Решение по делу № 2-805/2023 от 18.12.2023

Гражданское дело №2-805/2023 69RS0014-02-2023-000661-76 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2023 года г. Конаково

Конаковский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Никитиной Е.А.,

при секретаре Бабчук Л.Х.,

с участием представителя истца по доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Эс-Би-Ай Банк» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины,

установил:

В производстве Конаковского городского суда Тверской области находится гражданское дело № 2-805/2023 по иску (с учетом поданного заявления об уточнении исковых требований) Эс-Би-Ай Банк ООО к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, в котором просят:

- признать недействительным Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, об отчуждении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>;

- признать недействительным Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, об отчуждении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>,

- признать недействительным Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4, об отчуждении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

- применить последствия недействительности Договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и прекратить право собственности ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

- признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

- внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

- признать за Эс-Би-Ай-Банк ООО право залога (ипотеки) в отношении земельного участка с кадастровым номером № возникшим с 24.09.2022 г. (дата создания), на основании договоров ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество соответствующую запись о государственной регистрации указанного обременения земельного участка.

- взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в пользу Эс-Би-Ай Банк Общество с ограниченной ответственностью государственную пошлину в размере 18 000 руб.

Требования истца мотивированы тем, что в целях обеспечения обязательств ООО «АФД» (далее - Заемщик) перед Эс-Би-Ай Банк ООО (далее - истец или Банк) по Кредитным договорам о предоставлении возобновляемых кредитных линий № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО1 (далее - Залогодатель) заключены договоры ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о залоге земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 21516 +/-51 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер № (далее — Участок № 153), принадлежащего ФИО1 на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сделана запись регистрами № от ДД.ММ.ГГГГ Обременение земельного Участка № 153 в виде ипотеки были соответствуют ч образом зарегистрированы в ЕГРН, что подтверждается Выпиской от 24.08.2021.

24.05.2021 г. ФИО1 обратилась в Банк с письменным запросом о получении согласия Банка, как залогодержателя, на разделение участка 153 на вр1два участка площадью 3 130 кв.м. и 18 386 кв.м. соответственно с постановкой образованных участков на кадастровый учет образованных участков на кадастровый учет без права на отчуждение и с сохранением обременения в пользу Банка.

Письмом от 21.06.2021 г. Банк выразил свое согласие на данное разделение.

В результате проведенных мероприятий были образованы два земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 3 130 кв.м. (далее - участок 295) и № (далее - участок 296) площадью 18 386 кв.м.

В Договоры ипотеки были внесены соответствующие изменения в части замены предмета залога (земельный участок № 153 был заменен на вновь образованные земельные участки).

В ЕГРН были внесены соответствующие записи о наличии залоговых прав Банка на Участок 295, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.09.2021 г. (номер регистрационных записей № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ) и на Участок 296, подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.09.2021 г. (номера регистрационных записей № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ).

07.02.2022 г. ФИО1 обратилась в Банк с просьбой о предоставлении согласия на межевание Участка 295 с целью сокращения его площади до 3 000 кв.м.

Банком было рассмотрено указанное обращение ФИО7 и 16.03.2022 г. было дано согласие на межевание Участка 295 с условием последующей постановки образованного участка на кадастровый учет без права отчуждения и с сохранением обременения в пользу Банка.

В целях мониторинга залогов Банком 16.03.2023 г. получены выписки из ЕГРН, согласно которых было установлено, что Участок 295 общей площадью 3130 кв.м, был подвергнут разделению на два участка с кадастровыми номерам № (далее - Участок 302) и № (далее - Участок 303), которые не имеют обременения в пользу Банка, а один из них (кад. №) реализован залогодателем Банка в пользу неустановленного третьего лица.

Однако, Банк не выражал своего письменного согласия на снятие обременения с вновь образованных участков по итогам перемежевания Участка 295, равно на отчуждение указанных вновь созданных участков в пользу кого-либо.

Как следует из представленных в материалы дела договоров ипотеки и писем, ФИО1 знала и не могла не знать о том, что Участок 153, равно как и образованный из него Участок 295, обременены залогом Банка, записи об этом внесены в ЕГРН и к договорам ипотеки заключены соответствующие дополнительные соглашения, подписанные именно ФИО1

При этом, зная о залоге Банка, ФИО1 проводит мероприятия по разделению Участка 295 на два отдельных участка 302 и 303, которые по не установленной причине при своей регистрации в ЕГРН утрачивают свое обременение в форме залога в пользу Банка, не смотря на то, что в своем письме от 16.03.2022 г. Банк выразил свое согласие на разделение Участка 295 без права отчуждения и с сохранением обременения в его пользу.

