Решение по делу № 2-1219/2024 от 29.01.2025 - о признании торгов по реализации жилого дома и земельного участка недействительными, признании договора недействительным, применения последствий признания недействительности сделки.

Дело № 2-5/2025

УИД 76RS0013-02-2024-000133-02

Мотивированное решение изготовлено 29 января 2025 года.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Ломановской Г.С.,

при секретаре Шагиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске 15 января 2025 года гражданское дело по иску ФИО1 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, ФИО2, ПАО «Сбербанк России» о признании торгов по реализации жилого дома и земельного участка недействительными, признании договора недействительным, применения последствий признания недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом его уточнения, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, ФИО2, ПАО «Сбербанк России» с требованием признать недействительными торги в форме открытого аукциона в электронной форме, проведенного на электронной площадке <данные изъяты> 30 ноября 2023 г., по итогам которых между организатором торгов - Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) 08.12.2023 г. был заключен договор № купли-продажи жилого дома площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер № и земельного участка, назначение: для размещения жилого дома, площадь 714 кв. м., кадастровой номер №, в соответствии с которым продавец передал покупателям указанное выше имущество, а покупатель произвел его оплату в сумме 965 511,60 рублей и применить последствия недействительности торгов:

1) признать недействительным договор № купли-продажи жилого дома площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер № и земельного участка, назначение: размещения жилого дома, площадь 714 кв. м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес> заключенный 08.12.2023 г. между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (Продавцом) и Орлянской Ольг0й Евгеньевной (Покупателем) и применить последствия его недействительности;

2) погасить записи в ЕГРН от 18.01.2023 г. о праве собственности ФИО2 на жилой дом площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер № и земельный участок, назначение: для размещения жилого дома, площадь 714, кв.м, кадастровый номер № расположенные по адресу: <адрес>

3) восстановить в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 и ФИО3 на жилой дом площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер №, и земельный участок, назначение: для размещения жилого дома, площадь

714 кв. м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>.

Исковые требования мотивированы следующими доводами.

Заочным решением Рыбинского городского суда от 15.09.2022 г. по делу № по иску ПАО «Сбербанк» был расторгнут кредитный договор № от 12.04.2016 г., заключенный между ПАО «Сбербанк России», с одной стороны, ФИО3 и ФИО1, с другой.

Этим же решением суда с ФИО3 и ФИО1 в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору № от 12.04.2016 г. в сумме 2 003 121,47 руб., в том числе по основному долгу - 1 096 475,24 руб., по просроченным процентам - 906 646,23 руб., а также взысканы расходы по уплате госпошлины и расходы по оценке имущества.

Кроме того, судом обращено взыскание на предмет залога - жилой дом площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, назначение: для размещения жилого дома, площадь 714 кв. м., кадастровый номер №, расположенный по этому же адресу, принадлежащие на праве общей долевой собственности (по ? доли) ФИО1 и ФИО3, путем продажи с публичных торгов по первоначальной цене 805 600 руб.

По итогам открытого аукциона в электронной форме, проведенного на электронной площадке <данные изъяты> 30 ноября 2023 г., между организатором торгов - Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) 30.11.2023 г. был подписан протокол № о результатах открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества, в соответствии с которым Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется оплатить и принять следующее имущество: Лот №. Жилой дом площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер №, земельный участок, назначение: для размещения жилого дома, площадь 714 кв. м., кадастровый номер № По результатам цена продаваемого имущества была установлена в размене 965 511,60 рублей.

В соответствии с протоколом № о результатах открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества от 30.11.2023 г. между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) 08.12.2023 г. был заключён договор № купли-продажи жилого дома площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер № и земельного участка, назначение: для размещения жилого дома, площадь 714 кв. м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, в соответствии с которым, продавец передал покупателю указанное выше имущество, а покупатель произвел его оплату сумме 965 511,60 рублей.

Переход права собственности к покупателю на указанные жилой дом и земельный участок был зарегистрирован Управлением Росреестра по Ярославской области в ЕГРН 18.01.2024г.

В настоящее время судебной коллегией по гражданским делам Ярославского областного суда рассматривается дело по апелляционной жалобе ФИО1 на заочное решение Рыбинского городского суда от 15.09.2022 по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции.

