Решение по делу № 2-599/2023 от 22.08.2023 - о взыскании задолженности по арендной плате, обязании привести земельный участок в первоначальное состояние и возвратить в распоряжение КУМИ Администрации Октябрьского района Ростовской области, встречные исковые требования <ФИО> к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области, Администрации Октябрьского района Ростовской области, о взыскании неосновательного обогащения.

61RS0047-01-2023-000589-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2023 года п.Каменоломни

Октябрьский районный суд Ростовской области

в составе судьи: Дыбаль Н.О.,

при секретаре: Костенко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, обязании привести земельный участок в первоначальное состояние и возвратить в распоряжение КУМИ Администрации Октябрьского района Ростовской области, встречные исковые требования ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области, Администрации Октябрьского района Ростовской области, о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Представитель КУМИ Администрации Октябрьского района Ростовской области обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что в границах муниципального образования Октябрьский район Ростовской области расположен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, с кадастровым №, площадью 30000,0 кв.м., с видом разрешенного использования «объекты промышленного и коммунально-складского назначения; стоянки (пар ковки) автомобилей», местоположение: <адрес>. 13.12.2017, на основании распоряжения Администрации Октябрьского района от 11.12.2017 № 391 КУМИ Администрации Октябрьского района объявлен аукцион по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым № (лот № 7). На участие в аукционе по данному лоту поступила только одна заявка, от ФИО3 В связи с поступлением только одной заявки, на основании п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ аукцион по лоту № 7 признан несостоявшимся, принято решение о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым № с единственным претендентом ФИО3 26.01.2018 между ФИО3 и Администрацией Октябрьского района Ростовской области, в лице КУМИ, заключен договор аренды № 11, предметом которого стал земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с кадастровым №, местоположение: <адрес>. Договор аренды от 26.01.2018 № 11 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре и действовал в период с 26.01.2018 по 14.09.2021. Участок принят арендатором без претензий к его состоянию. ФИО3 занялась благоустройством арендуемого участка, осуществила его отсыпку, в том числе дробленой керамической плиткой. На момент заключения договора аренды от 26.01.2018 № 11 годовой размер арендной платы за арендуемый участок в соответствии с п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ определен по итогам аукциона, на основании отчета об оценке от 11.12.2017, и по состоянию на 26.01.2018 составил 287 242,0 руб. в год (71 810,5 руб. в квартал).В связи с изменением уровня инфляции, в последующие годы годовой размер арендной платы составил: - в 2019 году 748 98,35 руб. в квартал; в 2020 году 77 145,31 руб. в квартал; в 2021 году 79 999,68 руб. в квартал. В 2021 году, в нарушение положений раздела 3 договора аренды, а также статей 309,310 и 614 ГК РФ, ФИО3 прекратила вносить арендную плату по договору от 26.01.2018 № 11, в связи с чем, за период с 01.01.2021 по 14.09.2021 (дата расторжения договора от 26.01.2018 № 11) образовалась задолженность по арендной плате в размере 225216,5 руб. (без учета пени). На суммы просрочки, в соответствии с условиями договора (пункт 5.2 договора от 26.01.2018 № 11), начислена пени, в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки, в размере 152 930,7 руб. (за период 11.03.2021 по 24.04.2023). В дальнейшем, в 2021 году по инициативе ФИО3, в целях исключения из территории арендуемого Участка земли, занятой инженерными коммуникациями (линия электропередач), в отношении арендуемого земельного участка с кадастровым № проведены кадастровые работы. В результате, из состава земельного участка с кадастровым № образовано два самостоятельных земельных участка, один из которых сохранил кадастровый № (с измененной площадью), а второму присвоен кадастровый № (площадь 22886,0 кв.м.). 19.08.2021 ФИО3 обратилась в Администрацию Октябрьского района с заявлением о расторжении договора аренды от 26.01.2018 № 11 и заключении договора аренды в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым №. По результатам рассмотрения заявления издано постановление Администрации Октябрьского района от 14.09.2021 № 978 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3», договор аренды от 26.01.2018 № 11 расторгнут. В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса РФ в адрес ФИО3 письмом от 14.09.2021 исх. № 89/760-11 направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым № (для подписания и предоставления в уполномоченный орган). До настоящего времени документы не возвращены. При этом, земельный участок с кадастровым № (образованный из №) из пользования ФИО3 до настоящего времени не выбывал, участок отсыпан дробленой керамической плиткой. Несмотря на отсутствие зарегистрированного договора аренды, ФИО3 с 14.09.2021 по настоящее время использует земельный участок, в связи с чем, в силу статьи 65 ЗК РФ, обязана вносить плату за пользование земельным участком с кадастровым №. То обстоятельство, что в спорный период на указанный земельный участок не было заключено договора аренды, не освобождает ответчика вносить арендную плату. Согласно представленному расчету сумма задолженности по арендной плате за 2021 год за период с 15.09.2021 по 31.12.2021 составила 172 226,58 руб.; за 2022 год 385 014,7 руб., за первый квартал 2023 года 359 541,59 руб. Общая сумма задолженности по арендной плате за фактическое использование земельного участка с кадастровым № за период с 15.09.2021 пo 01.04.2023 составляет: 172 226,58+385 014,7+359 541,59=916 782,87 рублей. Долг по арендной плате за период с 01.01.2021 по 01.04.2023 составит: 225 216,5+916 782,87=1 141 999,37 рублей. Кроме того, в период с 01.01.2021 по настоящее время (16.05.2023) по договору аренды от 26.01.2018 № 11 в силу пункта 5.2 указанного договора за нарушение срока внесения арендной платы начислено пени, в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, в сумме157885,46 рублей. Поскольку с сентября 2021 года ответчик фактически использовал земельный участок, не осуществляя оплаты за его использование, на суммы задолженности ежеквартально в силу статьи 395 ГК РФ начислены проценты за пользование денежными средствами в общей сумме 51 022,57 рублей. В связи с чем, в течение 2021 года в адрес ФИО3 дважды направлены претензионные письма (уведомления) о расторжении договорных отношений и оплаты аренды за период с 14.09.2021 до момента фактического прекращения использования земельного участка. Кроме того, письмом КУМИ Администрации Октябрьского района Ростовской области от 19.08.2022 ФИО3 уведомлена о том, что её действия расцениваются как отказ от договорных отношений, в связи с чем, арендодатель намерен отменить постановление Администрации Октябрьского района Ростовской области от 14.09.2021 № 978 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3» и просит не позднее 20.09.2022 освободить земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600015:460, привести его в первоначальное состояние, а также оплатить задолженность по арендной плате, образовавшуюся в результате фактического использования земельного участка. До настоящего времени долги не оплачены, участок не освобожден, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Просит суд взыскать с ФИО3 в бюджет муниципального образования Октябрьский район Ростовской области: задолженность по арендной плате по договору от 26.01.2018 № 11 за период с 01.01.2021 по 14.09.2021 в размере 225216,5 руб.; пени по договору аренды от 26.01.2018 № 11 за период с 11.03.2021 по 24.04.2023 в размере 152 930,7 руб.; арендную плату за фактическое использование земельного участка с кадастровым №, за период с 15.09.2021 по 01.04.2023 в размере 916 782,87 рублей; проценты за пользование денежными средствами в период с 15.09.2021 по 16.05.2023 в размере 51 022,57 рублей. Обязать ФИО3 освободить земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600015:460 от твёрдой насыпи (состоящей, в том числе из дробленой керамической плитки) и возвратить участок в распоряжение КУМИ Администрации Октябрьского района в первоначальном состоянии, по акту приема-передачи.

