Дело № 2-1800/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 16 июля 2025 года

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Кадохова А.В.,

при секретаре судебного заседания Кумаллаговой К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации местного самоуправления <адрес> к ФИО1 о возложении обязанности демонтировать самовольную постройку, встречному иску ФИО1 к Администрации местного самоуправления <адрес> о признании жилого помещения нежилым помещением, сохранении объекта недвижимого имущества в реконструированном, перепланированном, переоборудованном состоянии, признании права собственности на объект недвижимого имущества,

установил:

АМС <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1, согласно которому просила обязать ФИО1 за свой счет демонтировать самовольно возведенную пристройку, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что согласно акту обследования № Л000149 от 31.03.2020г., составленному сотрудниками ОАТИ Левобережной (префектуры) администрации <адрес> по адресу: <адрес> выявлен факт самовольной реконструкции здания кафе «Два толстяка», выразившейся в пристройке помещения. Данная конструкция выполнена без соответствующих разрешительных документов. Строительство осуществил гр. ФИО1, зарегистрированный по адресу: <адрес>. В связи с выявленным нарушением застройщику было направлено предписание № № от 31.03.2020г. в 14-дневный срок устранить допущенное им нарушение. В ходе повторного обследования территории по адресу: <адрес> сотрудниками ОАТИ Левобережной (префектуры) администрации <адрес> согласно Акту № № от ... выявлено, что условие ранее выданного предписания не исполнено, о чем свидетельствуют фотографии к указанному акту. Таким образом, ответчик без всяких на то разрешенных документов самовольно возвел капитальный объект. В границах муниципального образования, независимо от форм собственности, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка их размещения осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. В компетенцию других органов не входит контроль за самовольным строительством и принятие мер по борьбе с ним. Факт самовольного строительства влечет нарушение законных интересов администрации как контролирующего органа за размещением объектов в границах муниципального образования и как собственника земельного участка.

В качестве правового обоснования приведены ссылки на ст. 222 ГК РФ, п. 2 Определения Конституционного суда Российской Федерации от 03.07.2007 №595-О-11, п. 1 ст. 8, ст. 51 ГрК РФ, ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», п. 3 ст. 25 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» от 17.11.1995г. № 169-ФЗ.

ФИО1 обратился в суд с встречным иском к АМС <адрес>, впоследствии уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которому просил: признать жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес>, нежилым помещением; сохранить нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес> общей площадью 182,2 кв.м., состоящее из Лит «А» общей площадью 131,9 кв.м., Лит «А3, а3» общей площадью 8,8 кв.м., Лит «а4» общей площадью 33,5 кв.м., Лит «а5» общей площадью 8 кв.м., в реконструированном, перепланированном, переоборудованном состоянии в соответствии с Техническим паспортом нежилого помещения, составленным ППК «Роскадастр» по состоянию на ...; признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение кадастровый № общей площадью 182,2 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 690+/-9 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, <адрес>. Согласно техническому паспорту от ... на данном земельном участке образован объект недвижимого имущества. ФИО1 на принадлежащем ему земельном участке произведена реконструкция помещения, построена пристройка. Спорная пристройка возведена на принадлежащем истцу земельном участке в соответствии с его целевым назначением, возведенный объект не нарушает целевого пользования земельного участка, отвечает градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем подлежит сохранению.

В качестве правового обоснования приведены ссылки на ст.ст. 222, 263 ГК РФ, п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ.

Определением суда от ... к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «АМ-Проект».

В судебное заседание стороны не явились, извещены надлежаще, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «АМ-Проект» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, обратился к суду с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором также просил требования ФИО1 удовлетворить, а в удовлетворении требований АМС <адрес> отказать.

Дело рассмотрено с учетом положений ст. 167 ГПК РФ.

Проверив и изучив материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу статьи 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, и корреспондирующих ей положений международно-правовых актов, в частности статьи 8 Всеобщей декларации прав человека, статьи 6 (пункт 1) Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также статьи 14 (пункт 1) Международного пакта о гражданских и политических правах, государство обязано обеспечить осуществление права на судебную защиту, которая должна быть справедливой, компетентной, полной и эффективной.