Как следует из Выписки из ЕГРН от 16.03.2023 г. участок 302 был образован и зарегистрирован в ЕГРН 24.09.2022 г.

Спустя месяц, после этого, т.е. 27.10.2022 г., в адрес ФИО1, как поручителя по договорам поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Банком и ФИО1 в обеспечение тех же обязательств ООО «АФД» по Кредитным договорам о предоставлении возобновляемых кредитных линий № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, было направлено требование о возврате кредитов.

О наличии просроченной задолженности ООО «АФД», как заемщика по кредитам, обеспеченных поручительством ФИО1 и залог ее имущества, последняя не могла не знать, т.к. согласно сведениям ЕГРЮЛ с 13.05.2019 г. ФИО1 является участником ООО «АФД, с долей участия в 50 %.

С учетом этого, в целях сокрытия имущества от обращения на него взыскания со стороны Банка ФИО1, имея умысел тем самым причинить вред имущественным правам Банка, совершила сделку по отчуждению Участка 302.

По смыслу ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Предметом ипотеки могут быть земельные участки ( п.п.1 п. 1 ст. 5 Закона о залоге, ст. 336 ГК ПФ).

По общему правилу, залогодатель вправе пользоваться предметом ипотеки (п. 4 ст. 346 ГК РФ, ст. 29 Закона об ипотеки), но не вправе распоряжаться заложенным имуществом без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Закона об ипотеке).

В соответствии со ст. 11.8 Земельного кодекса РФ ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом внесение в ЕГРН записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

Согласно ст. 39 Закона об ипотеке любое отчуждение заложенного недвижимого имущества без согласия залогодателя влечет за собой признание такой сделки (таких сделок) недействительными и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, а лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Верховным судом РФ высказана правовая позиция, согласно которой злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ (вопрос 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015).

Таким образом, совершая указанную выше сделку ФИО1 действовала недобросовестно и с намерением причинить вред имущественным правам Банка.

На основании изложенного, Банк обратился с вышеуказанными исковыми требованиями и с учетом поданных в последствии уточнений исковых требований.

Протокольными определениями суда к участию в деле привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, процессуальный статус которых с третьих лиц был изменен на соответчиков по делу, также в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «АФД» в лице временного управляющего обществом ФИО8. Истцом поданы заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ об увеличении исковых требований, которое принято, окончательные требования по иску изложены выше.

Представитель истца Эс-Би-Ай ООО по доверенности ФИО9 в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом поданных уточнений иска, а также подтвердил доводы письменных пояснений. Полагает, что представленных доказательств в материалы дела достаточно для подтверждения позиции банка. Просил исковые требования с учетом поданных уточнений удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени слушания дела извещалась надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена за истечением срока хранения.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенностям Меш В.А. и ФИО10 в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом по известным суду месту регистрации, судебная корреспонденция возвращена за истечением срока хранения. Представитель ответчика Меш В.А., направив ходатайство об ознакомлении с делом, позиции о возможности рассмотрения дела в её отсутствие не высказала, не явилась на ознакомление с материалами дела.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещался надлежащим образом. Согласно отчета отслеживания почтовой корреспонденции ответчик корреспонденцию суда не получил, она возвращена за истечением срока хранения.

Ответчик ФИО11 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, что подтверждено почтовым уведомлением.

Ответчик ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО12 в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом, что подтверждено отчетом об отслеживании отправления.

Ответчик ООО «АФД» в лице временного управляющего ФИО8 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо ПАО «Сбербанк» своего представителя не направили, о дне, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. В материалы дела представлены письменные возражения, в соответствии с которыми, банк высказался о несогласии с требованиями истца. Банк отметил, что в настоящий момент участок № 302 находится в собственности ФИО4, который приобрел его по договору купли-продажи от 22.12.2022. Земельный участок был приобретен им с помощью кредитных денежных средств. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 22.12.2022 г. был заключен договор ипотеки от 23.12.2022, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРН. Земельный участок № 302 ФИО4 был приобретен у ФИО3 Для заключения кредитного договора от 22.12.2022 в Банк был представлен документ основание возникновения у продавца права собственности на указанный земельный № 302 - договор купли-продажи от 25.11.2022, заключенный между ФИО3 и ФИО2 Документы, подтверждающие переход права собственности от ответчика ФИО1 к какому-либо третьему лицу, в Банке отсутствуют. В данном случае ФИО4 проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям обязательства, в том числе принял необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Просили в иске отказать, поскольку счет арестован.При указанных обстоятельствах, надлежащем извещении лиц участвующих в деле, их представителей, суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо Управление Росреестра по тверской области своего представителя в судебное заседание не направили, о дне, месте и времени слушания дела управление извещено надлежащим образом, позиции по делу не представили.

Выслушав представителя истца, изучив доводы искового заявления и уточнений к нему, доводы возражений сторон, исследовав материалы дела и проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основной целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и охраняемых законом интересов лиц, являющихся субъектами гражданских правоотношений.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п.4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ - правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ч. 3 ст. 38 ГПК РФ - стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности; согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ - доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов; по ч.1 ст. 56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Конституционный Суд РФ в своих судебных постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (определения от 17 июля 2007 года N 566-О-О, от 18 декабря 2007 года N 888-О-О, от 15 июля 2008 года N 465-О-О и др.).

Согласно положениям ч. ч. 3, 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Предметом судебного спора является земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 3000+/-19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. И наложенные обременения в отношении него в виде залога.

Как следует из фактических обстоятельств дела, Эс-Би-Ай Банк Общество с ограниченной ответственностью (Эс-Би-Ай Банк ООО) и Общество с ограниченной ответственностью «АФД» (ООО «АФД») состояли в договорных отношениях, а именно между данными лицами заключены кредитные договора о предоставлении возобновляемой кредитной линии:

- № от ДД.ММ.ГГГГ (сумма 150000 000 рублей на срок по 26 октября 2022 года под 10,5% годовых, открытие с лимитом 50000000 с последующим увеличением лимита под условием, в т.ч. регистрации в пользу Банка ипотеки недвижимого имущества, кредит обеспечен поручительством и залогом, в т.ч. поручитель и залогодатель ФИО1 – перечень объектов недвижимого имущества отражен в приложении №2 к кредитному договору. По условиям дополнительного соглашения №3 срок окончательного возврата кредита установлен по согласованию сторон 24 ноября 2022 года, установлен сроки погашения траншей по кредитному договору);

- № от ДД.ММ.ГГГГ (сумма 120000000 рублей на срок до 26 апреля 2023 года под 10,7% годовых, предоставление лимита 70000000 руб. с последующим увеличением лимита под условием, в т.ч. регистрации в пользу Банка ипотеки недвижимого имущества, кредит обеспечен поручителями и залогом, в том числе поручитель и залогодатель ФИО1. По условиям дополнительного соглашения №2 к кредитному договору срок окончательного возврата кредита установлен по согласованию сторон 13 января 2023 года, установлены сроки погашения траншей по кредитному договору);

- № от ДД.ММ.ГГГГ (сумма 100000000 рублей на срок до 30 августа 2023 года под 10,7% годовых, предоставление лимита 20000000 руб. с последующим увеличением лимита под условием, в т.ч. регистрации в пользу Банка ипотеки недвижимого имущества, кредит обеспечен поручителями и залогом, в том числе поручитель и залогодатель ФИО1. По условиям дополнительного соглашения № к кредитному договору срок окончательного возврата кредита установлен по согласованию сторон 18 января 2023 года, установлены сроки погашения траншей по кредитному договору).

Денежные средства предоставляются по указанным договорам путем зачисления сумм кредита (траншей) на расчетный счет заемщика №, открытый в Банке (п.3.1 Кредитного договора).

Также суду представлены Договора ипотеки заключенные между Эс-Би-Ай Банк Общество с ограниченной ответственностью (Эс-Би-Ай Банк ООО) и ФИО1 в качестве обеспечения исполнения обязательств Заемщика ООО «АФД», вытекающих из заключенных между Банком и Заемщиком вышеуказанных Кредитных договоров о предоставлении возобновляемой кредитной линии: № от ДД.ММ.ГГГГ (договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительными соглашениями к нему); № от ДД.ММ.ГГГГ (договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительными соглашениями к нему); № от ДД.ММ.ГГГГ (договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительными соглашениями к нему). Указанные договора ипотеки прошли регистрацию в Управлении Росреестра по Белгородской области.

