Решение по делу № 02-0778/2023(02-8845/2022)~М-10338/2022 от 22.02.2023 - о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных издержек.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 февраля 2023 года г. Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Орлянской И.А., при секретаре судебного заседания Тороповой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-778/23 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных издержек,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных издержек, указывая в обоснование своих требований, что 19 декабря 2021 г. между ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» и истцами заключен договор участия в долевом строительстве № …, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался передать участникам долевого строительства объект долевого строительства.

В соответствии с условиями договора, цена договора составила 16 160 291 руб. 23 коп., проектная площадь квартиры, с учетом площади балкона/лоджии составляет 83,40 кв.м., стоимость 1 кв.м. составляет 193 768 руб. 48 коп. После подписании акта приема-передачи квартиры, установлено, что общая площадь квартиры составила 82,1 кв.м., то есть меньше проектной на 1,3 кв.м. Истцы направили ответчику претензию, в которой потребовали уменьшить цену договора и вернуть излишне уплаченные денежные средства, однако ответчик на данную претензию не ответил. Кроме того, истцами у объекта долевого строительства выявлены недостатки.

Основываясь на изложенном, с учетом заключения судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, истцы просят суд взыскать с ответчика в свою пользу в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере 251 899 руб. 02 коп., расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 698 791 руб., денежную компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с 01.07.2023 г. по день фактического исполнения решения суда, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, расходы по проведению строительной экспертизы в размере 40 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Ответчик ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» своего представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представило в суд с письменные возражения на иск, согласно которым исковые требования не признает, в случае удовлетворения исковых требований просил применить положения ст. 333 ГК РФ к требованиям истцов о взыскании штрафа.

Поскольку реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы иных лиц, суд считает необходимым рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, так как полагает возможным разрешить спор по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или) иного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что 19 декабря 2021 г. между ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» (застройщик) и ФИО3, ФИО2, ФИО1 (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № …, согласно которому застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома, и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Объект долевого строительства имеет следующие характеристики: назначение: квартира, секция – 5, этаж – 21, проектный номер квартиры – 416, количество комнат – 3, проектная общая приведенная площадь – 83,40 кв.м.

В силу п. 3.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома доля участия участников долевого строительства составляет 16 160 291 руб. 23 коп.

Финансовые обязательства по договору исполнены в полном объеме, что не оспаривалось представителем ответчика в письменном отзыве на иск.

2 июня 2022 г. сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал, а участники долевого строительства приняли объект долевого строительства: жилое помещение (квартиру) № …, состоящую из трех комнат, общей площадью 82,6 кв.м., расположенную на 21 этаже в жилом доме по адресу: ….

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием об уменьшении цены договора и возврате излишне уплаченных денежных средств, которая была оставлена без удовлетворения.

Объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику, определяется с указанием конкретной площади, и, следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора и является основанием для реализации дольщиком права по соразмерному уменьшению цены договора на основании ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора № НЕК-1/5/416-2771И не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в связи с чем, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов излишне уплаченных денежных средств по договору в размере 155 014 руб. 78 коп., исходя из следующих расчетов (83,4 кв.м.- 82,6 кв.м.)х 193 768 руб. 48 коп.

Кроме того, истцы указывают, что ими выявлены недостатки переданного им объекта долевого строительства.

В обоснование своих требований истцами представлено техническое заключение о качестве выполненных строительно-монтажных и отделочных работ № Б019/2022, подготовленное ЦСИ «Вектор», согласно которому выявленные строительно-отделочные недостатки в квартире №…, расположенной по адресу: …, в части соответствия строительным нормам и правилам, а также причины их возникновения подробно описаны и проиллюстрированы в исследовательской части заключения. Стоимость работ и материалов по устранению недостатков объекта составляет 1 030 391 руб.

Истцами в адрес ответчика направлена претензия о выплате стоимости расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, которая осталась без удовлетворения.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Определением суда от 09.11.2022 г., по ходатайству представителя ответчика, назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Институт судебных экспертиз и независимых исследований».

Согласно заключению эксперта, в квартире, расположенной по адресу: …, имеются недостатки (дефекты) в части соответствия строительным нормам и правила. Выявленные недостатки подробно описаны и проиллюстрированы в исследовательской части заключения. Причиной возникновения выявленных недостатков (дефектов) является некачественно выполненные строительно-монтажные работы. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) составляет 698 791 руб.

