ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 3а-106/2022

Верховный Суд Республики Мордовия в составе

судьи Середы Людмилы Ивановны,

при секретаре Солдатовой Анне Сергеевне,

с участием:

административного истца – общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Новотроицкий», его представителя ФИО1,

административных ответчиков:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управления Росреестра по Республике Мордовия),

- федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»),

- Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее – Госкомимущество Республики Мордовия),

заинтересованного лица:

- Администрации городского округа Саранск,

рассмотрев в открытом судебном заседании 5 октября 2022 г. в г.Саранске административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Новотроицкий» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ООО «Торговый дом «Новотроицкий» обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№>, <№>, указав в обоснование административного иска, что данные земельные участки принадлежат обществу на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> определена по состоянию на 1 января 2012 г. в размере 3401164,04 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> определена по состоянию на 18 июня 2014 г. в размере 4430374 рублей. Общество считает кадастровую стоимость земельных участков существенно завышенной, не соответствующей рыночной стоимости (согласно отчетам об оценке рыночной стоимости), чем нарушаются его права как арендатора земельных участков, и подлежащей пересмотру. Кроме этого, административный истец является собственником здания с кадастровым номером <№>, расположенного на указанных земельных участках, в связи с чем имеет исключительное право на выкуп последних, выкупная стоимость рассчитывается на основании кадастровой стоимости.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Мордовия от 8 августа 2022 г. заявления ООО «Торговый дом «Новотроицкий» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№>, <№> отклонены.

По данным основаниям административный истец просил суд установить: кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 г. в размере 1334000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 июня 2014 г. в размере 2094000 рублей.

В судебное заседание представитель административного истца ООО «Торговый дом «Новотроицкий» ФИО1 (представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие), представители административных ответчиков: Управления Росреестра по Республике Мордовия, ФГБУ «ФКП Росреестра» (представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя), Госкомимущества Республики Мордовия, представитель заинтересованного лица Администрации городского округа Саранск не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

На основании договора <№> от 17 ноября 2017 г. Администрация городского округа Саранск предоставила ООО «Торговый дом «Новотроицкий» в аренду: земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 998 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для размещения объекта торговли (торгового центра), расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 1300 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для размещения объекта торговли (торгового центра), расположенный по адресу: <адрес>. Соглашением к указанному договору от 9 ноября 2020 г. срок его действия продлен до 10 ноября 2023 г.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, сообщениям Управления Росреестра по Республике Мордовия и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия:

- земельный участок с кадастровым номером <№> был поставлен на кадастровый учет 2 февраля 2007 г., земельный участок с кадастровым номером <№> поставлен на кадастровый учет 18 июня 2014 г.;

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере 3401164,04 рублей определена на 1 января 2012г. и утверждена Приказом Госкомимущества РМ от 27 ноября 2014 г. №42 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Мордовия»;

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере 4430374 рублей была определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 г. № 222 путем осуществления математических действий – умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Госкомимущества РМ от 27 ноября 2014 г. № 42 на его площадь;

- указанная кадастровая стоимость земельных участков является актуальной на сегодняшний день.

11 июля 2022 г. ООО «Торговый дом «Новотроицкий» подало в Комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№>, <№>.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Мордовия <№>, <№> от 8 августа 2022 г. данные заявления общества отклонены.

Согласно частям 1,3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, данное заявление может быть подано не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Поскольку сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№>, <№> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2015 г. и 9 февраля 2015 г., то срок, предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, истек, с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд 22 августа 2022 г.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) пропуск срока, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что с 1 января 2015 г. и 9 февраля 2015 г. в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, в связи с чем суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть первая).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности; арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из вышеназванных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <№>, <№> затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора муниципальных земельных участков, обязанного уплачивать арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и общество вправе оспорить установленную кадастровую стоимость земельных участков в суде.