В вышеуказанных договорах ипотеки в целях обеспечения обязательств ООО «АФД» (далее - Заемщик) перед Банком по вышеуказанным Кредитным договорам о предоставлении возобновляемых кредитных отражены условия о залоге земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 21516 +/-51 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обременение земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в виде ипотеки были соответствующим образом

зарегистрированы в ЕГРН, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 64-70).

24 мая 2021 года ФИО1 обратилась в Банк с письменным запросом о получении согласия Банка, как залогодержателя, на разделение земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, на участки площадью 3 130 кв.м. и 18 386 кв.м., соответственно с постановкой образованных участков на кадастровый учет без права на отчуждение и с сохранением обременения в пользу Банка.

Письмом от 21.06.2021 года Банк выразил свое согласие на разделение указанного земельного участка соответственно с постановкой образованных земельных участков на кадастровый учет без права на отчуждение и с сохранением обременения в пользу Банка.

В результате проведенных мероприятий по межеванию были образованы два земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 3130 кв.м. и 69:15:0130502:296 площадью 18 386 кв.м.

В Договора ипотеки были внесены соответствующие изменения в части замены предмета залога: земельный участок с кадастровым № был заменен на вновь образованные земельные участки с кадастровыми № площадью 3130 кв.м. и № площадью 18386 кв.м., что подтверждается представленными копиями дополнительных соглашений к кредитным договорам.

В ЕГРН были внесены соответствующие записи о наличии залоговых прав истца - Банка на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3130 кв.м., что подтверждено выпиской из ЕГРН от 02.09.2021 г. – номер регистрационных записей № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 18 386 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.09.2021 г. - номера регистрационных записей № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также судом установлено, что 07.02.2022 года ФИО1 обратилась к истцу Эс-Би-Ай Банк ООО с письменным заявлением о получении согласия Банка, как залогодержателя, на перемежевание земельных участков с кадастровыми номерами 69:15:0130502:295 и 69:15:0130502:296 с последующей постановкой их на кадастровый учет, на два участка площадью: 3000 кв.м. и 18516 кв.м. без права на отчуждение и с сохранением обременений по залоговым обязательствам. А также согласие на последующее изменение вида разрешенного использования с «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ)» на «индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)». При этом указала, что обязуется поставить вновь образованные участки на кадастровый учет.

Эс-Би-Ай Банк ООО было рассмотрено указанное обращение ФИО7 и 16.03.2022 г. за исх № ФИО1 было направлено письмо в котором Банк указал о рассмотрении её обращения и выраженное на межевание земельных участков с кадастровыми № и № с условием последующей постановкой вновь образованных земельных участков площадью 3000 кв.м. и 18516 кв.м. на кадастровый учет, с последующим изменением вида разрешенного использования без права на отчуждение и с сохранением обременений в пользу Банка в соответствии с договорами ипотеки образованного участка на кадастровый учет без права отчуждения и с сохранением обременения в пользу Банка.

Между тем, как указал истец в целях мониторинга залогов Банком ДД.ММ.ГГГГ получены выписки из ЕГРН, согласно которым было установлено, что с кадастровыми № общей площадью 3130 кв.м. был подвергнут разделению на два участка с кадастровыми номерами № и №, которые не имеют обременения в пользу Банка, а один из них с кадастровым номером № реализован залогодателем Банка в пользу неустановленного третьего лица.

Однако, Банк не выражал своего письменного согласия на снятие обременения с вновь образованных участков по итогам межевания земельных участков с кадастровыми № равно как и на отчуждение указанных вновь созданных участков в пользу кого либо.

Как следует из материалов дела мониторинг производился по причине наличия задолженности ООО «АФД» перед Эс-Би-Ай Банком ООО, поскольку истцом представлены копии требований о досрочном возврате кредита от 27.10.2022 года, направленные в адрес генерального директора ООО «АФД» и ФИО1 (поручителю и залогодателю) на общую сумму по трем вышеуказанным кредитным договорам 123394816 руб. 43 коп., а также выпиской по лицевому счету заемщика.

В отношении ООО «АФД» определением Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2023 года введена процедура наблюдения, временным управляющим суд утвердил ФИО8 Определением Арбитражного суда города Москвы от 17 августа 2023 года требования ООО «Эс-Би-Ай Банк» в размере 226648249,91 руб. признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «АФД».