В соответствии со ст. 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1).

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2).

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с ч. 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с пп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся, в том числе: выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального, городского округа, осуществление в случаях, предусмотренных ГрК РФ, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

Пункт 17 статьи 51 ГрК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, в которых выдача разрешения на строительство не требуется. В иных случаях строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство являются самовольными.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 44) разъяснено, что в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п. «о» ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ).

В соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (пункт 1.7.1).

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (пункт 1.7.2.).

Таким образом, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как порядок перепланировки и переоборудования жилого помещения регламентирован жилищным законодательством Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с 20.07.2017г. ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 96,8 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.06.2025№ №.

С ... ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение - квартира с кадастровым номером № общей площадью 77,8 кв.м., расположенная по адресу: РСО-Алания, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ... № №

Принадлежащие ФИО1 помещения с кадастровыми номерами № и № возведены на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 690+/?9 кв.м., расположенном по адресу: РСО-Алания, <адрес>, который с 01.04.2020г. принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ... № №.

Согласно акту обследования № № от 31.03.2020г., составленному сотрудниками ОАТИ Левобережной администрации (префектуры) <адрес>, по адресу: <адрес> установлен факт самовольной реконструкции здания кафе «Два толстяка», пристроено помещение площадью около 20 кв.м. Разрешение на реконструкцию здания отсутствует. Произведена фотосъемка.

Согласно письму начальника УАиГ АМС <адрес> от 17.04.2020г. на имя руководителя Левобережной администрации (префектуры) <адрес> разрешение на строительство или реконструкцию здания по <адрес> не выдавалось.

В связи с выявленным нарушением Левобережная администрация (префектура) <адрес> почтой направила в адрес ФИО1 предписание № Л000039 от 31.03.2020г. с требованием в 14-дневный срок устранить нарушение, выразившееся в самовольной реконструкции здания кафе «Два толстяка» по адресу: <адрес>.

Согласно Акту № С000150 от 21.04.2020г. требования, указанные в предписании № № от 31.03.2020г. не выполнены. Произведена фотосъемка.

Суд находит несостоятельными доводы АМС <адрес> о том, что реконструкция, произведенная ФИО1 путем возведения спорной пристройки к принадлежащему ему на праве собственности зданию кафе «Два толстяка», нарушает права администрации города как собственника земельного участка, здания, поскольку АМС <адрес> не представлено сведений о том, что на момент проведения обследования 31.03.2020г. администрация города являлась собственником земельного участка, на котором возведена спорная пристройка, а на момент проведения проверки исполнения предписания № Л000039 от 31.03.2020г. данный земельный участок принадлежал на праве собственности ФИО1

Кроме того, согласно ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае: строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (п. 1.1); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 3); изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (п. 4); иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (п. 5).

Согласно «Перечню случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство», утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 № 1816, при строительстве, реконструкции, в частности: линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи; линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов; тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно; водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм. не требуется получение разрешения на строительство.

Согласно «Критериям отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:

строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;

строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

Как следует из разъяснений, данных в абзаце 2 п. 18 и абзаце 1 п. 19 постановления Пленума ВС РФ № 44, при разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, ч. 1 ст. 36, ст. 37 ГрК РФ, п. 12 ч. 1 ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ).

Согласно Правилам землепользования и застройки <адрес> земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне многофункциональной застройки (ОЖ/3/7).

В соответствии с градостроительным регламентом один из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в этой территориальной зоне Общественное питание (Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)), вспомогательные виды разрешённого использования (установленные к основным): Хозяйственные постройки; сооружения локального инженерного обеспечения (размещение водопроводов, линий электропередач, газопроводов, линий связи); временные автостоянки; благоустройство территории.

