УИД 66RS0024-01-2025-001564-98
Дело № 2-1611/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Мотивированное решение изготовлено 16 октября 20205 года
г. Верхняя Пышма 02 октября 2025 года
Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Карасевой О.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Холкиной Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» о защите прав потребителя. В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, что 30 мая 2019 года между ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве №. В соответствии с условиями вышеуказанного договора ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» обязался в предусмотренный договором срок своевременно, своими силами, либо с привлечением третьих лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать объект долевого строительства, участнику долевого строительства. Согласно пункту 3.5. вышеуказанного договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства осуществляется в срок до 31.08.2022 года. Участник долевого строительства обязался оплатить стоимость объекта в размере 2.755.040 рублей 00 копеек. Договорные обязательства со стороны участника долевого строительства выполнены в полном объеме. В последующем, когда стало очевидно, что обязательства со стороны Застройщика не будут исполнены в установленный Договором срок, ООО СЗ «СпецСтройКубань» обратилось с предложением о подписании Дополнительного соглашения к Договору №. 30.05.2022 года между сторонами было подписано вышеуказанное Дополнительное соглашение. Согласно п.2 Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве были установлены новые сроки передачи объекта недвижимости, а именно до 30.09.2023 года. До настоящего времени объект не передан, акты приема-передачи не подписаны. Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.10.2023 года по 21.03.2024 года (173 дня), при ставке 7,5%, составила сумму в размере 238.310,96 рублей. Расчет: 2.755.040,00 * 1/300 * 7,5% * 2 * 173 дн = 238 310 рублей 96 копеек. 10 июня 2019 года между ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве №. В соответствии с условиями вышеуказанного договора ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» обязался в предусмотренный договором срок своевременно, своими силами, либо с привлечением третьих лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать объект долевого строительства, участнику долевого строительства. Согласно пункту 3.5. вышеуказанного договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства осуществляется в срок до 31.08.2022 года. Участник долевого строительства обязался оплатить стоимость объекта в размере 2.608.480 рублей 00 копеек. Договорные обязательства со стороны участника долевого строительства выполнены в полном объеме. В последующем, когда стало очевидно, что обязательства со стороны Застройщика будут не исполнены, в установленный Договором срок, Ответчик обратился с предложением о подписании Дополнительного соглашения к Договору №. 30.05.2022 года между сторонами было подписано вышеуказанное Дополнительное соглашение. Согласно п.2 Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве были установлены новые сроки передачи объекта недвижимости, а именно до 30.09.2023 года. До настоящего времени объект не передан, акты приема-передачи не подписаны. Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.10.2023 года по 21.03.2024 года (173 дня), при ставке 7,5%, составила сумму в размере 225.633,52 рублей. Расчет: 2.608.480,00 * 1/300 * 7,5% * 2 * 173дн = 225.633 рубля 52 копейки. Итого, общая сумма неустойки за два спорных объекта составляет 463944,48 рублей. В связи с нарушением срока передачи объекта, 17.04.2025 года Истец направил Ответчику досудебную претензию с требованием оплатить неустойку. Претензия получена ответчиком 23.04.2025 года. Ответ на данную претензию не последовал, требования, указанные в ней - остались без удовлетворения. Между ФИО1 и ФИО2. для представления интересов в суде первой инстанции был заключен договор оказания юридических услуг №1 от 01 мая 2025 года. Вознаграждение представителя составило 30000 рублей. Оплата подтверждается квитанцией по операции от 07.05.2025 года, а также чеком самозанятого от 07.05.2025 года. В связи с нарушением ответчиком срока передачи квартиры, невозможностью переехать в жилье, у истца появилась бессонница, психосоматические расстройства, проявляющеся в онемении, болях верхних конечностей, болях и скованностях в грудном и поясничном отделах позвоночника. Истец оценивает свои нравственные страдания, связанные с нарушением ответчиком сроков передачи квартиры, в 20000 рублей.
В письменных возражениях на исковое заявление представителем ответчика ООО СЗ «СпецСтройКубань» указано следующее: относительно взыскания неустойки, не оспаривая факт нарушения обязательств, указано на некорректность произведенного истцом расчета неустоек, поскольку последним неверно определен период просрочки сдачи объекта долевого строительства. Поскольку днем начала периода просрочки является первый рабочий день, следующий за днем исполнения обязательства (30.09.2023 - суббота), то период просрочки по первому договору следует исчислять с 02.10.2023 по 21.03.2024 (172 дня). При таком расчете, размер неустойки исходя из периода с 02.10.2023 по 21.03.2024 составит 236 933,44 руб. Период просрочки по второму договору следует исчислять с 02.10.2023 по 21.03.2024 (172 дня). При таком расчете, размер неустойки исходя из периода с 02.10.2023 по 21.03.2024 составит 224 329,28 руб. Истец не указывает, какие неблагоприятные последствия наступили для него в связи с нарушением Ответчиком срока передачи объекта долевого строительства по Договору. Доказательств уклонения Ответчика от передачи квартиры истцом не предоставлено. Строительство объекта ЖК «Сердце» осуществляется на основании разрешения на строительство от 30.05.2017 №, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар. Причиной крайнего продления срока явился, в том числе, ряд обстоятельств, возникших вопреки воле застройщика и при отсутствии его вины, но существенным образом повлиявших на сроки строительства:
- первый квартал 2021 год неблагоприятные погодные условия (шквальный порывистый ветер, снегопад и пр.), создавшие риски обрушения временных строительных конструкций, нестабильность на строительной площадке, повлекшие за собой явную угрозу жизни и здоровья работников строительных бригад, что заставило принимать вынужденные решения о сокращении работ на объекте строительства;
- начало 2022 года неопределенность экономической ситуации в Российской Федерации, в связи с наложенными санкциями со стороны европейских стран практически на все поставки импортной продукции в РФ, включая оборудование и строительные материалы, на что российским производителям потребовалось время для стабилизации экономической ситуации и возобновлению производства импортозамещающей продукции. Для хозяйствующих субъектов, в том числе в области строительной деятельности понадобилось время для поиска новых поставщиков и новых субподрядных организаций. В целях скорейшего завершения строительства объекта, график и сроки строительства которого и так нарушены, Застройщику ежедневно необходимо выполнять финансовые обязательства перед подрядными организациями, осуществляющими строительство на объектах. При этом взыскание неустоек по договорам участия в долевом строительстве в размере, многократно превышающем размер, установленный законом, ляжет тяжким бременем на Застройщика в рамках бюджета, выделенного на строительство именно этого объекта (расчетный счет объекта), и оплачивать подрядным организациям, выполняющим работы по завершению строительства многоквартирного жилого дома, станет невозможно, что однозначно приведет к еще большему увеличению сроков строительства данного жилого дома и невозможности выполнения договорных обязательств Застройщика перед участниками долевого строительства по завершению строительства и передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства. Ответчик просит суд в случае удовлетворения искового требования о взыскании с Ответчика неустойки за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства по Договору, применить пункт 1 статьи 333 ГК РФ, и снизить размер неустойки до общей суммы, не превышающей 200 000 рублей. Стоимость завершенной строительством квартиры на рынке недвижимости растет соразмерно уровню инфляции, разнице курсов валют и процентным ставкам по кредитам, что исключает наличие убытков со стороны Истцов в части внесенной суммы. Истец просит взыскать с ответчика в его пользу компенсацию морального вреда, в размере 20 000 рублей, однако к своему заявлению не прикладывает каких-либо документов, подтверждающих понесенные им физические или нравственные страдания вследствие нарушения ответчиком договорного обязательства. Ответчик считает заявленную истцом к взысканию сумму компенсации морального вреда необоснованной, и с учетом всех обстоятельств и индивидуальных особенностей истца, а также с учетом требований принципов разумности и соразмерности, просит суд в случае удовлетворения данного требования, взыскать не более 2 000,00 руб. По взысканию штрафа указано, что согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно (абз. 3). В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Таким образом если срок для добровольного удовлетворения требований гражданина - участника долевого строительства истек в период с 22 марта 2024 г. до 31 декабря 2025 г., то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит. Досудебная претензия с требованием о выплате неустойки направлена истцом 17 апреля 2025 г., то есть после вступления в силу постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326. Таким образом, срок для добровольного удовлетворения требований участника долевого строительства истекал до 31 декабря 2025 г. При таких обстоятельствах, решение вопроса о взыскании штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требования участника долевого строительства, предъявленного в период действия моратория по начислению неустойки и штрафных санкций, подлежит разрешению с учетом постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326. Истцом заявлено требование об оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей. С данным требованием ответчик не согласен, данное требование необоснованно не подлежит удовлетворению в полном объеме. Кроме того, дело по исковому заявлению к ООО СЗ «СпецСтройПроект», относится к типовой категории дел, в связи с чем временных затрат представителя на подготовку и участие в нем не требует. Рассматриваемое судом гражданское дело для юриста, имеющего практику представления доверителей в судах общей юрисдикции, не представляет особой сложности, как правило, гражданские дела подобной категории рассматриваются судами по существу в одно судебное заседание. Также ответчик считает, что в настоящее время предъявляемые истцами требования являются шаблонными и для написания обращения в судебный орган не обязательно иметь юридическое образование, т.к. в информационно - телекоммуникационных сетях интернет достаточно информации для написания обращения с заявленными требованиями в суд. Учитывая вышеизложенное, а также требований разумности, исходя из характера спора, степени сложности дела, объема выполненных представителем работ, участия его в судебных заседаниях, а также с учетом серийности дела, ответчик полагает заявленную сумму чрезмерно завышенной, просит снизить ее, и взыскать по данному требованию не более 7 000,00 рублей.
В заявлении от 26 августа 2025 года об уточнении исковых требований, отзыве на возражения ответчика истцом указано, что ответчик в своих возражениях ссылается на ст. 193 ГК РФ, согласно которой если последний день срока приходится на нерабочий день, то днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Однако, как следует из письменных возражении ответчика, договором может быть предусмотрено иное. Так, п. 3.2 Дополнительного соглашения к Договорам участия в долевом строительстве от 30.05.2019 года и от 10.06.2019 года предусмотрено, что Дольщик не имеет к Застройщику никаких иных претензии и требовании по Договору, в том числе, выплате неустойки, пени, морального вреда, штрафа, возмещения убытков, иных денежных сумм до 30.09.2023 года. Таким образом, исходя из буквального толкования пункта Дополнительного соглашения к Договору, Дольщик вправе предъявить требования начиная со дня, следующего за последним днем исполнения обязательств, т.е. с 01.10.2023 года. На основании изложенного, расчет неустойки, указанный в исковом заявлении, является верным. Ответчик ссылается на применение статьи 333 ГК РФ, согласно которой суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Истцом применена законная неустойка, составляющая 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки, с учетом снижения такой ставки Постановлением Правительства от 18.03.2024 года №326 (т.е. до 7,5%), что говорит об отсутствии основании считать взыскиваемую неустойку чрезмерной и явно завышенной. Как указывает Застройщик, причинами продления срока передачи объектов долевого строительства Истцу являются: неблагоприятные погодные условия; неопределенность экономической ситуации в Российской Федерации. Так, ООО СЗ «СпецСтройКубань» указывает о невозможности выполнения работ ввиду неблагоприятных погодных условий (шквалистый порывистый ветер, снегопад и пр.), однако не предоставляет в материалы дела доказательств, подтверждающих данное обстоятельство. Указание на такие обстоятельства и рассмотрение их в качестве локально известных фактов также подлежит доказыванию, за исключением, если указанное обстоятельство не доказано в ином судебном решении и носит свойство преюдициальности. Документов, подтверждающих реальное наличие неблагоприятных условий, решения о сокращении работ на объекте строительства, в материалы дело не поступило, Ответчиком не представлено. Также Ответчик указывает на неопределенность экономической ситуации в России, невозможностью осуществления поставок импортной продукции, оборудования, строительные материалы и т.д. на территорию Российской Федерации, однако не указывает на влияние данного факта конкретно на деятельность Застройщика. Не указано какие конкретно правовые последствия наступили для Застройщика из-за неисполнения договорных обязательств его иностранными контрагентами. Кроме того, неопределенность экономической ситуации на территории РФ не свидетельствует о том, что Застройщик заключал договоры поставки/подряда/субподряда и т.