Решение по делу № 2-151/2023 от 24.01.2023 - об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, встречному иску Акционерного общества Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» к <ФИО> о расторжении договора.

Дело № 2-151/2023

31RS0016-01-2022-007682-67

Решение

Именем Российской Федерации

24 января 2023 года г.Белгород

Октябрьский районный суд г.Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Шевцовой Е.М.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

в отсутствие истца ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Акционерному обществу Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, встречному иску Акционерного общества Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» к ФИО3 о расторжении договора,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района», в котором просит с учетом заявления, поданного в порядке ст. 39 ГПК РФ, обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи на условиях предусмотренных предварительным договором №ПДКП-33 от 09.10.2020; привести в соответствие проект переустройства и перепланировки помещения в МКД по адресу: <адрес> с целью выделения обособленного нежилого помещения площадью 40 кв.м., в том числе предусмотреть индивидуальные узлы учета расхода тепла, счетчиков воды, расчетных счетчиков электроэнергии для каждого отдельного помещения, предусмотреть самостоятельные системы вытяжной вентиляции для санузлов; зарегистрировать в ЕГРН помещение в МКД по адресу: <адрес> площадью 40 кв.м.

В обоснование указано, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества общей проектной площадью 40 кв.м.. Согласно п.1.6 основной договор должен быть заключен сторонами в течение 14 календарных дней с момента постановки на кадастровый учет нежилого помещения. Письмом АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» исх.№ 392 от 13.04.2022 сообщило о невозможности постановки нежилого помещения на кадастровый учет в связи с решением МКУ «Городской жилищный фонд» от ДД.ММ.ГГГГ № и предложением расторгнуть предварительный договор. К письму АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» исх. № 504 от 05.05.2022 приложено решение МКУ «Городской жилищный фонд» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому отказано в переустройстве и перепланировке помещений в многоквартирном доме в соответствии с п.3 ч.1 ст. 27 ЖК РФ в связи с несоответствием проекта переустройства и перепланировки помещения в МКД: следует предусмотреть индивидуальные узлы учета расходов тепла, счетчиков воды, расчетных счетчиков электроэнергии для каждого отдельного помещения, кроме того, следует предусмотреть самостоятельные системы вытяжной вентиляции для санузлов и имеются разночтения между техническим паспортом и графической частью проектной документации. Сведений о невозможности устранения несоответствий проекта переустройства и перепланировки помещения в части касающейся необходимости предусмотреть индивидуальные узлы учета расхода тепла, счетчиков воды, расчетных счетчиков электроэнергии для каждого отдельного помещения ответчиком не представлено. АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» не предоставило ФИО3 проектную документацию для проведения исследования о возможности устранения несоответствий проекта переустройства и перепланировки помещения. АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» заверило ФИО3 при заключении предварительного договора указывало на возможность выделения и постановки на кадастровый учет соответствующего помещения, при этом предоставило его во временное владение и пользование по договору аренды от 23.12.2020, в котором ФИО3 выполнил неотъемлемые улучшения. Стороны предварительного договора правомерно рассчитывали на реализацию прав и обязанностей по договору и переходе права собственности на указанный объект. В противном случае, АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» неправомерно пользовалось денежными средствами ФИО3.Заключением судебной экспертизы № 231/2/2022 от 19.12.2022 установлена возможность привести в соответствие проект переустройства и перепланировки помещения в МКД, что указывает на злоупотребление правом ответчика выраженных в намеренном создании условий не позволяющих получить положительное решение. Ответчиком не оспаривается и подтверждается заключением судебной экспертизы, что объект обособленное нежилое помещение площадью 40 кв.м. возведен, имеет отдельный вход, обеспечено канализацией, отоплением, электричеством с прибором учета, водопроводов с прибором учета. Считает, что предметом требований не является объект вещного права, а обязательства возникающие из предварительного договора.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания истец в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил, обеспечил явку представителя.