Из представленных АМС <адрес> фотографий спорной пристройки в совокупности с соответствующими выписками из ЕГРН и Техническим паспортом нежилого помещения по адресу: <адрес>, составленным ППК «Роскадастр» по состоянию на ..., усматривается, что спорная пристройка представляет собой строение вспомогательного использования, возведенное в границах принадлежащего ФИО1 на праве собственности земельного участка без нарушения его целевого назначения, в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, расположенного на этом же земельном участке, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, и ее общая площадь не превышает 1500 кв.м.

Таким образом, в рассматриваемом случае, вопреки доводам АМС <адрес>, применительно к приведенным выше положениям закона и нормативных актов получение ФИО1 разрешения на строительство спорной пристройки на земельном участке, целевое назначение которого допускает возведение подобных объектов, не требовалось.

Согласно Техническому паспорту нежилого помещения по адресу: <адрес>, по состоянию на ..., это помещение, общей площадью 182,2 кв.м., включает в себя квартира включает в себя помещения с кадастровыми номерами №, правообладателем которых является ФИО1, и состоит из: помещения Литер «А» общей площадью 131,9 кв.м., состоящего из № кабинка - 8,4 кв.м., № кабинка - 5,3 кв.м., № кабинка - 10,8 кв.м., №;5;13;14;15-16,15а холл - 86,1 кв.м., №а кабинка - 7,8 кв.м., №а кабинка - 6,1 кв.м., №б кабинка - 7,4 кв.м.; помещения Литер «А3, а3» общей площадью 8,8 кв.м., состоящего из № подсобное; помещения Литер «а4» общей площадью 33,5 кв.м., состоящего из № санузел - 3,6 кв.м., №а санузел - 1,7 кв.м., №;26;27 кухня - 28,2 кв.м.; Литер «а5» общей площадью 8 кв.м., состоящего из № склад.

Как указано в Техническом паспорте от ... разрешения на реконструкцию нежилого помещения, перевод жилого помещения (квартира) площадью 77,8 кв.м. в нежилое помещение, объединение жилого помещения 77,8 кв.м., не представлены.

Таким образом, работы по реконструкции, перепланировке, переоборудованию нежилого помещения кафе «Два толстяка» с кадастровым номером №, в результате которых произошли изменения его технических характеристик, зафиксированные в Техническом паспорте, произведены ФИО1 без предварительного согласования с АМС <адрес>, при этом ФИО1 получено соответствующее согласие от ФИО4, являющейся согласно выписке из ЕГРН от... № № собственником здания с кадастровым номером №, расположенного на соседнем земельном участке по адресу: <адрес>, примыкающем к земельному участку ФИО1

Какие-либо иные объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности другим лицам, к нежилому помещению, расположенному по адресу: <адрес>, не примыкают.

Сведения о том, что кто-либо кроме АМС <адрес> обращался в досудебном или судебном порядке с требованиями к ФИО1 об устранении нарушений их прав и охраняемых законом интересов, связанными с произведенной им реконструкцией, перепланировкой и переоборудованием нежилого помещения кафе «Два толстяка» с кадастровым номером № суду не представлены.

При этом третье лицо - ООО «АМ-Проект» требования ФИО1 полностью поддержало.

Установленные выше обстоятельства позволяют суду прийти к убеждению, что ФИО1 были приняты надлежащие и достаточные меры к получению необходимых согласований для реконструкции, перепланировки и переоборудования принадлежащего ему нежилого помещения.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 1 постановления Пленума ВС РФ № 44, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В абз. 8 п. 2 постановления Пленума ВС РФ № 44 разъяснено, что если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

В материалах дела представлено Заключение Эксперта ООО «СЕВОСЭКСПЕРТ» о проведении строительно-технической экспертизы № от 16.06.2025г., составленное экспертом ФИО5, из которого следует, что нежилое помещение, расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от ... № 123-ФЗ и п. 4.3.2 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Суд не находит оснований усомниться в правильности выводов эксперта, соответствующие квалификация, полномочия и стаж которого подтверждены приложенными к экспертному заключению документами.