Разрешая требования истца о признании недействительными сделки по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №, судом установлено и следует из материалов следующее.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сформирован из земельного участка с кадастровым №, путем его раздела и образования двух земельных участков, поставлен на кадастровый учет 24 сентября 2022 года.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м. зарегистрировано обременение 23 декабря 2022 года в виде ипотеки в силу закона за ПАО «Сбербанк России».

Как установлено судом, после раздела земельного участка с кадастровым № на сформированный земельный участок с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м. обременение ООО «Эс-Би-Ай Банк» не было зарегистрировано.

Между тем установлено и следует из представленного регистрационного дела земельного участка с кадастровым №, что в отношении него произведены сделки, которые оспаривает истец:

- ФИО1 «Продавец» и ФИО2 «Покупатель» заключили договор купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Покупатель приобрел право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, и принял на себя обязательства уплатить Продавцу цену 9900000 рублей путем передачи наличных денежных средств;

- ФИО2 «Продавец» и ФИО3 «Покупатель» заключили Договор купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которого Покупатель приобрел право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, и принял на себя обязательства уплатить Продавцу цену 9950000 рублей путем передачи наличных денежных средств;

- ФИО3 «Продавец» и ФИО4 «Покупатель» заключили Договор купли-продажи от 22 декабря 2022 года в <адрес>, согласно которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства. Сторонами договора определена стоимость объекта недвижимости, которая составляет 4600000 рублей, из которых 1 380 000 рублей за счет собственных средств и 3 220 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Покупателю в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк» с использованием номинального счета ООО «Домклик», на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в настоящее время спорный земельный участок с кадастровым №, площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрирован на праве собственности за ФИО4, в отношении земельного участка зарегистрированы обременения – ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России».

Разрешая заявленные требования истца о признании указанных выше сделок в отношении с земельного участка с кадастровым № суд приходит к следующему.

По смыслу ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости))» (далее — Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Предметом ипотеки могут быть земельные участки ( п.п.1 п. 1 ст. 5 Закона о залоге, ст. 336 ГК ПФ).

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года №23 "О применении судами правил о залоге вещей" залог сохраняется в отношении образуемых, измененных земельных участков в прежних границах, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Например, прекращение залога предусмотрено частью 2.1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При объединении земельных участков, один из которых обременен залогом, залог распространяется на весь образованный участок, если иное не предусмотрено соглашением залогодержателя и залогодателя (пункт 6 статьи 11.6 ЗК РФ).

Регистрация ипотеки в отношении образованных объектов проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них (часть 12 статьи 41 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 77.2 Закона об ипотеке).

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, возможность образования нового земельного участка в границах исходного земельного участка, обремененного залогом, возможно только с согласия залогодержателя, которое данном конкретном случае залогодателем ФИО1 было получено у ООО «Эс-Би-Ай Банк». Вместе с тем согласие на межевание земельных участков с кадастровыми № и № было оговорено условием последующей постановкой вновь образованных земельных участков площадью 3000 кв.м. и 18516 кв.м. на кадастровый учет, с последующим изменением вида разрешенного использования без права на отчуждение и с сохранением обременений в пользу Банка в соответствии с договорами ипотеки образованного участка на кадастровый учет без права отчуждения и с сохранением обременения в пользу Банка.

В соответствии с пп. 1 п. 12 ст. 41 Закона N 218-ФЗ в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ходе рассмотрения настоящего дела с достоверностью установлены обстоятельства принадлежности спорного земельного участка ФИО1, передачи его в залог в обеспечение обязательств по заключенному между ООО «Эс-Би-Ай» и ООО «АФД» кредитных договоров, регистрации залога в установленном законом порядке, изменение площадей земельного участка и с формированием участка с кадастровым № не перенесена запись об ограничении в виде ипотеки.

В соответствии с абз.2 п. 1 ст. 11.7 Земельного кодекса РФ, при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Как установлено п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 68 Приказа Росреестра от 01.06.2021 г. №П/0241 «Об установлении порядка ведения Приказ Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 (ред. от 07.11.2022) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием, записи об ограничении (обременении) со статусом "актуальная" переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.

Из положений ст. 11.8 Земельного кодекса РФ следует, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом исходя из совокупности приведенных выше норм следует, что внесение в ЕГРН записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Из изложенного следует, что при регистрации права на вновь образованный земельный участок запись об ограничении (обременении) должна была быть перенесена Управлением Росреестра по Тверской области, однако этого сделано не было.

