РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 июня 2022 года Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Карповой А.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4389/2022 по иску ФИО1 Публично-правовой компании Фонду развития территорий о взыскании недоплаченной суммы компенсационной выплаты,
Установил:
Истец обратился в суд с иском к Публично-правовой компании Фонду развития территорий о взыскании недоплаченной суммы компенсационной выплаты в размере 2 402 870 руб.64 коп, расходов по оценке в размере 9 000 руб.00 коп., расходов по оплате госпошлины в размере 20 214 руб.35 коп., мотивируя тем, что 14 декабря 2015г. между ФИО1 и наименование организации был заключен договор участия в долевом строительстве № П/КЗ/475-2015.
Решением Подольского городского суда адрес от 10 сентября 2019г. за ФИО1 признано право собственности на трехкомнатную квартиру 475, расположенную в секции 5 на 7 этаже, общей площадью 85,06 кв.м в объекте незавершенного строительства по строительному адресу адрес, адрес бор, адрес, корпус 3 с обременением права в виде ипотеки в пользу наименование организации.
наименование организации признан банкротом, требования включены в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения.
24.08.2021г. Наблюдательным советом Фонда в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу адрес, микрорайон весенний, дорога объездная, корпус 3, застройщика наименование организации принято решение о восстановлении прав граждан путем выплаты возмещения.
Истец в установленном порядке обратилась в Фонд с заявлением о выплате.
Фонд выплатил участнику строительства возмещение в неполном объеме, поскольку использованная Фондом в расчете возмещения стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке не соответствует его реальной стоимости на соответствующую дату и является заниженной.
Истец в судебное заседание не явился, извещен, с ходатайством об отложении не обращался, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, с ходатайством об отложении не обращался, ранее исковые требования не признал, по доводам подробно изложенным в письменном виде.
Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Фонд осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ).
Законом № 218-ФЗ предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан - участников строительства с участием Фонда: финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, выплата возмещения гражданам.
При этом источниками финансирования данных мероприятий может являться компенсационный фонд (в случае, если застройщиком уплачивались обязательные взносы в компенсационный фонд) или имущество Фонда, сформированное за счет имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований (если такие взносы не уплачивались).
Законодательством предусмотрен специальный порядок осуществления Фондом выплаты возмещения гражданам.
В соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ (в редакции ФЗ от 13.07.2020 № 202-ФЗ) выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
Постановление Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192 (ред. от 26.08.2020) "Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой наименование организации о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации" (далее - Правила №1192).
В соответствии с п. 2 Правил №1192 решения о Финансировании или нецелесообразности финансирования принимаются Наблюдательным советом Фонда.
При этом Правилами №1192 предусмотрено, что для рассмотрения Фондом вопроса о целесообразности/нецелесообразности Финансирования завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства и принятия соответствующего решения, необходимо наличие совокупности условий, а именно: обращение соответствующего субъекта РФ в Фонд с ходатайством о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов в случае признания застройщика банкротом, наличие возможности софинансирования за счет средств регионального бюджета, решение Председателя/Заместителя Председательства Правительства РФ, соблюдение условий указанных в п. 10 Правил, и т.д.
Таким образом, реализация Фондом всех предусмотренных Законом № 218-ФЗ способов защиты прав граждан-участников строительства возможна только с соблюдением предусмотренного порядка, на основании соответствующих решений, принимаемых Наблюдательным советом Фонда.
В судебном заседании установлено, что 14 декабря 2015г. между ФИО1 и наименование организации был заключен договор участия в долевом строительстве № П/КЗ/475-2015.
Решением Подольского городского суда адрес от 10 сентября 2019г. за ФИО1 признано право собственности на трехкомнатную квартиру 475, расположенную в секции 5 на 7 этаже, общей площадью 85,06 кв.м в объекте незавершенного строительства по строительному адресу адрес, адрес бор, адрес, корпус 3 с обременением права в виде ипотеки в пользу наименование организации.
наименование организации признан банкротом, требования включены в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения.
24.08.2021г. Наблюдательным советом Фонда в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу адрес, микрорайон весенний, дорога объездная, корпус 3, застройщика наименование организации принято решение о восстановлении прав граждан путем выплаты возмещения.
