Решение по делу № 2-427/2025 от 14.01.2026 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по оплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество.

Дело 2-427/2025

поступило в суд 02.09.2024

УИД 54RS0005-01-2024-006515-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2025 года г. Новосибирск

Кировский районный суд г. Новосибирска в составе

председательствующего судьи Гладких А.К.,

при секретаре судебного заседания Хилько В.М.

с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банка Дом.РФ» к ФИО1, ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по оплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Банк Дом.РФ» обратилось в суд первоначально с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по оплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1 заключен Кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил Заемщику для приобретения в собственность квартиры путем участия в долевом строительстве, кредит в размере 4 139 000,00 рублей сроком на 360 календарных месяцев под 5,8 % годовых, перечислив сумму кредита на лицевой счет №, открытый на имя Заёмщика. В соответствии с п. 2.2. Договора № участия в долевом строительстве жилого дома, общий размер долевого взноса составляет 6 340 000,00 рублей. 4 139 000,00 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Банк ДОМ.РФ», согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 4.1. Кредитного договора ежемесячная плата за пользование кредитом в виде процентной ставки за пользование кредитом установлена в размере 6,9 % годовых со дня предоставления кредита, по дату фактического возврата кредита включительно. В соответствии с п. 4.1 Кредитного договора проценты за пользование кредитом начисляются за процентный период из расчёта фактического количества календарных дней в процентном периоде и фактического остатка основного долга, исчисляемого на начало каждого календарного дня пользования заемными средствами в процентном периоде, начиная с даты, следующей за датой фактического предоставления кредита, и по дату фактического возврата кредита по процентной ставке, указанной в кредитном договоре. В соответствии с п 5.4 Общих условий заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей., а также платежей за Первый процентный период и Последний процентный период. В соответствии с Общими условиями Заемщик обязался: возвратить Кредитору, полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии), осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные Кредитным договором. Однако Заемщиком в нарушение условий Кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщиком неоднократно допускались ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных Кредитным договором. Условиями Кредитного договора предусмотрено, что неисполнение Заемщиком своих обязательств даёт право Кредитору досрочно истребовать кредит. Согласно п. 6.4.1. Общих условий кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), и обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна. В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору Кредитором Заемщику было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек. Заемщик обязан досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней со дня предъявления кредитором письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору. Однако до настоящего времени направленное требование Заемщиком не исполнено. В соответствии с п. 13.1 Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплаты, начисленных за пользование кредитом процентов Заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения договора, от суммы Просроченного платежа за каждый календарный день просочки до даты поступления просроченного платежа на счет Кредитора «Включительно». По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности заемщика по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составила 4065168,62 руб., в том числе: просроченная ссуда – 404619,06 руб., срочные проценты на просроченную ссуду – 641,11 руб., просроченные проценты – 14180,89 руб., пени на просроченную ссуду – 2889,35 руб., пени на просроченные проценты – 1838,21 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК Союз Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № согласно которому, ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ГОРОД РИЭЛТИ» обязался построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства всех своих обязательств, в том числе денежных, передать ФИО1 в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество - квартиру, для дальнейшего оформления права на оформление в собственность, расположенных по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. После ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию Заемщиком оформлена закладная, проведена оценка заложенного имущества. В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным оценщиком <данные изъяты>, рыночная стоимость оценивается в размере 7 980 000,00 рублей РФ. Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества при обращении на него взыскания составляет 69840000 руб.

На основании изложенного истец просил расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1. Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4 065 168,62 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 40 525,84 рубля. Обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий на праве собственности ФИО1 в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6 984 000,00 рублей, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов. Взыскать с ФИО1 пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по выплате процентов за пользование кредитом в размере 5,80 % годовых начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу, начисляемых на сумму остатка задолженности по основному долгу.

В ходе рассмотрения дела истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ, уточнены исковые требования.

Согласно уточненному расчету задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, задолженность ответчика составила на ДД.ММ.ГГГГ 4466667,36 руб., в том числе: просроченная ссуда – 3933650,17 руб., срочные проценты на просроченную ссуду – 25443,41 руб., пени на просроченную ссуду – 505334,49 руб., пени на просроченные проценты – 2239,29 руб.