Как следует из представленных в материалы дела договоров ипотеки и писем, ФИО1 знала и не могла не знать о том, что земельный участок с кадастровым №, равно как и образованный из него земельный участок с кадастровым №, обременены залогом Банка, записи об этом внесены в ЕГРН и к договорам ипотеки заключены соответствующие дополнительные соглашения, подписанные именно ФИО1

При этом, зная о залоге Банка, ФИО1 проводит с получения согласия Банка под условием возврата в залог вновь сформированных участков, мероприятия по разделению земельного участка с кадастровым № на два отдельных участка № и №, которые по не установленной причине при своей регистрации в ЕГРН утрачивают свое обременение в форме залога в пользу Банка, не смотря на то, что в своем письме от 16.03.2022 г. Банк выразил свое согласие на разделение земельного участка с кадастровым № без права отчуждения и с сохранением обременения в его пользу. Как следует из Выписки из ЕГРН от 16.03.2023 г.

О наличии просроченной задолженности ООО «АФД», как заемщика по кредитам, обеспеченных поручительством ФИО1 и залог ее имущества, ФИО1 не могла не знать, т.к. согласно сведениям ЕГРЮЛ с 13.05.2019 г. ФИО1 является участником ООО «АФД, с долей участия в 50 %, при этом является поручителем общества в кредитных обязательствах перед истцом, а также залогодателем по кредитным обязательствам.

В данном случае каких-либо предусмотренных законом оснований для прекращения залога не имелось, о чем были осведомлены как ООО «АФД», так и ФИО1, учитывая факт неисполнения обязательств, в обеспечение которых был заключен договор залога.

Однако в оспариваемом договоре купли-продажи от 20 октября 2022 года Продавец ФИО1 указала о гарантии, что она является единственным собственником отчуждаемого земельного участка, что передаваемое по настоящему договору недвижимое имущество никому другому не продан; зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется ( (п. 1.2).

В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать, в том числе признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

С учетом этого, согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (двусторонняя реституция).

Частью 3 ст. 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

С учетом этого, суд приходит к выводу, что ФИО1 действовала недобросовестно при совершении договора купли-продажи спорного земельного участка 20 октября 2022 года.

Оценивая действия сторон как добросовестные и недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участии гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны.

Исходя из анализа представленных доказательств усматривается недобросовестность ответчиков ФИО1, ФИО2 и ФИО3, права истца подлежат судебной защите.

Все обстоятельства могли быть своевременно выяснены и устранены путем обращения продавца ФИО1 до заключения спорного договора в Управление Росреестра по Тверской области за разъяснениями относительно судьбы залога, однако данных действий не последовало.

Добросовестно осуществляя свои права, все обстоятельства относительно приобретаемого имущества не был лишен возможности выяснить и ФИО2, ФИО3 и ФИО4, которые также не предприняли к тому никаких действий.

Суд полагает необходимым отметить, что в случае проявления должной степени заботливости и осмотрительности, требуемой от покупателя как участника гражданского оборота, последний мог до заключения оспариваемой сделки подробно осведомиться об обстоятельствах происхождения недвижимости и наличии на нее прав иных лиц.

Проанализировав представленные доказательства истцом об афиллированности лиц, участвовавших в оспариваемых сделках, суд соглашается с тем, что ФИО1 (первоначальный залогодатель) совершая действия по разделению первоначального земельного участка, ранее заложенного Банку, и с последующей реализации одного из вновь образованных из него участка, а именно Земельного участка с кадастровым №, аффилированным по отношению к ней лицам по цепочке сделок с целью искусственного создания на стороне конечного покупателя (ФИО4) признаков добросовестного покупателя.

Следовательно, залог должен сохраняться до тех пор, пока может быть обнаружен фактический или юридический заменитель предмета залога как преемник соответствующей ценности (принцип эластичности залога), то есть по смыслу п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог не может прекратиться до момента, пока гибель предмета залога (или его заменителя) не является окончательной.

Поскольку предмет залога (земельный участок с кадастровым №) трансформировался путем разделения на два самостоятельных земельных участка, то залог сохраняется в отношении обоих образованных земельных участков, а дополнительное обращение в органы Росреестра за регистрацией права залога не требовалось, т.к. в этом смысле реализуется принцип эластичности залога. Обратное бы противоречило бы духу и смыслу норм права о залоге, как форме обеспечения обязательств.

