Дело № 2-1413/2025
УИД 76RS0024-01-2025-000930-04
Принято в окончательной 14.11.2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 октября 2025 года г. Ярославль
Фрунзенский районный суд г. Ярославля в составе председательствующего судьи Березиной Ю.А., при секретаре Жидковой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Фирма Ремсервис Специализированный застройщик» к ООО «Строительная компания Менгель», ФИО2 о признании договора недействительным в части, переводе прав и обязанностей покупателя
установил:
ООО «Фирма Ремсервис Специализированный застройщик» обратилось в суд с иском к ООО «Строительная компания Менгель», ФИО2, с учетом уточенных требований, о признании договора недействительным в части, переводе прав и обязанностей покупателя.
В обоснование уточненных требований указано, что ООО «Фирма ФИО7» принадлежит по 7/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 1810 кв.м. и расположенным на нем жилой дом с кадастровым номером НОМЕР по адресу: <адрес>. ФИО2 принадлежали 3/10 доли в праве на указанное имущество. В настоящее время истцу стало известно о том, что между ФИО2 и ООО «СК Менгель» состоялись сделка, на основании которой ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА была произведена государственная регистрация прав собственности ООО «СК Менгель» на 3/10 доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу ФИО2 в адрес ООО «Фирма ФИО7» не направил. В почтовом ящике по адресу: <адрес> истец обнаружил адресованное уведомление, из содержания которого следует, что ФИО2 направил ООО «Фирма ФИО7» по адресу: <адрес> уведомление от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о своем намерении продать принадлежащие ему 3/10 доли в праве общей собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> за 30 000 000 руб. с условием оплаты путем наличного или безналичного расчета без отсрочки и рассрочки оплаты. Приведенная в извещении цена за продаваемое имущество в размере 30 000 000 руб. явно завышена, поскольку превышает рыночную цену указанного имущества. Данное обстоятельство подтверждается отчетом НОМЕР-D2 об оценке объекта жилой недвижимости. Считает, указанное в извещении условие об общей цене за продаваемое имущество в размере 30 000 000 руб. не соответствует действительности, в связи с чем сделка, заключенная между ответчиками совершена на иных условиях, а именно на иных условиях в части цены. В результате совершения ответчика ничтожной сделки было нарушено установленное законом преимущественное право покупки продаваемой доли.
С учетом уточнений от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (л.д. 225) просит:
- признать недействительной заключенную между ФИО2 и ООО Строительная компания «Менгель» сделку в виде договора мены от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в части, а именно условий договора, изложенных в абз.3,4 п.4 об оценке отчужденных ФИО2 3/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 21 500 000 руб. и расположенного на нем жилого дома в размере 8 500 000 руб., а также в п.5 договора, предусматривающего обязанность ООО СК «Менгель» произвести доплату ФИО2 в размере 21 500 000 руб.
- применить последствия недействительности сделки в части, а именно установить цену отчужденных ФИО2 по договору мены от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА 3/10 доли в праве общей долевой собственности на земельных участок и 3/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом в общей сумме 8 500 000 руб., установить отсутствие обязанности приобретателя указанного имущества производит доплату в размере 21 500 000 руб.
- перевести на ООО «Фирма ФИО7» права и обязанности приобретателя 3/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 3/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом за установленную судом цену 8 500 000 руб. без обязательства доплаты по договору мены.
Представитель истца ООО «Фирма Ремсервис Специализированный застройщик» по доверенности ФИО9 в судебном заседании требования поддержал. Дополнительно пояснил, что истцу стало известно о том, что состоялась сделка между ответчиками в феврале 2025 года. Извещение о намерении продать свою долю ФИО2 не направил. Извещенное, представленное в материалы дела, направлено не по юридическому адресу. Юридический адрес ответчик мог узнать из открытых источников. Отрицает факт получения извещения в ноябре 2024 года. Полагает, что Почтой России не сообщены сведения о том, как формировалась простая электронная подпись при представителем истца письма от ФИО2 Лишь только в феврале 2025 года в почтовом ящике по адресу: <адрес> истцом было обнаружено уведомление ФИО2 о намерении продажи своих долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок за 30 000 000 руб. Поскольку иные условия сделки (а именно мены) на момент подачи иска истцу не были известны, истец исходил из того, что ответчиками был представлен на регистрацию договор купли-продажи. В ходе судебного разбирательства было запрошено дело правоустанавливающих документов. По результатам исследования было установлено, что основанием для регистрации перехода права собственности стал договор мены. Полагает, что истцом не пропущен срок подачи иска о переводе прав и обязанностей покупателя. Если суд придет к иным выводам, просил восстановить данный срок, ссылался в том числе и на недобросовестное поведение ответчика, не дававшего пояснений в судебных заседания (до предоставления дела правоустанавливающих документов) о природе состоявшейся сделки. Свою долю (7/10) истец приобрел у ФИО4 ООО «СК Менгель» предлагала приобрести у О-вых их долю за 8 500 000 руб. О-вы не согласились и предложили свою цену в 10 000 000 руб. От предложения О-вых ООО «СК Менгель» отказалась. Истец также вел переговоры с ФИО2 о продажи имущества. ФИО2 отказывался от продажи. В июне 2024 года в адрес ФИО3 от ФИО2 поступило уведомление о продаже доли за 6 000 000 руб. ФИО4 известил ФИО2 о намерении приобрести его доли. Затем ФИО2 направил в адрес ФИО5 уведомление от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА об отказе от заключении договора на указанных ранее условиях. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО2 в адрес ФИО4 направил уведомление о намерении продать принадлежащие ему доли за 30 000 000 руб. Согласно представленному отчету о рыночной стоимости 3/10 доли на жилой дом и земельный участок по <адрес> последняя составляет 8 350 000 руб. Вместе с тем цена мены имущества ФИО2 по договору составила 30 000 000 руб. Доплата наличными денежными средствами составила 21 500 000 руб. При этом какие-либо пояснения относительно распоряжения ФИО2 денежными средствами не представлены. Также представитель ООО «СК Менгель» в судебном заседании пояснил, что какие-либо документы, кроме представленной расписки, в подтверждении передачи денежных средств предоставлять не будут. Исполнение договора в части выплаты обществом 21 500 000 руб. должно быть оформлено первичными учетными документами. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что операции по приходу и расходованию наличных денежных средства не совершались. Указанное свидетельствует о том, что оценка принадлежащего ФИО8 имуществу в размере 30 000 000 руб. не соответствует действительности. Просит признать договор мены в части доплаты 21 500 000 руб. недействительным (притворным). Поскольку истец не был извещен о намерении совершить сделку на условиях цены 8 500 000 руб. просит перевести права и обязанности покупателя. Отмечает, что просит произвести данный перевод только при условии признании договора мены недействительным в части цены. Перевод прав и обязанностей при цене в 30 000 000 руб. истцу не интересен.
Представитель ответчика ООО «Строительная компания Менгель» по ордеру адвокат ФИО6 в судебном заседании требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснил, что ответчиком была соблюдена процедура, предусмотренная положениями о преимущественном праве покупки. Извещение было направлено по адресу: <адрес> получено представителем истца. Истец месячный срок на преимущественное право покупки пропустил. Истцом пропущен трехмесячный срок на обращение в суд. Требования в части перевода прав и обязанностей покупателя предъявлены лишь в сентябре 2025 года. С первого судебного заседания представителем ООО «Строительная компания Менгель» обращалось внимание на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что истец не может требовать признание сделки недействительной, а должен заявить требования о переводе прав и обязанностей покупателя.
Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. По делу представлен отзыв, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что полученные по договору мены денежные средства были вложены в дом.(л.д.222)
Допрошенный в качестве свидетеля в судебном заседании от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО4 пояснил, что являлся собственником доли земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, которые проданы ООО «Фирма ФИО7» в феврале 2025 года. ООО СК «Менгель» предлагало приобрести доли (7/10) за 7 000 000 руб. Свидетель с супругой отказались, так как цена занижена. Истец выкупил за 12 000 000 руб. Изначально от ФИО2 поступило предложение о выкупе его доли за 6 000 000 руб., с супругой от данного предложения отказались. Но представитель истца предложил выкупить долю у ФИО2 Фактически доля ФИО2 была не интересна, денежные средства предоставила бы ООО «Фирма ФИО7». У нотариуса составили документы на запрет продажи доли ФИО2 Позднее получили от ФИО2 уведомление о продаже доли за 30 000 000 руб.
Допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО5 пояснила, что ОО «СК Менгель» предлагала выкупить долю в праве общей долевой собственности на дом и землю за 8 000 000 руб. С супругом отказались от предложения. От ФИО2 поступило приложение о выкупе его доли за 6 000 000 руб. Изначально отказались, но в последний день для подачи заявления о намерении выкупить долю составили заявление о запрете на продажу доли. Потом получили уведомление от ФИО2 о том, что он отказывается от сделки за 6 000 000 руб. Повторно получили уведомление о выкупе доли за 30 000 000 руб.
По определению суда дело рассмотрено при данной явке.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ООО «Фирма ФИО7» на праве собственности принадлежит по 7/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 1810 кв.м. и расположенным на нем жилой дом с кадастровым номером НОМЕР по адресу: <адрес>. Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Собственником 3/10 долей в праве общей долевой собственности на указанное имущество являлся ФИО2
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО1 и ООО «Строительная компания Менгель» заключен договор мены, согласно которому:
ФИО1 меняет 3/10 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажный жилой дом, площадью 7 кв.м. и земельный участок площадью 1810 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>
ООО «Строительная компания Менгель» меняет двухэтажный жилой дом, площадью 149, 7 кв.м. и земельный участок площадью 549 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
В результате заключенная договора в собственность ФИО2 переходят жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а в собственность ООО «Строительная компания Менгель» - 3/10 доли в праве собственности на жилой дом и 3/10 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Стороны оцени жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 5 000 000 руб., а земельный участок под ним – 3 500 000 руб.; 3/10 доли в праве собственности на жилой дом по адресу <адрес> в размере 8 500 000 руб., 3/10 доли в праве собственности на земельный участок по данному адресу: 21 500 000 руб.