При этом клиент допускал просрочки исполнения обязательств в период с ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного истец просит расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1. Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4466667,36 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины. Обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий на праве собственности ФИО1 в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6 984 000,00 рублей, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов. Взыскать с ФИО1 пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по выплате процентов за пользование кредитом в размере 5,80 % годовых начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу, начисляемых на сумму остатка задолженности по основному долгу.

В ходе рассмотрения к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3.

Представитель истца АО «Банк ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики ФИО1, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, ФИО1 обеспечил явку представителя, который с требованиями иска не согласился, указал, что ответчики вошли в график платежей, у них имеется переплата, что подтверждается платежным документами. Кроме того, ответчики воспитывают двух малолетних детей. Обращение взыскания на заложенную квартиру несоразмерно допущенному нарушению.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание также не явились, извещены надлежаще.

Суд, выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

Суд оценивает доказательства не только при разрешении дела по существу: деятельность по оценке доказательств осуществляется судом на всех стадиях гражданского процесса.

Так, в силу статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1 заключен Кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил Заемщику для приобретения в собственность квартиры путем участия в долевом строительстве, кредит в размере 4 139 000 рублей сроком на 360 календарных месяцев под 5,8 % годовых, перечислив сумму кредита на лицевой счет №, открытый на имя Заёмщика.

В соответствии с п. 2.2. Договора № участия в долевом строительстве жилого дома, общий размер долевого взноса составляет 6 340 000рублей, при этом 4 139 000,00 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Банк ДОМ.РФ», согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4. 1. Кредитного договора ежемесячная плата за пользование кредитом в виде процентной ставки за пользование кредитом установлена в размере 6,9 % годовых со дня предоставления кредита, по дату фактического возврата кредита включительно.

В соответствии с п. 4.1 Кредитного договора проценты за пользование кредитом начисляются за процентный период из расчёта фактического количества календарных дней в процентном периоде и фактического остатка основного долга, исчисляемого на начало каждого календарного дня пользования заемными средствами в процентном периоде, начиная с даты, следующей за датой фактического предоставления кредита, и по дату фактического возврата кредита по процентной ставке, указанной в кредитном договоре.

В соответствии с п 5.4 Общих условий заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей., а также платежей за Первый процентный период и Последний процентный период.

В соответствии с Общими условиями Заемщик обязался: возвратить Кредитору, полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии), осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные Кредитным договором.

Однако, как установлено в ходе судебного разбирательства, ФИО1, в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполнялись, неоднократно допускалось ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором.

Условиями кредитного договора предусмотрено, что неисполнение заемщиком своих обязательств даёт право кредитору досрочно истребовать кредит.

Согласно п. 6.4.1. Общих условий кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), и обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по кредитному договору кредитором заемщику было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек. Заемщик обязан досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней со дня предъявления кредитором письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору.

Направленное требование заемщиком не исполнено.

В соответствии с п. 13.1 Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплаты, начисленных за пользование кредитом процентов Заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения договора, от суммы Просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет Кредитора «Включительно».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК Союз Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № АЗ.4/94 согласно которому ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ГОРОД РИЭЛТИ» обязался построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства всех своих обязательств, в том числе денежных, передать ФИО1 в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество - квартиру, для дальнейшего оформления права на оформление в собственность, расположенных по строительному адресу: область, город Новосибирск, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. После ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию Заемщиком оформлена закладная, проведена оценка заложенного имущества.

В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным оценщиком <данные изъяты>», рыночная стоимость оценивается в размере 7 980 000 рублей РФ.

Ответчики с данной оценкой не согласились, заявили суду ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Данное ходатайство судом удовлетворено. По делу проведена судебная оценочная экспертиза экспертным учреждение АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №», согласно выводам которого рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ – 8 110 000 руб.