ФИО3 исковые требования не признала и обратилась в суд со встречными исковыми требованиями с КУМИ Администрации Октябрьского района, Администрации Октябрьского района о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что между ней, ФИО3 и Администрацией Октябрьского района Ростовской области по результатам проведенного аукциона 26.01.2018 был заключен Договор аренды, предметом которого стал спорный земельный участок. Срок действия договора с 26.01.2018 по 14.09.2021. В целях использования указанного участка с момента заключения договора аренды № 11 от 26.01.2018 в период с февраля 2018 года по декабрь 2020 ФИО3 производила следующие работы: очистила часть участка от разросшегося на нем непроходимого камыша, так как участок находился в заболоченном месте, произвела отсыпку камышей твердыми материалами (дробленной керамической плиткой, которая имеет соответствующий сертификат и не представляет вреда для окружающей среды). Одновременно ФИО3 была подана заявка в Октябрьский РЭС ПО ЗЭС филиала ПАО «МРСК Юга» «Ростовэнерго» на технологическое присоединение станции технического - обслуживания, в чем был получен отказ со стороны РОССЕТИ МРСК ЮГА № РЭ 10/2200/459 от 09.11.2018, обоснованный тем, что в соответствиями с требованиями п. п. 8,9 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» нарушение охранных зон объектов электросетевого хозяйства при размещении указанного объекта не допускается. Нарушение охранной зоны объектов электросетевого хозяйства может привести к угрозе жизни и причинению вреда здоровья людей, прекращению электроснабжения потребителей и социально значимых объектов. На основании изложенного, поданная ФИО3 заявка было приостановлена. Также в этом уведомлении содержались сведения о том, что Главному архитектору Октябрьского района ФИО2 было написано письмо с просьбой о внесении изменения в заговор аренды земельного участка с учетом требований Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». 29.11.2018 в адрес ФИО3 поступило еще одно уведомление от РОССЕТИ МРСК ЮГА № РЭ 10/2200/501 в котором указывалось на то, что ФИО3 и Главному архитектору ФИО2 было направлено письмо с просьбой о внесении изменения в договор аренды земельного участка с учетом требований Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», так как документы не были представлены в установленный срок, заявка ФИО3 была аннулирована с 19.11.2018. Архитектурой Октябрьского района РО было предложено КУМИ Октябрьского района исправить допущенные нарушения путем размежевания спорного земельного участка на две части с выделением охранной зоны согласно требованиям Россети и оставшуюся часть, на которой можно было получить технические условия и приступить к строительству, с сохранением общей площади в границах участка, полученного с аукциона и установленной арендной платой. На протяжении более трех лет председатель КУМИ ФИО1, в чей непосредственной компетенции и ведении находилось решение обозначенной проблемы, под различными предлогами отказывалась исправить допущенные ошибки. В течение трех лет в период с 2018 года по 2020 год включительно ФИО3 исправно вносила арендные платежи, хотя не имела физической возможности пользоваться земельным участком по во значению. На ее письменные и устные требования администрация не реагировала. Только летом 2020 года Администрацией Октябрьского района Ростовской области в целях исключения из территории арендуемого ФИО3 участка земли, занятой инженерными коммуникациями линией электропередач в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 30000 кв. метров образован земельный участок с кадастровым № площадью 22886 кв. метров. Таким образом, изменились существенные характеристики земельного участка, предоставленного ФИО3 в аренду с аукциона. Земельный участок с кадастровым № с июля 2020 года имеет общую площадь 3099 кв. метров. Тогда как согласно п. 1.1 Договора аренды № 11 от 26.01.2018 арендодатель обязан предоставить ФИО3 в аренду земельный участок с кадастровым № площадью 30000 кв. метров. В июле 2020 года ФИО3 в очередной раз обратилась в КУМИ Администрации Октябрьского района Ростовской области с заявлением о заключении с ней договора аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым № площадью 22 886 кв. метров, образованного из арендованного мною земельного участка с кадастровым № площадью 30000 кв. метров, с соответствующим пересчетом размера арендной платы. 