По делу проведена судебная оценочная экспертиза, в соответствии с которой, рыночная стоимость спорного жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на 15.09.2022 г. составляла 2100000 рублей, что более чем в два раза превышает оценку рыночной стоимости имущества, которая первоначально была представлена в суд истцом (1 007 000 руб.).

Учитывая, что первоначальная цена реализации имущества существенно отличалась от рыночной цены имущества на дату его реализации, то, ссылаясь на нормы действующего законодательства, истица просит признать договор купли-продажи жилого дома № от 08.12.2023 недействительным и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель адвокат Норик Д.Н. исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в уточненном иске.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4, ранее допущенная к участию в деле по устному ходатайству ответчика, в судебном заседании участия не принимали.

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, возражений не представлено.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о дате судебного разбирательства, ранее представил отзыв на иск, поступивший в суд 06.02.2024, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о дате судебного разбирательства, ранее представили письменные объяснения на иск, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица судебный пристав-исполнитель ОСП по г. Рыбинску № 1 и Рыбинскому району ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что истец знала о возбуждении исполнительного производства и проведении торгов, нарушений действующего законодательства при исполнении решения суда не было допущено.

Представители третьих лиц ОСП по г. Рыбинску № 1 и Рыбинскому району УФССП России по Ярославской области, УФССП России по Ярославской области и третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещались о дате судебного разбирательства.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав истца и его представителя, третье лицо, проверив материалы гражданского дела и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно статье 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, а также материалов гражданского дела №, 12.04.2016 между ФИО1, ФИО3 и ПАО «Сбербанк России» был заключен кредитный договор №, по которому ответчикам выдан потребительский кредит в сумме 1560990,80 рублей под 13,75% годовых на срок 240 месяца.

Кредит выдавался на приобретение недвижимости, а именно: жилого дома, общей площадью 51,9 кв.м., по адресу: <адрес> и земельного участка, общей площадью 714+/-9 кв.м., по адресу: <адрес>

Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости.

В связи с нарушением заемщиками условий кредитного договора ПАО «Сбербанк» обратилось с иском к ФИО1, ФИО3 о расторжении кредитного договора № от 12.04.2016г., взыскании задолженности по кредитному договору в размере 2003121,47 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 30215,61 руб., расходов по оценке стоимости предмета залога в размере 2400,00 руб., обращении взыскания на предмет залога – жилой дом, общей площадью 51,9 кв.м., по адресу: <адрес>; земельный участок, общая площадь: 714+/-9 кв.м., по адресу: №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи 805600,00 руб.

Заочным решением Рыбинского городского суда от 15.09.2022 по делу № исковые требования были удовлетворены.

Судом постановлено:

Расторгнуть кредитный договор № от 12.04.2016, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО3.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО1 в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от 12.04.2016 за период с 16.11.2017 по 19.07.2022 (включительно) в сумме 2 003 121,47 руб., в том числе: по основному долгу-1 096 475,24 руб., по просроченным процентам- 906 646,23 руб.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы по уплате государственной пошлины в размере 30215,61 руб., расходы по оплате оценки имущества в размере 2400,00 руб.

Обратить взыскание на предмет залога – жилой дом, общей площадью 51,9 кв.м., по адресу: <адрес>; земельный участок, общая площадь: 714+/-9 кв.м., по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов и установив начальную продажную цену в 805 600,00 руб.

По истечении срока обжалования решения была установлена дата его вступления в законную силу - 29.11.2022 года, после чего судом в адрес ПАО Сбербанк в лице филиала - Ярославское отделение № 0017 были направлены исполнительные листы.

Судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Рыбинску № 1 и Рыбинскому району УФССП России по Ярославской области 13.01.2023 года были возбуждены исполнительные производства № и №.в отношении ФИО1 и ФИО3 о взыскании задолженности в пользу ПАО «Сбербанк» и обращении взыскания на заложенное имущества (л.д.86).

Постановлением зам. ст. судебного пристава ФИО5 от 06.02.2023 года указанные исполнительные производства были объединены в одно и присвоен №

09.02.2023 года зам. ст. судебного пристава ФИО5 составлен акт о наложении ареста (описи) имущества (л.д. 83).