д. исключительно с иностранными организациями, которые выполняли работы/поставляли товар на территорию Российской Федерации. Застройщик указывает на правовые последствия для хозяйствующих субъектов в целом, а не конкретное влияние таких обстоятельств на Застройщика. Документов, подтверждающих временную невозможность продолжения строительства также не предоставлено. Право требования взыскания денежной суммы Дольщиком является правомерным, поскольку предусмотрено действующим законодательством. Кроме того, Застройщикам, в том числе и Ответчику, предоставлена отсрочка исполнения обязательств перед Дольщиками по удовлетворению требовании о взыскании штрафов, пеней, неустоек до 31.12.2025 года. Таким образом, Ответчик указывает на неблагоприятные последствия взыскания неустойки в полном объеме, которые не наступили. Невозможно однозначно установить реальный вред для Застройщика взыскиваемой неустойки. Ответчик ссылается на ежедневное исполнение обязательств (на дату подачи возражении) перед подрядными организациями, однако данный довод противоречит действительности, поскольку согласно информации с сайта Наш.Дом.РФ многоквартирный дом был введен в эксплуатацию в I квартале 2025 года (до даты подачи искового заявления). Таким образом, не ясно, какие обязательства несет Застройщик по строительству жилого дома на дату рассмотрения спора. Кроме того, обращает внимание суда на принятие истцом мер по урегулированию спора между сторонами, путем направления предложения о заключении дополнительных соглашений о зачете требований между Дольщиком и Застройщиком. В судебном заседании от 03.07.2025 года к материалам дела были приобщены письма на электронную почту Застройщика и юрисконсульта ООО СЗ «СпецСтройКубань» с предложением о заключении вышеуказанных дополнительных соглашении. На указанные письма от 02.06.2025 года и 16.06.2025 года застройщик не ответил, причины невозможности заключения дополнительных соглашении не пояснил. В своих возражениях Застройщик ссылается на применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшающей заявленную Истцом неустойку, однако Истец находит такое поведение недобросовестным. Ответчик оценивает оказание юридических услуг представителем Истца в размере 7 000 рублей и находит заявленную сумму не соответствующей принципу разумности. С данным требованием истец не согласен. Согласно договору оказания юридических услуг №1 от 01.05.2025 года представитель обязуется осуществлять представление интересов Доверителя при рассмотрении дела в суде первой инстанции вплоть до вынесения решения суда, утверждения судом мирового соглашения и представляет собой участие не более, чем в 3 (Трех) судебных заседаниях, с выездом в суд первой инстанции. Вознаграждение представителя составляет 30 000 рублей, что является разумным. Поскольку представитель проживает в г. Екатеринбурге, формирование цены договора исходило исходя из цен, сложившихся в г. Екатеринбурге. Согласно сайта Уральского центра защиты прав граждан стоимость услуг представителя по аналогичному спору составляет 30 000 рублей. Согласно сайта юридического бюро «Перегонцев и Партнеры» стоимость услуг представителя по искам о защите прав потребителей начинается от 40 000 рублей. Согласно ответу на вопрос, направленный на электронную почту юридического бюро, стоимость услуг представителя по настоящему делу составляет 35 000 рублей за каждое судебное заседание. Кроме того, Ответчик ссылается на отсутствие необходимости несения расходов по оплате услуг представителя. Заключение договора юридических услуг и представление собственных интересов через представителя или собственными силами/средствами является правом Истца, а не обязанностью. Согласно заключенному между Сторонами договора по <адрес>, в п.3.2 была предусмотрена проектная площадь квартиры с учетом балкона/лоджия, которая составляет 41,12 м2. Согласно письму от Застройщика исх.№ от 02.06.2025 года площадь объекта после проведения технических замеров изменилась в пользу увеличения. Сумма к доплате составила 2 345 рублей. (фактическая площадь жилого помещения составляет 43,4 м2) Согласно п.3.2. Договора на строительство <адрес>, проектная площадь жилого помещения составляет 38,36 м2. Согласно письму от Застройщика исх.№ от 02.06.2025 года площадь объекта после проведения технических замеров изменилась в пользу увеличения. Сумма к доплате составила 169 320 рублей. (фактическая площадь жилого помещения составляет 44,8 м2). Итого общая сумма задолженности со стороны Дольщика (Истца) составляет 171 665 рублей. Просит суд произвести зачет встречных однородных требований в связи с увеличением фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной. Итоговая общая сумма неустойки к выплате с учетом зачета указанных встречных требовании составит 292 279 руб. 48 коп. (463 944 руб. 48 коп. - 171 665 руб. 00 коп.). В связи с нарушением ответчиком срока передачи квартиры, невозможностью переехать в жилье, у истца с осени 2023 года обострилось хроническое заболевание, ввиду чего 27.12.2023 года вызвал скорую медицинскую помощь и был направлен в ГБУЗ «ГБ № <адрес>» в отделение гнойной хирургии. Находился на стационарном лечении по 30.12.2023 года. В оказании дальнейшей медицинской помощи Истцу было отказано, ввиду отсутствия постоянной регистрации в Краснодарском крае. В результате чего был вынужден переехать в г. Верхняя Пышма для последующего прохождения лечения. Согласно выписке из истории болезни №, с 15.03.2024 года по 27.03.2024 года <данные изъяты>. До настоящего времени ФИО1 проходит лечение, а также освидетельствование для уточнения степени утраты трудоспособности. Нарушение сроков передачи объектов долевого строительства, а последующая невозможность оформления права собственности и обращение с заявлением об изменении адреса постоянной регистрации гражданина привело к вынужденному переезду в адрес места регистрации, Истец понес нравственные страдания, связанные с невозможностью оказания медицинской помощи по адресу фактического местонахождения, ввиду отсутствия постоянной регистрации.
Истец просит: взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» в пользу ФИО1: неустойку за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства в размере 292 279 рублей 48 копеек (с учетом зачета встречных однородных требовании); компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей 00 копеек; расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей 00 копеек.
Истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, реализует процессуальные права через представителя.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, в материалы дела представлен письменный отзыв по заявленным требованиям.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, который, в свою очередь, обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно статье 458 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договоров предусмотрена обязанность продавца по доставке товара.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Судом установлено, что 30 мая 2019 года между ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № СС/Э-2/С- №
В соответствии с условиями вышеуказанного договора ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» обязался в предусмотренный договором срок своевременно, своими силами, либо с привлечением третьих лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать объект долевого строительства, участнику долевого строительства.
Как следует из п. 3.2 Договора предметом договора является однокомнатная квартира (условный №) проектной площадью 41,12 кв.м., <адрес>.
Согласно пункту 3.5. вышеуказанного договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства осуществляется в срок до 31.08.2022 года. Участник долевого строительства обязался оплатить стоимость объекта в размере 2 755 040 рублей 00 копеек.
Договорные обязательства со стороны участника долевого строительства выполнены в полном объеме.
30 мая 2022 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к Договору №№.
Согласно п.2 Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве были установлены новые сроки передачи объекта недвижимости, а именно до 30сентября 2023 года.
Стороны определили, что участник долевого строительства не имеет к застройщику никаких иных претензий и требований по договору, в том числе, выплате неустойки, штрафа, пени, морального вреда, возмещения убытков, иных денежных сумм до 30 сентября 2023 года.
Кроме того, 10 июня 2019 года между ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №.
В соответствии с условиями вышеуказанного договора ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» обязался в предусмотренный договором срок своевременно, своими силами, либо с привлечением третьих лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать объект долевого строительства, участнику долевого строительства.
Согласно пункту 3.5. вышеуказанного договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства осуществляется в срок до 31 августа 2022 года.
Как следует из п. 3.2 Договора предметом договора является однокомнатная квартира (условный №) проектной площадью 38,36 кв.м., находящуюся в 7 подъезде на 2 этаже дома.
Участник долевого строительства обязался оплатить стоимость объекта в размере 2 608 480 рублей 00 копеек.
Договорные обязательства со стороны участника долевого строительства выполнены в полном объеме.
30 мая 2022 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к Договору №
Согласно п.2 Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве были установлены новые сроки передачи объекта недвижимости, а именно до 30 сентября 2023 года.
Стороны определили, что участник долевого строительства не имеет к застройщику никаких иных претензий и требований по договору, в том числе, выплате неустойки, штрафа, пени, морального вреда, возмещения убытков, иных денежных сумм до 30 сентября 2023 года.
22 марта 2025 года ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» в адрес ФИО1 направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче.
17 апреля 2025 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием об оплате неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства в размере 463 944 руб. 48 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.
Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
02 июня 2025 года ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» направило в адрес ФИО1 письмо, в котором указало, что согласно заключенному между Сторонами договора по квартире <адрес>договор участия в долевом строительстве № №) в п.3.2 была предусмотрена проектная площадь квартиры с учетом балкона/лоджия, которая составляет 41,12 м2. Площадь объекта после проведения технических замеров изменилась в пользу увеличения. Сумма к доплате составила 2 345 рублей. (фактическая площадь жилого помещения составляет 43,4 м2). Согласно п.3.2. Договора на строительство <адрес> (Договор участия в долевом строительстве № проектная площадь жилого помещения составляет 38,36 м2. Площадь объекта после проведения технических замеров изменилась в пользу увеличения. Сумма к доплате составила 169 320 рублей. (фактическая площадь жилого помещения составляет 44,8 м2). Общая сумма задолженности со стороны Дольщика (ФИО1) составляет 171 665 рублей.
22 марта 2025 года ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» направило в адрес ФИО1 сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, в котором сообщило, что строительство «Комплекса многоэтажных жилых домов по <адрес> в <адрес>», <адрес> 1, этап 2 - завершено, указанный жилой дом введен в эксплуатацию. Для принятия объекта долевого строительства, подписания акта приема-передачи и получения комплекта ключей ФИО1 может обратиться в офис организации в течение 10 дней с момента получения настоящего сообщения, согласно пункта 5.2.2. Договора участия в долевом строительстве.
Обращаясь с настоящими требованиями, истец ссылается на то, что свои обязательства по оплате стоимости квартир он исполнил надлежащим образом, произведя полную оплату по договорам, в то время как ООО Специализтрованный застройщик «СпецСтройКубань» были нарушены обязательства по договорам участия в долевом строительстве в части соблюдения сроков передачи квартир.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости дополнительно урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.
В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
На основании части 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Положениями части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).
В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Разрешая заявленные требования, суд, исходит из того, что ответчиком были нарушены принятые на себя обязательства по договорам участия в долевом строительстве № от 30 мая 2019 года и №СС/Э-2/С-№ от 10 июня 2019 года в части соблюдения сроков передачи квартир истцу, и приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании в его пользу с ответчика неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства.
Согласно представленного истцом расчета - неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по договору № от 30 мая 2019 года за период с 01.10.2023 года по 21.03.2024 года (173 дня), составляет 238 310 рублей 96 копеек. Расчет стороной истца произведен, исходя из размера ставки рефинансирования - 7,5% годовых и стоимости объекта 2 755 040 руб.
Согласно представленного истцом расчета - неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по договору № от 10 июня 2019 года за период с 01.10.2023 года по 21.03.2024 года (173 дня), составляет 225 633 рубля 52 копейки. Расчет стороной истца произведен, исходя из размера ставки рефинансирования - 7,5% годовых и стоимости объекта 2 608 480 руб.
Срок исполнения ответчиком обязательства по передаче квартир истцу истек 02 октября 2023 г. по каждому из договоров (первый рабочий день, после даты, указанной в дополнительных соглашениях, так как срок передачи квартиры – не позднее 30 сентября 2023 года), а после указанной даты имеет место просрочка исполнения обязательства ответчиком.
Согласно абз. 5 п. 1 Постановления Правительства N 326 (в редакции Постановления Правительства РФ от 19.06.2025 N 925) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу указанного Постановления до 31 декабря 2024 года включительно (т.е. с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года).
В силу п. 2 Постановления Правительства N 326 в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 настоящего Постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.
В связи с вышеизложенным неустойка, подлежащая взысканию составляет 236 933,44 руб. (2 755 040 руб. * 1/300 * 7,5% * 2 * 127 дн) по договору № от 30 мая 2019 года и 224 329,28 руб. (2 608 480 руб. * 1/300 * 7,5% * 2 * 127 дн) по договору № от 10 июня 2019 года.
