РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 октября 2022 года г. Чехов Московская область
Чеховский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Василевич В.Л.,
адвоката Мурашова С.Е.,
при секретаре Смирнове Д.В..,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1632/2022 по исковому заявлению ФИО5 к Администрации городского округа Чехов Московской области о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд к ответчику с исковыми требованиями: сохранить жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>., общей площадью 186,1 кв.м., состоящее из следующих помещений: № (лестничный холл) площадью 21,7 кв.м., № (санузел) площадью 1,8 кв.м., № (жилая) площадью 10,3 кв.м., № (котельная) площадью 5,6 кв.м., № (санузел) площадью 2,4 кв.м., № (санузел) площадью 2,1 кв.м. № (жилая) площадью 16,4 кв.м., № (лестничный холл) площадью 3,5 кв.м., № (коридор) площадью 1,2 кв.м., № (коридор) площадью 1,0 кв.м., № (санузел) площадью 1,8 кв.м., № (жилая) площадью 11,6 кв.м., № (кухня) площадью 13,4 кв.м., № (санузел) площадью 2,3 кв.м., № (санузел) площадью 2,7 кв.м., № (жилая) площадью 13,1 кв.м., № (жилая) площадью 8,4 кв.м., № (лестничный холл) площадью 4,4 кв.м., № (коридор) площадью 1,1 кв.м., № (коридор) площадью 1,0 кв.м., № (санузел) площадью 1,7 кв.м., № (жилая) площадью 11,6 кв.м., № (жилая) площадью 14,1 кв.м., № (санузел) площадью 1,9 кв.м., № (санузел) площадью 3,2 кв.м., № (жилая) площадью 10.8 кв.м., № (жилая) площадью 14,8 кв.м., № (жилая) площадью 2,2 кв.м, в перепланированном состоянии.
Истец в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.
Представитель истца по ордеру и доверенности-адвокат ФИО1 в судебном заседании позицию ФИО5 поддержал. Пояснил, что ряд замечаний и недочетов был устранен. Кухня не располагается над жилыми помещениями. Выводы эксперта противоречат СНИПу.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала и возражала против их удовлетворения, обосновав свою позицию тем, что экспертиза выявила много недочетов. Считает, что заключение специалиста, представленное истцом, не подлежит применению.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом из материалов дела установлено, что ФИО5 является собственником жилого помещения- квартиры с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>,площадью 188,3 кв.м.
Право собственности зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. Запись №
ФИО5 у ООО «ПромИнжСтрой» заказала Проект перепланировки квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> согласовала проведение перепланировки с залогодержателем с «Банк ВТБ» (ПАО).
В ходе перепланировки, согласно исковом заявлению, были осуществлены следующие изменения:
на первом этаже демонтированы перегородки сауны и возведены новые в результате которых площадь уменьшилась, помещение поменяло назначение с сауны на санузел; заложен дверной проем, ведущий в прихожую, в этой же стене выбит дверной новый проем ведущий в прихожую, помещения поменяли назначение с прихожая- комната отдыха на спальню; демонтирована перегородка между тамбуром и прихожей, в гараже возведены перегородки и оборудован санузел;
на втором этаже демонтирована ненесущая стена и ряд перегородок, возведены новые перегородки, в результате чего появилась общая жилая комната, изменилась конфигурация и площадь, были оборудованы два дополнительных санузла, вместо гостиной образовались общая жилая комната и спальня;
на третьем этаже демонтированы ряд перегородок и возведены ряд новых перегородок, в результате чего большая спальня была разделена на две общих жилых комнаты, большой санузел разделен на два маленьких и оборудованы еще два санузла.
Общая жилая площадь квартиры уменьшилась с 188,3 кв.м., до 186,1 Указанные изменения подтверждаются техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным кадастровым инженером ФИО2
Судом установлено, что в целях узаконения проведенной перепланировки ФИО5 обратилась в Администрацию городского округа <адрес> с соответствующим заявлением.
