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения 1/108 доли в праве в общедолевой собственности на <адрес> приблизительной площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> (строительный адрес) от 26 февраля 2012 года, заключённый между ФИО1 и ФИО2 договором участия в долевом строительстве.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: