РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2022 года г. Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Засыпаловой В.И.

при секретаре Комар Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело №2-1230/2022 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Доступное Жилье» о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, установлении ипотеки в силу закону и регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Доступное жилье» о признании договора основным договором купли-продажи с ипотекой в силу закона, указывая в обоснование исковых требований, что 09 января 2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор, в отношении жилого помещения, который поименован как предварительный договор купли-продажи. Условиями договора определено, что продавец намерен продать покупателю квартиру, состоящую из двух жилых комнат общей площадью 57,2 кв.м в том числе жилой 34,2 кв.м, без учета лоджии 3,9 кв.м, расположенную на 3 этаже пятиэтажного панельного дома по адресу: ... Также договором определена стоимость квартиры, порядок оплаты, права и обязанности сторон, иные существенные условия, согласован график платежей. Фактически квартира была передана ответчиком истцу до подписания договора. ФИО1 произвела в квартире ремонт за счет собственных средств, стала проживать в указанном жилом помещении с родственниками, членами своей семьи. Она вносила указанные в графике платежей суммы до ноября 2021 года. Какая-либо регистрация договора не производилась. ФИО1 полагала, что заключил договор купли-продажи жилого помещения. Истец считает, что указанный договор не является предварительным, а является основным договором купли-продажи жилого помещения, так как соответствует правилам заключения такого договора и требованиям со стороны действующего законодательства РФ.

ФИО1 первоначально просила суд признать договор, заключенный между истцом и ответчиком 09 января 2018 года основным договором купли-продажи с ипотекой в силу закона, жилого помещения: квартиры, состоящей из двух жилых комнат общей площадью 57,2 кв.м, в том числе жилой 34,2 кв.м, без учета лоджии 3,9 кв. м, расположенную на 3 этаже пятиэтажного панельного дома по адресу: ..., кадастровый ....

В дальнейшем истец ФИО1 уточнила исковые требования, окончательно просит: признать договор, заключенный между истцом и ответчиком 09 января 2018 года, заключенным договором купли-продажи недвижимости с обременением – ипотекой в силу закона в пользу ответчика, жилого помещения: квартиры, состоящей из двух жилых комнат общей площадью 57,2 кв.м, в том числе жилой 34,2 кв.м, без учета лоджии 3,9 кв.м, расположенной на 3 этаже пятиэтажного панельного дома по адресу: ..., кадастровый ...; принять решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 09 января 2018 года в пользу истца с установлением обременения - ипотеки в силу закона в пользу ответчика, на жилое помещение : квартиры, состоящей из двух жилых комнат общей площадью 57,2 кв.м, в том числе жилой 34,2 кв.м, без учета лоджии 3,9 кв.м, расположенной на 3 этаже пятиэтажного панельного дома по адресу: ..., кадастровый ....

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила своего представителя.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности от 04 декабря 2021 года и на основании ордера адвоката №1142 от 15 июля 2022 года, поддержал уточненные исковые требования, просит удовлетворить. Пояснил, что между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи квартиры с оплатой в рассрочку, данный договор содержит существенные условия договора купли-продажи: сумму, график платежей, факт передачи истцу квартиры до заключения указанного договора. Факт заключения договора также подтверждается действиями сторон, в частности ответчика, продолжавшего принимать оплату от истца, в том числе после 31 января 2021 года. Всего по договору истцом и членами его семьи оплачено в пользу ответчика 965000 рублей. Ранее истец обращался с другими требованиями в суд.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Доступное жилье» ФИО3, действующий на основании доверенности от 07 июля 2022 года просил отказать в удовлетворении иска. Пояснил, что квартира не была передана ФИО1 по указанному предварительному-договору. Семья С-вых въехала в квартиру на основании ранее заключенного с С.А.А.. договора от 27 февраля 2015 года, который в последующем был расторгнут ввиду нарушения обязательств по нему С.А.А. оплатившей по договору лишь 400000 рублей. Проявляя лояльность к ФИО1, 09 января 2018 года ответчик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи в отношении данной квартиры, полагая, что в срок до 28 февраля 2021 года будет произведена оплата в полном объеме и основной договор будет заключен. Но основной договор так и не был заключен, поскольку ФИО1 не произвела оплату в установленный срок. Ею было оплачено 565000 рублей. При этом С-вы продолжали проживать в квартире в отсутствие каких-либо оснований. Не отрицал факт принятия от ФИО1 денежных средств, не исключая возможности в последующем заключения с истцом договора купли-продажи.

Третье лицо Управление Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не направил своего представителя, извещено надлежащим образом, ранее направлен отзыв, в котором просит о рассмотрении дела в отсутствие, рассмотрение требований оставляет на усмотрение суда.