Рассмотрев запрос ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского округа Чехов вынесла решение об отказе в согласовании проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме по тем основаниям, что в представленном проекте перепланировки и переустройства, подготовленном ООО «ПромИнжСтрой» усматриваются признаки гостиницы или хостела. В соответствии с частью 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Согласно пункта 6.1.16 СП 31-107-2004 допускается вход из помещения спальни в ванную комнату или санузел, при наличии в квартире уборной (или совмещенного санузла) со входом в это помещение из коридора, холла или передней. В представленном проекте такой санузел отсутствует. В графической части проекта имеются разночтения: на плане демонтажа конструкций и в условных обозначениях (лист 18) указан демонтаж подоконной части и устройство дверного проема в ограждающей стене, граничащей с лоджией. На плане монтажа конструкций (лист 19) указано, что лоджия объединяется с внутренним помещением. При этом утепление лоджии не указано, теплотехнический расчет ограждающих конструкций лоджии не представлен. Согласно подпункта 3 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома являются общим имуществом в таком доме. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи и пунктом 5.8 Приложения 9 Административного регламента уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в таком доме. В представленном проекте указано устройство дополнительных сантехнических приборов, прокладка дополнительных вентиляционных каналов, что ведет к увеличению нагрузки на общедомовую сеть канализации и вентиляцию. В соответствии с пунктом 16 Административного регламента при переустройстве помещений, в ходе которой затрагиваются инженерные коммуникации необходимо согласование с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, осуществляю деятельность по управлению многоквартирными домами (управляющими организациями)
Не согласившись с указанным решением ФИО5 обратилась в суд с заявленными требованиями, указав в их обоснование, что разночтения общей жилой площади помещения между проектом планировки и техническим планом, обуславливается тем, что общая площадь рассчитана согласно Приказа Росреестра №П/0393. Мнение администрации о том, что в проекте перепланировки усматривает гостиница или хостел является оценочным ничем необоснованным и немотивированным. Вопреки утверждения администрации, о том что в нарушение пункта 6.1.16 СП 31-107-2004, в жилом помещении отсутствует санузел со входом из коридора, холла или передней, такой санузел имеется - помещение № в техническом плане. Ненесущая стена, демонтаж которой был произведен, не относится к ограждающей ненесущей конструкции, т.к. находится непосредственно внутри жилого помещения и не обслуживают более одного помещения в данном доме, не изменяет границы других помещений, границы и размер общего имущества в многоквартирном доме. Для демонтажа ненесущей стены не требовалось согласие собственником помещений в многоквартирном доме, как и согласования с управляющими организациями устройства дополнительных сантехнических приборов, прокладки дополнительных вентиляционных каналов.
ФИО5 считает, что имеются условия для сохранения квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>. в перепланированном состоянии.
Ответчик исковые требования ФИО5 не признал.
Для разрешения спора ДД.ММ.ГГГГ судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта №.
Согласно заключению эксперта №, экспертом установлено, что перепланировка и переоборудование помещений исследуемой квартиры соответствует строительным нормам и правилам (СНиП), санитарно-техническим нормам, требованиям жилищного законодательства:
конструктивным (отметки пола жилого помещения 1-го этажа здания, по размеру площади кухни и спальни, кроме помещения №, высоте жилых и подсобных помещений, по наличию и конструкции ограждающих конструкций, защитой жилых помещений от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды, состоянию основания, несущих и ограждающих конструкций);
объемно-планировочным решениям (по составу, площади, ширине помещений, возможностью размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики, отсутствию размещения над комнатами уборной, ванной и кухни, по отсутствию проходных спален и жилых помещений);
санитарно-гигиеническим (по отношению площади световых проемов к площади помещений, инсоляции, наличию естественного освещения жилых комнат и кухни);
наличие инженерных коммуникаций (электричество, отопление, водоснабжение, канализация, газоснабжение, вентиляция).
Экспертом установлено, что перепланировка и переоборудование помещений исследуемой квартиры не соответствует строительным нормам и правилам (СНиП), санитарно-техническим нормам, требованиям жилищного законодательства:
конструктивным (по размеру площади спальни (помещение №), по несоответствию прокладке трубопроводов системы внутренней канализации в помещениях жилых комнат (помещения №№ и санузлов (помещения №№,11);
объемно-планировочным решениям (по площади жилых помещений, кроме помещения №, по размещению кухни над жилым помещением №);
безопасности (отсутствию ограждения внутриквартирной лестницы, несоответствию расстояния от проступи межквартирной лестницы до перекрытия);
санитарно-бытовым (по отсутствию оборудования помещений кухни (помещение №) и санузлов (помещения №№,11,15,21);
санитарно-гигиеническим (по отсутствию работы вентиляции санузлов, отсутствует расчёт воздухообмена помещений);
противопожарным (по отсутствию автономных оптико-электронных дымовых пожарных извещателей).