Указанное судебное экспертное заключение никем не оспорено, под сомнение не поставлено, ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы никем не заявлено, при этом сомнений в своей достоверности данное заключение у суда не вызывает, в связи с чем, принимается как относимое, допустимое и наиболее достоверное из имеющихся в деле, учитывая, что судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Как уже указано выше, заемщиком в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполнялись, неоднократно допускалось ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата заемных средств и уплаты процентов за пользование заемными средствами, предусмотренных кредитным договором.

Условиями кредитного договора действительно предусмотрено, что неисполнение заемщиком своих обязательств дает право кредитору досрочно истребовать заемные средства.

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиками своих обязательств по договору займа, Займодавцем Заемщику было направлено требование о досрочном возврате займа, уплате процентов и начисленных сумм неустоек.

Согласно условиям Договора обеспечением исполнения обязательств Заемщика по договору является ипотека в силу закона в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Предмет ипотеки - квартира по адресу: город Новосибирск, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

В установленном законом порядке произведена государственная регистрация права общей совместной собственности ФИО1 и ФИО3 на данную ипотечную квартиру ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, а также зарегистрирована ипотека в силу закона.

Судом установлено, что в данной квартире проживают: ФИО1 и ФИО3, а также их общие малолетние дети - ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ, что следует из акта обследований условий жизни несовершеннолетнего гражданина и его семьи от ДД.ММ.ГГГГ, составленного администрацией Кировского района г. Новосибирске.

Кроме того, представителем ответчика даны суду пояснения о том, что ответчиками подан совсем недавно иск в Кировский районный суд г. Новосибирске об определении доли несовершеннолетней ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в квартире <адрес> в размере 166, 667/6340.000, поскольку спорная квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, однако доля несовершеннолетней Викториии не выделена. На данный момент иск не принят, судьей решается вопрос о принятии.

В силу ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как указывает истец, заёмщик систематически нарушал обязательства по погашению кредитной задолженности, предусмотренные договором, в связи с чем, истец выставил всю оставшуюся сумму займа в просроченную задолженность.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору, что является основанием для досрочного взыскания кредитной задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности заемщика по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составила 4 466 667, 36 руб., в том числе: срочная ссуда – 0, 00 руб., просроченная ссуда – 3933 650, 17 руб., срочные проценты на срочную ссуду – 0, 00 руб., срочные проценты на просроченную ссуду –25 443, 41 руб., просроченные проценты – 0, 00 руб., пени на просроченную ссуду –505 334, 49 руб., пени на просроченные проценты – 2 239, 29 руб., комиссии – 0, 00 руб.

Вместе с тем в ходе рассмотрения дела ответчики начали погашать задолженность.

Так, ДД.ММ.ГГГГ внесено 50 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 69 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 31 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 2000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 24500 руб. Размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту – 24 336 руб.

За период с <данные изъяты> г. по <данные изъяты> г. внесено по графику 570 019 руб., с <данные изъяты> г. по <данные изъяты> г. внесена сумма 471 500 руб., всего за данный период внесено 1 041 519 руб., при этом согласно графику должна была быть внесена сумма 1027 373, 63 руб., что свидетельствует о том, что заемщик вошел в график платежей.

Суд полагает, что неустойка подлежит в силу ст. 333 ГК РФ снижению ввиду ее несоразмерности до 14 000 руб.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд учитывает, что у ответчиков имеется двое несовершеннолетних детей на иждивении, кроме того, неустойка начислялась банком сразу на всю сумму просроченной ссуды, что нельзя признать соразмерным. При начислении неустойки на остаток задолженности заемщика по графику неустойка бы составила значительно меньшую сумму, по не оспоренным расчетам ответчика - 13 961, 40 руб.

Как указывает представитель ответчика, разница между плановыми и внесенными платежами – 14 145, 37 руб., имеется остаток после погашения неустойки – 183, 97 руб. (переплата).

Действительно, по смыслу п. 2 ст. 811 ГК РФ предъявление кредитором требования о досрочном возврате суммы займа (кредита) изменяет срок исполнения обязательства по возврату суммы долга (кредита) (ответ на вопрос 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.).