Истец в установленном порядке обратился в Фонд с заявлением о выплате.
Фонд выплатил участнику строительства возмещение в сумме 6 903 129 руб.36 коп.
Из позиции истца следует, что использованная Фондом в расчете возмещения стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке не соответствует его реальной стоимости на соответствующую дату и является заниженной.
Вместе с тем, выплата возмещения гражданам, имеющих требование о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения.
Согласно ч. 2 ст. 13 Закон N 218-ФЗ, выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой наименование организации возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее - Правила).
В соответствии с п. 8 Правил, выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.
Приложением к Правилам является Методика расчета возмещения гражданам-участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков) подлежащих передаче гражданам-участникам строительства (далее - Методика).
В соответствии с п. 2 Методики, выплата возмещения по договору осуществляется в размере, предусмотренном ч. 2 ст. 13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно п. 3 Методики при определении размера подлежащего выплате возмещения учитывается, что рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного публично-правовой наименование организации. При этом для целей настоящей методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.
Также учету подлежат доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором после государственной регистрации права собственности (указывается в виде правильной простой дроби) и доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора, рассчитываемая по формуле.
Таким образом, императивной нормой закона установлено, что рыночная стоимость одного квадратного метра учитываемого при расчете компенсационной выплаты определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, а размер рыночной стоимости квадратного метра, определяемой в целях выплаты возмещения в соответствии с частью 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ. носит обязательный характер.
В соответствии с отчетом об оценке наименование организации № ФЗП-02/173-19/61 от 22.06.2021, составленного оценщиком привлеченного Фондом рыночная стоимость одного квадратного метра составляет 81 156 руб.00 коп.
Данный отчет соответствует требованиям Закона №135-Ф3, Закона №218-ФЗ, а также методике, утвержденной Правилами №1233.
Итоговая величина стоимости 1 кв.м., отраженная в отчете (стоимость объекта оценки), соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с договором участия в долевом строительстве цена договора составляет 4 501 375 руб.20 коп., площадь квартиры 85,06 кв.м, истцом произведена оплата стоимости договора в полном объеме.
Так, сумма возмещения фио рассчитана в соответствии с методикой расчета Правил №1233 составляет – 6 903 129 руб.36 коп., исходя из следующего расчёта: 85,06*81156 =6 903 129 руб.36 коп.
Ссылка истца на данные, содержащиеся в заключении наименование организации об определении рыночной стоимости равнозначной квартиры несостоятельна, поскольку не учитывает правила расчета возмещения, определенным пунктом 3 Приложения к Правилам, в том числе не учитывает стадию строительства объекта, а также не содержит данных о том, что отчет оценщика, привлеченного Фондом, составлен с нарушением законодательства.
При этом, Фондом произведен расчет выплаты возмещения в размере, определенном на основании методики, утвержденной Правилами.
Между тем, надлежащих и достаточных доказательств, подтверждающих недостоверность рыночной стоимости объекта оценки при его определении в отчете оценщика, привлеченного Фондом, истцом не представлено.
Кроме того, законодательством, в том числе частью 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ, не предусмотрено использование отчета оценщика, не привлеченного Фондом, для целей определения рыночной стоимости квартиры.
Оценив собранные по делу доказательства, руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, при этом суд исходит из того, что размер выплаченного истцам возмещения определен в соответствии с требованиями законодательства, на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом, согласно которому рыночная стоимость квадратного метра помещения, оплаченного истцом, определенная в соответствии с Методикой.
Осуществление истцу выплат производилась на основании отчета оценщика наименование организации № ФЗП-02/173-19/61 от 22.06.2021, привлеченного Фондом, что соответствует требованиям законодательства.
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Следовательно, только оспаривание отчета оценщика в судебном порядке (путем подачи самостоятельного иска к оценщику как лицу, выполнившему отчет) может послужить основанием (в случае установления иной стоимости 1 кв.м.) для перерасчета размера выплаты возмещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В иске ФИО1 Публично-правовой компании Фонду развития территорий о взыскании недоплаченной суммы компенсационной выплаты, отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца.
Судья А.И. Карпова
Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 10.06.2022