15.07.2020 ФИО3 был получен отказ администрации № 89/526-11. С аналогичным заявлением ФИО3 обращалась и в декабре 2020 года, на которое также был получен отказ № 89/995-11 от 30.12.2020. В период действия договора аренды № 11 от 26.101.2018 между сторонами было заключено дополнительное Соглашение от 13.01.2021, согласно которому на основании постановлений Правительства РФ, указов Президента РФ, распоряжений Губернатора Ростовской области изданных в связи с распространением короновирусной инфекции, действие договора было продлено до 11.01.2024 с сохранением незатронутыми остальных положений договора, в том числе размера и определения арендной платы. И только в сентябре 2021 года КУМИ Октябрьского района ФИО3 было предложено заключить договор на выделенный земельный участок с кадастровым № площадью 22 886 кв. метров без охранной зоны, на котором она могла бы приступить к строительству. В связи с этим администрацией в адрес ФИО3 направлено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 11 от 26.01.2018, предметом которого было расторжение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов кадастровым № площадью 30000 кв. метров, с видом разрешенного использования «объекты промышленного и коммунально-складского назначения; стоянки (парковки) автомобилей», месторасположения: <адрес>, которое было подписано ФИО3 Согласно п. 5 Градостроительного плана от 06.03.2018, выданного отделом Архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района, выставленный на торги земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий: охранную зону ЛЭП высокого напряжения на территории земельного участка – 3099 кв.м., охранную зону надземного и подземного газопровода высокого давления на территории земельного участка - 1216 кв. метров. Решением Собрания депутатов Коммунарского сельского поселения от 29.12.2012 № 24 (редакция 16.11.2016 № 418) были утверждены Правила землепользования и застройки Коммунарского сельского поселения. Право аренды на спорный земельный участок было приобретено ФИО3 на торгах по результатам аукциона, который состоялся 16.12.2017. Таким образом, участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет ответчиком заранее, до проведения торгов. Ответчику на момент постановки на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «объекты промышленного и коммунально-складского назначения; стоянки земельного участка на (парковки) автомобилей» было известно об имеющихся в отношении него ограничениях, которые были внесены администрацией в кадастр только в 2020 году. Изменение правового режима земельного участка еще до заключения договора аренды таким образом, что арендатор лишается возможности использовать его в целях, которые согласовываются с соответствующим публично-правовым образованием при заключении договора аренды, возлагает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. При таких обстоятельствах у арендатора имеются основания для предъявления требования о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей. Истец предоставил ФИО3 земельный участок, который она не смогла использовать по назначению, умышленно затягивал решение обозначенной проблемы, получая от нее арендную плату за несуществующее встречное обязательство. В связи с отказом Россети в предоставлении технических условий к подключению к существующим линиям электропередач, ФИО3 не могла приступить к проектированию и следовательно к строительству объектов промышленного и коммунально-складского назначения. Кроме того истцом фактически был измен существенный параметр предоставленного в аренду с торгов объекта - общая площадь земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600015:380 с июля 2020 года составила 3099 кв. метров. Кроме того, при ознакомлении с проектом нового Договора аренды от 14.09.2021 ФИО3 обнаружила, что за уменьшенный до 22 886 кв. метров земельный участок размер арендной платы увеличился пропорционально в трехкратном размере, что для нее материально затруднительно. В связи с чем от подписания нового договора она отказалась, о чем поставила в известность истца. Причина такого повышения арендной платы оказалась в том, что истец не только изменил порядок ее расчета, но и применил самый высокий коэффициент ставки арендной платы с учетом вида разрешенного использования земельного участка - 28%, предусмотренного вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка - «автостоянки», что противоречит первоначальному основному назначения участка «объекты промышленного и коммунально-складского назначения. В сентябре 2021 года, ознакомившись с новым размером арендой платы (который был увеличен от первоначальной в три раза), указанный в проекте Договора аренды от 14.09.2021 ФИО3 узнала, что ее права арендатора существенно нарушены Ответчиком. С января 2018 года по декабрь 2020 года включительно, ФИО3 были внесены платежи за указанный земельный участок на общую сумму 894 611,5 рублей.

