Решение по делу № 2-13/2023 от 09.03.2023 - о признании доли в праве общей долевой собственности незначительной, признании утратившим право собственности, признании права собственности с выплатой компенсации стоимости доли, встречному иску <ФИО> к <ФИО> о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от <дата>, иску <ФИО> <обезличено> к <ФИО> о признании преимущественного права покупки в праве общей долевой собственности на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от <дата>.

УИД 78RS0016-01-2022-000632-60

Дело № 2-13/2023 09 марта 2023 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Литвиненко Е.В.,

при секретаре Скворцовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт № о признании доли в праве общей долевой собственности незначительной, признании утратившим право собственности, признании права собственности с выплатой компенсации стоимости доли, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, иску ФИО3 (паспорт №) к ФИО1 о признании преимущественного права покупки в праве общей долевой собственности на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> незначительной, признании ФИО2 утратившим право собственности на указанную долю, признании за ним права собственности на данную долю с обязанием его выплатить ФИО2 компенсацию стоимости доли в размере 242 246,34 руб. В обоснование требований указано, что в квартире по адресу: <адрес> произведена перепланировка, в результате которой в квартире выделены три комнаты, порядок пользования которыми определен соглашением между собственниками. В соответствии с соглашением <данные изъяты> соответствующие комнате размером <данные изъяты>. переходили в пользование ФИО2 и ФИО4 По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному с ФИО4 он приобрел <данные изъяты> в указанной квартире. Ответчик не имеет существенного интереса в использовании принадлежащих ему <данные изъяты>, о чем свидетельствует его фактическое проживание в <адрес>, личные вещи ответчика в квартире отсутствуют, обязанностей по содержанию квартиры он не несет, выдел в натуре принадлежащих ему долей не возможен в связи с небольшим размером доли. Истец имеет существенный интерес в использовании квартиры, поскольку обладает значительным размером доли, намерен зарегистрироваться в квартире по месту жительства и нести бремя ее содержания.

ФИО2 обратился к ФИО1 с встречным иском о признании преимущественного права покупки <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО1 В обоснование требований указано, что он является собственником <данные изъяты> в указанной квартире на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, совместно с сыном ФИО4 на основании предварительного соглашения о порядке пользования квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, они владели и пользовались комнатой № в квартире. О продаже ФИО4 принадлежащей <данные изъяты> ему стало известно после ознакомления с данным делом ДД.ММ.ГГГГ, после получения ДД.ММ.ГГГГ из суда извещения о рассмотрении дела о признании его доли малозначительной. Из текста договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сособственникам были направлены телеграммы о предстоящей продаже, из описательной части телеграмм следует отсутствие обязательных для них признаков, предусмотренных Правилами оказания услуг телеграфной связи. Договор купли-продажи доли удостоверен до истечения месяца после предложения доли к продаже, что является нарушением п. 2 ст. 250 ГК РФ. Удостоверяя договор, нотариус не указывал его нотариальный отказ от преимущественного права от ДД.ММ.ГГГГ. который им отозван и совершен более чем за 3,5 года до сделки за пределами разумного срока. На продажу выставлена доля, которым соответствует комната, являющаяся для него единственным местом жительства, при том, что он располагает денежными средствами для приобретения данной доли. ФИО4, сын истца имел возможность уведомить его о продаже доли по телефону, по почте, а не телеграммой, срок хранения которой составляет 2 дня, при частых командировках истца, злоупотребил своим правом, что привело к нарушению прав истца (т. 1 л.д. 83-85).

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании преимущественного права покупки <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО1 В обоснование требований указано, что он является собственником <данные изъяты> квартиры с ДД.ММ.ГГГГ, состоящей из трех студий. ДД.ММ.ГГГГ он узнал о продаже спорной доли, т.к. новый жилец закрыл входную дверь, после того, как удалось попасть в квартиру, новый жилец ФИО7 пояснил, что ФИО1 выкупил у ФИО4 <данные изъяты> и предоставил ему право пользования. ДД.ММ.ГГГГ он увидел, как из отдельного помещения № выносят мебель, на что ФИО2 пояснил, что ФИО4 продал долю ФИО1 и тот подселил туда человека, поэтому он вывозит мебель для сохранности. При заключении договора ДД.ММ.ГГГГ было нарушено его преимущественное право покупки. Телеграмму с предложением выкупить долю он не получал, она была направлена не по месту его жительства, договор заключен до истечения месяца после направления телеграмм (т. 3 л.д. 12-14).

Определением от ДД.ММ.ГГГГ дела объединены в одно производство.

ФИО1 и его представитель в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного заседания.

ФИО2 в судебном заседании просил в удовлетворении первоначального иска отказать, требования его встречного искового заявления удовлетворить.

ФИО3 в судебное заседание не явился, его представитель в судебном заседании просил исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Третьи лица - ФИО4, представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещались о месте и времени судебного заседания.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Квартира по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, расположена <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Свидетель №1, ФИО4, ФИО2. ФИО8 было заключено предварительное соглашение о порядке пользования квартирой. Как следует из соглашения, на момент приобретения квартира состояла из двух комнат, стороны договорились оформить надлежащим образом после проведения работ новую планировку квартиры, В соответствии с предварительным планом, Свидетель №1ТИ. как участник долевой собственности получит в пользование комнату №, <данные изъяты>; ФИО4 и ФИО2 получат комнату №, <данные изъяты>; ФИО1 С.Е. получит комнату №, <данные изъяты> (площади комнат не указаны) (т. 1 л.д. 22-23).

ДД.ММ.ГГГГ Межведомственной комиссией принято решение № о даче согласия Свидетель №1, ФИО4, ФИО2, ФИО8 на переустройство и перепланировку квартиры (т. 1 л.д. 24).

СПб ГБУ «ГУИОН» ДД.ММ.ГГГГ составлен технический паспорт на квартиру, из которого следует, что общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> жилая площадь <данные изъяты> две комнаты размером <данные изъяты>. и <данные изъяты> исходя из графического изображения в квартире обустроены три студии с устройством совмещенных санузлов, плит, одна из студий с санузлом и плитой – помещение 5 обозначена как «кухня» площадью <данные изъяты> перепланировка самовольная (т. 1 л.д. 195).

Межведомственной комиссией Адмиралтейского района ДД.ММ.ГГГГ составлен акт № приемки в эксплуатацию квартиры, общей площадью <данные изъяты> двухкомнатной <данные изъяты>., помещение № (на плане ГУИОН №) с совмещенным санузлом учтено в качестве кухни (т. 2 л.д. 125-128).

В справке о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ в качестве зарегистрированных лиц в квартире указаны собственники ФИО2, ФИО9, собственники ФИО3 и ФИО1 без регистрации (т. 1 л.д. 25).

Квартира указана в качестве двухкомнатной (<данные изъяты>.), общей площадью <данные изъяты> (т. 1 л.д. 25).

Согласно выписке из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ собственниками квартиры являются: ФИО1 – <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 – <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 – <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 -<данные изъяты>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В собственности ФИО2 согласно ответу ФГБУ ФКП Росреестра» находятся только 3/84 <данные изъяты>, иные объекты отсутствуют (т. 1 л.д. 41).

На принадлежащие ФИО2 <данные изъяты> наложен арест определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о банкротстве ООО «Аван-Строй», генеральным директором которого являлся ФИО2 при предъявлении заявления о привлечении его к субсидиарной ответственности (т. 1 л.д. 68-72).

Согласно выписке ФГБУ «ФКП Росреестра» на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником долей в праве общей долевой собственности более чем в 50 жилых квартирах в различных районах Санкт-Петербурга и Ленинградской области, собственником отдельных квартир: <адрес>, площадью <данные изъяты>., <адрес>, площадью <данные изъяты> <адрес> <данные изъяты> ул. <адрес>ю <данные изъяты>., пр. <адрес>ю <данные изъяты>. <адрес>ю <данные изъяты> <адрес>ю <данные изъяты> пр. <адрес>ю <данные изъяты>. (т. 1 л.д. 159-192).

По договору от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенному нотариусом ФИО5, реестровый №, ФИО1 купил у ФИО4 принадлежащие ему <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, с переходом в пользование комнаты размером <данные изъяты> отчуждаемые доли проданы за 1 500 000 руб, за совершение нотариального действия по удостоверению договора уплачено 12 471,13 руб.

Право собственности ФИО1 на <данные изъяты> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 10.1 договора указано, что покупатель извещен продавцом, что указанные доли отчуждаются с соблюдением ст. 250 ГК РФ: продавцом нотариусу представлены: копии телеграмм № ФИО3, № ФИО9, № ФИО2, поданных ДД.ММ.ГГГГ – срочное уведомление телеграфом, по адресу: <адрес>, с заявлением о том, что продавец предлагает купить в течение ДД.ММ.ГГГГ отчуждаемые им <данные изъяты> квартиры за 1 500 000 руб или больше. Указанные телеграммы не вручены по причине: квартира закрыта, адресат по извещениям за телеграммой не является, о чем отправителя уведомляет служебным извещением о невручении от ДД.ММ.ГГГГ отделение связи <адрес> АО «Почта России» (т. 1 л.д. 17-19).