Представитель истца поддержал требования, изложенные в иске и заявлении, поданном в порядке ст. 39 ГПК РФ.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, указывая нежилое помещение является частью помещения №4 с кадастровым номером №, общей площадью 139 кв.м. В момент заключения предварительного договора нежилое помещение не являлось недвижимостью в рамках действующего законодательства, в отношении указанного нежилого помещения кадастровый учет не был осуществлен. Условиями п.1.6 Предварительного договора ответчик и истец установили, что одним из условий заключения основного договора является постановка нежилого помещения на кадастровый учет. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Согласно ч.7 ст.1, 8 Закона № 218-ФЗ, а также положениям приказа Росреестра от 01.06.2021 №П/0241 внесение в ЕГРП сведений о помещениях осуществляется путем проведения процедуры государственного кадастрового учета, при которой в ЕГРН вносятся сведения, подтверждающие существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи. Как разъяснено в п.8 Информационного письма Президиума ВАС от 05.11.2009 № 134, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет. Объектом договора купли-продажи может быть только имуществом, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Закона № 218-ФЗ. Регистрация же перехода прав на юридически не существующий объект недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. Соответственно, помещение, не стоящее на кадастровом учете, не может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи. В соответствии с условиями действующего законодательства и Предварительного договора для заключения основного договора купли-продажи ответчик должен осуществить перепланировку и переустройство исходного помещения с целью последующего раздела на два изолированных помещения и постановки нежилого помещения на кадастровый учет. В соответствии с ч.2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления (п.7 ч.1, ч.2 ст. 14, ч.1 ст. 26 ЖК РФ). Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения собственник данного помещения представляет в орган, осуществляющий согласование, установленный пакет документов, в том числе проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения (ст. 26 ЖК РФ). Для получения разрешения на перепланировку в рамках исполнения требований законодательства ответчиком был подготовлен проект перепланировки и переустройства исходного помещения с целью раздела на два изолированных помещения и подан необходимый пакет документов в МКУ «Городской жилищный фонд». Однако, решением МКУ «Городской жилищный фонд» от ДД.ММ.ГГГГ № Обществу отказано в проведении переустройства и перепланировки нежилого помещения с кадастровым номером № с целью разделения на два объекта. Осуществить постановку нежилого помещения на кадастровый учет не представляется возможным ввиду обстоятельств не зависящих от воли сторон. В настоящее время раздел исходного помещения не осуществлен, нежилое помещение на кадастровый учет не поставлено. Ввиду невозможности исполнить условия Предварительного договора и заключить основной договор купли-продажи, ответчик направил в адрес истца предложение о расторжении Предварительного договора от 13.04.2022 № 392. В указанном письме ответчик указал, что в случае расторжения предварительного договора, обязуется возвратить истцу полученный аванс в размере 400000 рублей и предложил истцу сообщить сведения о реквизитах банковского счета, на который возможно осуществить возврат денежных средств. Истец отказался расторгнуть предварительный договор по соглашению сторон, информацию о банковских реквизитах не предоставил. Ответчик не имеет возможности заключить основной договор купли-продажи по причине того, что в перепланировке исходного помещения отказано, нежилое помещение на кадастровый учет не поставлено, право собственности ответчика на него не зарегистрировано. Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24.06.2021 №88-9219/2021 по делу №2-203/2020 установлено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик- продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано. Материалы дела не содержат доказательств того, что нежилое помещение выделено в натуре, является объектом недвижимости в соответствии с действующим законодательством, а также о регистрации права собственности ответчика.

АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» предъявила встречный иск к Ч.А.СБ., в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2020 №ПДКП-33, заключенный между ФИО3 и АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» в отношении части помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; признать расторгнутым договор аренды недвижимого имущества от 23.12.2020, заключенный между ФИО3 и АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района»; обязать ФИО3 освободить часть нежилого помещения, площадью 40 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу.

В обоснование встречного иска указано на доводы, изложенные в обоснование возражений на иск, а в дополнение указано, что до исполнения своих обязательств по предварительному договору с целью предоставления истцу возможности пользоваться нежилым помещением, между ФИО3 и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества от 23.12.2020, согласно которому ответчик передал Ч.А.СБ. нежилое помещение в аренду. Согласно п.11.5 Договора аренды в случае расторжения предварительного договора, договор аренды утрачивает силу и считается расторгнутым во внесудебном порядке. Кроме этого, в соответствии с п.3.2 Договора аренды, срок действия договора-11 месяцев, то есть до 23.11.2021. Если за 30 календарных дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон договора письменно не заявит о его прекращении, действие договора аренды пролонгируется на неопределенный срок. Ввиду отсутствия уведомлений сторон о прекращении Договора аренды по истечении 11 месяцев с момента его заключения, указанный договор считается заключенным на неопределенный срок. Согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание отказ МКУ «Городской жилищный фонд» в перепланировке исходного помещения и невозможность заключения основного договора купли-продажи, АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» воспользовалось правом на расторжение договора аренды в одностороннем порядке и уведомило истца о расторжении договора аренды с 10.08.2022, что подтверждено уведомлением от 05.05.2022 №503. Однако, ФИО3 отказывается признать Договор аренды расторгнутым, не осуществил возврат Нежилого помещения, что подтверждается письмом от 10.08.2022. В адрес ФИО3 23.08.2022 было повторно направлено требование об освобождении нежилого помещения от 22.08.2022 №1010.

