Дело № 2-400/2025
64RS0036-01-2025-000624-04
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 декабря 2025 г. р.п. Татищево Саратовской области
Татищевский районный суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Кудякова А.И.,
при секретаре судебного заседания Поздняковой Н.В.,
с участием представителя ответчика ФИО1 - ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи,
установил:
ФИО3 обратился в суд к ФИО1 с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости, в обоснование иска указав, что 20 марта 2025 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 351,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, стоимость продаваемого объекта составила 300 000 руб., с рассрочкой платежа (20 марта 2025 г. - 30 000 руб., 22 марта 2025 г. - 30 000 руб., 12 апреля 2025 г. - 100 000 руб., 17 апреля 2025 г. - 140 000 руб.) срок полной оплаты по договору до 20 ноября 2025 г. По условиям предварительного договора купли-продажи ФИО1 обязалась заключить основной договор купли-продажи в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В подтверждение, заключения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости истцом представлена копия расписки от имени ФИО1, из которой следует, что ответчик получила задаток 30 000 руб. на счет ПАО «Сбербанк» 20 марта 2025 г. в счет оплаты за нежилое здание по адресу: <адрес>. Полная стоимость здания составляет 300 000 руб. Окончательный расчет будет произведен до 20 ноября 2025 г.,а также имеются дополнительные записи в расписке от 22 марта 2025 г. о том, что она получила 30 000 руб., 12 апреля 2025 г. получила 100 000 руб., всего оплачено 160 000 руб.
17 апреля 2025 г. стороны по договору обратились в ГАУСО «МФЦ» для оказания государственной услуги по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, однако ФИО1 без объяснения причин отказалась от подписания договора и покинула офис МФЦ.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, а также положения ст.ст. 12, 309, 310, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) истец просит понудить ФИО1 заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 351,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по цене 300 000 руб.
Кроме того, в судебном заседании 9 сентября 2025 г. ФИО1 указала, что она как собственник объекта недвижимого имущества потеряла всяческий интерес по продаже спорного объекта недвижимого имущества, кроме того в настоящее время у нее и ее семьи имеются собственные денежные средства для восстановления спорного объекта недвижимости, являющегося объектом культурного наследия.
Ранее ходе судебного заседания стороной ответчика заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела решения Ленинского районного суда г. Саратова от 24 июля 2025 г. по гражданскому делу № 2-2024/2025 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, судебных расходов, которым истцу отказано в удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование, заявленного ходатайства указав, что стороной истца уже был избран способ защиты путем расторжения предварительного договора и взыскании с ответчика суммы задатка. Денежные средства в сумме произведенной предоплаты возвращены ФИО1 на счет, открытый на имя истца ФИО3 в размере 160 000 руб.
Представителем ФИО3 - ФИО4 в ходе судебного заседания 9 сентября 2025 г. была высказана позиция, в которой он исковые требования поддержал в полном объеме, указав, что в обеспечение обязательств по предварительному договору купли-продажи истцом 2 сентября 2025 г. на депозитный счет управления Судебного департамента в Саратовской области были внесены денежные средства в размере 300 000 руб.
Определением суда от 9 сентября 2025 г. производство по делу было приостановлено до рассмотрения судом апелляционной инстанции апелляционной жалобы ФИО3 на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 24 июля 2025 г. по гражданскому делу № 2-2024/2025 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, судебных расходов.
В судебное заседание истец ФИО3, его представитель ФИО4 не явились, извещены надлежащим образом, не просили отложить слушание по делу.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, не просила отложить слушание по делу, направила в суд своего представителя ФИО2
В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 - ФИО2 поддержали доводы письменных возражений, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме. В настоящее время ФИО1 ведется большая работа по восстановлению спорного объекта недвижимости, являющегося объектом культурного наследия.
Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Татищевского районного суда Саратовской области (http://tatishevsky.sar.sudrf.ru/) (раздел судебное делопроизводство).
С учетом сведений о надлежащем извещении участников процесса, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ (далее по тексту ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданского дела Ленинского районного суда г. Саратова № 2-2024/2025, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
Как установлено в ходе судебного заседания, 30 августа 2017 г. между ФИО6 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи трех земельных участков и нежилое здание по адресу: <адрес>, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании вышеуказанного договора ФИО1 (регистрация права ДД.ММ.ГГГГ) на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 351,4 кв.м, 1853 г. постройки, «Усадьба Минха», по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость объекта составляет 4 252 038 руб. 39 коп.
Нежилое здание расположено на территории особо охраняемой природной территории регионального значения (памятники природы) «Полчаниновский приусадебный парк» Татищевского района Саратовской области.
Земельный участок под нежилым зданием на каком - либо праве ФИО1 не принадлежит.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ягодно-Полянского муниципального образования Татищевского муниципального района Саратовской области в адрес ФИО1 направлено требование о проведении мероприятий по ограничению доступа и обеспечению безопасности эксплуатации объекта, принять меры направленные на очистку прилегающей территории от сухостоя и мусора, упавших деревьев с целью уменьшения риска возникновения пожара.