09.02.2023 года зам. ст. судебного пристава ФИО5 вынесено постановление об оценке имущества должника СПИ, согласно которому, установлена стоимость имущества, арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) от 09.02.2023 года в соответствии с решением суда от 15.09.2022 года в размере 805 600 рублей (л.д. 81).

15.03.2023 года зам. ст. судебного пристава ФИО5 вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги в МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (л.д. 70).

09.08.2023 года МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях в УФССП России по Ярославской области было направлено Уведомление № 271/23 о принятии арестованного имущества на реализацию на электронных торгах (л.д. 47).

03.10.2023 года МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях уведомило УФССП России по Ярославской области о том, что аукцион по продаже жилого дома, с кадастровым номером №, и земельного участка, с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес> признан несостоявшимся в соответствии со ст. 91 Федерального закона от 02.10.2008 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», так как была допущена только одна заявка (л.д. 45).

05.10.2023 года судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Рыбинску № 1 и Рыбинского района УФССП России по ЯО ФИО5 было вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15 % в соответствии со статьей 92 Федерального закона от 02.10.2008 года № 229-ФЗ, установлена стоимость имущества в размере 684 760 рублей.

По результатам проведения аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме победителем признана ФИО2, что подтверждается Протоколом № № подведения итогов аукциона от 30.11.2023 (л.д. 114).

Стоимость арестованного имущества по итогам аукциона была определена в размере 965 511, 60 рублей, которую ФИО6 обязалась выплатить МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (Протокол №, л.д. 109).

08.12.2023 года между МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях и ФИО6 был заключен договор купли-продажи жилого дома, с кадастровым номером №, и земельного участка, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 107).

18.01.2024 года право собственности ФИО6 на указанное имущество было зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.01.2024 года (л.д. 111).

Полагая, что торги проведены с существенным нарушением действующего законодательства, ФИО1 обратилась в суд с иском о признании торгов по продаже залогового имущества недействительными.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает следующее.

Согласно ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом. Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

В соответствии со статьей 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено Гражданского кодекса Российской Федерации и процессуальным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Установлено, что спорный дом с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <...>, в рамках исполнительного производства были арестованы и переданы для реализации на торгах на основании решения Рыбинского городского суда (л.д.68-70).

При установлении начальной продажной цены и способа продажи предметов залога: жилого дома, с кадастровым номером №, и земельного участка, с кадастровым номером №, равной 805 600,00 руб., суд руководствовался следующими нормами права.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд при принятии решения должен определить и указать в нём сумму, подлежащую уплате Залогодержателю, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп.4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В качестве основания для признания недействительными торгов в форме открытого аукциона в электронной форме, проведенных на электронной площадке <данные изъяты> 30.11.2023 года, истица ссылается на установление необоснованно низкой начальной цены залогового имущества, существенно отличающейся от рыночной стоимости.

Кроме того, поясняет, что в настоящее время в Ярославском областном суде рассматривается апелляционная жалоба ФИО1 на заочное решение от 15.09.2022 по делу №, в рамках которого определением Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда была назначена экспертиза рыночной стоимости спорного имущества по стоянию на 15.09.2022 года.

Согласно экспертному заключению № от 28.10.2024 года рыночная стоимость жилого дома, с кадастровым номером №, и земельного участка, с кадастровым номером №, по состоянию на 28.10.2024 года составляет 2 097 000 руб., а по состоянию на 15.09.2022 года составляла 2 161 000 рублей.

Таким образом, проведение торгов по цене, не соответствующей рыночной стоимости реализуемого имущества, привело к ущемлению прав и законных интересов истца.

Однако судебное постановление, которым установлена рыночная стоимость спорного имущества, указанная истцом, либо иная рыночная стоимость, на данный момент не принято. Нарушений процедуры проведения торгов в рамках исполнительного производства, судом не установлено.

Вместе с тем, доводы истицы о признании торгов, проведенных в форме открытого аукциона в электронной форме на электронной площадке <данные изъяты> 30.11.2023 года, недействительными, заслуживают внимания.

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ устанавливается, как указано выше, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Как указано в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2018 года N 2949-О, от 24 декабря 2020 года N 2910-О и др., пункт 1 статьи 449 ГК РФ имеет целью обеспечение соблюдения требований закона при проведении торгов, защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов, и реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица.

При этом согласно абзацам 6 и 7 пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, а также в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Тем самым, следует, что перечень оснований для признания торгов недействительными, закрепленный в статье 449 ГК РФ, не является исчерпывающим.