Суд, изучив материалы гражданского дела, выслушав явившихся участников процесса, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Статья 489 ГК ПРФ предусматривает возможность заключения договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

Частью 1 ст. 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом в силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из материалов дела и установлено решением Первомайского районного суда г.Пензы от 09 февраля 2022 года, между С.А.А. (сестрой истца), действующей в своих интересах и в интересах С.Д.А. и ООО «Доступное жилье» 27 февраля 2015 года был заключен договор об участии в долевом строительстве жилья, в соответствии с условиями которого, застройщик обязуется построить пятисекционный пятиэтажный панельный дом на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать долевикам двухкомнатную квартиру на 3-м этаже №116 общей площадью 56,6 кв.м, в т.ч., жилой площадью 34,1 кв.м. Цена договора 1820000 рублей, первоначальный взнос 360000 руб., а оставшуюся сумму 1460000 руб. долевики обязались оплачивать равными долями ежемесячно в срок до 31 декабря 2015 года. 01декабря 2015 года актом приема –передачи квартира ... общей площадью 57,2 кв.м, в т.ч., жилой площадью 34,2 кв.м, была передана С.А.А. действующей в своих интересах и в интересах С.Д.А. однако, за весь период С.А.А. было оплачено 400000 рублей, задолженность составила 1460000 рублей.

Решением Первого Арбитражного Учреждения от 08 сентября 2017 года в составе третейского судьи Федосеевой И.В. были удовлетворены исковые требования ООО «Доступное жилье», договор об участии в долевом строительстве жилья от 27 февраля 2015 года расторгнут; признаны недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №58-58/001-58/037/012/2016-1597/1 от 29 марта 2016 года на 1/2 долю в праве С.Д.А. 58-58/001-58/037/012/2016-1597/2 от 29 марта 2016 года на 1/2 долю в праве С.А.А.. о регистрации права собственности на ..., расположенную по адресу: ...; признано за ООО «Доступное жилье» право собственности на квартиру ..., расположенную по адресу: ... общей площадью 57,2 кв.м. На основании определения Первомайского районного суда г.Пензы от 25 сентября 2017 года выданы исполнительные листы на принудительное исполнение решения Первого Арбитражного Учреждения от 08 сентября 2017 года.

ООО «Доступное жилье» зарегистрировало свое право собственности на квартиру по адресу...

09 января 2018 года между ООО «Доступное жилье» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец намеревался продать покупателю квартиру, состоящую из двух жилых комнат общей площадью 57,2 кв.м, в том числе, жилой 34,2 кв.м, без учета лоджии 3,9 кв.м, расположенную на 3-м этаже пятиэтажного панельного дома по адресу: ... (п.1 договора). (л.д.12)

Согласно пункту 3 указанного договора стоимость квартиры составляет 2132715 рублей. Покупатель обязуется оплачивать стоимость квартиры на счет ООО «Доступное жилье» в следующем порядке: 100000 рублей в срок до 10 февраля 2018 года, оставшуюся сумму в размере 2032715 рублей ежемесячно равными долями по 56464 рубля в срок до 31 января 2021 года.

В пункте 12 договора указано, что этот договор является предварительным договором, срок заключения основного договора купли-продажи установлен до 28 февраля 2021 года.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Статьей 20 указанного Федерального закона установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Обратившись с настоящим иском ФИО1, с учетом уточнений требований, просит признать договор, заключенный сторонами от 09 января 2018 год основным договором купли-продажи с установлением обременения в виде ипотеки в силу закона, то есть фактически указывает на заключение между сторонами договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа.

Между тем, решением Первомайского районного суда г.Пензы от 09 февраля 2022 года, вступившим в законную силу 12 мая 2022 года, постановленным по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Доступное жилье» о признании предварительного договора купли-продажи кредитным, переходе права собственности, также установлено, что спорный договор от 09 января 2018 года является предварительным договором купли-продажи, не является договором купли-продажи с условием о предварительной оплаты, то есть предусмотренным ст. 429 ГК РФ Данный договор от 09 января 2018 года не был исполнен ФИО1 в установленный сторонами срок, в связи с чем основной договор купли-продажи в письменной форме в последующем заключен не был. Указанные обстоятельства в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ как обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Следовательно, не могут свидетельствовать о том, что указанный договор от 09 января 2018 года является договором купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа доводы представителя ФИО1 ФИО2 о том, что квартира была передана покупателю, продавец продолжал принимать платежи от покупателя, размер переданных денежных средств семьей истца ответчику по договору составил 965000 рублей. Кроме того, суд учитывает, что квартира по адресу: ..., не передавалась ФИО1 в рамках договора от 09 января 2018 года, объект был передан С.А.А. в рамках заключенного договора об участии в долевом строительстве жилья, который в дальнейшем был расторгнут решением Первого Арбитражного Учреждения от 08 февраля 2015 года и перешел в собственность ООО «СЗ «Доступное жилье».

Таким образом, данный договор от 09 января 2018 года нельзя признать договором купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и установлением по нему обременения в виде ипотеки в силу закона, требования истца в данной части удовлетворению не подлежат. Поскольку договор купли-продажи между сторонами не заключался, переход права собственности на квартиру от ответчика к истцу не состоялся, то удовлетворении требования ФИО1 о регистрации перехода права собственности, установлении обременения в виде ипотеки в силу закона следует также отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Доступное Жилье» о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, установлении ипотеки в силу закону и регистрации перехода права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы.

Мотивированное решение составлено 04 августа 2022 года.

Судья: