УИД:61RS0034-01-2022-001068-12 № 2-742 (2022)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 декабря 2022 года с. Дубовское
Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Кубраковой Е.Г.,
при секретаре Полубедовой Н.В.,
с участием директора ООО «Приморский» Орёл А.В., представителей истца Степанюк Н.Н., адвоката Сычёва С.А.
представителя ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "Приморский" в лице представителя по доверенности Степанюк Н.Н. к ФИО2, ФИО3, третье лицо администрация <адрес>, о переводе прав покупателя по договору купли-продажи ? доли земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Иск ООО "Приморский" к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи ? доли земельного участка мотивирован тем, что у ФИО4 и ФИО2 в долевой собственности находится земельный участок сельскохозяйственного назначения с КН №, общей площадью 472000 кв.м. расположенный в Малолученском сельском поселении <адрес>, по ? доле у каждого. В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ собственники передали спорный земельный участок ООО «Приморский» в аренду сроком на 10 лет.
В абзаце 2 п. 3.1 Договора аренды у арендатора имеется преимущественное право на выкуп доли собственника участка при его продаже. В абзаце 3 пункта 4.2 Договора аренды арендодатель обеспечивает возможность реализации арендатором преимущественного права на выкуп доли собственника участка при его продаже.
ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ответчик в нарушение обязательства ДД.ММ.ГГГГ продал свою долю спорного земельного участка ФИО3 за 250 000 рублей. Договор купли-продажи № был удостоверен нотариусом Дубовского нотариального округа <адрес> ФИО5 Регистрационный номер записи о переходе права – № от ДД.ММ.ГГГГ. Продажа ? доли земельного участка была произведена с нарушением права истца на преимущественную покупку участка.
На основании изложенного, истец просит суд перевести права покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи ? доли земельного участка с КН №, общей площадью 472000 кв.м., по адресу : <адрес>, Малолученское сельское поселение, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, с ФИО3 на ООО "Приморский".
В судебном заседании директор ООО «Приморский» Орёл А.В. и представители истца ООО "Приморский" - адвокат Сычёв С.А., Степанюк Н.Н. просили удовлетворить иск, представитель соответчика ФИО3 - ФИО1 просила отказать в иске, представила письменное возражение на иск (л.д.71-73).
В судебное заседание соответчик ФИО2 не явилась, ходатайствовала о рассмотрении настоящего дела в её отсутствие, предоставила письменный отзыв на иск, в котором просила отказать истцу в удовлетворении искового заявления в полном объеме.
Представитель третьего лица администрации <адрес> уведомлялся о дате заседания, сведений о причинах неявки не представил, ходатайствовал о рассмотрении в его отсутствие.
Согласно требований ст. 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
Согласно ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в судебном процессе. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Таким образом, суд принимает решение рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что соответчик ФИО2 являлась собственником ? земельного участка площадью 472000 кв.м., с/х назначения -зу участников долевой собственности для передачи в аренду ЗАО «Авангард», для с/х производства, КН №, находящегося <адрес>, Малолученкское сельское поседение, а ФИО4 продолжает владеть ? указанного земельного участка, что подтверждается копиями договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 112-114), Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28-29), нотариального договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27), постановления главы <адрес> РО от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.30), свидетельства о гос. регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО4 передали в аренду указанный земельный участок истцу ООО "Приморский" сроком на 10 лет, что подтверждается копией договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 112-114). Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28-29).
За пользование земельным участком ООО "Приморский" должен был ежегодно уплачивать ФИО2 и ФИО4 арендную плату в виде фуражного зерна в размере 2 500 кг, муки в размере 50 кг (п. 2.1 договора аренды). Срок оплаты аренды с 01 июля по 20 декабря каждого года (п. 2.2 договора аренды).
Свои обязательства по уплате арендной плате ФИО2 по данному договору арендатор ООО "Приморский" за период с 2018 по 2020 включительно исполнял добросовестно, что подтверждается карточкой счета 76.АФ за январь 2018 - декабрь 2022 (л.д. 117, 118-119).
Согласно п. 3.1 договора аренды Арендатор имеет право на заключение в преимущественном порядке договора на новый срок по истечения срока действия договора и на выкуп участка при намерении Собственника осуществить такую продажу при равных условиях и добросовестном выполнении условий договора.
Согласно п. 4.2 договора аренды Арендодатель обязан обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок либо на выкуп участка при намерении Собственника осуществить такую продажу при равных условиях и при выполнении условий настоящего договора.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по нотариально удостоверенному договору купли-продажи продала свою ? указанного выше спорного земельного участка соответчику ФИО3 за 250 000 рублей. Переход права собственности на ? земельного участка по данному договору был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-15).
В судебном заседании установлено, что ФИО2, соблюдены требования по уведомлению ФИО4 о продаже её 1/2 земельного участка, что подтверждено уведомлением об отказе от реализации преимущественного права покупки ? доли земельного участка с КН № (л.д.34).
Из материалов дела следует, что в настоящее время истцом ООО "Приморский" арендованный у ФИО2 и ФИО4 земельный участок в залог, по договору субаренды либо на ином праве третьим лицам не передавался, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-15).
Основываясь на п.п. 3.1 и 4.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истец ООО "Приморский" полагает, что соответчиком ФИО2 при продаже своего земельного участка ФИО3 было нарушено право общества, как арендатора земельных участков, на первоочередное приобретение участка в собственность перед третьими лицами. Данный довод истца основан на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 ФЗ от 24.07.2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Частью 2 ст. 250 ГК РФ определено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Частью 3 ст. 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли лишь тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли.
Судом установлено, что истец ООО «Приморский» не владел долей в праве собственности на спорный земельный участок с/х назначения с КН №. ? доля указанного земельного участка на момент его продажи ДД.ММ.ГГГГ принадлежал исключительно ФИО2, которой были соблюдены требования по уведомлению ФИО4 – сособственника ? спорного земельного участка, о его продаже, что подтверждено уведомлением об отказе от реализации преимущественного права покупки ? доли земельного участка с КН № (л.д.34).
В этой связи к спорным правоотношениям не могут быть применены положения законодательства (ст. 250 ГК РФ), предусматривающие право преимущественного выкупа участников долевой собственности, включая положения о сроках обращения в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя.
Преимущественное право покупки устанавливается исключительно законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты (ст. 12 ГК РФ).
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ.
Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Согласно ст. 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относится, в частности, иные способы, предусмотренные законом.
По мнению суда, перевод прав и обязанностей покупателя не относится к общим способам защиты гражданских прав, а является специальным способом, подлежащим применению только при нарушении преимущественного права сособственника на выкуп отчуждаемой другим сособственником доли в общем имуществе. Истец ООО «Приморский» не является сособственником спорного земельного участка, а потому не имеет права требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Таким образом, с учетом указанных выше правовых норм суд приходит к выводу о том, что в рамках настоящего дела истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Кроме того, действующее законодательство не содержит норм устанавливающих право арендатора земельного участка, находящегося в личной собственности, на преимущественное право покупки указанного земельного участка в случае его продажи.
В соответствии с положениями статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
В соответствии со ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору ….
В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
По смыслу взаимосвязанных положений ст. ст. 209, 260, 624, 550, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено право выкупа арендатором имущества по истечении срока аренды или до его истечения, в том числе земельного участка сельскохозяйственного назначения. Такой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме с согласованием всех существенных условий. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Приморский» и участниками долевой собственности на земельный участок с КН № ФИО2, ФИО4 отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и порядке ее внесения, об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, последствия неисполнения арендодателем таких условий договора, что противоречит ст. ст. 432, 555, 624 ГК РФ.
Таким образом, указание в п. 3.1 и п. 4.2. договора аренды на преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка, нельзя считать согласованным по всем существенным условиям.
Помимо этого, условиями заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено, что последствием нарушения арендодателем условий пунктов 3.1 и 4.2 является перевод на арендатора прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества.
Поскольку между собственником ? спорного земельного участка ФИО2 и арендатором ООО «Приморский» не были согласованы в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ условия по выкупу земельного участка арендатором, с учетом положений статьи 421 ГК РФ о свободе договора и о недопустимости понуждения к заключению договора, суд приходит к выводу, что основания для перевода прав покупателя на истца отсутствуют.
Права истца в рассматриваемом случае действиями ответчика в силу вышеназванных норм права и обстоятельств дела не нарушены.
На основании изложенного, в удовлетворении иска ООО "Приморский" к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи надлежит отказать.
Руководствуясь ст. 165.1 ГК РФ, ст. ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО "Приморский" к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи ? доли земельного участка, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зимовниковский районный суд Ростовской области в течение месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме. Решение, изготовлено в окончательной форме 21.12.2022.
Лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и аудиозаписью судебного заседания или отдельного процессуального действия и в течение пяти дней со дня подписания протокола подать в письменной форме замечания на такие протокол и аудиозапись с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.
Председательствующий судья: Е.Г. Кубракова