УИД 75RS0001-02-2021-006726-42
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 мая 2023 г. г. Нерчинск
Нерчинский районный суд Забайкальского края
В составе:
председательствующего, судьи Помулевой Н.А.,
при секретаре Плотниковой Н.В.,
С участием:
Истца ФИО1
Ответчика ФИО2, его представителя по доверенности ФИО3,
Представителя третьего лица по доверенности ФИО4
Рассмотрев в открытом судебном заседании по средствам видеоконференц-связи с Читинский районным судом Забайкальского края
гражданское дело № 2-1/2023
по иску ФИО5, ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО5, ФИО1 обратились в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.
01.07.2021 между ФИО5, ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка (с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью №.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для производства сельскохозяйственной продукции). Стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 1300000,00 рублей.
Оплата по договору купли-продажи произведена не полностью, т.к., согласно п.2.2.2. Договора Покупателем ФИО1 внесено в счет оплаты стоимости земельного участка 650000 рублей на момент подписания Договора. Согласно п.2.2.2. Договора Покупатель ФИО5 вносит 50% от общей суммы Договора - 650000 рублей равными долями с перечислением на расчетный счёт продавца с 30 августа до конца 2021 года.
Право собственности на указанное имущество покупателями не зарегистрировано. 22.07.2021 Многофункциональный центр Нерчинского филиала КГАУ МФЦ Забайкальского края принял заявление от покупателя ФИО5 и покупателя ФИО1 о приостановке регистрации договора купли-продажи земельного участка (с кадастровым номером: №) от 01.07.21
В период проведения МФЦ регистрационных действий в отношении земельного участка истцами были выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер и не были оговорены сторонами при заключении вышеназванного договора, а именно: на территории приобретенного земельного участка находится запруда, которая пополняется после выпадения осадков и стекания дождевой воды со склонов естественных возвышений (холмов) и образует искусственный водоем. Для поддержания определенного уровня воды искусственного водоема отсыпаны стенки в виде небольшой дамбы (возвышение в виде земляного вала до 2 метров в высоту). До подписания Сторонами Договора случались размывы береговой линии (прорывы) дамбы и как следствие - нерегулируемый сброс воды, что приводило к подтоплению жилых домов и прилегающих к ним участков. Ответчик в устной форме гарантировал истцам, что якобы существует проект по укреплению отсыпки береговой линии дамбы искусственного водоема и после реализации проекта прорывы размывы) дамбы и подтопления жилого сектора будут исключены. Согласно указанного Проекта для устранения этих недостатков и производства земляных работ по устройству укрепления береговой линии дамбы Ответчик в июле 2021 года привлек технику и специалистов. Расходы произведенных указанных работ и использование техники оплатил ФИО5 Но Проект так и не был представлен истцам. 22.07.21 из-за обильных осадков около 04:00 часов утра дамбу прорвало и вал воды подтопил 55 домов и придомовых территорий села Заречного находящегося на пути воды и нанес материальный ущерб жителям.
26.07.2021 ФИО5 при личной встрече с ФИО2 и его супругой в квартире по месту их проживания было предложено подписать Соглашение о расторжении Договора купли-продажи земельного участка, но был получен утвердительный отказ со стороны Ответчика. В присутствии свидетелей и супруги Ответчика был составлен Акт об отказе подписать Соглашение о расторжении Договора. 27.07.2021 ФИО5 направил по почте в адрес ответчика Соглашение о расторжении Договора купли-продажи земельного участка и письмо с предложением расторгнуть договор купли-продажи и возвратить денежные средства, уплаченные по договору и полученные ответчиком. Срок для добровольного исполнения, установленный в письме - в течение двух дней с момента его получения.
Поскольку Ответчиком в добровольном порядке требования истцов не исполнены, они вынуждены обратиться с настоящим иском в суд, в котором просили:
- расторгнуть Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью №.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для производства сельскохозяйственной продукции от 01.07.2021, заключенный между Истцами и Ответчиком;
- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 650000 рублей, внесенные истцом за приобретение недвижимого имущества;
- освободить истца ФИО5 от дальнейшей оплаты за приобретение земельного участка в связи с расторжением Договора;
- взыскать с Ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 9700.