Доплата ФИО2 со стороны ООО «Строительная компания Менгель» составляет 21 500 000 руб. (л.д.138-145).
Пунктом 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Обращаясь с иском в суд, истец ссылается на недействительность данной сделки в части доплаты в размере 21 500 000 руб. Полагает, что договор мены от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с доплатой в сумме 21 500 000 руб. прикрывал под собой договор мены 3/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, без каких-либо доплат.
В подтверждении своей позиции ответчиками представлена расписка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о получении ФИО2 от ООО «Строительная компания Менгель» денежных средств в сумме 21 500 000 руб. (л.д.223)
Между тем, суд соглашается с позицией истца о том, что факт реальной передачи денежных средств не доказан. Ответчиком ООО «Строительная компания Менгель» не представлено соответствующих первично учетных документов, ответчиком ФИО2 не доказан факт израсходования денежных средств.
Исполнение договора в части выплаты обществом 21 500 000 руб. должно быть оформлено первичными учетными документами.
С учетом совокупности представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что по договору мены от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО2 и ООО «Строительная компания Менгель» действительная воля обоих сторон сделки была направлена лишь на обмен недвижимым имуществом без каких-либо доплат.
Вместе с тем при разрешении требования о признании договора мены недействительным в части суд полагает, что оно не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Согласно абз.3 п.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Применительно к аб. 3 п. 2 ст. 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.
При разрешении спора суд исходит из того, что совершенная сделка на права истца не влияет, а удовлетворение требований о признании сделки недействительной не приведет к восстановлению прав истца.
В данном случае способом восстановления нарушенного права истца является требование о переводе прав и обязанностей по совершенной сделке.
Суд полагает, что требование истца о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке не подлежит удовлетворению.
В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Пунктами 2 и 3 ст. 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Суд отмечает, что требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору мены, совершенному с нарушением преимущественного права приобретения, подлежит удовлетворению, только если лицо, чье право нарушено, докажет наличие у него реальной возможности исполнить обязанности покупателяна условиях, предусмотренных договором.
Вместе с тем, истцом не только не представлено доказательств того, что ООО «Фирма ФИО7» реально располагает объектами недвижимости, но и также не представлено каких-либо сведений об объектах недвижимости, равноценных обмениваемой доле и которые могли быть рассмотрены в качестве вариантов для заключения договора мены.
Положения п. 2 ст. 250 ГК РФ наделяют участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести обмениваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее приобретение. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем предложения суда определенных вариантов для обмена и наложения на них обеспечительных мер, что позволит защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.
Как пояснял представитель истца в судебных заседаниях в настоящее время объектов недвижимости для мены нет в собственности.
Несоблюдение данного требования является основанием для отказа в иске, поскольку истцом в таком случае не подтверждено наличие у него реальной возможности вступить в действующий договор на правах покупателя с исполнением всех обязанностей покупателя. В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.
Суд полагает несостоятельными доводы представителя истца о том, что в данном случае при переводе прав и обязанностей покупателя в собственность истца должна перейти доля 3/10 в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, за ФИО10 остаться имущество по адресу: <адрес>, при этом ООО «Фирма Менгель» вправе предъявить требования о взыскании с истца денежных средств в размере 8 500 000 руб.
Так, правила, предусмотренные п. 5 ст. 250 Гражданского ГК РФ, можно применять лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.
Также, суд полагает, что истцом пропущен трехмесячный срок для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя.
Как следует из материалов дела, уведомление о намерении продать свою долю за 30 000 000 руб. ФИО2 направил в адрес ООО «Фирма ФИО7» ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, получено истцом ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. (л.д. 111). Факт получения ООО «Фирма ФИО7» письма с объявленной ценностью подтверждается ответом Ярославского почтамта от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласно которому корреспонденция выдана уполномоченному ООО Фирма Ремсервис по доверенности с помощью услуги ПЭП.
С требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя истец обратился ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. (л.д. 225).
Доводы истца о том, что только в ходе судебного разбирательства истцу стало известна природа совершенной между ответчиками сделки, суд отклоняет. Как следует из первоначального искового заявления, истцом ставилась под сомнение цена сделки равной 30 000 000 руб. Истец не лишен был права своевременно до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заявить требование о переводе прав и обязанностей покупателя.
Оснований для восстановления пропущенного срока суд не усматривает, поскольку приведённые доводы не могут рассматриваться в качестве уважительных причин.
По изложенным мотивам суд отказывает в удовлетворении исковых требований требования ООО «Фирма Ремсервис Специализированный застройщик».
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил
Исковые требования ООО «Фирма Ремсервис Специализированный застройщик» (ИНН <данные изъяты>) к ООО «Строительная компания Менгель» (ИНН <данные изъяты>), ФИО2 (<данные изъяты> о признании договора недействительным в части, переводе прав и обязанностей покупателя - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня его принятия решения в окончательной форме.
Судья Ю.А. Березина