дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

... <адрес>

Советский районный суд <адрес> РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Колобковой В.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО4.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО3, действующего на основании доверенности от ... №№, представителя ответчика ПАО Сбербанк – ФИО10, действующей на основании доверенности от ... №,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО Сбербанк в лице Северо-Осетинского отделения № ПАО Сбербанк, третьи лица – прокурор <адрес> РСО-Алания, ФИО5, ФИО2 об обязании ответчика привести квартиру в надлежащий вид в соответствии с требованиями ч.3 ст.16 ЖК РФ; взыскании неустойки в размере 22 635 698 рублей 4 копейки; взыскании компенсации морального вреда в размере 1 000 000 рублей 00 копеек,

установил:

ФИО1 обратилась в Советский районный суд <адрес> РСО-Алания с указанным иском, указав третьими лицами - прокурора <адрес> РСО-Алания, ФИО5 и с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст.39 ГПК РФ, просила суд об обязании ответчика ПАО Сбербанк привести квартиру в надлежащий вид в соответствии с требованиями ч.3 ст.16 ЖК РФ; взыскании неустойки в размере 22 635 698 рублей 4 копейки; взыскании компенсации морального вреда в размере 1 000 000 рублей 00 копеек.

В обосновании заявленных требований истец указала, что из Договора купли-продажи жилой недвижимости № от ... следует, что ФИО1 у ПАО «Сбербанк России» в лице Северо-Осетинского отделения № было приобретено следующее недвижимое имущество: квартира с КН 15:09:0000000:3742 общей площадью 118.5 кв.м., расположенное по адресу РСО-Алания, <адрес>, этаж 8 (Объект по п. 1.1 Договора) стоимостью 7 998 480,00 руб. (п. 2.1 Договора). Из раздела 1.1 Договора следует, что Объект принадлежал ПАО «Сбербанк России» как Продавцу на праве собственности на основании: постановления о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от ..., акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ..., о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № от .... Из раздела 1.4 Договора следует что Продавец обязан оплатить задолженность по коммунальным услугам, эксплуатационные и административно- хозяйственные расходы и иные платежи по Объекту за период нахождения Объекта в собственности Продавца (п. 1.4 Договора) и в дату подписания акта приема-передачи Объекта, Продавец обязан передать Покупателю имеющуюся техническую документацию, относящуюся к Объекту и документы, необходимые для заключения коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и иных договоров (п. 3.1.3 Договора). Продавец, в лице сотрудников ПАО «Сбербанк России», почему то не обеспечил ФИО1 как покупателю возможность осмотреть вышеуказанное недвижимое имущество ПАО «Сбербанк России»: квартира с КН 15:09:0000000:3742, общей площадью 118.5 кв.м., расположенная по адресу РСО-Алания, <адрес>, этаж 8 (Объект по п. 1.1 Договора), заверив Истца, что с реализуемой квартирой все в порядке и после заключения Договора от ... и подписания Акта приема передачи к Договору от ..., ФИО1 будет передана квартира и предоставлены ключи от реализованной ей квартиры, а также будут переданы все необходимые, оговоренные условиями Договора купли-продажи документы на квартиру( п. 3.1. З Договора).

Однако, став собственником вышеуказанного Объекта недвижимости, ФИО1 не имеет возможности доступа в свое имущество по причине не передачи ей Продавцом всех электронных ключей от въездных ворот во двор Объекта недвижимости, дверей подъезда Объекта недвижимости и входной двери Объекта недвижимости бывшим собственником в лице ПАО «Сбербанк России», тогда как какой-либо технической документации и документов относящейся к Объекту недвижимости необходимых для заключения коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и иных договоров, Продавец в лице ПАО «Сбербанк России» ФИО1 также не предоставил.

При этом, сотрудники ПАО «Сбербанк России» (Продавец) стали игнорировать требования Истца об исполнении условий Договора купли- продажи жилой недвижимости № от ... и до настоящего времени так и не предоставили техническую документацию, относящуюся к Объекту недвижимости и документы, необходимые для заключения коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и иных договоров по обслуживанию Объекта недвижимости, а также документы, подтверждающую оплату ПАО «Сбербанк России» задолженностей Объекта недвижимости по коммунальным услугам, эксплуатационных и административно-хозяйственным расходам, за период нахождения Объекта недвижимости в собственности Продавца.

Сотрудники ПАО «Сбербанк России» отказались передать ФИО1 электронные ключи от въездных ворот во двор Объекта недвижимости, дверей подъезда Объекта недвижимости и входной двери Объекта недвижимости, и также Продавцом не было исполнено требование предоставить ей сведения об открытых ПАО «Сбербанк России» лицевых счетах приобретенного ею Объекта недвижимости (Газ, электричество, вода, водоотведение), сведения о текущих показаниях приборов учета Объекта недвижимости (счетчики по газу, электроэнергии, воде) и сведения о датах очередной поверки установленных в Объекте приборов учета потребления (счетчики по газу, электроэнергии, воде).

Став собственником вышеуказанного Объекта недвижимости, ФИО1 пытаясь самостоятельно попасть в принадлежащий ей Объект недвижимости через имеющиеся средства связи - домофон в квартиру, ей ответил ФИО9 и представившись жителем <адрес>, рассказал что <адрес> не существует.

Со слов ФИО9 следовало, что отдельного доступа в <адрес> нет, и не было ранее и в действительности <адрес> является неотделимой частью <адрес> ( квартиры объединены, общие коммуникации и т.д. ) и в настоящее время собственником <адрес> является ФИО5, в отношении которого и при непосредственном участии ПАО «Сбербанк России», на тот момент в Арбитражном Суде РСО-Алания шло судебное разбирательство о банкротстве физического лица ФИО5. ( дело № Аб14670/2021).

При этом, представители ПАО «Сбербанк России» уклонились от дачи ФИО1 каких-либо письменных разъяснений по существу ставшей ей известной информации, о которой она ранее не знала и до настоящего времени Продавец не разъяснил:

- являлось ли бывшее жилое имущество ПАО «Сбербанк России» (Продавец) по адресу: РСО-Алания, <адрес> момент заключения Договора купли продажи жилой недвижимости № от ..., неотделимой частью <адрес> в <адрес>, РСО-Алания;

- имело ли жилое имущество по адресу: РСО-Алания, <адрес> момент заключения Договора купли-продажи жилой недвижимости № от ... общие коммуникации с <адрес> в <адрес>, РСО-Алания.

Из указанного следует, что Продавец уклонился от дачи каких-либо разъяснений по существу сложившейся ситуации, тогда как впоследствии ФИО1. стало известно, что указанное имущество было обращено в пользу ПАО «Сбербанк России» Промышленным районным судом <адрес> в рамках гражданского дела №, по иску ПАО Сбербанк к ФИО6, ... г.р., ФИО7, ... г.р. и ФИО8, ... г.р. о расторжении кредитного договора и реализации с публичных торгов жилого имущества должников, квартиры по адресу: РСОАлания, <адрес> (Приложение №).

Ознакомившись с материалами гражданского дела №, ФИО1. стало очевидно, что представители ПАО «Сбербанк России» были осведомлены о том, что <адрес> объединена с соседней квартирой № по <адрес>, в комнатах проведена перепланировка, коммуникации <адрес> объединены, узлы учета электроэнергии, воды и газа также едины и т.д., тогда как до заключения с истцом Договора купли-продажи жилой недвижимости № от ..., вышеуказанная информация об объекте недвижимости была скрыта от Истца Продавцом.

Между тем, являясь бывшим собственником жилого имущества по адресу: РСО-Алания, <адрес>, представители ПАО «Сбербанк России» гарантировали ФИО1 что жилое имущество по адресу: РСО-Алания, <адрес> существует в действительности, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременена (не ограничена) никакими правами третьих лиц, прямо не указанными в Договоре, тогда как содержание Договора купли-продажи жилой недвижимости № от ... не содержит каких-либо сведений о вышеуказанной ситуации с <адрес>, исходя из чего, становится очевидным, что Продавец ввел ФИО1 в заблуждение и реализовал ей имущество, не соответствующее условиям Договора купли- продажи жилой недвижимости № от ....