В судебном заседании представитель АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» поддержала встречный иск.

Представитель истца возражал против удовлетворения встречного иска, поддерживая доводы, изложенные в исковом заявлении.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419).

В соответствии со ст. 421.ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст.425ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии со ст.429ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 432ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст.219ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.223ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В п.2 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" даны разъяснения о том, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" даны следующие разъяснения. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Многоквартирный жилой <адрес> введен в эксплуатацию 28.12.2018 года.

АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» на праве собственности принадлежит нежилое помещение №4 с кадастровым номером № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Материалами дела подтверждено, 09 октября 2020 года АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района»- продавец и ФИО3- покупатель заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №ПДКП-33, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилое помещение), общей проектной площадью 40 кв.м., выделенное на поэтажном плане (Приложение №1 к Договору), расположенное по адресу: <адрес>, расположенное в цокольном этаже.

Предмет договора купли-продажи должен быть выделен из нежилого помещения №4 с кадастровым номером № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

В п. 1.6 Предварительного договора сторонами согласовано, что основной договор должен быть заключен Сторонами в течение 14 календарных дней с момента постановки на кадастровый учет нежилого помещения, указанного в п.1.1 Договора.

В п.2.1 Предварительного договора сторонами согласовано, что по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Стороны пришли к соглашению о том, что стоимость недвижимого имущества составляет 2000000 рублей. Стоимость 1 кв.м по договору составляет 50000 рублей.

Оплата цены недвижимого имущества осуществляется в следующем порядке: сумму в размере 400000 рублей – за счет собственных денежных средств покупатель вносит на расчетный счет продавца в течение 3 дней со дня подписания сторонами договора. Сумму в размере 1600000 рублей- за счет собственных денежных средств покупатель вносит на расчетный счет продавца в течение 21 календарного дня, при условии подписания сторонами основного договора купли-продажи.

Обязанности продавца установлены в п.2.4, п.3.1, п.3.5 Предварительного договора купли-продажи.

Продавец обязан подготовить недвижимое имущество к передаче покупателю, составить акт приема-передачи и передать недвижимое имущество по акту приема-передачи покупателю в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами Основного договора, при условии поступления денежных средств покупателя на расчетный счет продавца, указанных в п.2.3.1, 2.3.2 настоящего договора. Продавец обязуется отделить данное помещение согласно схемы указанной в Приложении №1 к настоящему договору, а именно построить стены из ГКЛ на месте существующих проемов собственными силами и за собственный счет, не позднее чем через 10 рабочих дней с момента установки покупателем отдельной входной двери в выделенное приобретаемое помещение. Продавец обязуется собственными силами и за собственный счет подключить к питающей теплосети систему отопления на объекте продажи, указанном в п.1.1 настоящего Договора.

10 января 2022 АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» получило от ФИО3 письмо о намерениях, в котором ФИО3 указал, что в связи с тем, что вышли все разумные сроки на подписание основного договора купли-продажи помещения, и просил предоставить ответ о намерениях и сроках по заключению основного договора купли-продажи. Также указал, что в случае невозможности отделить помещение и заключить основной договор, просит рассмотреть вариант выплаты компенсации, или обмена на другое нежилое помещение аналогичное по квадратуре и потребительским свойствам, или жилое аналогичное по стоимости.

04 апреле 2022 года МКУ «Городской жилищный фонд» администрации г.Белгорода приняло решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме, о чем уведомило АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района».

Из решения МКУ «Городской жилищный фонд» администрации г.Белгорода следует, что МКУ «Городской жилищный фонд» администрации г.Белгорода было рассмотрено обращение АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» о намерении проведения переустройства и перепланировки нежилого помещения №4 с кадастровым номером № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> с целью разделения на два объекта.