Экспертом установлено, что имеются следующие нарушения при проведении переустройства и перепланировки исследуемой квартиры №
площадь жилой комнаты - спальни (помещение №) не соответствует минимальным требованиям площади для квартир (2-х человек и более) размером - 10 кв.м.;
прокладка трубопроводов системы внутренней канализации в полу жилого помещение № не соответствует требования СНиП;
прокладка трубопроводов системы внутренней канализации у стен в жилых помещениях № не соответствует требования СНиП;
прокладка трубопроводов системы внутренней канализации с присоединением стояков к горизонтальным трубопроводам с помощью тройника 90° в помещениях санузлов № не соответствует требования СНиП;
площади жилых помещений (помещения № кроме помещения №, не соответствуют минимальным требованиям площади для квартир числом комнат две и более размером -16 кв.м.;
помещение кухни (помещение № находится над жилым помещением (помещение №), что не соответствует требованиям законодательства;
внутриквартирная лестница не имеет ограждений, что не соответствует требованиям СНиП;
расстояние до перекрытия от проступи внутриквартирной лестницы менее допустимого 2,2 м., что не соответствует требованиям СНиП;
в помещении кухни (помещение №) отсутствует соответствующее оборудование для мойки посуды и приготовления пищи, что не соответствует требованиям СНиП;
в помещениях санузлов (помещения № отсутствуют санитарно-техническое оборудование: раковины (умывальники), унитазы, смесители с лейками, что не соответствует требованиям СНиП;
в помещениях санузлов предусмотренная проектом вытяжная система вентиляции ВЕ1, ВЕ3-ВЕ11 - не работает: отсутствует удаление воздуха из санузлов (помещения №, что не соответствует требованиям СНиП;
в связи с устройством дополнительных помещений санузлов, расчёт воздухообмена в помещениях квартиры отсутствует, что не соответствует требованиям санитарно-бытовым нормам и требованиям СНиП;
в квартире не установлены автономные оптико-электронные дымовые пожарные извещатели, предусмотренные проектом и противопожарными нормами.
Экспертом установлено, для устранения выявленных нарушений необходимо:
привести в соответствие с требованиями СНиП прокладку трубопроводов системы внутренней канализации: изменить присоединение стояков к горизонтальным трубопроводам в санузлах, убрать прокладку трубопроводов систем внутренней канализации в полу жилого помещение № и у стен в жилых помещениях: №
привести в соответствие с требованиями безопасности (увеличить) размер (высоту) между проступями межквартирной лестницы и перекрытием возведённого санузла на 3-м этаже;
установить ограждение внутриквартирной лестницы высотой не менее - 1,2 м;
изменить местоположение помещения кухни, исключив её расположение над жилыми помещениями;
установить в помещении кухни оборудование для мойки посуды и приготовления пищи;
установить в помещениях санузлов недостающее сантехническое оборудование: унитазы, раковины, оборудование для душа (помещения №
установить в квартире автономные оптико-электронные дымовые пожарные извещатели;
выполнить освещение помещений квартиры, установив потолочные светильники (люстры);
выполнить расчёт воздухообмена в помещениях квартиры, в связи с устройством дополнительных помещений санузлов;
выполнить в помещениях санузлов вытяжную систему вентиляции ВЕ1, ВЕ3-ВЕ11, с устройством дополнительных вентиляционных каналов, предусмотренных существующим проектом.
Экспертом установлено, что имеется угроза жизни и здоровью граждан при выполненных работах по перепланировке квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании эксперт ФИО3 данное им заключение эксперта № поддержал в полном объеме.
Оснований не доверять заключению эксперта у суда нет оснований. Экспертиза была проведена компетентным специалистом в соответствующей области знаний и предупрежденным об уголовной ответственности.
Заключение ФИО4, представленное истцом, не подтверждает устранение недостатков выявленных в ходе проведения судебной экспертизы.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Основания проведения перепланировки и переустройства помещения предусмотрены в ст. 26 ЖК РФ.
Согласно ст. 26 ЖК РФ перепланировка и переустройство помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу ст. 29 ЖК РФ самовольными являются перепланировка и (или) переустройство помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта перепланировки и (или), представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.
Учитывая, что переустройством и переоборудованием помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 ЖК РФ установил для собственника помещения необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.
Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В ст. 17 ЖК РФ также закреплено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.
При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2).
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг (ч. 3).
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ч. 4).
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ определены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки ) жилых и нежилых помещений. П. 1.7.1 Правил установлено, что переоборудование жилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается (п. 1.7.3).
При эксплуатации жилых зданий и помещений не допускается использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией (п. 9.1 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»).
Глава 35 ГК РФ допускает сдачу внаём жилого помещения, под которым понимается квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ), однако при этом такое помещение должно отвечать всем признакам жилого и соответствовать установленным правилам и нормам.
Осуществление коммерческой деятельности по сдаче квартиры или комнаты внаём предполагает, что жилое помещение сохраняет свои признаки. Так, сдача комнаты по договору найма не предусматривает обустройство комнаты отдельной входной дверью, туалетом, ванной, мойкой
По смыслу положений законодательства собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности, тогда как организация гостиницы является самостоятельным видом деятельности, направленным исключительно на извлечение прибыли от предоставления услуг, следовательно, использование собственником (иными лицами) принадлежащей ему квартиры в качестве гостиничного номера или для организации хостела, то есть для временного заселения граждан на возмездной основе, противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ.
Согласно п. 5.1 СП 54.13330.2016 «Здания многоквартирные» квартиры в жилых зданиях следует проектировать исходя из условий заселения их одной семьёй.
Исходя из конструкции квартиры после перепланировки и переустройства, суд считает, что она не предусматривает заселение одной семьёй, а рассчитана на индивидуальное проживание граждан в каждой из комнат, оборудованных соответствующим образом.
При этом решение о переводе принадлежащего истцу помещения из жилого в нежилое компетентными органами не принималось.
Принимая во внимание изложенное и то, что согласно заключению эксперта № имеется угроза жизни и здоровью граждан при выполненных работах по перепланировке квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> суд считает, что произведенная истцом перепланировка и переустройство квартиры противоречат требованиям ЖК РФ.
Довод истца о том, что обстоятельство оказания в квартире гостиничных услуг не доказано, отклоняется судом, поскольку характер произведенной истцом перепланировки и переустройства свидетельствуют о намерении истца осуществлять постоянную сдачу помещений в квартире внаём без цели самостоятельного проживания, что фактически и будет представлять собой оказание гостиничных услуг.
Суд полагает, что сохранение принадлежащего истцу жилого помещения в переустроенном/ перепланированном состоянии при указанных обстоятельствах нарушает права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома и других проживающих в этом доме граждан.
В частности, нарушение прав собственников помещений в многоквартирном доме заключается в том, что общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме будет пользоваться дополнительный неопределенный круг лиц, проживающих в спорном жилом помещении.
На основании изложенного, руководствуясь ГК РФ, ЖК РФ, ст.ст. 2,56,67, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО5 о сохранении жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>., общей площадью 186,1 кв.м., состоящего из следующих помещений: № (лестничный холл) площадью 21,7 кв.м., № (санузел) площадью 1,8 кв.м., № (жилая) площадью 10,3 кв.м., № (котельная) площадью 5,6 кв.м., № (санузел) площадью 2,4 кв.м., № (санузел) площадью 2,1 кв.м. № (жилая) площадью 16,4 кв.м., № (лестничный холл) площадью 3,5 кв.м., № (коридор) площадью 1,2 кв.м., № (коридор) площадью 1,0 кв.м., № (санузел) площадью 1,8 кв.м., № (жилая) площадью 11,6 кв.м., № (кухня) площадью 13,4 кв.м., № (санузел) площадью 2,3 кв.м., № (санузел) площадью 2,7 кв.м., № (жилая) площадью 13,1 кв.м., № (жилая) площадью 8,4 кв.м., № (лестничный холл) площадью 4,4 кв.м., № (коридор) площадью 1,1 кв.м., № (коридор) площадью 1,0 кв.м., № (санузел) площадью 1,7 кв.м., № (жилая) площадью 11,6 кв.м., № (жилая) площадью 14,1 кв.м., № (санузел) площадью 1,9 кв.м., № (санузел) площадью 3,2 кв.м., № (жилая) площадью 10.8 кв.м., № (жилая) площадью 14,8 кв.м., № (жилая) площадью 2,2 кв.м, в перепланированном состоянии – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 20 октября 2022г.
Председательствующий: подпись В.Л. Василевич
Копия верна:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>