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации от ... № 188-ФЗ (далее ЖК РФ) разъяснено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, и соответственно являясь участником судебного разбирательства по гражданскому делу №, представители ПАО «Сбербанк России» до заключения Договора купли-продажи были осведомлены о том, что проведенной в рамках дела экспертизой было установлено что <адрес> не имеет отдельного входа и является частью <адрес>, у квартир общие коммуникации, у <адрес> другой собственник и т.д.

Из вышеуказанного следует, что в действительности реализованное ФИО1. Продавцом нежилое имущество не соответствует своему описанию и не пригодно для проживания без проведения необходимых строительно-восстановительных, ремонтных работ по разъединению соединенных квартир № и № (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ) - исходя из чего становится очевидным, что Продавец реализовал ФИО1. товар ненадлежащего качества, не пригодный для целей его приобретения и в целях разрешения возникших с Продавцом разногласий в досудебном порядке, ФИО1. обратилась к Продавцу с досудебной претензией с требованием в отведенные законом сроки привести купленное ею имущество в <адрес> в <адрес> в надлежащее для проживания состояние.

Истцом было предложено Продавцу произвести необходимую перепланировку и ремонт для фактического раздела между собой <адрес> в <адрес>, РСО-Алания, с установкой всего необходимого оборудования (трубы, двери, котла агв, раковины, ванны и т.д.) для восстановления в <адрес> санузла, ванной комнаты, прихожей и кухни и т.д., а также работ по разделу общих коммуникаций <адрес> в <адрес> и работ по установке в <адрес> необходимых узлов учета электроэнергии, воды и газа (свет, вода, газ, отопление) с регистрацией установленных приборов учета электроэнергии, воды и газа в соответствующих инстанциях.

При этом, во избежание каких-либо дальнейших разногласий по существу скрытых от ФИО1. Продавцом вышеуказанных недостатков приобретённого ею имущества (товара), Истец также предложила Продавцу в добровольном порядке и за счет Продавца провести независимую строительную экспертизу для определения стоимости проведения вышеуказанных восстановительных, ремонтных работ и определения стоимости необходимого оборудования (счетчики, трубы, двери, агв, раковина, ванна и т.д.) для фактического раздела между собой <адрес> в <адрес>, РСО-Алания.

Однако из полученного ФИО1 ответа ПАО «Сбербанк России» от ... усматриваются некие разъяснения Продавца о том, что до продажи ей квартиры с КН 15:09:0000000:3742 общей площадью 118.5 кв.м., расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, этаж 8, представители ПАО «Сбербанк России» якобы не знали о том, что в <адрес> в <адрес> РСО-Алания нет отдельной <адрес> является частью <адрес>, у квартир общие коммуникации, у <адрес> другой собственник и т.д.

Между тем, являясь участником судебного разбирательства по гражданскому делу №, представители ПАО «Сбербанк России» в 2019 году были прекрасно осведомлены о реальной ситуации с квартирами № и № по <адрес> (квартиры объединены), исходя из чего, становится очевидньм, что Продавец ввел ФИО1 в заблуждение и реализовал имущество (товар), не пригодное для целей его приобретения.

Из указанного следует, что представители ПАО «Сбербанк России» в добровольном порядке не выполнили условия Договора купли-продажи жилой недвижимости № от ... (передать ключи и Документы, оплатить задолженность), а также в добровольном порядке не удовлетворили заявленные ФИО1 требования потребителя об устранении выявленных недостатков приобретенного имущества (товара) в добровольном порядке и в настоящее время купленное Истцом имущество в <адрес> в <адрес> по-прежнему не пригодно для проживания, исходя из чего, истец вынуждена обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав потребителя.

Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее Постановление Пленума ВС РФ №) следует, что при рассмотрении гражданских дел, судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой организация, либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от ... № «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Требованиями ч. 1 ст. 4 Закона о защите прав потребителей и требованиями ст. 469 ГК РФ разъяснено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору и целям, для которых этот товар приобретается.

Требованиями ч. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей и требованиями ч. 1 ст. 475 ГК РФ разъяснено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Требованиями ч. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей и требованиями ч. 2 ст. 477 ГК РФ разъяснено, что если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Требованиями ст. 22 Закона о защите прав потребителей и требованиями п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 17 разъяснено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества, либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Требованиями ч. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей и требованиями п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 17 разъяснено, что за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара, продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Требованиями ст. 15 Закона о защите прав потребителей и требованиями п. 45 Постановления Пленума ВС РФ № 17 разъяснено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Продавец скрыл от ФИО1. факт отсутствия реализуемого ей товара (имущества) в том виде, каким он должен быть в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 16 ЖК РФ и реализовал Истцу товар (имущество), не соответствующий условиям Договора купли-продажи жилой недвижимости № от ... и не отвечающий целям, для которого товар приобретался, исходя из чего, ФИО1. имеет право требовать от Продавца безвозмездного устранения недостатков купленного товара в разумный срок ( ч. 1 ст. 4,ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей, ст. 469, ч. 1 ст. 475, ч. 2 ст. 477 ГК РФ).

С учетом уточненных исковых требований ФИО1 просит суд обязать Продавца (ПАО Сбербанк) за его счет в течение 60 дней с момента вступления решения по делу в законную силу, привести купленный ФИО1 товар в тот вид каким он должен быть в соответствии с требованиями ч.3 ст.16 ЖК РФ, а именно: произвести необходимую перепланировку и ремонт для фактического раздела между собой <адрес> в <адрес> РСО-Алания, для чего установить все необходимое оборудование (трубы, двери, котел агв, раковины, ванны и т.д.) для восстановления в <адрес> отдельного санузла, отдельной ванной комнаты, отдельной прихожей, отдельной кухни и отдельной прихожей; произвести работы по разделу общих коммуникаций <адрес> в <адрес>; произвести работы по установке в <адрес> необходимых узлов электроэнергии, воды и газа (свет, вода, газ, отопление) с регистрацией установленных приборов учета электроэнергии, воды и газа в соответствующих инстанциях; взыскать с Продавца ПАО Сбербанк в пользу ФИО1. за отказ в добровольном порядке выполнить требования Потребителя за 283 дня просрочки исполнения требований Потребителя ФИО1 об устранении недостатков товара с ... и по ... неустойку в размере 22 635 698 (двадцать два миллиона шестьсот тридцать пять тысяч шестьсот девяносто восемь) рублей 4 копейки; взыскать с Продавца ПАО Сбербанк в пользу Покупателя ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.

Определением суда от ... с учетом определения об исправлении описки от ..., к участию в деле привлечен новый собственник <адрес>, расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес> ФИО2.

Истец ФИО1 извещенная судом надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явилась. Выдала нотариально удостоверенную доверенность на представление своих интересов в суде представителю ФИО3 и обеспечила его явку в судебное заседание.