В своем отзыве на возражения ответчика относительно заявленных требований, истцы наряду с заявленными требованиями, просили признать ничтожную сделку по продаже земельного участка, совершенную с нарушением преимущественного права покупки, недействительной, признать недействительным Договор купли-продажи земельного участка.
Определением Центрального районного суда г. Читы от 20.09.2021 дело передано в Нерчинский район суд Забайкальского края для рассмотрения по подсудности.
Определением Нерчинского районного суда Забайкальского края от 19.10.2021 дело принято к производству суда.
Определением суда от 30.11.2021 производство по делу приостановлено, в связи с нахождением ответчика ФИО2 в лечебном учреждении.
22.03.2022 производство по делу возобновлено.
Определением от 25.05.2022 производство по делу приостановлено до разрешения Нерчинским районным судом гражданского дела № 2-336/2022 по иску Администрации муниципального района «Нерчинский район» к ФИО5, ФИО1, ФИО2 о признании сделки ничтожной.
27.02.2023 производство по делу возобновлено, по делу назначено судебное заседание.
Определением Врип председателя суда от 06.03.2023 процессуальный срок рассмотрения дела продлен.
Определением от 29.03.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация муниципального района «Нерчинский район» Забайкальского края и администрация сельского поселения «Зареченское» муниципального района «Нерчинский район» Забайкальского края.
Истец ФИО5, будучи надлежаще уведомленным о дате рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял. Ранее, участвуя в судебных заседаниях, ФИО5 исковые требования полностью поддерживал, просил их удовлетворить. По существу заявленных требований пояснил, что считает настоящий договор не только недействительным в силу скрытых недостатков, о которых не сообщил ФИО2, но и ничтожным в силу того, что ФИО2 не было предложено право преимущественного выкупа земельного участка администрации муниципального района «Нерчинский район». На этом основании регистрация сделки была приостановлена, а в настоящее время является невозможной. Указанный земельный участок приобретался ими (истцами) с целью развития в Нерчинском районе туристического бизнеса. Причиной приобретения ими (истцами) именно этого земельного участка явилось озеро, расположенное на нем. Каких-либо доказательств (кроме изложенных в иске) тому, что на участке имеются скрытые неустранимые недостатки, у него не имеется. Однако, о наличии таких недостатков свидетельствует апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 3 ноября 2021 года, которым ФИО2 обязали снести гидротехническое сооружение и рекультивировать земельный участок. Кроме того, приобретая земельный участок, они не знали о таких пагубных для жителей села Заречное качеств земельного участка, которые привели к затоплению.
Третье лицо - администрация сельского поселения «Зареченское» муниципального района «Нерчинский район» Забайкальского края в судебное заседание не явилось, своего представителя не направило, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Дело с согласия лиц, участвующих в судебном заседании рассмотрено в отсутствие истца ФИО5 и представителя третьего лица.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 01.07.2021, при этом указала, что зарегистрировать данный договор невозможно, а новый договор она заключать не намерена. В сделке она не заинтересована и участвовать в ней не собирается. Все доказательства, которые у них имелись, они предоставили, других доказательств нет. На мировое соглашение она не согласна, просит возвратить ей уплаченные по договору денежные средства. Заявлять ходатайств о назначении экспертизы для установления скрытых недостатков, а также стоимости их устранения, она не намерена и делать этого не будет. Центральным районным судом г. Читы были вынесены ряд судебных решений, которыми с ФИО2 был взыскан ущерб, причиненный паводком жителям <адрес>, это свидетельствует о том, что земельный участок имел скрытые недостатки.
Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3, участвуя в судебном заседании по средствам видеоконференц-связи при содействии Читинского районного суда, каждый в отдельности, иск не признали, просили в его удовлетворении отказать.
Ответчик ФИО2 пояснил, что 14 июня 2021 года между ним, как собственником земельного участка и ООО «Колесо времени» в лице директора ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка, необходимого для функционирования 2 туристических площадок. 01 июля 2021 года между ним и ФИО5 с ФИО1 был подписан договор купли-продажи этого земельного участка. Согласно договору земельный участок передан покупателям в день подписания. Сам он с 01.07.2021 никакую деятельность на данном земельном участке не ведет. О том, что на земельном участке имеется озеро и дамба, покупатели знали, данные объекты являются очевидными. Земельный участок заинтересовал покупателей именно из-за водоема. Частичное разрушение дамбы устранял сам ФИО5, он привлек на участок погрузчики и спецтехнику, закупил и завез на участок колодезные кольца. Поэтому говорить о том, что они о чем-то не знали, нельзя. Доказательств тому, что он передал покупателям товар ненадлежащего качества, истцами не представлено.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 доводы, изложенные ее доверителем, поддержала, при этом указала, что оснований, по которым можно было бы признать договор недействительным, не имеется. Продавая свой земельный участок, ФИО2 действовал добросовестно. Передал его в том состоянии, в котором он имелся на тот момент. Никакой информации относительно качественных характеристик от покупателей не скрывал. Паводок, случившийся в июле 2021 года, явился следствием природных явлений, а не по вине ФИО2 Частичное разрушение дамбы к затоплению не привело. Решения Центрального районного суда по искам прокурора Нерчинского района, которым на ФИО2 возложена обязанность возместить ущерб жителям с. Заречное, о недостатках земельного участка не свидетельствуют, тем более, что в рамках одного из гражданских дел Центральгым районным судом г. Читы была назначена гидрологическая экспертиза, выводы которой полностью ставят под сомнение ранее вынесенные решения, поскольку однозначно опровергают вину ФИО2 Часть данных решений уже обжалована. По решениям, вступившим в законную силу, решается вопрос об обжаловании в кассационный суд.
Представитель третьего лица – администрации муниципального района «Нерчинский район» Забайкальского края по доверенности ФИО4 в судебном заседании от пояснений по существу заявленных требований отказалась, указала, что администрация не является стороной спорного договора, разрешение данного иска оставила на усмотрение суда.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.
Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.
В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Положениями ст. 556 Гражданского кодекса РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара. Если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, бремя доказывания момента возникновения недостатков товара (до его передачи покупателю) лежит на покупателе, в данном случае на истцах.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из приведенных норм права следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора только в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости, в частности обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.
Согласно пункту 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Статьей 37 ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).
Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Из содержания статьи 450 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.
Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.
Таким образом, предоставление стороне неполной информации о товаре (вещи), которая в силу характера договора должна была быть доведена до ее сведения, включая ограничения его использования в отношении земельного участка, для использования которого он предполагался либо предполагается при сравнимых обстоятельствах, путем умолчания влечет у покупателя, заключившего договор купли-продажи право на возмещение причиненных убытков.
Установление предоставления стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчания об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, влечет возникновение у ответчика бремени доказывания добросовестности своих действий, предоставления всей необходимой информации, отсутствия осведомленности об этих обстоятельствах.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между сторонами – продавцом ФИО2 с одной стороны и покупателями ФИО5 и ФИО1 с другой 01.07.2021 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью № кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для производства сельскохозяйственной продукции.
Согласно 2.1 стоимость земельного участка составляет 1300000 рублей.
В силу п. 3.2 настоящий договор имеет силу передаточного акта.
Из п. 3.1 следует, что покупатели осмотрели земельный участок и претензий по его качеству не имеют. Продавец обязался передать земельный участок в том состоянии, каком он имеется на день подписания договора.
Пунктом 3.3 договора продавец гарантирует, что на момент подписания договора он является полноправным и законным собственником земельного участка, указанный объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.
Из договора следует, что сторонами согласован порядок оплаты стоимости земельного участка по 50% за ФИО5 и ФИО1
В день подписания договора истцом ФИО1 произведена оплата своей части в сумме 300000 рублей. Оставшаяся часть в размере 350000 рублей в соответствии с п. 2.2.2 была переведена на счет М.В.И. (супруги продавца ФИО2).
Таким образом, истец ФИО1 свою часть договора по оплате земельного участка выполнила.
Истцом ФИО5 оплата по договору в сумме 650000 рублей не производилась, несмотря на то, что договором установлен порядок внесения денежных средств по 130000 рублей в срок до 30 августа, до 30 сентября, до 15 октября, до 15 ноября, до 15 декабря 2021 года.
Как следует из материалов дела, пояснений сторон и подтверждено показаниями свидетелей ФИО6 – специалиста МФЦ, ФИО7 – начальника Нерчинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Забайкальскому краю 01.07.2021 вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка был передан в Нерчинский филиал Краевого государственного автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Забайкальского края» с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Уведомлением от 13.07.2021 государственная регистрация прав была приостановлена до 13 октября 2021 года в связи с несоблюдением продавцом п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которой предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. До заключения договора купли-продажи с ФИО5 и ФИО1, в нарушение указанных требований Федерального закона ФИО2 администрации муниципального района «Нерчинский район» о продаже земельного участка не сообщил.
19.07.2021 ФИО2 уведомил администрацию муниципального района «Нерчинский район» о продаже земельного участка, и в тот же день, получив отказ от преимущественного права его приобретения, вновь обратился в МФЦ с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок, предоставив договор от 01.07.2021 и уведомление администрации об отказе от преимущественного права покупки.
Факт повторного подписания договора 19.07.2021 и обращения в МФЦ по ходатайству ФИО2 подтвердил его знакомый А.А.С. он также показал, что договор подписывался в офисе ФИО5 на <адрес> в <адрес>. Датой договора также было указано 01 июля 2021 год, поскольку в МФЦ сказали, что при новом обращении за регистрацией дату договора менять не нужно. При подписании договора ФИО5 и ФИО1 никаких претензий не предъявляли. Были со всем согласны.
22.07.2021 в МФЦ принято заявление ФИО1 о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения.
Уведомлением от 26.09.2021 государственная регистрация прав приостановлена до 22 сентября 2021 года ввиду отсутствия заявления продавца ФИО2 о прекращении регистрации.
22.09.2021 в государственной регистрации прав было отказано. Право собственности на указанный земельный участок не зарегистрировано.
В тот же день истцы ФИО5 и ФИО1 направили ответчику ФИО2 соглашение о расторжении Договора купли-продажи от 01.07.2021 с просьбой подписать данное соглашение. Ответа от ФИО2 не поступило.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обращаясь с иском, истцы указывают, что после заключения договора в период проведения МФЦ регистрационных действий в отношении земельного участка ими (истцами) были выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер и не были оговорены сторонами при заключении вышеназванного договора, а именно: на территории приобретенного земельного участка находится запруда, которая пополняется после выпадения осадков и стекания дождевой воды со склонов естественных возвышений (холмов) и образует искусственный водоем. Для поддержания определенного уровня воды искусственного водоема отсыпаны стенки в виде небольшой дамбы (возвышение в виде земляного вала до 2 метров в высоту). До подписания Сторонами Договора случались размывы береговой линии (прорывы) дамбы и как следствие - нерегулируемый сброс воды, что приводило к подтоплению жилых домов и прилегающих к ним участков.
Разрешая настоящий спор по существу, руководствуясь вышеперечисленными нормами действующего гражданского и земельного законодательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.
Доводы истцов, указанные в исковом заявлении и дополнении к нему, суд находит необоснованными, поскольку представленные истцами доказательства не подтверждают того, что ответчиком от них была скрыта какая-либо информация относительно предаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи земельного участка каких-либо его недостатков, о которых истцы не были осведомлены и не могли знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.
О наличии на земельном участке запруды (озера) истцам было доподлинно известно. Факт нахождения на спорном земельном участке запруды (озера) и дамбы является явным. До заключения 01.07.2021 договора купли-продажи земельного участка, им с 14.06.2021 на основании договора аренды владело ООО «,*,», директором которого является ФИО5. Как следует из пояснений истцов, их интерес к данному земельному участку был обусловлен именно наличием на нем водоема. Истцам достоверно было известно о частичном разрушении дамбы. Для устранения этих разрушений истцом ФИО5, действовавшим на тот момент от имени ООО «,*,», 01.07.2021 у «*,*.» были закуплены колодезные кольца с доставкой до озера «М», также были заказаны и оплачены услуги спецтехники (погрузчик, КАМАЗ). На данные обстоятельства указано стороной ответчика и истцами не оспаривалось. Указанные недостатки оговаривались сторонами, и их наличие, как следует из пояснений ответчика в судебном заседении, позволило участникам договора уменьшить стоимость земельного участка, что также не оспаривалось истцами. Кроме того, 05.06.2021 в результате ливневых дождей и разлива указанного озера произошло подтопление жилых домов в <адрес>, однако истцы от намеченной сделки не отказались и 01.07.2021 заключили с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (статья 55 ГПК РФ).
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).
На основании статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Исходя из существа рассматриваемого спора, необходимости установления юридически значимых обстоятельств по делу, к которым относится установление наличия в спорном недвижимом имуществе существенных недостатков, принимая во внимание, что данный вопрос требует специальных познаний, которыми суд не обладает, необходимые сведения для правильного разрешения дела могли быть получены посредством проведения судебной экспертизы в соответствии со ст. 79 ГПК РФ (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.07.2021 №), о чем судом было разъяснено и предложено истцам при разрешении настоящего спора.
Истцами ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы заявлено не было, истцом ФИО1 категорично указано на ее нежелание ходатайствовать о назначении экспертизы, в связи с чем оснований полагать, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, земельный участок имел скрытые, неустранимые недостатки, не позволяющие использовать его по назначению, а также то, что данные недостатки невозможно устранить без несоразмерных расходов или затрат времени, не имеется.
Заявляя настоящие исковые требования, истцы не представили суду достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих в своей совокупности о наличии на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков.
Ссылку истцов на Апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 03.11.2021, которым на ФИО2 возложена обязанность в срок до 31.12.2021 ликвидировать незаконное гидротехническое сооружение – водохранилище на <адрес>, рекультивировать земельный участок с кадастровым номером №, суд во внимание не принимает, поскольку данное решение вынесено после заключения спорного договора купли-продажи. Кроме того, этим же апелляционным определением из акта обследования, произведенного 26.10.2021 специалистом Забайкальского Ростехнадзора, установлено, что водохранилище на <адрес> утратило способность регулировать использование водных ресурсов, то есть вода не аккумулируется в водохранилище, пруд превратился в проточный водоем, по целевому назначению сооружение не используется. В целом сооружение пруда на <адрес> находится в неработоспособном состоянии.
Также суд не принимает во внимание доводы истцов о том, что из-за имеющегося на земельном участке пруда и дамбы произошло затопление сельского поселения Зареченское, поскольку указанные доводы опровергаются выводами гидрологической экспертизы о причинах затопления земельных участков в <адрес>, согласно которым затопление указанного сельского поселения 21-22 июля 2021 года преимущественно обусловлено прохождением паводка на реках <адрес>, т.е. природным стихийным бедствием. Затопление <адрес> как результат разрушения дамбы, расположенной на <адрес> в 3-х километрах вверх по течению реки от <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, а также проведение работ по отсыпке землей и скальными породами в период с 01.06.2021 по 22.07.2021 при отсутствии паводковых вод произойти не могло.
В своих дополнениях к исковому заявлению, истцы также указывали на ничтожность совершенной сделки купли-продажи земельного участка, ввиду того, что она была совершена с нарушением преимущественного права его покупки муниципальным образованием. Полагая, что данное обстоятельство является вновь открывшимся, просили учесть это при вынесении решения.
Указанные доводы истцов подлежат отклонению, поскольку вопрос о ничтожности данной сделки, как совершенной с нарушением преимущественного права покупки разрешался Нерчинским районным судом при рассмотрении гражданского дела по иску Администрации муниципального района «Нерчинский район» Забайкальского края к ФИО5, ФИО1, ФИО2 о признании сделки ничтожной.
Решением Нерчинского районного суда от 29 июня 2022 года, заявленные администрацией требования, были удовлетворены. Сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № была признана недействительной в силу ее ничтожности. Вместе с тем, апелляционным определением Забайкальского краевого суда от 22 декабря 2022 года указанное решение Нерчинского районного суда было отменено. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального района «Нерчинский район» Забайкальского края к ФИО5, ФИО1, ФИО2 о признании сделки ничтожной было отказано.
Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего дела оснований для признания договора купли-продажи недействительным не установлено. По указанным истцами основаниям, договор купли-продажи не может быть признан недействительным и расторгнут, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО5, ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке.
Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом.
Апелляционная жалоба подается через Нерчинский районный суд Забайкальского края в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий –
Мотивированное решение изготовлено 10 мая 2023 года.