На основании изложенного, просит суд взыскать с Администрацией Октябрьского района Ростовской области за счет средств казны муниципального образования муниципальный округ Октябрьский район Ростовская области неосновательное обогащение в размере 894 611, 05 руб., а также в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 2000 руб.

Представитель истца (ответчика по встречному исковому заявлению) ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 просила отказать, пояснила, что до момента заключения договора ФИО3 была ознакомлена с состоянием земельного участка, его техническими характеристиками, каких-либо возражений не высказывала. Каких-либо доказательств наличия неустранимых препятствий в использовании земельного участка не представлено.

Ответчик (истец по встречному исковому заявлению) ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика (истца по встречному исковому заявлению) ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения, пояснил, что использовать земельный участок для строительства ФИО3 не могла, т.к. на территории арендованного участка находилась охранная зона и не было соответствующих разрешений, заключить договор аренды на вновь отмежеванный земельный участок ФИО3 не смогла, т.к. размер арендной платы был сильно завышен. Истица расчистила земельный участок от камыша, разравняла его, отсыпала дробленой керамической плиткой, которая имеет соответствующие сертификаты. Никаких строений на данном земельном участке она не возводила и участок никак не использовала. Более того, участок используется муниципалитетом, т.к. через земельный участок проходит дорога для проезда на территорию Коммунарского сельского поселения, поскольку мост пришел в негодность и другого сообщения нет. Поддержал доводы иска ФИО3, просил удовлетворить, в иске КУМИ Администрации Октябрьского района просил отказать в полном объеме.

