Дело №2-295/2025
УИД 57RS0003-01-2025-000367-80
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 сентября 2025 года пгт. Глазуновка Орловской области
Глазуновский районный суд Орловской области в составе:
председательствующего судьи Пьяновой Ю.В.,
при секретаре судебного заседания Володиной Г.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3 и ФИО3 к администрации Глазуновского района Орловской области о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на объект недвижимости,
установил:
ФИО1 и ФИО2, действующий своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3 и ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к администрации Глазуновского района Орловской области о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на объект недвижимости.
В обоснование заявленных требований указали, что на основании договора купли-продажи (купчая) земельных участков с квартирой от 18.10.2024 ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО3 на праве общей долевой собственности (распределение долей: 3/, 3/7, 1/14, 1/14 соответственно) принадлежат объекты недвижимого имущества: земельный участок, площадью 24 кв.м., кадастровый <№>; земельный участок, площадью 522 кв.м., кадастровый <№>; земельный участок, площадью 45 кв.м., кадастровый <№>; квартира, общей площадью 63,6 кв.м., кадастровый <№>, расположенные по адресу: <адрес> Права истцов общей долевой собственности зарегистрированы в установленном порядке. С целью уточнения границ указанных выше земельных участков истцы обратились в Глазуновское отделение БУ ОО «МР БТИ» с заявлением о вынесении и закреплении поворотных точек границ земельных участков. В ходе проведения землеустроительных мероприятий кадастровым инженером было установлено, что фактическая площадь квартиры не соответствует ее юридической площади. Вместе с тем, с момента приема - передачи квартиры в общую долевую собственность истцы не осуществляли мероприятия по реконструкции жилого помещения. Предыдущие собственники пояснили, что реконструкция жилого помещения производилась ими без получения необходимой разрешительной документации. В администрации Глазуновского района Орловской области также сообщили, что в материалах Отдела архитектуры и жилищно - коммунального хозяйства отсутствует разрешительная документация на реконструкцию указанной квартиры. В соответствии с техническим планом помещения, подготовленным 30.03.2025, общая площадь жилого помещения: квартира, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый <№>, составляет 89,9 кв.м., увеличение площади квартиры произошло за счет возведения жилых пристроек к существующему помещению. В целях определения технического состояния основных конструкций указанного выше жилого помещения Глазуновским отделением БУ 00 «МР БТИ» было проведено дополнительное обследование жилого помещения, по результатам которого было подготовлено заключение о техническом состоянии основных конструкций объекта недвижимости, согласно которому все несущие конструкции жилого здания - стены, перекрытия и перегородки имеют незначительные дефекты и находятся в нормативном техническом состоянии. Реконструкция квартиры <№> не повлекла за собой потерю устойчивости и прочности здания. Объект безопасен для пользования, а также для жизни здоровья людей. Указали, что уточнить общую площадь жилого помещения во внесудебном порядке не представляется возможным, так как разрешение на реконструкцию объекта недвижимости не выдавалось. В настоящее время сложилась ситуация когда добросовестный покупатель не имеет возможности во внесудебном порядке оформить права собственности на реконструированный объект недвижимости по формальным основаниям. На основании изложенного просили суд сохранить следующие объекты недвижимости: многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, фактической площадью 130,3 кв.м, и квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, фактической общей площадью 89,9 кв.м, в реконструированном виде; признать право общей долевой собственности на объект недвижимости - квартира, общей площадью 89,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <№> за ФИО1 на 3/7 доли в праве, ФИО2 на 3/7 доли в праве, ФИО3 на 1/14 долю в праве, ФИО3 на 1/14 долю в праве; установить, что решение суда является основанием для осуществления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в области государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений из ЕГРН и его территориальными органами (уполномоченным органом) учета изменений в отношении указанных выше объектов капитального строительства после реконструкции.
В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО3, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель ответчика администрации Глазуновского района Орловской области К.Н.А. действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, предоставил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, а также заявления о признании исковых требований.
На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу абз.2 ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч.3).
Как разъяснено в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <ДД.ММ.ГГГГ>, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
В судебном заседании установлено и следует из выписки из ЕГРН от 22.08.2025, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, имеет кадастровый <№> <данные изъяты>
Из заключения БУ ОО «МР БТИ» от 02.04.2025 следует, что вышеуказанный дом является двухквартирным, общая площадь объекта составляет 130 кв.м. <данные изъяты> Согласно выпискам из ЕГРН от 24.07.2025, земельный участок, площадью 45 кв.м., с кадастровым номером <№> земельный участок площадью 522 кв.м, с кадастровым номером <№>, земельный участок 24 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования – для использования в целях эксплуатации и обслуживания квартиры и принадлежат ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО3 на праве общей долевой собственности (распределение долей: 3/7, 3/7, 1/14, 1/14 соответственно), на основании договора купли-продажи (купчая) земельных участков с квартирой от 18.10.2024 <данные изъяты>
Согласно выписке из ЕГРН от 24.07.2025 жилое помещение- квартира, расположенная по адресу: <адрес> общей площадью 63,6 кв.м., имеет кадастровый <№> и принадлежат ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО3 на праве общей долевой собственности (распределение долей: 3/7, 3/7, 1/14, 1/14 соответственно), на основании договора купли-продажи (купчая) земельных участков с квартирой от 18.10.2024 <данные изъяты>
Собственники квартиры <№>, расположенной по адресу: <адрес>, судом не установлены.