В судебном заседании представитель истца ФИО3., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, копия которой имеется в материалах дела, заявленные ФИО1 исковые требования с учетом уточнения поддержал, и просил их удовлетворить в полном объеме. Пояснил суду, что положениями ч.3 статьи 16 ЖК РФ от ... №188-ФЗ разъяснено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В суд были представлены: заключение эксперта от ... по гражданскому делу №, согласно которому <адрес> по адресу: РСО-Алания, <адрес> по адресу: РСО-Алания, <адрес> не являются обособленными жилыми помещениями с отдельными входами, с отдельными помещениями вспомогательного использования, с отдельными коммуникациями, с отдельными приборами учета, с отдельным отоплением, а также локальная смета, из которой следует, что на ремонт (восстановление) <адрес> по адресу: <адрес>, для приведения ее в соответствие с требованиями статьи 16 ЖК РФ ФИО1. необходимо произвести ремонтные работы на сумму 2 482 185, 48 рублей.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк – ФИО10 действующая на основании доверенности требования и доводы, изложенные в исковом заявлении не признала, просила отказать в их удовлетворении. Обосновав свои возражения тем, что перед подписанием договора купли-продажи Покупателю ФИО1 была предоставлена информация о наличии проживающих в Объекте недвижимости лиц, об отсутствии доступа внутрь объекта и возможности осмотреть объект, в связи с отсутствием у Банка ключей. Данный факт подтверждается перепиской Истца с сотрудником ПАО Сбербанк на портале «Да» (инструмент для взаимодействия потенциального покупателя с собственником актива). В пункте 1.5 договора купли-продажи указана информация о том, что в объекте недвижимости проживают лица, которые не выселены на момент приобретения Объекта недвижимости покупателем; продавцом предприняты разумные меры по выявлению лиц, имеющих право пользования Объектом недвижимости; продавец не несет ответственность в случае, если после подписания сторонами договора купли-продажи будет заявлено право пользования Объектом недвижимости со стороны иных лиц; покупатель самостоятельно занимается снятием с регистрационного учета и выселением зарегистрированных в Объекте недвижимости лиц с момента регистрации органом регистрации прав перехода к покупателю права собственности на Объект недвижимости; покупатель выражает согласие на приобретение и принятие Объекта недвижимости в его фактическом состоянии с учетом зарегистрированных в нем лиц; покупатель не вправе ссылаться на то, что продавец не предоставил полные и достоверные сведения о наличии зарегистрированных в Объекте недвижимости лиц, не уведомил покупателя о данных обстоятельствах, обременениях третьих лиц на Объект недвижимости, ограничениях и их последствиях, а также на то, что покупатель не знал/ или не должен был знать о правах третьих лиц на Объект недвижимости, существовании обстоятельств, обременений и ограничений, повлекших неблагоприятные для покупателя и ухудшающие положения покупателя последствия. Факт передачи ФИО1. Объекта недвижимости подтверждается Актом приема-передачи Объекта недвижимости к договору купли-продажи от 08.09.2023г, являющимся Приложением к договору купли-продажи и его неотъемлемой частью. Как следует из подписанного Акта, ФИО1 не имела претензий к Банку по техническому состоянию имущества. ФИО1. собственноручно подписала договор купли-продажи, была ознакомлена со всеми условиями договора. Доказательств несогласия с условиями данного договора при его заключении, понуждения к подписанию документа, лишения ее возможности заключить договор на иных условиях, а также нарушения ее гражданских прав, не представила. Банк исполнил возложенную на него законодательством обязанность и предварительно предоставил Покупателю всю необходимую и достоверную информацию, как о состоянии приобретаемого объекта недвижимости, так и о невозможности передачи ключей по причине их отсутствия у Продавца, о чем также свидетельствуют п.п. 2 и 3 передаточного акта. Таким образом, подписав договор купли-продажи, а также акт приема-передачи, Покупатель выразил согласие на приобретение и принятие Объекта в его фактическом состоянии с учетом зарегистрированных в нем лиц. Кроме того, из выписки ЕГРН от 03.10.2024г. усматривается, что <адрес>, расположенная по адресу <адрес> общей площадью 118,5 кв.м состоит на кадастровом учете (кадастровый №). Правообладателем указана ФИО1.

ПАО Сбербанк считает выводы судебной экспертизы необъективными, т.к. она проводилось без внутреннего осмотра имущества, на основании имеющихся в материалах гражданского дела № документах, а именно на основании инвентаризационного дела, сведения в которое были внесены более 15 лет назад. Суду и сторонам неизвестно, в каком состоянии находятся на сегодняшний день <адрес> №. Возможно, новым или предыдущим собственником квартиры были приведены в первоначальный вид в соответствии с их правоустанавливающими документами. Представленную Истцом локальную смету также считает в нарушение ч.1 ст.55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации недопустимым доказательством, поскольку она (локальная смета) является односторонним документом, составленным заинтересованной стороной без участия другой стороны или независимого специалиста. Утверждает, что представленные данные в смете недостоверны и искажены, что повлияло на завышение стоимости работ, услуг или использования неправильных коэффициентов пересчета. Истцом не представлены документы, подтверждающие квалификацию лица, составившего и подписавшего локальную смету. Также представитель ПАО Сбербанк отмечает, что как указано в Обзоре судебной практики, по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме от 13.12.2023г. при перепланировке, переоборудовании или реконструкции помещения предыдущим собственником обязанность по приведению в прежнее состояние в силу буквального толкования части 3 статьи 29 ЖК РФ возлагается на титульного собственника, т.е. ФИО1 Заявленное Истцом требование о взыскании компенсации морального вреда в размере 1 000 000 рублей ничем не подтверждено. Истец в обоснование заявленных требований не приводит никаких доказательств причинения ему физических и нравственных страданий. Просила в исковых требованиях отказать в полном объеме.

Третье лицо - ФИО5. надлежащим образом, извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо - ФИО2. надлежащим образом, извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо – прокуратура <адрес> РСО-Алания просило о рассмотрении дела без их участия, поскольку оснований, предусмотренных ст.45 ГПК РФ, для вступления прокурора в процесс по указанному гражданскому делу, не имеется.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Судом установлено, что ... между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен договор купли-продажи №, согласно которому ФИО1 приобрела у ПАО Сбербанк квартиру, находящуюся по адресу: РСО-Алания, <адрес>. При этом часть стоимости объекта недвижимости была оплачена покупателем за счет собственных денежных средств, а часть оплачена с привлечением кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 08.09.2023г.

Квартира приобретена ФИО1. добровольно без внутреннего осмотра, что подтверждается перепиской истца с сотрудником ПАО Сбербанк на портале «ДА» (бесплатная онлайн платформа Сбербанка по реализации непрофильных активов).

В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком был предоставлен залог приобретаемого объекта недвижимости, находящегося по адресу: РСО-Алания, <адрес> (далее также – объект недвижимости).

В соответствии со статьёй 77 Федерального закона от ... № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одновременно с регистрацией права собственности также была произведена государственная регистрация ипотеки в пользу ПАО Сбербанк на приобретаемое по оспариваемому договору недвижимое имущество, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.10.2024г.

Условиями договора купли-продажи от ... (п.1.5 кредитного договора) предусматривается, что в объекте недвижимости проживают лица, которые не выселены на момент приобретения Объекта недвижимости покупателем; продавцом предприняты разумные меры по выявлению лиц, имеющих право пользования Объектом недвижимости; продавец не несет ответственность в случае, если после подписания сторонами договора купли-продажи будет заявлено право пользования Объектом недвижимости со стороны иных лиц; покупатель самостоятельно занимается снятием с регистрационного учета и выселением зарегистрированных в Объекте недвижимости лиц с момента регистрации органом регистрации прав перехода к покупателю права собственности на Объект недвижимости; покупатель выражает согласие на приобретение и принятие Объекта недвижимости в его фактическом состоянии с учетом зарегистрированных в нем лиц; покупатель не вправе ссылаться на то, что продавец не предоставил полные и достоверные сведения о наличии зарегистрированных в Объекта недвижимости лиц, не уведомил покупателя о данных обстоятельствах, обременениях третьих лиц на Объект недвижимости, ограничениях и их последствиях, а также на то, что покупатель не знал/ или не должен был знать о правах третьих лиц на Объект недвижимости, существовании обстоятельств, обременений и ограничений, повлекших неблагоприятные для покупателя и ухудшающие положения покупателя последствия. Наличие в момент подписания Договора или возникновение в будущем рассматриваемых обременений и/или обстоятельств в отношении Объекта, изменение состояния Объекта, предъявление третьими лицами прав на Объект по основаниям, возникшим до исполнения Договора или после, не могут быть признаны существенным нарушением Договора Продавцом или существенным изменением обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора.