Поскольку обществом соблюден предварительный досудебный порядок разрешения спора, оно имело право на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно абзацу третьему части одиннадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом достоверность установленной кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и законность ее утверждения, порядок внесения сведений о ней в ЕГРН предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами <№>, <№> ООО «Торговый дом «Новотроицкий» представило отчеты <№> и <№> от 4 июля 2022 г. об определении их рыночной стоимости, составленные ООО «Орион», оценщиком ФИО4

В соответствии с положениями части первой статьи 4, абзаца второго статьи 15, абзаца четвёртого статьи 15.1 и части четвёртой статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Оценщик ФИО4 имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 15 июля 2021 г., является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», включен в реестр членов 9 июля 2007 г., его гражданская ответственность застрахована в АО «АльфаСтрахование» на сумму 30000000 рублей, срок действия договора страхования с 28 июня 2022 г. до 27 июня 2023 г. включительно.

При таких обстоятельствах следует, что оценщик ФИО4 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Согласно данным отчётам рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> по состоянию на 1 января 2012 г. составляет 1334000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> по состоянию на 18 июня 2014 г. составляет 2094000 рублей.

Рыночная стоимость объектов оценки определена оценщиком на основании изучения объектов оценки, исследования рынка. Источники необходимой информации, методики расчетов учтены в отчетах. Оценка проведена с соблюдением федеральных стандартов оценки, законодательства в области оценочной деятельности, отчёты полные, ясные, сомнений в обоснованности не вызывают.

Доказательств, опровергающих выводы отчётов об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, ни административные ответчики, ни заинтересованное лицо не представили, равно как и не заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорных объектов.

Доводы Комиссии о неудовлетворительном уровне анализа рынка и ошибочном методе подбора объектов-аналогов сводятся к несогласию с содержанием отчётов оценщика, не основаны на достоверных и объективных данных, в связи с чем судом отклоняются.

Доводы Комиссии о нарушении пункта 22б ФСО № 7 также подлежат отклонению, отличие объектов оценки и объектов-аналогов по площади учтено оценщиком применением поправочных коэффициентов.

Указание в решениях Комиссии на то, что цена квадратного метра объекта-аналога № 2 занижена, указанный объект недвижимости был реализован на льготных условиях, одной из сторон сделки являлась Администрация городского округа Саранск, бездоказателен. Согласно письменным пояснениям оценщика информация, полученная из договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка (объекта-аналога № 2) является достоверной и актуальной, поскольку цена земельных участков, которые продает или выставляет на торги Администрация городского округа Саранск, определяется на основе их рыночной стоимости. Таким образом, данные доводы Комиссии не свидетельствует о нарушении при составлении отчетов требований законодательства об оценочной деятельности.

С учётом изложенного суд не усматривает оснований для несогласия с отчётами оценщика ФИО4, данные отчеты могут быть приняты в целях установления рыночной стоимости земельных участков на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Поскольку произведенная уполномоченными органами кадастровая оценка спорных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости и превышает ее, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктами 11, 12, 13.7 Устава федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», утверждённого приказом Росреестра от 1 сентября 2011 г. №П/331, указанное учреждение находится в ведении Росреестра и к предмету его деятельности относится осуществление полномочий Росреестра по государственному кадастровому учёту объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценке, оказание государственных услуг в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> утверждена Приказом Госкомимущества РМ от 27 ноября 2014 г. № 42, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия в соответствии с пунктом 2.4 методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 г. № 222, надлежащими административными ответчиками по настоящему административному иску являются Госкомимущество РМ и ФГБУ «ФКП Росреестра».

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Новотроицкий» к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2012 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 998 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для размещения объекта торговли (торгового центра), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в сумме 1334000 (один миллион триста тридцать четыре тысячи) рублей.

Установить по состоянию на 18 июня 2014 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 1300 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для размещения объекта торговли (торгового центра), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в сумме 2094000 (два миллиона девяносто четыре тысячи) рублей.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Новотроицкий» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия Л.И. Середа

Мотивированное решение суда составлено 14 октября 2022 г.