Суд, оценивая данное заключение эксперта, приходит к выводу, что оно оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, научно обосновано, выводы эксперта представляются суду ясными и понятными. Экспертное исследование полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», удостоверено подписью проводившего его эксперта, стаж работы и квалификация которого, не вызывает у суда сомнений в части компетенции, и скреплено печатью учреждения, в котором оно проводилось, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования истца в части взыскания с ответчика расходов на устранение недостатков в переданном ему по договору долевого участия объекте долевого строительства являются обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере сумме 698 791 руб., то есть по 232 930 руб. 33 коп. в пользу каждого из истцов.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки, начиная с 01.07.2023 года по день фактического исполнения ответчиком обязательств по уплате неустойки, так как возможность взыскания неустойки (штрафной санкции) на будущее время до дня фактического исполнения обязательства, то есть капитализация неустойки на будущее время гражданским законодательством не предусмотрена, поскольку вина ответчика при взыскании неустойки на будущее время за просрочку исполнения обязательства по договору не может быть проверена и установлена на момент разрешения спора. Доказательств тому, что право истца будет нарушено на будущее время, материалы дела не содержат, в то время как, в силу положений ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежат нарушенные права, а не возможные нарушения права на будущее время.

Разрешая требование истцов о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в данной части на спорные правоотношения распространяются положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя; размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Принимая во внимание, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежит удовлетворению частично. С учетом требований разумности, соразмерности и справедливости суд определяет размер данной компенсации равным 5 000 руб. в пользу каждого истца.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в связи с неудовлетворением в добровольном порядке требований истца с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50 % от денежной суммы, присужденной судом, а именно 434 402 руб. 89 коп. (698 791 + 155 014,78 +5 000+5 000+5 000)/2), то есть по 144 800 руб. 96 коп. в пользу каждого истца.

Оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает, поскольку ответчиком не представлено доказательств наличия исключительных обстоятельств, не позволивших ответчику выполнить требования потребителя в добровольном порядке.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из представленного договора на оказание юридических услуг усматривается, что истцом ФИО1 понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб. С учетом сложности данного дела, объема представленных и исследованных судом документов, количества и продолжительности судебных заседаний, действительного участия в них представителя, разумности, на основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ суд считает возможным удовлетворить требование о взыскании расходов по оплате услуг представителя частично в размере 15 000 руб.

В порядке ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в размере 40 000 руб., поскольку данные расходы являлись необходимыми и документально подтверждены.

Принимая во внимание, что в соответствии с пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, в силу ч. 1 ст. 98 и ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход бюджета города Москвы подлежит взысканию государственная пошлина, а именно – в размере 12 038 руб. 06 коп.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта \ 2022 г. № 479 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В силу п. 1 названного постановления Правительства Российской Федерации в отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных данным пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу постановления, то есть до 29 марта 2022 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 г. включительно.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» надлежит предоставить отсрочку исполнения решения суда в части уплаты штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» (ИНН …) в пользу ФИО3 (паспорт серии … № …) в счет уменьшения цены договора 51 671 руб. 59 коп., стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 232 930 руб. 33 коп., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп., штраф в размере 144 800 руб. 96 коп., а всего 434 402 (четыреста тридцать четыре тысячи четыреста два) руб. 88 коп.

Взыскать с ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» (ИНН …) в пользу ФИО2 (паспорт серии … № …) в счет уменьшения цены договора 51 671 руб. 59 коп., стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 232 930 руб. 33 коп., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп., штраф в размере 144 800 руб. 96 коп., а всего 434 402 (четыреста тридцать четыре тысячи четыреста два) руб. 88 коп.

Взыскать с ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» (ИНН …) в пользу ФИО1 (паспорт серии … № …) в счет уменьшения цены договора 51 671 руб. 59 коп., стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 232 930 руб. 33 коп., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп., штраф в размере 144 800 руб. 96 коп., расходы по проведению экспертизы в размере 40 000 руб., расходы по оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., а всего 489 402 (четыреста восемьдесят девять тысяч четыреста два) руб. 88 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» (ИНН …) в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 12 038 руб. 06 коп.

Предоставить ООО «СЗ «Некрасовка-Инвест» (ИНН …) отсрочку исполнения решения суда в части уплаты штрафа по настоящему гражданскому делу на период с даты вступления решения суда в законную силу до 30 июня 2023 г. включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Кузьминский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СудьяИ.А. Орлянская

Решение в окончательной форме принято 3 марта 2023 г.