Решение принято на основании с п.3 ч.1 ст. 27 ЖК РФ в связи с несоответствием проекта переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства: в соответствии с п.6.1.9 СП 60.133302020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» в одном здании для групп помещений разного назначения или групп помещений, предназначенных для разных арендаторов (владельцев), по заданию на проектирование следует предусматривать индивидуальные узлы учета расхода тепла. Проектом не предусмотрено осуществление работ по организации учета и регулирования расходов теплоты для каждого проектируемого отдельного помещения; в соответствии с СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий» счетчики воды следует устанавливать на границе балансовой принадлежности сетей или на границе эксплуатационной ответственности абонента, а также на вводах трубопроводов холодной воды. Проектом не предусмотрено осуществление работ по установке счетчиков воды трубопроводов холодного и горячего водопровода для каждого проектируемого отдельного помещения; в соответствии с п.7.1.60 Правил устройства электроустановок расчетные счетчики в зданиях, в которых размещено несколько потребителей электроэнергии, должны предусматривать для каждого потребителя, обособленного в административно-хозяйственном отношении. Проектом не предусмотрено осуществление работ по установке расчетных счетчиков электроэнергии для каждого проектируемого отдельного помещения; В соответствии с п.8.19 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» для санузлов следует предусматривать самостоятельные системы вытяжной вентиляции, а в представленной проектной документации отсутствует информация о расположении вытяжных каналов. Замена витражного оконного блока на оконно-дверной блок меняет архитектурное решение фасада здания. Для согласования изменения архитектурного решения фасада здания рекомендуется обратиться в управление архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода.

13 апреля 2022 года АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» направило ФИО3 письменное уведомление о расторжении договора, в котором указало, что МКУ «Городской жилищный фонд» администрации г.Белгорода отказано в проведении переустройства и перепланировки нежилого помещения с кадастровым номером № с целью разделения на два объекта. Таким образом осуществить постановку нежилого помещения на кадастровый учет не представляется возможным ввиду обстоятельств, не зависящих от воли сторон. АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» предложило расторгнуть Предварительный договор с 29 апреля 2022 года. Общество указало, что обязуется осуществить возврат ФИО3 авансовый платеж в размере 400000 рублей. Также в уведомлении указано, что договор аренды считается расторгнутым с момента расторжения Предварительного договора. Уведомило, что Общество не возражает против возмещения стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, произведенных ФИО3 с согласия Общества.

В уведомлении Общество просило подписать и направить подписанный экземпляр соглашения о расторжении предварительного договора в адрес Общества, предоставить реквизиты для перечисления денежных средств в счет возврата авансового платежа и возмещения стоимости не отделимых улучшений; предоставить документы, подтверждающие объем и стоимость не отделимых улучшений, произведенных ФИО3 в нежилом помещении; передать нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее 29 апреля 2022 года.

К уведомлению приложен проект Соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Уведомление о расторжении договора повторно было направлено ФИО3 05.05.2022.

В судебном заседании установлено, что самостоятельный объект недвижимого имущества, площадью 40 кв.м. не выделен до настоящего времени. Объект недвижимого имущества площадью 40 кв.м. не поставлен на кадастровый учет.

При таких обстоятельствах, с учетом положений п. 1.6 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № ПДКП-33 от 09.10.2020 не начал течь 14-дневный срок, в течение которого у сторон возникнет обязательство по заключению основного договора. То есть срок заключения основного договора не наступил.

Исходя из содержания п.1.6 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № ПДКП-33 от 09.10.2020 обязательства сторон по заключению основного договора возникают не с момента подписания самого предварительного договора, а с момента постановки на кадастровый учет нежилого помещения, которое будет образовано в будущем. И обязательства по заключению основного договора должны быть исполнены в течение 14 календарных дней со дня постановки нежилого помещения на кадастровый учет.

Таким образом у АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» по состоянию на 24.01.2023 не возникло обязательств по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения площадью 40 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, цокольный этаж.