Однако данная норма является общей, при ее применении следует учесть существо кредитного договора, его целевой характер, положения специального законодательства для установления последствий допущенного нарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2009 г. N 243-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Т. на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В данном случае установлено, что кредит предоставлен банком в целях покупки ответчиком жилого помещения для собственного проживания с передачей его в залог кредитору и возвратом кредита и уплаты процентов частями в течение длительного времени.

Положениями ст. 50, 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлены основания обращения взыскания на заложенное имущество и основания для отказа в этом.

Так, основанием для обращения взыскания на заложенное имущество должника признается неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Под суммой неисполненного обязательства в указанной норме понимается размер просроченных платежей в сравнении с условиями кредитного договора (графиком платежей). Иное толкование (под этой суммой понимается досрочно затребованная вся оставшаяся сумма кредита вместе с процентами за пользование им, причитающихся к моменту возврата) противоречит смыслу данной специальной нормы, нивелирует его, учитывая, что судебная практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев досрочно затребованная сумма превышает пять процентов от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки выполнения требования о досрочном возврате кредита зависит от оперативности предъявления кредитором иска и времени его рассмотрения судом.

Кроме того, следует понимать, что права кредитора нарушаются просрочкой должником платежей, предусмотренных графиком их совершения, а не просрочкой выполнения им требования о досрочном возврате кредита. Именно поэтому следует соотносить стоимость заложенного имущества с размером требований залогодержателя к должнику о совершении им платежей, предусмотренных графиком.

В ситуации, когда должник "входит в график платежей", права кредитора восстанавливаются, а потому удовлетворение иска к должнику о взыскании с него всей суммы кредита безосновательно. Иное искажает смысл ипотечных правоотношений, противоречит целям банковской деятельности, направленной на систематическое извлечение прибыли в виде процентов за пользование кредитом, обеспеченным ипотекой, нарушает баланс прав и законных интересов участников этих отношений, общеправовой принцип соразмерности и пропорциональности мер за допущенное нарушение.

Помимо этого, положения п. 2 ст. 811 ГК РФ сами по себе предполагают учет судом фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин, допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), направлена на обеспечение необходимого баланса интересов обеих сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2009 г. N 331-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Б. на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В развитие этой правовой позиции в п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г., указано, что при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является выяснение вопроса о вине должника в нарушении кредитного договора, поскольку ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности.

Между тем, судом установлено, что на момент вынесения решения у ответчика отсутствовала просроченная задолженность.

Принимая во внимание, что задолженность в виде просроченных к внесению платежей, предусмотренных условиями кредитного договора, оплачена к моменту принятия решения, то у истца прекратилось право на досрочный возврат кредита и, как следствие, на обращение взыскание на заложенное имущество и досрочное истребование задолженности по кредитному договору.

Однако такое решение не является основанием для прекращения ипотеки, препятствием для начисления пеней за просрочку платежей и для нового обращения в суд с аналогичными требованиями в случае появления других оснований, в том числе просрочки платежей, предусмотренных их графиком.

Разрешая спор, суд приходит к выводу о несоразмерности требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество при установленных судом фактических обстоятельствах дела. Суд учитывает, что квартира используется по целевому назначению - для проживания семьи с малолетними детьми, оснований для обращения взыскания на заложенное имущество у суда не имеется.

На основании представленных сторонами доказательств и их оценке согласно ст. 56, 67 ГПК РФ, поскольку ответчиком приняты меры по погашению просроченной задолженности, в том числе, в период рассмотрения дела в суде, путем внесения денежных средств, достаточных для погашения просроченной задолженности, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежат.

Таким образом, исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по оплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество следует оставить без удовлетворения в полном объеме.

По смыслу части 1 статьи 101 ГПК РФ в случае, если ответчик в добровольном порядке удовлетворяет требования истца после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика.

Таким образом, следует взыскать в пользу истца с заемщика расходы по госпошлине в размере 40 525, 84 руб., факт несения которых банком подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по оплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 40 525 (сорок тысяч пятьсот двадцать пять тысяч) руб. 84 коп.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.К. Гладких

Мотивированное решение суда изготовлено 14.01.2026.