Заключение экспертизы вопросов у суда не вызывает, его полнота, правильность и обоснованность сторонами не оспаривалась, выводы эксперта под сомнение не ставились, о проведении судебной экспертизы по делу стороны не ходатайствовали.

Заключение эксперта согласуется с содержащимися в Техническом паспорте сведениями о том, что конструктивные элементы нежилого помещение, расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, находятся в хорошем техническом состоянии.

В соответствии со ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4).

В соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

При этом согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, указаны в разделе II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние.

Как видно из материалов дела, после произведенной ФИО1 реконструкции, перепланировки и переоборудования нежилого помещения кафе «Два толстяка» с кадастровым номером №, присоединенная к нему квартира с кадастровым номером №, став частью указанного нежилого помещения, фактически приобрела свойства нежилого помещения, поскольку перестала быть изолированным помещением пригодным для постоянного проживания граждан, что является основанием для признания ее частью нежилого помещения с кадастровым номером №.

Таким образом установлено, что произведенные ФИО1 реконструкция, перепланировка и переоборудование нежилого помещения кафе «Два толстяка» с кадастровым номером № на нарушают каких-либо прав и законных интересов третьих лиц, в том числе АМС <адрес>, архитектурный облик города не изменен. Нежилое помещение кафе «Два толстяка» с кадастровым номером №, образовано из принадлежавших ФИО1 помещений, требования действующих градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил соблюдены, сохранение возникшего в результате реконструкции, перепланировки и переоборудования объекта недвижимого имущества - нежилого помещения кафе «Два толстяка» с кадастровым номером № в существующем состоянии не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательств обратного АМС <адрес> суду не представила.

По указанным мотивам суд приходит к выводу о том, что право собственности ФИО1 может быть защищено путем признания за ним права собственности на реконструированный, перепланированный и переоборудованный объект недвижимости в целом, с указанием его новых технических характеристик.

При таких обстоятельствах суд находит встречные исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению в полном объеме, что полностью исключает возможность удовлетворения первоначальных исковых требований АМС <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Администрации местного самоуправления <адрес> к ФИО1 о возложении обязанности демонтировать самовольную постройку оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к Администрации местного самоуправления <адрес> о признании жилого помещения нежилым помещением, сохранении объекта недвижимого имущества в реконструированном, перепланированном, переоборудованном состоянии, признании права собственности на объект недвижимого имущества, удовлетворить.

Признать жилое помещение (квартиру) общей площадью 77,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес>, нежилым помещением.

Сохранить нежилое помещение с кадастровым номером 15:09:0030615:251, расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес>, общей площадью 182,2 кв.м., состоящее из Литера «А» общей площадью 131,9 кв.м., Литера «А3, а3» общей площадью 8,8 кв.м., Литера «а4» общей площадью 33,5 кв.м., Литера «а5» общей площадью 8 кв.м., в реконструированном, перепланированном, переоборудованном состоянии в соответствии с Техническим паспортом нежилого помещения, составленным ППК «Роскадастр» по состоянию на ....

Признать за ФИО1 страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС): 147-712-712 69, право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 182,2 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Настоящее решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета жилого помещения (квартиры) общей площадью 77,8 кв.м. с кадастровым номером № и прекращения государственной регистрации права собственности ФИО1, страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС): №, на указанный объект недвижимого имущества.

Настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес>, общей площадью 182,2 кв.м., состоящее из Литера «А» общей площадью 131,9 кв.м., Литера «А3, а3» общей площадью 8,8 кв.м., Литера «а4» общей площадью 33,5 кв.м., Литера «а5» общей площадью 8 кв.м., в реконструированном, перепланированном, переоборудованном состоянии в соответствии с Техническим паспортом нежилого помещения, составленным ППК «Роскадастр» по состоянию на ..., и осуществления государственной регистрации права собственности ФИО1, страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС): №, на указанный объект недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания через Советский районный суд РСО-Алания в течение месяца со дня его принятия (изготовления) в окончательной форме.

Судья Кадохов А.В.