Таким образом, отсутствие записи в ЕГРН об ипотеке земельного участка с кадастровым № не прекращает право залога, сохраняемое за Банком до тех пор, пока может быть обнаружен предмет залога.

Как следует из Выписки из ЕГРН от 16.03.2023 г. земельного участка с кадастровым № был образован и зарегистрирован в ЕГРН 24.09.2022 г.

Спустя месяц, после этого, ФИО1 совершает первую сделку по отчуждению спорного участка в пользу ФИО13

В этот же период 27.10.2022 г. в адрес ФИО1, как поручителю по договорам поручительства (договоры № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ) было направлено требование о возврате кредитов.

Как следует из сведений, полученных из информационной системы «СПАРК» (копия прилагается) в состав группы компаний «АФД» входила компания ООО «АФД КЕМИКАЛС ДОН» (ИНН <***>, ОГРН <***>), учредителем которой с долей участия в 51 % выступала компания ООО «АФД» (заемщик по кредиту Банка), а Генеральным директором по дату ликвидации, т.е. по 21.01.2019 г. являлся ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Следующим после ФИО2 покупателем спорного земельного участка выступил ФИО3, который также является аффилированным к ООО «АФД» и ФИО1 лицом.

Так, согласно сведений, полученных из информационной системы «СПАРК» единственным участником ООО «АФД» в период по 12.12.2012 г., а Генеральным директором по 28.12.2017 г. являлась ФИО5 (ИНН <***>), которая вместе с тем в период до 03.03.2016 г. являлась единственным участником ООО «Управляющая компания «Завидоволэнд» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Генеральным директором которой в свою очередь по дату ликвидации 24.10.2019 г. являлся ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Обращает на себя внимание и срок совершения сделок указанными лицами, которые заключены в течении трех месяцев после формирования и постановки на кадастровый учет спорного земельного участка: договор с ФИО2 заключен 20.10.2022 г.; договор с ФИО3 заключен 25.11.2022 г., из чего о следует, что две сделки со спорным участком заключены между в течение двух месяцев.

Более того, как следует из представленных Управлением Росреестра по Тверской области материалов, содержащих в себе доверенности на представление интересов продавцов и покупателей в органах Росреестра, обе последовательные сделки сопровождались одним и тем же лицом.

Так, ФИО1 22.10.2022 года представляет ФИО6 и ФИО12 на основании нотариальной доверенности от серия № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом.

Эти же лица (Меш В.А. совместно с ФИО12) одновременно выступают представителями покупателя Участка 302, а именно ФИО2, на основании нотариальной доверенности серия № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом города Москвы.

В последующем именно ФИО12 выступил одновременно представителем ФИО2 и ФИО3 со следующими полномочиями на основании следующих доверенностей:

ФИО2 уполномочивает ФИО12 продать за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок с кадастровым № с правом представлять интересы в государственных органах, на основании нотариальной доверенности серия № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом города Москвы.

ФИО3 уполномочивает ФИО12 купить за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок с кадастровым №, а так же представлять интересы в государственных органах, на основании нотариальной доверенности серия № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Конаковского нотариального округа Тверской области.

Анализ указанных обстоятельств свидетельствует о не типичном поведения участников последовательно совершенных за короткое время сделок с земельным участком с кадастровым №.

ФИО13, который согласно копий договоров купли-продажи лично совершает (подписывает) обе сделки в обоих случаях дает доверенность в городе Москве, не смотря на то, что прописан и проживет в Белгородской области, т.е. в том же регионе, что ФИО1, не присутствует на сделке в месте нахождения земельного участка с кадастровым №.

Обе сделки сопровождались одним и тем же представителем, а именно ФИО12, который является аффилированным к ООО «АФД» и ФИО1 лицом в связи с тем, что с 26.03.2013 г. он является Генеральным директором, а с 30.04.2019 г. еще и единственным участником ООО «ЮЖНЫЕ ЗЕМЛИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), единственным участком которого до 29.04.2019 г. являлась ФИО1, что подтверждает выписка из ЕГРЮЛ и сведения из информационной системы «СПАРК».

Более того, последовательные сделки совершены с аффилированными лицами по идентичной (типовой по отношению друг к другу) форме (полное совпадение текста). В отличии от договора, заключенного с ФИО4

Указанное в совокупности с иными обстоятельствами явно свидетельствует о не типичном поведения сторон по сделкам, с учетом установленной аффилированности между ними.