Из представленных нотариусом ФИО5 по запросу суда копий вышеуказанных телеграмм и служебных извещений (т. 2 л.д. 143-149), служебного извещения о невручении телеграммы поданной ДД.ММ.ГГГГ № следует, что телеграмма по адресу: <адрес> ФИО4 не вручена, с указанием причины – квартира закрыта, по извещению адресат за телеграммой не является (т. 2 л.д. 149).

Также представителем ФИО1 представлены телеграммы от ДД.ММ.ГГГГ направленные ФИО4 ФИО3, ФИО9, ФИО2 с предложением в соответствии со ст. 250 ГК РФ купить в течение ДД.ММ.ГГГГ месяца отчуждаемые им <данные изъяты> квартиры по адресу: <адрес> за 1 500 000 руб или больше; с сообщением от ДД.ММ.ГГГГ о невручении, с указанием причин – доступа в квартиру нет, подъезд закрыт, в двери кодовый замок (т. 2 л.д. 155-157).

Пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Пунктом 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В соответствии с пунктом 3.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления ФНП (протокол от ДД.ММ.ГГГГ №), сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения.

Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (пункт 3.2. Методических рекомендаций). Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (пункт 3.3. Методических рекомендаций).

Как следует из представленных материалов фотофиксации, в № оборудован отдельный от иных квартир дома вход с улицы, на двери указан номер квартиры - № на двери отсутствует звонок, кодовый замок и домофон, в коридоре за входной дверью установлены отдельные двери в три помещения № почтовый ящик № расположен в общем подъезде, на двери которой имеется кодовый замок, на табличке с указанием квартир на лестнице перед дверью в подъезд – № не указана (т. 1 л.д. 127-132).

В уведомлении о невручении ФИО2 телеграммы поданной ДД.ММ.ГГГГ не указан полный адрес, по которому телеграмма должна была быть доставлена.

Кроме того в уведомлениях к телеграммам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не указано где именно могло быть оставлено извещение о поступившей телеграмме непосредственно у № при отсутствии почтового ящика у самой квартиры и его нахождении в подъезде, где данная квартира не указана.

Пунктом 60 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил оказания услуг телеграфной связи» предусмотрено, что телеграммы, адресованные гражданам по месту их нахождения (жительства), должны вручаться лично адресату или (в его отсутствие) совершеннолетнему члену семьи. При этом телеграммы с отметками "уведомление телеграфом", "уведомление телеграфом срочное" и "заверенная" должны вручаться при предъявлении документа, удостоверяющего личность. При отсутствии адресата и совершеннолетних членов семьи или при иных независящих от оператора связи обстоятельствах, препятствующих вручению телеграммы, оператор связи обязан оставить извещение о поступлении телеграммы в абонентском шкафу (почтовом ящике) адресата. Если адресат не обратился за получением телеграммы по извещению в течение суток, оператор связи должен принять меры к повторной доставке телеграммы.

Из уведомлений по телеграммам ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не следует, что оператором связи были предприняты меры к повторной доставке, даты повторных доставок не указаны.

При таких обстоятельствах, ФИО2 и ФИО10 не являются надлежащим образом извещенными о продаже ФИО4, а также уклонившимися от получения юридически значимых сообщений.

Кроме того договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ заключен в нарушение положений п. 2 ст. 250 ГК РФ до истечения месячного срока с даты извещения продавцом о продаже доли, в том числе при отправлении телеграмм ДД.ММ.ГГГГ.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли (пункт 4.1. Методических рекомендаций от ДД.ММ.ГГГГ №).

При удостоверении отказа от покупки нотариус истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи и отражает данные условия в удостоверяемом отказе.

Нотариус, удостоверяющий договор продажи при представлении отказа от покупки в простой письменной форме также истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу в целях проверки содержания отказа условиям, указанным в извещении (п. 4.5 Методических рекомендаций от ДД.ММ.ГГГГ №).

Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен. При определении срока действия указанных документов необходимо руководствоваться требованиями принципа разумности, и при возникновении сомнений в действии представленного отказа, свидетельства или извещения нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи (п. 4.6. Методических рекомендаций от ДД.ММ.ГГГГ №).

В материалы дела представлен удостоверенный нотариусом ФИО11, реестровый № отказ ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ от преимущественного права покупки любых долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, продаваемых любыми собственниками за любую цену и на любых условиях, предложенных продавцом (т. 1 л.д. 33).

Данный отказ отменен распоряжением ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 86).

Отказ от преимущественного права покупки ДД.ММ.ГГГГ совершен за пределами разумного срока при существенно изменившихся условиях спустя более чем три года после его совершения и к дате заключения договора ДД.ММ.ГГГГ срок его действия истек.

При таких обстоятельствах данный отказ не является бесспорным подтверждением отказа от использования преимущественного права покупки.