Указанные обстоятельства не могут являться основаниями для отказа Покупателя от принятия и/или оплаты Объекта, для одностороннего изменения условий Договора и/или отказа Покупателя от исполнения договора, для изменения или расторжения Договора; для предъявления любых иных требований Покупателя к Продавцу, связанных с обременениями и/или ограничениями, притязаниями третьих лиц на объект, в том числе применении последствий передачи объекта ненадлежащего качества/несоответствующего условиям Договора и/или уменьшении стоимости Объекта/или взыскании с продавца понесенных Покупателем убытков. Покупатель (истец по делу) выражает согласие на приобретение и принятие Объекта в его фактическом состоянии. Передаточным актом, подписанным сторонами в день заключения договора, истец подтвердил соответствие качества передаваемого объекта недвижимости установленным санитарно-техническим требованиям и целям его использования (п.2 Акта приема-передачи).

Из выписки ЕГРН от 03.10.2024г. усматривается, что <адрес>, расположенная по адресу: РСО-Алания, <адрес>, общей площадью 118,5 кв.м. состоит на кадастровом учете (кадастровый №). Правообладателем указана ФИО1 Планом расположения помещения (лист № выписки из ЕГРН) подтверждается фактическое существование данного имущества по вышеуказанному адресу. В выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о перепланировке и объединении квартир № и № в <адрес> РСО-Алания.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания наличия обстоятельств, которые являются основанием для удовлетворения исковых требований в соответствии с положениями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ лежит на истце. Однако, таких доказательств истцом не предоставлено.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.433 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи квартиры был заключен в полном соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Стороны достигли соглашения относительно всех существенных условий сделки, включая предмет договора, цену и порядок расчетов.

Кроме того, как усматривается из акта приема-передачи Объекта к договору купли-продажи жилой недвижимости № от 08.09.2023г., претензий к состоянию объекта недвижимости, к комплектности и корректности принимаемых документов, со стороны Покупателя отсутствуют.

Таким образом, подписав договор купли-продажи, а также акт приема-передачи, Покупатель выразил согласие на приобретение и принятие Объекта в его фактическом состоянии с учетом зарегистрированных в нем лиц.

Истец добровольно подписал договор, подтвердив свое согласие с условиями сделки. Банк исполнил свои обязательства по передаче недвижимого имущества истцу.

Несостоятельны также доводы истца о том, что в момент приобретения квартиры, она не имела возможности оценить, соответствует ли фактическое состояние квартиры сведениям, изложенным в технической документации на нее.

Истец, проявив должную степень осмотрительности и изучив документы на квартиру, доступ к которым для нее ограничен не был, имела возможность установить соответствие квартиры данным документам до подписания договора купли-продажи. Препятствий в привлечении лица, обладающего специальными познаниями в установленной области, с целью проверки качества приобретаемой квартиры, у истца также не имелось. Объективных препятствий изучить объект купли-продажи, у покупателя квартиры не имелось.

Согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Представленные Истцом заключение эксперта от ... по гражданскому делу №, а также локальная смета в нарушение вышеуказанной статьи, не могут являться допустимыми доказательствами в рамках рассматриваемого спора, поскольку не соответствуют требованиям законодательства и принципам судебного процесса.

Судом установлено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу объекта недвижимого имущества, разногласий по качеству приобретаемого объекта между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию спорного имущества истец не предъявлял, имущество передано продавцом и принято покупателем без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами. При этом, истец, приобретая квартиру без внутреннего осмотра, приняла на себя все риски.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества.

Согласно части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Там же, в части 3 установлено, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с частью 6 той же статьи, орган, осуществляющий согласование для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 данной статьи порядке, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Таким образом, по смыслу изложенных норм, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения.