Представитель ФИО3, адвокат Соловьянова Т.А., действующая на основании ордера, в удовлетворении иска просила отказать, как необоснованных, поскольку ФИО3 не имела возможности использовать спорный земельный участок по договору аренды, о чем ставила в известность КУМИ Администрации Октябрьского района Ростовской области путем подачи заявлений на предмет изменения размера арендной платы и необходимости устранения недостатков земельного участка, в связи с чем оснований для взыскания долга по договору аренды не имеется, согласно п. 4 соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №11 от 26.01.2018, определено, что оно имеет силу передаточного акта, в связи с чем никаких оснований для удовлетворения требований истца об истребовании земельного участка и обязании приведения его в первоначальное состояние не имеется, никаких других договоров аренды ФИО3 не подписывала, поскольку была завышена арендная плата, исковые требования ФИО3 поддержала, просила удовлетворить, ссылаясь на доводы, указанные в исковом заявлении, в случае удовлетворения первоначальных исковых требований просила суд применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить пеню до разумных пределов.

Представитель ответчика по встречному исковому заявлению ФИО6 встречные исковые требования не признал в полном объеме, возражал против их удовлетворения, исковые требования КУМИ Администрации октябрьского района Ростовской области поддержал. Пояснил, что несмотря на отсутствие зарегистрированного договора аренды ФИО3 с 14.09.2021 по настоящее время использует земельный участок, в связи с чем обязана вносить плату за использование земельного участка. Просил применить срок исковой давности к исковым требованиям ФИО3.

Суд, в силу ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенного ответчика ФИО3.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.

В силу Положения «О комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области» комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области является отраслевым (функциональным) органом Администрации Октябрьского района, уполномоченным на управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В границах муниципального образования Октябрьский район Ростовской области расположен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, с кадастровым №, площадью 30000,0 кв.м., с видом разрешенного использования «объекты промышленного и коммунально-складского назначения; стоянки (парковки) автомобилей», местоположение: <адрес>.

13.12.2017 на основании распоряжения Администрации Октябрьского района от 11.12.2017 № 391 комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района объявлен аукцион по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым № (лот № 7).

На участие в аукционе по данному лоту поступила одна заявка, от ФИО3.

В связи с поступлением только одной заявки, на основании пункта 14 статьи 39.12 ЗК РФ аукцион по лоту № 7 признан несостоявшимся, принято решение о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым № с единственным претендентом ФИО3, что подтверждается протоколом № 5-Н от 16.01.2018 рассмотрения заявок аукционной комиссией.

26.01.2018 между ФИО3 и Администрацией Октябрьского района Ростовской области, в лице комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района, заключен договор аренды № 11, предметом которого стал земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 30000,0 кв.м., с видом разрешенного использования «объекты промышленного и коммунально-складского назначения; стоянки (парковки) автомобилей», местоположение: <адрес>.

Договор аренды от 26.01.2018 № 11 зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре и действовал в период с 26.01.2018 по 14.09.2021. Участок принят арендатором без претензий к его состоянию, что подтверждается актом приема-передачи от 26.01.2018, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

ФИО3 занялась благоустройством арендуемого участка, осуществила его отсыпку, в том числе дробленой керамической плиткой.

На момент заключения договора аренды от 26.01.2018 № 11 годовой размер арендной платы за арендуемый участок в соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ определен по итогам аукциона, на основании отчета об оценке от 11.12.2017, и по состоянию на 26.01.2018 составил 287 242,0 руб. в год (71 810,5 руб. в квартал).

В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области», а также в силу положений раздела 3 указанного договора: «годовой размер арендной платы не является фиксированным и подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральными законами о Федеральном бюджете на соответствующий год, на основании федеральных и/или областных законов, федеральных и/или областных подзаконных актов, и/или Решений Собрания депутатов Октябрьского района, городского и сельских поселений об изменении ставок арендной платы, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор».