Вместе с тем, как следует из представленных Управлением Росреестра по Тверской области материалов, ФИО1 в 2019 году по цене 3 600 000 руб. приобрела у ООО «Дестко-юношеская спортивная школа по конному спорту «Игуменка» земельный участок с кадастровым № общей площадью 21516 кв.м. (Договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.07.2019 г.), из которого в последующем будет выделен меньшей площадью земельный участок с кадастровым №.

Как следует из копий договоров, заключенных с ФИО2 и ФИО3, ими земельный участок с кадастровым № приобретался за цену в 9900000 руб. и 9950000 руб. соответственно, а из договора, заключенного с ФИО4 тот же участок приобретен им по цене 4 600 000 руб.

Таким образом, указанные выше обстоятельства свидетельствуют о формальном характере сделок, заключенных между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 при посредничестве ФИО12

С учетом этого, Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ совершены между аффилированными сторонами имеют признаки мнимых сделок, подлежащих признанию недействительными в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Учитывая очевидность факта нарушения прав истца ООО «Эс-Би-Ай Банк», анализируя вышеперечисленные обстоятельства, суд считает, что в действиях сторон оспариваемых сделок имеются признаки злоупотребления правом, соответственно имеются основания для признания оспариваемых договоров купли-продажи земельного участка земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, недействительными (ничтожными) в силу ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.

А также надлежит применить последствия недействительности сделок: Договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ и Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно прекратить право собственности ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

Вместе с тем самостоятельного указания и разрешения вопроса о признании за ФИО1 право собственности на спорный земельный участок с кадастровым №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, не требуется, поскольку ранее за ней право собственности было зарегистрировано в результате формирования спорного земельного участка. Решение суда по вступлении в законную силу является основанием

- для аннулирования регистрационных записей в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

- для внесения в ЕГРН сведений о ФИО1 как о собственнике земельного участка с кадастровым №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

Более того, учитывая установленные обстоятельства и не исполненную обязанность органом Росреестра о внесении сведений об обременении в виде ипотеки в силу закона (залог) в отношении вновь сформированного спорного земельного участка, требования истца о признании за Обществом с ограниченной ответственностью «Эс-Би-Ай Банк» (Эс-Би-Ай-Банк ООО) право залога (ипотеки) в отношении земельного участка с кадастровым № с 24 сентября 2022 года (дата постановки на кадастровой учет), на основании договоров ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению.

При этом, необходимо отразить, что решение суда по вступлении в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество соответствующей записи о государственной регистрации обременения в виде залога (ипотеки) земельного участка с кадастровым № с 24 сентября 2022 года в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эс-Би-Ай Банк» (Эс-Би-Ай-Банк ООО).

В соответствии со ст.ст. 88 и 94 ГПК РФ судебные издержки состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату юридических услуг, представителя.

Согласно ч.ч.1,2 статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано; правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной и кассационных инстанциях.

Истцом, при обращении с иском в суд и в последующем при уточнении исковых требований была оплачена государственная пошлина в сумме 18000 рублей (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6000 рублей, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12000 рублей), которая подлежит взысканию с ответчиков в пользу ООО «Эс-Би-Ай Банк».

В связи с изложенным исковые требования ООО «Эс-Би-Ай Банк» подлежат удовлетворению в указанной выше части.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Эс-Би-Ай Банк» удовлетворить в части.

Признать недействительным Договор купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным Договор купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделок: Договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ и Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ:

- прекратить право собственности ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3000 +/- 19 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

Настоящее решение суда по вступлении в законную силу является основанием

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Эс-Би-Ай Банк» (Эс-Би-Ай-Банк ООО) право залога (ипотеки) в отношении земельного участка с кадастровым № с 24 сентября 2022 года (дата постановки на кадастровой учет), на основании договоров ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда по вступлении в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество соответствующей записи о государственной регистрации обременения в виде залога (ипотеки) земельного участка с кадастровым № с 24 сентября 2022 года в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эс-Би-Ай Банк» (Эс-Би-Ай-Банк ООО).

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эс-Би-Ай Банк» (Эс-Би-Ай-Банк ООО) государственную пошлину в размере 18000 (восемнадцать тысяч) рублей.

В стальной части исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Эс-Би-Ай Банк» (Эс-Би-Ай-Банк ООО) отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Никитина

Решение в окончательной форме изготовлено 18 января 2024 года

Председательствующий Е.А. Никитина