Размер неустойки рассчитан с применением ограниченной Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" ставки - 7,5%.
Таким образом, общая сумма неустойки подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составит 461 262, 72 руб.
Рассматривая ходатайство ответчика о применении к неустойке, рассчитанной истцом, положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В соответствии с абзацем первым пункта 69 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
По смыслу приведенных выше норм права и актов их толкования, положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации должны служить установлению баланса между законными интересами кредитора и должника.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
С учетом вышеизложенных обстоятельств допущенного ответчиком нарушения и степени его вины, срока просрочки исполнения обязательств, а также с учетом требований соразмерности, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 400000, 00 рублей. Указанная сумма соразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств, способствует восстановлению нарушенных прав истца и не нарушает баланс интересов сторон. Вместе с тем, дальнейшее снижение неустойки приведет к освобождению ответчика от гражданско-правовой ответственности за нарушение принятого на себя обязательства, что противоречит смыслу компенсационной природы неустойки. Также суд отмечает, что обстоятельства, на которые ссылается ответчик, им не доказаны.
Разрешая требование истца о проведении взаимозачета финансовых требований и передаче технической документации, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04 декабря 2013 года, просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
В случае наличия у застройщика перед участником долевого строительства обязанности по выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, а у участника долевого строительства встречного обязательства перед застройщиком по доплате денежных средств в связи с увеличением площади жилого помещения по сравнению с площадью, указанной в договоре участия в долевом строительстве, может быть произведен зачет (полностью или частично) встречного однородного требования.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о зачете встречных однородных требований в связи с увеличением фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной на сумму 171 665 руб. 00 коп.
Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» подлежит предоставления отсрочка исполнения настоящего решения в части уплаты неустойки и штрафа до 31декабря 2025 года включительно и далее в соответствии с указанным Постановлением.
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вопрос компенсации морального вреда не урегулирован, следовательно, положения Закона о защите прав потребителей в этой части должны быть применены по данному делу.
В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
В силу ст. 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Принимая во внимание, что факт нарушения прав истца как потребителя со стороны ответчика нашел свое подтверждение в процессе рассмотрения дела, с учетом характера нарушения прав потребителя и объема нарушенных прав, длительности нарушения, степени вины причинителя вреда, принципов разумности и справедливости, учитывая неблагоприятные последствия, причиненные истцу виновным действием (бездействием) ответчика (вынужденный переезд истца в адрес места регистрации для прохождения лечения), о чем в материалы дела представлены соответствующие доказательства, суд полагает необходимым взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» в пользу ФИО1 в счет компенсации морального вреда в размере 20000 руб.
Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.
В соответствии с п. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из искового заявления следует, что ФИО1 просит взыскать в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг представителя 30 000 рублей, ссылаясь на то, что с целью обращения в суд с данным иском, он вынужден был обратиться за юридической помощью. Данные расходы подтверждаются договором оказания юридических услуг № 1 от 01.05.2025 г., заключенным между ФИО1 (Доверитель) и ФИО2 (Представитель), чеками, подтверждающими оплату услуг по договору.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, количество судебных заседаний, характер действий, произведенных представителем истца в рамках оказания юридической помощи и защиты интересов ФИО1, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд полагает, что с учетом всех обстоятельств дела и требований законодательства сумма, заявленная истцом ко взысканию в качестве расходов на оплату услуг представителя является разумной, соразмерной и справедливой. Оснований для ее снижений с учетом характера спора и объема выполненной представителем истца процессуальной работы суд не усматривает. Доводы ответчика о шаблонности иска, типовых обстоятельствах спора подлежат отклонению, как необоснованные.
В соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» истцы освобождаются от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления, в связи с чем, согласно ст.ст. 88, 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15500,00 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» (№) в пользу ФИО1 (№ ) неустойку за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства в сумме 400000,00 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 20000,00 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 30000,00 рублей.
Произвести зачет взаимных однородных требований сторон.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» (№) в пользу ФИО1 (№) неустойку в размере 278335,00 рублей, предоставив отсрочку исполнения в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» (№) в доход бюджета в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 15500, 00 рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.В. Карасева