В данном случае таким основанием следует считать то обстоятельство, что истице определением Рыбинского городского суда от 06.03.2024 года был восстановлен процессуальный срок для подачи заявления об отмене заочного решения. Впоследствии в удовлетворении ходатайства об отмене заочного решения ей было отказано.

В связи с отказом в удовлетворении ее заявления об отмене заочного решения суда определением от 02.04.2024 года, ФИО1 получила возможность апелляционного обжалования заочного решения Рыбинского городского суда от 15.09.2022 года по делу №. Ее апелляционная жалоба принята к рассмотрению Ярославским областным судом. Судопроизводство по апелляционной жалобе ФИО1 до настоящего времени не закончено.

Из указанного следует, что решение Рыбинского городского суда от 15.09.2022 года по делу № на данный момент не вступило в законную силу, обжалуется в апелляционном порядке.

Изложенное приводит к выводу, что торги по продаже дома и земельного участка, на которые решением суда обращено взыскание, проведены с нарушением требований закона, а именно: в отсутствие оснований к их проведению, поскольку судебный акт - заочное решение от 15.09.2022 - не имеет законной силы.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными в связи с допущенными нарушениями закона, повлекшими за собой незаконную передачу имущества должника на реализацию с публичных торгов.

Так, начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке) и устанавливается в размере 80 процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

По смыслу приведенной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Указанный правовой подход подтвержден в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными.

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Учитывая, что аукцион по реализации спорных объектов недвижимого имущества: жилого дома, с кадастровым номером №, и земельного участка, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, был проведен на основании решения суда, не имеющего законной силы, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о признании недействительными торгов, проведенных в форме открытого аукциона в электронной форме, на электронной площадке <данные изъяты> 30 ноября 2023 г., по итогам которых между организатором торгов - Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) 08.12.2023 г. был заключен договор № купли-продажи жилого дома площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер № и земельного участка, назначение: для размещения жилого дома, площадь 714 кв. м., кадастровой номер № расположенных по адресу: <адрес>

Согласно ч. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного суд признает недействительным договор № купли-продажи жилого дома площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер №, и земельного участка, назначение: размещения жилого дома, площадь 714 кв. м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: Ярославская <адрес> заключенного 08.12.2023 г. между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях и ФИО2.

Одновременно суд применяет последствия его недействительности путем погашения записи в ЕГРН от 18.01.2023 г. о праве собственности ФИО2 на жилой дом площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер № и земельный участок, назначение: для размещения жилого дома, площадь 714, кв.м, кадастровый номер №, расположенные по адресу: Ярославская <адрес>, после чего ФИО2 вправе обратиться за возвращением уплаченных ею денежных средств, и восстановления в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 и ФИО3 на жилой дом площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер №, и земельный участок, назначение: для размещения жилого дома, площадью 714 кв. м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>

На основании изложенного, учитывая установленные по делу обстоятельства, оценив все представленные по делу доказательства,

руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, паспорт РФ №, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, ИНН №, ФИО2, паспорт РФ №, ПАО «Сбербанк России», ИНН № удовлетворить.

Признать недействительными торги в форме открытого аукциона в электронной форме, проведенного на электронной площадке <данные изъяты> 30 ноября 2023 г., по итогам которых между организатором торгов - Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) 08.12.2023 г. был заключен договор № купли-продажи жилого дома площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер № и земельного участка, назначение: для размещения жилого дома, площадь 714 кв. м., кадастровой номер №, расположенных по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор № купли-продажи жилого дома площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер № и земельного участка, назначение: размещения жилого дома, площадь 714 кв. м., кадастровый номер № расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 08.12.2023 г. между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ИНН №) и ФИО2 (паспорт №) и применить последствия недействительности сделки:

- погасить записи в ЕГРН от 18.01.2023 г. о праве собственности ФИО2 на жилой дом площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер № и земельный участок, назначение: для размещения жилого дома, площадь 714, кв.м, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>

- восстановить в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 и ФИО3 на жилой дом площадью 51,9 кв. м., кадастровый номер №, и земельный участок, назначение: для размещения жилого дома, площадь

714 кв. м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение одного месяца с момента вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья Г.С. Ломановская