Решение по делу № 2-180/2023 от 10.04.2023

Дело № 2-180/2023

УИД: 52RS0048-01-2023-000023-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сергач 10 апреля 2023г.

Сергачский районный суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Гусева С.А.,

при секретаре судебного заседания Макаровой Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Сергачского муниципального округа Нижегородской области о признании правопреемником по договору аренды земельного участка и признании права выкупа земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Сергачский районный суд Нижегородской области с иском к администрации Сергачского муниципального округа Нижегородской области о признании правопреемником по договору аренды земельного участка и признании права выкупа земельного участка.

ФИО1 в судебное заседание не явился. Извещен надлежащим образом.

Как следует из искового заявления, ФИО1 является собственником жилого дома, общей площадью 38,6 кв.м., инвентарный номер***, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***, общей площадью 1 522 кв.м.

Право собственности на недвижимость возникло на основании договора купли-продажи жилого дома от 11.09.2007 года, заключенного между Е, и ФИО1.

Право собственности на недвижимость подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от **.2007 года Серия ***.

25.06.1960 года на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности, отдел коммунального хозяйства исполкома Сергачского городского Совета депутатов трудящихся, в лице начальника БТИ Г, предоставил застройщику П. на праве бессрочного пользования, земельный участок, значащийся под №***.

В соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от 04.07.1984 года, наследницей к имуществу П. стала жена —Е, а именно на бревенчатый одноэтажный жилой дом, общеполезной площадью 34,8 кв.м, с двумя тесовыми сараями, с баней, находящийся в г. ****и расположенного на земельном участке размером 600 кв.м.

11.05.2006 года между Е. и Комитетом имущественных отношений администрации Сергачского района Нижегородской области был заключен договор аренды земельного участка №*** на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 1 522 кв.м., категория земель: земли поселений, целевое использование - индивидуальное жилищное строительство, местоположение: ****. Срок аренды до 11.05.2055 года.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, с момента приобретения Ю. жилого дома общей площадью 38,6 кв.м., инвентарный номер: ****, к нему, в силу закона, перешли права на аренду земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 1 522 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 39.3 Земельного Кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с частью 2 статьи 39.4 Земельного Кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с частью 3 статьи 39.4 Земельного Кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержден Постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 года №419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов».

В соответствии с подпунктом «а» пункта 4 «Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», цена земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется в размере 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка при продаже лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, находящихся у них на праве аренды, если в период с 30 октября 2001 г. до 1 июля 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было переоформлено на право аренды в 2006 году и перешло к истцу в силу закона.

Кадастровая стоимость земельного участка *** составляет 417 241 руб. 08 коп. (2,5% от кадастровой стоимости составляет 10 432 руб.). Ю.добросовестно исполняет обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка более 3 (трех) лет.

Задолженности по оплате арендных платежей у Ю. перед Комитетом по управлению муниципальным имуществом и жилищно-коммунальным хозяйством администрации Сергачского муниципального района Нижегородской области не имеется.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования и просит суд:

- Признать ФИО1 (****) правопреемником по договору аренды земельного участка от 11.05.2006 года №*** с 11.09.2007 года.

- Признать за ФИО1 право на выкуп земельного участка с кадастровым номером ***, целевое использование — индивидуальное жилищное строительство, местоположение: ***, по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а именно 10 432 руб.

Представитель ответчика - администрации Сергачского муниципального округа Нижегородской области в судебное заседание не явился. Уведомлены надлежащим образом (л.д.123). Заявлений и сообщений в суд не поступало.

Представитель третьего лица КУМИ и ЖКХ в судебное заседание не явился, просят рассмотреть дело в отсутствие представителя. В суд представили письменный отзыв, из которого следует, что ФИО1 обращался в городскую администрацию города Сергача Сергачского муниципального района Нижегородской области с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1522.0 кв.м., расположенного по адресу: ***, с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство, категория земель - земли населенных пунктов, по цене равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно подпункту «а» пункта 4 Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015г. № 419, право на приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, по цене равной 2,5% от кадастровой стоимости земельных участков, имеют собственники зданий, строений, сооружений, которые в период с 30.10.2001г. до 01.07.2012г. осуществляли переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование П. на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 25.06.1960. После смерти П. его наследницей - Е был оформлен в собственность жилой дом, расположенный на земельном участке (свидетельство о праве на наследство по закону от 04.07.1984г.).

В соответствии с договором аренды земельного участка № *** от 11.05.2006, заключенным между Комитетом имущественных отношений администрации Сергачского района Нижегородской области и Е, испрашиваемый земельный участок был предоставлен Е в аренду. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, право аренды на земельный участок не было зарегистрировано в установленном законом порядке. В то время как, в соответствии с п.3.4.14 договора аренды, была предусмотрена обязанность арендатора обратиться за государственной регистрацией договора.

В результате перехода права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, от Е. к ФИО1, на основании договора продажи жилого дома от 11.09.2007, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, к ФИО1 перешло право пользования земельным участком. С момента возникновения права собственности на жилой дом (2007г.) и до 2022 года ФИО1 не обращался в органы местного самоуправления за оформлением прав на используемый им земельный участок.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации.

Арендные платежи за пользование земельным участком за указанный период вносились от имени Е, квитанции на оплату арендной платы направлялись или брались на руки у арендодателя на ее имя, документы, подтверждающие смерть арендатора в адрес арендодателя не направлялись.

Кроме того, государственная регистрация права аренды на земельный участок за ФИО1 не производилась. В отношении арендодателя земельного участка Комитета имущественных отношений администрации Сергачского района Нижегородской области, а в последствии и его правопреемника - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Сергачского муниципального района Нижегородской области, уведомления о переходе права пользования земельным участком к новому собственнику жилого дома до 2022 года, не направлялись.

Таким образом, испрашиваемый земельный участок не предоставлялся ФИО1 на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды ФИО1 не производилось, в связи с чем право на приобретение в собственность указанного земельного участка по цене, равной 2,5 % от кадастровой стоимости у ФИО1 не возникло, и отказ в продаже земельного участка по указанной стоимости является обоснованным и правомерным.

Однако в соответствии с подпунктом «а» пункта 6 Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015г. № 419, ФИО1 имеет право на приобретение в собственность указанного земельного участка по цене равной 60 % от его кадастровой стоимости. Кроме того, в соответствии с пп.3п.9 ст.39.8, п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ФИО1 вправе оформить указанный земельный участок в аренду, сроком на 20 лет.

Заключение соглашения о замены арендатора по договору аренды земельного участка № *** от 11.05.2006 считают невозможным, в связи с тем, что сам договор аренды не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и орган государственной регистрации прав откажет в регистрации соглашения о замене стороны. Регистрация же самого договора аренды не представляется невозможной в связи со смертью арендатора (л.д.88-90).

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

Заслушав представителя истца ФИО2 и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, 25.06.1960 года на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности, отдел коммунального хозяйства исполкома Сергачского городского Совета депутатов трудящихся, в лице начальника БТИ Г, предоставил застройщику П на праве бессрочного пользования, земельный участок, значащийся под №**** (л.д.18-19).

Как следует из свидетельства о праве на наследство по закону от 04.07.1984 года, наследником имущества П, умершего ***.1976г., является его жена —Е, которая унаследовала бревенчатый одноэтажный жилой дом, общеполезной площадью 38,3 кв.м, в т.ч. жилой- 34,8 кв.м, с двумя тесовыми сараями, с баней, находящийся в **** и расположенного на земельном участке размером 600 кв.м (л.д.20).

11.05.2006 года между Е и Комитетом имущественных отношений администрации Сергачского района Нижегородской области был заключен договор аренды земельного участка №*** на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 1 522 кв.м., категория земель: земли поселений, целевое использование - индивидуальное жилищное строительство, местоположение: ****. Срок аренды до 11.05.2055 года (л.д.21-30). Как следует из договора, он подлежит обязательной регистрации в Сергачском отделе Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области. Регистрацию договора должна была произвести Е.

Как установлено в судебном заседании, право аренды на земельный участок в установленном законом порядке Е. не зарегистрировано.

На основании договора купли-продажи жилого дома от 11.09.2007 года, заключенного между Е и ФИО1, право собственности на дом перешло ФИО1 (л.д.32, 33-35).

ФИО1 является собственником жилого дома, общей площадью 38,60 кв.м., инвентарный номер: ****, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***, общей площадью 1 522 кв.м (л.д.32).

***.2015г. Е. умерла (л.д.36).

Однако, договор аренды земельного участка продолжал исполняться новым собственником жилого дома- ФИО1- с момента регистрации права на дом- 26.09.2007г. (л.д.32). Как установлено в судебном заседании, долгов по арендной плате не имеется. Данный факт ответчиком и третьим лицом не оспаривается. Оплата производилась ФИО1 от имени Е. (л.д.37-38).

Суд согласен с доводами истца о том, что он имеет право быть правопреемником Е. по договору аренды земельного участка №*** от 11.05.2006г.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как следует из п.3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Как следует из постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснения которого действительны в настоящее время, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 Постановления).

Как следует из постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», разъяснения которого действительны в настоящее время, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 25 Постановления).

Согласно ч.1 ст.39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.6 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с ч.2 ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

Согласно ч.3 ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 4 указанных Правил, цена земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется в размере 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка при продаже лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, находящихся у них на праве аренды, если в период с 30 октября 2001 г. до 1 июля 2012г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было переоформлено Е. на право аренды 11.05.2006 г. и перешло к истцу- ФИО1 в силу закона.

Как следует из выписки из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка *** составляет 417 241 руб. 08 коп. (л.д.114). 2,5% от указанной кадастровой стоимости составляет 10 432 руб.

Оценивая доводы третьего лица о том, что договор аренды недействующий, т.к. не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, суд приходит к следующему.

Как следует из п.3 ст. 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Как установлено в судебном заседании, договор аренды фактически исполняется, т.е. является действующим, долгов по договору не имеется. ФИО1 является добросовестным арендатором.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Согласно п.2 ст.433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно п.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из содержания указанных норм, не следует, что отсутствие государственной регистрации договора влечет его ничтожность. С государственной регистрацией связывается момент заключения сделки, а не ее действительность.

Оценивая все обстоятельства и доказательства по делу в совокупности, суд приходит к выводу, что исковое требование о признании истца правопреемником по договору аренды земельного участка, площадью 1522 кв.м., находящегося по адресу: ****, от 11.05.2006г. №***, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Сергачского района Нижегородской области и Е, умершей ***.2015г. - с 26 сентября 2007 года, подлежит удовлетворению, т.к. это предусмотрено законом.

Признавая за истцом право на правопреемство по договору аренды земельного участка, площадью 1522 кв.м., находящегося по адресу: ****, суд признает за истцом право на выкуп указанного земельного участка по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка- 10432 рубля.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1- удовлетворить.

Признать ФИО1, ****, правопреемником по договору аренды земельного участка, площадью 1522 кв.м., находящегося по адресу: ****, от 11.05.2006г. №***, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Сергачского района Нижегородской области и Е, умершей ***.2015г. - с 26 сентября 2007 года.

Признать за ФИО1 право на выкуп земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1522 кв.м., целевое использование- индивидуальное жилищное строительство, местоположение: ****, по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка- 10432 (десять тысяч четыреста тридцать два) рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме, путем подачи жалобы через Сергачский районный суд Нижегородской области.

Судья: Гусев С.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 апреля 2023г.

Судья: Гусев С.А.