В связи с изменением уровня инфляции, в последующие годы годовой размер арендной платы составил: - в 2019 году 748 98,35 руб., в 2020 году 77 145,31 руб., в 2021 году 79 999,68 руб. в квартал.

В 2021 ФИО3 прекратила вносить арендную плату по договору от 26.01.2018 № 11, в связи с чем, согласно представленному расчету, за период с 01.01.2021 по 14.09.2021 (дата расторжения договора от 26.01.2018 № 11) образовалась задолженность по арендной плате в размере 225 216,5 руб.

Пунктом 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 3.2 договора аренды от 26.01.2018 № 11 ежегодная арендная плата подлежала внесению равными долями ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

На суммы просрочки, в соответствии с условиями договора (пункт 5.2 договора от 26.01.2018 № 11), начислена пени, в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки, в размере 152 930,7 руб. (за период 11.03.2021 по 24.04.2023).

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Рассматривая ходатайство ответчика о снижении неустойки суд приходит к следующему.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (пеня) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки (пени) является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Суд полагает, что при рассмотрении настоящего спора и определении суммы неустойки с учетом положений ст. 333 ГК РФ, с учетом всех существенных обстоятельств дела, размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца пени подлежит снижению до 75 000 рублей, указанная сумма является соразмерной и не нарушает баланса интересов сторон.

На основании изложенного, с учетом того, что факт неисполнения ответчиком условий договора, наличия задолженности подтверждены материалами дела, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика суммы образовавшейся задолженности по договору аренды за период с 01.01.2021 по 14.09.2021 в размере 225 216,50 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме, требования о взыскании пени на указанную сумму задолженности подлежат удовлетворению в части в размере 75 000 рублей.

В 2021 году по инициативе ФИО3, в целях исключения из территории арендуемого участка земли, занятой инженерными коммуникациями (линия электропередач), в отношении арендуемого земельного участка с кадастровым № проведены кадастровые работы.

В результате из состава земельного участка с кадастровым № образовано два самостоятельных земельных участка, один из которых сохранил кадастровый № (с измененной площадью), а второму присвоен кадастровый № (площадь 22886,0 кв.м.).

19.08.2021 ФИО3 обратилась в Администрацию Октябрьского района с заявлением о расторжении договора аренды от 26.01.2018 № 11 и заключении договора аренды в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым №.

По результатам рассмотрения заявления издано постановление Администрации Октябрьского района от 14.09.2021 № 978 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3», согласно которому ФИО3 в аренду, сроком до 11.01.2024 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 22 886 м2, с кадастровым №, разрешенное использование: «Объекты промышленного и коммунально-складского назначения; стоянки (парковки) автомобилей», местоположение: <адрес>. КУМИ Администрации Октябрьского района поручено заключить с ФИО3 договор аренды указанного земельного участка. Договор аренды земельного участка №11 от 26.01.2018 расторгнут.

14.09.2021 между Администрацией Октябрьского района в лице КУМИ Администрации Октябрьского района и ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26.01.2018 №11, согласно которому стороны пришли к соглашению расторгнуть указанный договор. В соответствии с п. 4 настоящее соглашение имеет силу передаточного акта.

14.09.2021 в адрес ФИО3 направлено письмо № 89/760-11 с проектом договора аренды земельного участка с кадастровым №. В письме указано, что в случае не подписания договора аренды, постановление о предоставлении земельного участка подлежит отмене.

Из материалов дела следует, что указанный договор аренды ФИО3 подписан не был, в КУМИ не возвращен.

Из представленных ответов на обращения ФИО3 от 31.05.2022, 21.07.2022 следует, что КУМИ Администрации Октябрьского района Ростовской области неоднократно уведомляли ФИО3 о том, что в связи с тем, что проект договора не подписан и не возвращен, действия ФИО3 расцениваются как отказ от договорных отношений, имеются основания для отмены постановления Администрации Октябрьского района от 14.09.2021 №978.

Разрешая требования КУМИ Администрации Октябрьского района о взыскании арендной платы за фактическое использование земельного участка за период с 15.09.2021 по 01.04.2023, процентов за пользование указанными денежными средствами, обязании освободить земельный участок и возвратить участок в первоначальное состояние, суд приходит к выводу о том, что 14.09.2021 земельный участок с кадастровым № площадью 30000,0 кв.м., с видом разрешенного использования «объекты промышленного и коммунально-складского назначения; стоянки (пар ковки) автомобилей», местоположение: <адрес>, надлежащим образом передан Администрации Октябрьского района в лице КУМИ, что подтверждается соглашением о расторжении договора аренды земельного участка от 26.01.2018 №11, имеющим силу передаточного акта. Какие-либо дополнения и замечания к соглашению в отношении состояния переданного земельного участка со стороны Администрации Октябрьского района отсутствуют. С 14.09.2021 ФИО7 неоднократно предлагалось заключить договор аренды земельного участка с кадастровым №, однако ответчиком указанный договор до настоящего времени не подписан, что свидетельствует об отказе ответчика от договорных отношений в отношении спорного земельного участка.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, изучив фотоматериалы, суд приходит к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств фактического использования ФИО3 земельного участка с кадастровым №, площадью 30000,0 кв.м., местоположение: <адрес> за период с 15.09.2021 по 01.04.2023, и, следовательно, об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за фактическое использование земельного участка, процентов за пользование денежными средствами, обязании освободить земельный участок и возвратить участок в первоначальное состояние.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, суд приходит к следующим выводам.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденные (далее - Правила № 160), согласно пункту 5 которых охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно приложению.

Охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства, исходя из требований к границам установления охранных зон, согласно приложению, в том числе вдоль подземных кабельных линий электропередачи (пункт 5 Правил); изъятие земельных участков в связи с установлением охранных зон их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не допускается (пункт 4 Правил).

Согласно абзацу 4 пункта 6 «Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных границах таких зон» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах, которые определяются сетевой организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании.

Согласно сведениям из выписки ЕГРН от 14.07.2023 на земельный участок с кадастровым № срок действия охранных зон электросетевого хозяйства сетевой организацией установлен с 26.11.2020.

На момент принятия решения о заключении договора аренды КУМИ руководствовался кадастровым паспортом земельного участка от 24.07.2015 № являющегося составной частью отчета оценщика, где сведения об охранных зонах объектов электросетевого хозяйства отсутствовали.

Воздушная линия электропередач была доступна для обозрения ФИО3 на протяжении всего времени (в том числе до проведения аукциона).

Само наличие ЛЭП и охранных зон объектов электросетевого хозяйства не препятствует использованию земельного участка в принципе, а лишь его частью (7114 м?, что составляет 23,71% от площади всего арендуемого земельного участка).

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, законом не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права как возвращение арендной платы, а нормы о взыскании неосновательного обогащения в данном случае применению не подлежат.

Вместе с тем, с момента заключения договора аренды 26.01.2018 ФИО3 не заявляла требования о расторжении договора аренды, либо о признании аукциона недействительным в связи с невозможностью использования земельного участка, осуществляла на земельном участке работы по очистке участка и его отсыпке. Напротив, 12.01.2021 ФИО3 обратилась в Администрацию Октябрьского района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым № №11 от 26.01.2018, в котором просила увеличить срок аренды на три года до 26.01.2024. Данные факты опровергают доводы ФИО3 о невозможности использования земельного участка.

Ходатайство представителя Администрации Октябрьского района Ростовской области о применении к исковым требованиям ФИО3 последствий пропуска срока исковой давности, подлежит отклонению, как необоснованное.

На основании изложенного, суд полагает, что встречные исковые требования ФИО3 к КУМИ Администрации Октябрьского района Ростовской области, Администрации Октябрьского района Ростовской области о взыскании неосновательного обогащения, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, обязании привести земельный участок в первоначальное состояние и возвратить в распоряжение КУМИ Администрации Октябрьского района Ростовской области, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <данные изъяты>) в пользу Бюджета Муниципального Образования Октябрьский район Ростовской области (ИНН <***> КПП 6125012001) задолженность по арендной плате по договору от 26.01.2018 № 11 за период с 01.01.2021 по 14.09.2021 в размере 225 216 рублей 50 копеек, пени в размере 75 000 рублей 00 копеек, а всего 300 216 (триста тысяч двести шестнадцать) рублей 50 копеек.

В остальной части исковых требований Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области к ФИО3, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области, Администрации Октябрьского района Ростовской области о взыскании неосновательного обогащения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд Ростовской области п. Каменоломни в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, с 30.08.2023.

Судья: Н.О. Дыбаль