ДД.ММ.ГГГГ администрация Татищевского муниципального района Саратовской области вынесла предупреждение ФИО1 о необходимости обследования конструкций здания и приведения их в безопасное состояние.
20 марта 2025 г. между ФИО3 и ФИО1 состоялась договоренность о заключении договора купли-продажи нежилое здание по адресу: <адрес>, в подтверждение чего ФИО1 выдала расписку о том, что стоимость здания оценивается в размере 300 000 руб. При этом стороны договорились о том, что окончательный расчет будет произведен до 20 ноября 2025 г. В подтверждение своих намерений ФИО3 в период до 12 апреля 2025 г. включительно перечислил в пользу ФИО1 - 160 000 руб.
В тексте расписки какие-либо идентифицирующие признаки здания, в ом числе его площадь не указаны.
5 апреля 2025 г. ФИО3 в ходе организованных работ под названием «субботник» выпилил деревья вокруг нежилого здания, принадлежащего ФИО1, при этом до дату предполагаемых работ ответчик направила истцу уведомление о том, чтобы никто не подходил к зданию на расстоянию более трех метров, а со стороны фронтона на расстояние более 8 метров. Однако по итогам субботника была уничтожена растительность, в том числе деревьев в пределах 3 метров вокруг усадьбы и уничтожение деревьев полосу 12 метров шириной перед усадьбой до дороги.
Исходя из фактических обстоятельств дела, стороны намеревались завершить сделку 17 апреля 2025 г., однако по причине отсутствия оплаты в полном объеме, ФИО1 реализовала свое право отказать от заключения договора купли-продажи и 19 апреля 2025 г. возвратила истцу 160 000 руб. единым платежом, указав в наименовании платежа о возврате уплаченного в связи с расторжением договоренности по продаже нежилого здания.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Из разъяснений, данных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. первый п. 1 ст. 445 ГК РФ).
По смыслу п. 1 ст. 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор должно быть явно выраженным.
19 мая 2025 г. ФИО3 обратился в Ленинский районный суд г. Саратова с требованием о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение обязательства заключить договор купли-продажи нежилого здания, просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.
10 июля 2025 г. ФИО3 обратился в Татищевский районный суд Саратовской области с настоящим иском.
Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 24 июля 2025 г. в удовлетворении исковых требований было отказано, при отказе в иске суд указал, что переданная сумма является авансом, который был возвращен ФИО3 19 апреля 2025 г. в полном объёме.
Не согласившись с решением суда, ФИО3, полагая о неверности выводов Ленинского районного суда г. Саратова подал апелляционную жалобу 29 августа 2025 г., в которой просил отменить решение суда и удовлетворить его требования в полном объеме.
Далее 2 сентября 2025 г. ФИО3 вносит на депозитный счет управления Судебного департамента в Саратовской области денежные средства в размере 300 000 руб. в счет обеспечения требований в рамках рассмотрения настоящего дела.
7 ноября 2025 г. апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда принят отказ от исковых требований ФИО3, решение Ленинского районного суда г. Саратова от 24 июля 2025 года по гражданскому делу № 2-2024/2025 отменено, производство по делу прекращено.
Из текста заявления об отказе от иска ФИО3 следует, что отказ от иска является осознанным и добровольным действием, совершенным без какого-либо внешнего давления либо принуждения, в условиях понимания всех правовых последствий.
Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах недопустимы.
Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что обязательства по предварительному договору купли-продажи у продавца ФИО1 прекратились 19 апреля 2025 г., т.е. с момента возврата авансового платежа в сумме 160 000 руб., факт получения денежных средств ФИО3 не оспаривался.
Договор купли-продажи не является публичным, в связи, с чем у ответчика ФИО1 отсутствует обязанность заключить его в силу закона.
В ходе судебного заседания, представитель ответчика ссылался на то, что в настоящий момент ФИО1 не желает производить отчуждение спорного объекта, более того, её семья приступила к восстановлению нежилого здания «Усадьба Минха», что подтверждается заключением договора от 21 сентября 2025 г. с самозанятым ФИО8 об изготовлении металлических решеток для установления на окна здания. Кроме того, заключен договор от 20 октября 2025 г. с индивидуальным предпринимателем ФИО9 на проведение научно-исследовательских работ по разработке функционального зонирования территории памятника природы регионального значения «Полчаниновский приусадебный парк» на территории Татищевского района Саратовской области с целью возможности восстановления имущественного комплекса, а именно: здания по адресу: <адрес>., восстановления беседки-миловид на возвышенном бугре перед домом и родника около пруда, который отделан срубом и навесом и восстановления небольшой тессовой купальни рядом с ним в «Полчаниновском приусадебном парке», цена договора составила 630 000 руб.
В силу принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ) у ФИО1 отсутствует обязанность заключить договор купли-продажи спорного объекта с ФИО3
Принимая во внимание вышеизложенное, нормы материального права, подлежащие применению к правоотношениям сторон, суд приходит к выводу об отказе ФИО3 в удовлетворении исковых требований в полном объёме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт №) к ФИО1 (паспорт №) о понуждении к заключению договора купли-продажи, отказать.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Татищевский районный суд Саратовской области.
Судья А.И. Кудяков
Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2025 года.
Судья А.И. Кудяков