Дело №2-449/2025
УИД 52RS0016-01-2024-005170-29
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 марта 2025 года г. Кстово
Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Полевой Я.И., при секретаре Горбуновой Н.В., с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2– ФИО3, представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, представителя ответчика ФИО6 – ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10 к ФИО4, ФИО11, ФИО6 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Истца – ФИО1, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10 обратились в суд с иском к ФИО4, ФИО11, ФИО6 о признании соглашения от 30.09.2019 об установлении сервитута на земельные участки недействительным, в обоснование своих требований указав на следующие обстоятельства.
Между соистцами-участниками долевой собственности и ООО «СЗ «СМУ-2» были заключены договоры № 23 от 22.05.2019, № 2 от 02.04.2019, № 10 от 15.04.2019, № 42 от 24.06.2019 долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 15, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, Д. Афонино, ул. Академическая, д. 15.
30.09.2019 между ответчиками – ФИО11, ФИО6 (собственники) с одной стороны, и ФИО4 (пользователь), с другой стороны, было заключено нотариально заверенное соглашение об установлении сервитута на земельные участки, которое, по мнению истцов, нарушает их законные права и интересы.
Ссылаясь на ст. ст. 334, 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 37, ч. 4 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", истцы просят признать соглашение от 30.09.2019 об установлении сервитута на земельные участки недействительным ввиду заключения его собственниками земельных участков без согласия всех залогодержателей-участников долевого строительства.
Истцы ФИО8, ФИО9, ФИО10 в своих письменных заявлениях исковые требования поддержали, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО2– ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно представив в материалы дела письменную позицию, содержащую возражения на отзыв ответчика ФИО4, а также документы в обоснование суждения стороны истцов об отсутствии у них информации о наличии соглашения об установлении сервитута до 2023 года.
Представители ответчика ФИО4 - ФИО5, ответчика ФИО12 – ФИО7 против удовлетворения исковых требований возражали по доводам письменных отзывов, возражений, кроме того, указали на пропуск истцами срока исковой давности.
От нотариуса ФИО13 в материалы дела поступила письменная позиция, содержащая возражения на исковые требования, в которой просит в их удовлетворении отказать в полном объеме, дело рассмотреть в отсутствие нотариуса.
Иные лица, участвующие в деле, извещались судом надлежащим образом, однако явку не обеспечили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Положениями ст. 216 ГК РФ предусмотрено, что сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.
Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п.1).
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2).
Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
В силу п. 1 ст. 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.
Согласно ст. 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы (п.1).
Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п.2).
Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога (п.3).
Судом установлено, что 30.09.2019 ответчики ФИО11 и ФИО6, будучи собственниками земельных участков с кадастровыми номерами (номер обезличен) по ? доли каждый, заключили с собственником соседнего земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) ФИО4 соглашение об установлении сервитута в отношении принадлежащих им земельных участков (далее – Соглашение) для проезда, с момента подписания Соглашения, бессрочно, колесного транспорта и прохода пешеходов по дороге, которая будет построена не позднее (дата обезличена), проходящей от земельного участка пользователя ФИО4 с кадастровым номером (номер обезличен) по земельным участками с кадастровыми номерами (номер обезличен)
При этом асфальтированная дорога в границах действия сервитута должна быть построена и введена в эксплуатацию ООО «СЗ «СМУ-2» с правом дальнейшей эксплуатации в пределах границ (сферы действия) сервитута на земельных участках собственников.
Истцами с ООО «СЗ «СМУ-2» заключены следующие договоры участия в долевом строительстве:
ФИО10 – договор участия в долевом строительстве № 2 от 02.04.2019 (л.д. 18-23).
ФИО9 - договор участия в долевом строительстве № 42 от 24.06.2019 (в редакции дополнительного соглашения от 06.08.2019) (л.д. 24-30).
ФИО8 - договор участия в долевом строительстве № 10 от 15.04.2019 (в редакции дополнительного соглашения от 08.07.2019) (л.д. 31-37).
ФИО1, ФИО2 - договор участия в долевом строительстве № 23 от 22.05.2019 (л.д. 38-43).
Все вышеназванные договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке Едином государственном реестре недвижимого имущества, соистцы в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:26:0010008:2823, осуществляют полномочия залогодержателей.
Указанные обстоятельства сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривались.
Обращаясь в суд с требованиями о признании недействительным соглашения об установлении сервитута, истцы указывают на отсутствие согласования указанной сделки с ними, как с залогодержателями.
Анализируя приведенный довод, суд не может согласиться с суждениями истцов относительно применения к рассматриваемым правоотношениям положений ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, в силу следующего.
Как было указано выше, в силу положений ст. 216 ГК РФ сервитут является вещным правом, и по своей правовой природе представляет собой не отчуждение имущества в собственность иных лиц, а право лица на ограниченное пользование чужим земельным участком, выступая в виде обременения последнего, но не лишая при этом собственника прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Следовательно, ответчики-собственники вышеназванных земельных участков не вправе были производить действия по отчуждению предмета залога без согласия истцов-залогодержателей, которые, будучи участниками долевого строительства, наделены ограниченными правами, установленными законом в отношении залогодержателя.
Доводы стороны истцов относительно отсутствия согласия залогодержателей на внесение изменений в сведения ЕГРН об объекте недвижимости об установлении сервитута со ссылкой ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" судом также отклоняются ввиду того, государственная регистрация сервитута не влечет изменение сведений ЕГРН в отношении залогодержателей – участников долевого строительства.
При этом суд полагает заслуживающими внимание доводы представителя ответчика ФИО4 о том, что спорным Соглашением не установлены последствия в виде признания его недействительным по мотиву отсутствия согласования с залогодержателями. Вместе с тем, в п. 13 предусмотрены иные последствия для стороны пользователя ФИО4 в случае неисполнения принятых на себя обязательств, а именно – в виде невозвращения оплаты за сервитут.
Судом дана оценка доводам стороны ответчиков о пропуске истцами срока исковой давности.
В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Оспариваемый договор, о недействительности которого заявляют истцы, начал исполняться 02.10.2019, то есть после регистрации соглашения об установлении сервитута, с настоящим же иском истцы обратились в суд 16.09.2024 (л.д. 13), то есть с пропуском годичного срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ), при этом ходатайств о восстановлении пропущенного срока исковой давности не заявлено, доказательств уважительности причин пропуска не представлено.
При таких обстоятельствах, суд считает, что истцом был пропущен срок исковой давности для обращения в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
С учетом изложенного, исковые требования истцов о признании сделки недействительной удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10 к ФИО4, ФИО11, ФИО6 о признании соглашения от 30.09.2019 об установлении сервитута на земельные участки недействительным - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.
Судья Я.И.Полевая
Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 10.03.2025.