Согласно справке БУ ОО «МР БТИ» от 25.07.2025 техническая документация на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в архиве БУ ОО «МР БТИ» отсутствует <данные изъяты>
Из технического паспорта на жилое помещение, составленному по состоянию на 14.09.2010, следует, что квартире <№> расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 63,6 кв.м., присвоен инвентарный <№><данные изъяты>
Как следует из искового заявления, с момента приема-передачи квартиры в общую долевую собственность истцы не осуществляли мероприятия по реконструкции жилого помещения. Указанная квартира без получения разрешения в установленном порядке подверглась реконструкции силами предыдущих собственников жилого помещения.
Согласно сообщению отдела архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства администрации Глазуновского района Орловской области от 10.06.2025 в материалах отдела отсутствует разрешительная документация на реконструкцию объекта недвижимости: квартира, общей площадью 63,6 кв.м., адрес местоположение: <адрес>, кадастровый <№> <данные изъяты>
Из технического плана помещения, выполненного кадастровым инженером БУ ОО «МР БТИ» А.И.Л. 30.03.2025, усматривается, что технический план подготовлен в связи с изменениями сведений о местоположении и площади помещения с кадастровым номером <№> В результате обследования объекта было выявлено, что площадь квартиры увеличилась и составила 89,9 кв.м. за счет возведенных жилых пристроек к существующему помещению <данные изъяты>
Согласно краткой характеристики домовладения, расположенного по адресу: <адрес> от 02.04.2025, общая площадь квартиры составляет 89,9 кв.м. <данные изъяты>
Таким образом, изменение площади квартиры <№> расположенной по адресу: <адрес> в результате произведенных работ предыдущими собственниками жилого помещения с 63,6 кв.м. до 89,9 кв.м. свидетельствует о ее реконструкции.
Согласно акту обследования помещения от 10.07.2025, комиссия провела обследование реконструированного жилого помещения, квартиры <№>, общей площадью 89,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО3 (распределение долей: 3/7, 3/7, 1/14, 1/14 соответственно). В ходе обследования установлено, что квартира является частью капитального строения, реконструкция квартиры не повлекла за собой потерю устойчивости и прочности здания. Объект безопасен для пользования, а также для жизни и здоровья людей. Правила противопожарной безопасности соблюдены. Комиссия не установила отклонения от Правил землепользования и застройки поселка Глазуновка Глазуновского района Орловской области. Замечаний нет <данные изъяты>).
В соответствии с заключением о техническом состоянии основных конструкций объекта недвижимости квартиры с кадастровым номером <№> расположенной по адресу: <адрес> от 02.04.2025, выполненного Глазуновским отделением БУ ОО «МР БТИ», было проведено обследование квартиры после реконструкции в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», с целью определения технического состояния основных конструкций объекта, степени их надежности и безопасности и возможности их дальнейшей эксплуатации. Установлено, что все несущие и ограждающие конструкции - стены, перекрытия и перегородки имеют незначительные дефекты и находятся в работоспособном техническом состоянии. Реконструкция квартиры <№> не повлекла за собой потерю устойчивости и прочности здания. Объект безопасен для пользования, а также для жизни и здоровья людей <данные изъяты>
Таким образом, учитывая, что реконструкция квартиры <№>, расположенной по адресу: <адрес>, с увеличением общей площади произведена на земельном участке с соответствующим разрешенным использованием, согласно техническому заключению объект недвижимости безопасен для пользования, а также для жизни и здоровья людей, суд считает возможным сохранить многоквартирный дом, фактической площадью 130,3 кв.м. и квартиру <№>, расположенные по адресу: <адрес> реконструированном виде.
Отсутствие у истцов разрешения на реконструкцию само по себе не является основанием для отказа в сохранении жилого дома и квартиры в реконструированном виде и в признании за истцами права собственности на реконструированную квартиру.
Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.
Представителем ответчика администрации Глазуновского района Орловской области К.Н.А. предоставлено заявление о признании исковых требований в полном объеме <данные изъяты>
Согласно ч.1 ст.39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.
В соответствии с ч.3 ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии с ч.4.1 ст.198 ГПК РФ, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
Последствия признания иска представителем ответчика разъяснены ему и понятны, о чем указано в его заявлении.
Учитывая, что признание представителем ответчика иска не противоречит закону, не нарушает права и интересы других лиц, суд принимает признание иска.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования, заявленные истцами, подлежат удовлетворению в полном объеме.
Разрешая вопрос о процессуальных издержках на основании ст.98 ГПК РФ, суд принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в п.19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», и, учитывая, что необходимость защиты прав истца не обусловлена установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, приходит к выводу, что судебные издержки распределению не подлежат.
Согласно п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.06.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Руководствуясь ст.ст.194–199 ГПК РФ, суд
решил:
принять признание иска ответчиком представителем ответчика администрации Глазуновского района Орловской области К.Н.А.
Исковые требования ФИО1 <данные изъяты>) и ФИО2 <данные изъяты>), действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3 <данные изъяты>) и ФИО3 <данные изъяты>) к администрации Глазуновского района Орловской области <данные изъяты>) о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на объект недвижимости - удовлетворить.
Сохранить следующие объекты недвижимости: многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, фактической площадью 130,3 кв.м, и квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, фактической общей площадью 89,9 кв.м., в реконструированном виде.
Признать право общей долевой собственности на объект недвижимости - квартира, общей площадью 89,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <№> за ФИО1 на 3/7 доли в праве, ФИО2 на 3/7 доли в праве, ФИО3 на 1/14 долю в праве, ФИО3 на 1/14 долю в праве.
Решение суда является основанием для осуществления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в области государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений из ЕГРН и его территориальными органами (уполномоченным органом) учета изменений в отношении указанных выше объектов капитального строительства после реконструкции.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Орловской области.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Глазуновский районный суд Орловской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 22 сентября 2025 года.
Председательствующий Ю.В. Пьянова