Исходя из изложенного, договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ заключен в нарушение положений п. 2 ст. 250 ГК РФ об извещении остальных участников долевой собственности о намерении продать долю и сроках ее продажи постороннему лицу.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как указано во встречном исковом заявлении ФИО2 после получения ДД.ММ.ГГГГ из суда извещения о разбирательстве по первоначальному иску, ему стало известно о продаже доли квартиры ФИО1

Как следует из показаний свидетелей ФИО3 и ФИО9, допрошенных ДД.ММ.ГГГГ, сособственников квартиры, в квартире до ДД.ММ.ГГГГ проживал ФИО2, ФИО1 они в квартире не видели, вопросы оплаты решали с ФИО2, в сентября появился новый жилец, не являющийся собственником.

Оценивая представленные доказательства, в том числе показания свидетелей, не доверять которым нет оснований, материал проверки КУСП-№ от ДД.ММ.ГГГГ 1 отдела полиции по обращению ФИО2 о появлении в квартире ФИО7, сообщившего наличии у него доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от собственника ФИО1 на управление долей квартиры (т. 2 л.д. 79-96), суд приходит к выводу о том, что ими в совокупности подтверждается то обстоятельство, что о продаже доли квартиру ФИО1 сособственниками известно не было.

Учитывая отсутствие доказательств тех обстоятельств, что ФИО2 должно было статьи известно о совершении сделки ранее ДД.ММ.ГГГГ, обращение с встречным иском ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о соблюдении трехмесячного срока, предусмотренного п. 3 ст. 250 ГК РФ для предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя.

В обеспечение заявленных требований ФИО2 представлена квитанция от ДД.ММ.ГГГГ о внесении на счет Управления Судебного департамента в г. Санкт-Петербурге денежных средств 1 534 226,8 руб (т. 1 л.д. 126).

Исходя из изложенного о допущенном нарушении преимущественного права ФИО2 на приобретение доли квартиры, его встречные исковые требования подлежат удовлетворению, на его подлежат переводу прав и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ФИО1

Как разъяснено в абз. 3 п. 14 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Соответственно настоящее решение является основанием для погашения произведенных в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на основании договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ записи о праве собственности ФИО1 на <данные изъяты>.

С ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию покупная стоимость <данные изъяты> в размере 1 500 000 рублей, расходы по удостоверению договора от ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 471,13 руб, с взысканием указанной суммы путем перечисления ФИО1 денежных средств в сумме 1 512 471,13 руб с депозитного счета Управления Судебного департамента в г. Санкт-Петербурге, внесенных по чек-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 по делу № после вступления решения суда в законную силу.

Требования ФИО3 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору кули-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд полагает не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателям оплаченную ими стоимость приобретенной доли.

ФИО3 ни при подаче иска, ни в ходе судебного разбирательства денежные средства на депозит Управления Судебного Департамента в счет возмещения расходов покупателю не внесены, что исключает возможность перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно положениям статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1).

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4).

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5).

Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

В данном случае вследствие удовлетворения встречного иска ФИО2 о переводе на него прав и обязанностей покупателя ФИО1, последний утратил статус участника долевой собственности в отношении квартиры, и соответственно не имеет права предъявления требований, предусмотренных ст. 252 ГК РФ в отношении долей данной квартиры, что исключает удовлетворение его исковых требований.

Частью 3 статьи 144 ГПК РФ предусмотрено, что суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Соответственно для исполнения решения суда подлежат отмене меры по обеспечению иска, наложенные определением от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) о запрете совершения регистрационных действий в отношении <данные изъяты> в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: <адрес>, кадастровый №

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 отказать в удовлетворении исковых требований к ФИО2.

Перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ФИО1, удостоверенному нотариусом ФИО5, реестровый № признав ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, гражданина России, паспорт №, выдан ОУФМС России по <адрес> в Центральном районе <адрес> ДД.ММ.ГГГГ покупателем <данные изъяты> в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: <адрес> кадастровый №.

Настоящее решение является основанием для погашения произведенных в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на основании договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ записи о праве собственности ФИО1 на <данные изъяты> в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 покупную стоимость <данные изъяты> в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 1 500 000 рублей, расходы по удостоверению договора от ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 471,13 руб.

Взыскание указанной суммы произвести путем перечисления ФИО1 денежных средств в сумме 1 512 471 (один миллион пятьсот двенадцать тысяч четыреста семьдесят один) рубль 13 копеек с депозитного счета Управления Судебного департамента в г. Санкт-Петербурге л/с №), внесенных по чек-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 по делу № после вступления решения суда в законную силу.

ФИО3 отказать в удовлетворении исковых требований к ФИО1.

Отменить меры по обеспечению иска наложенные определением от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), отменить запрет совершения регистрационных действий в отношении <данные изъяты> в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Литвиненко Е.В.