Как указано в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме от 13.12.2023г., при перепланировке, переоборудовании или реконструкции помещения предыдущим собственником, обязанность по приведению в прежнее состояние в силу буквального толкования части 3 статьи 29 ЖК РФ возлагается на титульного собственника, т.е. ФИО1 При приобретении права собственности на помещение в многоквартирном доме, лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение переустройству, перепланировке или реконструкции и, если да, то соблюдена ли установленная законом процедура.

В противном случае, титульный собственник должен нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние.

С учетом изложенного, требования истца об обязании Продавца (ПАО Сбербанк) за его счет в течение 60 дней с момента вступления решения по делу в законную силу, привести купленный ФИО1 товар в тот вид каким он должен быть в соответствии с требованиями ч.3 ст.16 ЖК РФ, а именно: произвести необходимую перепланировку и ремонт для фактического раздела между собой <адрес> в <адрес> РСО-Алания, для чего установить все необходимое оборудование (трубы, двери, котел агв, раковины, ванны и т.д.) для восстановления в <адрес> отдельного санузла, отдельной ванной комнаты, отдельной прихожей, отдельной кухни и отдельной прихожей; произвести работы по разделу общих коммуникаций <адрес> в <адрес>; произвести работы по установке в <адрес> необходимых узлов электроэнергии, воды и газа (свет, вода, газ, отопление) с регистрацией установленных приборов учета электроэнергии, воды и газа в соответствующих инстанциях; взыскании с Продавца ПАО Сбербанк в пользу ФИО1. за отказ в добровольном порядке выполнить требования Потребителя за 283 дня просрочки исполнения требований Потребителя ФИО1 об устранении недостатков товара с ... и по ... неустойки в размере 22 635 698 (двадцать два миллиона шестьсот тридцать пять тысяч шестьсот девяносто восемь) рублей 4 копейки, удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ от 07февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Как следует из пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 1994года №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о компенсации морального вреда» размер компенсации зависит от характера и объема причиненных истцу нравственных или физических страданий, степени вины ответчика в каждом конкретном случае, иных заслуживающих внимания обстоятельств, и не может быть поставлен в зависимость от размера удовлетворенного иска о возмещении материального вреда, убытков и других материальных требований. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

При определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 1994года №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о компенсации морального вреда» в целях обеспечения правильного и своевременного разрешения возникшего спора суду по каждому делу следует также устанавливать, чем подтверждается факт причинения потерпевшему нравственных или физических страданий, при каких обстоятельствах и какими действиями они нанесены, степень вины причинителя, какие нравственные или физические страдания перенесены потерпевшим, в какой сумме он оценивает их компенсацию и другие обстоятельства, имеющие значение для разрешения конкретного спора.

В соответствии с действующим законодательством одним из обязательных условий наступления ответственности за причинение морального вреда является вина причинителя. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 декабря 1994года №10).

Таким образом, законодатель установил, что для взыскания компенсации морального вреда необходимо установить какие неправомерные действия или бездействие причинителя легли в основу взыскания компенсации морального вреда.

Вместе с тем, ФИО1. требует возместить ей сумму морального вреда в размере 1 000 000,00 рублей, при этом никаких подтверждений в обосновании заявленных требований в столь значительном размере не представлено, что противоречит, в том числе указаниям Пленума Верховного Суда РФ.

Ввиду отсутствия доказательств нарушения прав Истца, компенсация морального вреда также не подлежит взысканию.

При установленных судом обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 193-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО1 к ПАО Сбербанк в лице Северо-Осетинского отделения № ПАО Сбербанк, третьи лица – прокурор <адрес> РСО-Алания, ФИО5, ФИО2 об обязании ответчика привести квартиру в надлежащий вид в соответствии с требованиями ч.3 ст.16 ЖК РФ; взыскании неустойки в размере 22 635 698 рублей 4 копейки; взыскании компенсации морального вреда в размере 1 000 000 рублей 00 копеек, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания через Советский районный суд <адрес> РСО-Алания в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья В.В.Колобкова

Мотивированный текст решения изготовлен судом ...