По состоянию на 24.01.2023 у АО СЗ «Дирекция Юго-Западного района» имеются следующие обязательства, согласно условиям Предварительного договора, а именно отделить помещение согласно схеме, указанной в Приложении №1 в Предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества №ПДКП-33 от 09.10.2020. При этом Общество обязано выполнить при выделении помещения только определенный перечень работ: построить стены из ГКЛ на месте существующих проемов собственными силами и за собственный счет.

При этом согласно п.3.1 Предварительного договора Общество обязано выполнить указанный выше перечень работ в срок не позднее чем через 10 рабочих дней с момента установки покупателем отдельной входной двери в выделенное приобретаемое помещение.

Пунктом 3.5 Предварительного договора предусмотрено, что продавец обязался собственными силами и за собственный счет подключить к питающей теплосети систему отопления на объекте продажи, указанном в п.1.1 Договора.

Обязательства продавца, перечисленные в п.2.4.1 Предварительного договора подлежат исполнению в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами основного договора при условии поступления денежных средств покупателя на расчетный счет продавца в сумме 2000000 рублей.

Таким образом, по состоянию на 24.01.2023 года у ответчика возникло только одно обязательство- постановка на кадастровый учет нежилого помещения, площадью 40 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, цокольный этаж.

Предпринимая меры для выполнения указанной обязанности ответчик обратился в уполномоченный орган с целью получения разрешения на проведение работ по переустройству и перепланировки нежилого помещения №, кадастровый № в МКД № по <адрес> в <адрес>.

Уполномоченный орган принял решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Решение МКУ «Городской жилищный фонд» администрации г.Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ № не обжаловано.

Таким образом, ответчик не исполнил обязанность по постановки нежилого помещения на кадастровый учет по независящим от него обстоятельствам.

По состоянию на 24.01.2023 МКУ «Городской жилищный фонд» администрации г.Белгорода иного решения не принято.

Таким образом ответчик по не зависящим от него причинам не выполнил обязанность по выделению нежилого помещения, которое должно являться предметом договора купли-продажи, не поставил его на кадастровый учет.

Исходя из приведенных разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" ответчик в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем, в связи с чем не имеется оснований для возложения на ответчика обязанности по изменению проектной документации и регистрации за собой право собственности на нежилое помещение.

Истцом выбран неверный способ восстановления своего права.

Указывая на возникшие непреодолимые препятствия, ответчик направил Ч.А.СБ. 13.04.2022 и 05.05.2022 уведомления о расторжении предварительного договора.

В соответствии со ст.451ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При заключении Предварительного договора как следует в том числе и из пояснений истца, данных в иске, ответчик не предполагал о том, что уполномоченным органом будет принято решение об отказе в согласовании перепланировки и переустройства помещения. Ответчик не уполномочен на принятие решений о согласовании перепланировки и переустройства помещений. Проект перепланировки и переустройства также готовится компетентной организацией.

Исходя из сложившихся фактических обстоятельств предварительный договор купли-продажи подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств из которых стороны исходили при заключении предварительного договора.

В связи с тем, что предварительный договор купли-продажи подлежит расторжению, договор аренды подлежит признать расторгнутым исходя из положений п. 11.5 договора аренды недвижимого имущества, заключенного 23 декабря 2020 года между АО «Дирекция Юго-Западного района» и ФИО3.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3, паспорт № к Акционерному обществу Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» ОГРН <***> привести в соответствие проект переустройства и перепланировки помещения в МКД по адресу: <адрес> с целью выделения обособленного нежилого помещения площадью 40 кв.м., в том числе предусмотреть индивидуальные узлы учета расхода тепла, счетчиков воды, расчетных счетчиков электроенергии для каждого отдельного помещения, предусмотреть самостоятельные системы вытяжной вентиляции для санузлов; зарегистрировать в ЕГРН помещение в МКД по адресу: <адрес>, площадью 40кв.м; обязать заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором №ПДКП-33 от 09.10.2020 оставить без удовлетворения.

Встречный иск Акционерному обществу Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» ОГРН <***> к ФИО3 паспорт № о расторжении договора удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Акционерным обществом Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» ОГРН <***> и ФИО3 паспорт №.

Признать расторгнутым договор аренды недвижимого имущества от 23.12.2020, заключенный между Акционерным обществом Специализированный застройщик «Дирекция Юго-Западного района» ОГРН <***> и ФИО3 паспорт №.

Обязать ФИО3 паспорт № освободить часть нежилого помещения, площадью 40 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 31 января 2023 года.