Решение по делу № 2-918/2023 от 06.09.2023 - о признании недействительным аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, признании отчета об оценке недостоверным, возложении обязанности провести аукцион по продаже объекта незавершенного строительства по начальной цене аукциона 23 668 000 рублей.

Дело № 2-918/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

в составе председательствующего судьи Сергиенко Н.В.,

при секретаре Зеленяк Е.А.,

с участием истца ФИО1. представителя истца ФИО2, представителя ответчика департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда Магаданской области 6 сентября 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана, обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» о признании недействительным аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, признании отчета об оценке недостоверным, возложении обязанности провести аукцион по продаже объекта незавершенного строительства по начальной цене аукциона 23 668 000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Магаданский городской суд с иском к департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана об отмене аукциона по продаже объекта незавершённого строительства, признании отчёта об оценке недействительным и возложении обязанности произвести оценку объекта незавершённого строительства.

В обоснование исковых требований указал о том, что является собственником объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 28%, общей площадью № кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>

Решением Магаданского городского суда от 5 апреля 2022 года по гражданскому делу № 2-88/2022 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью № кв.м., степень готовности – 28%, принадлежащий на праве собственности ФИО1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, изъят путем продажи с публичных торгов.

При подготовке к проведению торгов комитетом по управлению муниципальным имуществом города Магадана заключен муниципальный контракт от 2 сентября 2022 года № с ООО «Аналитик Центр» на оказание услуг по оценке рыночной стоимости указанного объекта. Согласно отчету об оценке ООО «Аналитик Центр» от 29 сентября 2022 года № стоимость объекта незавершенного строительства составила 926 000 рублей.

На основании данного отчета КУМИ г. Магадана организовало проведение публичных торгов указанного имущества с начальной ценой 926 000 рублей, шагом аукциона 9 260 рублей.

Не согласившись с определенной ООО «Аналитик Центр» стоимостью имущества, ФИО1 заказал отчет об оценке у оценщика ФИО4, стоимость объекта незавершенного строительства составила 16 832 000 рубля (отчет об оценке от 17 октября 2022 года № №).

В связи с чем, считает, что рыночная стоимость объекта занижена в 18 раз, что нарушает права истца, как выгодоприобретателя по сделке. Также указывает, что отчет об оценке ООО «Аналитик Центр» составлен с нарушением закона и является недостоверным, поскольку, в числе прочих нарушений, для расчетов использовались индексы цен, утратившие силу, неверно применены поправочные коэффициенты, в том числе при корректировке на климатический район, корректировке на удельный вес конструкций объектов.

Ссылаясь на приведенные фактические обстоятельства, изменив предмет исковых требований, окончательно просил суд, просит суд признать недействительными публичные торги в виде аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 28%, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, размещенного на сайте https://torgi.gov.ru/, извещение №, лот №; признать недостоверным отчет от 29 сентября 2022 года №, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», об оценке имущества: объекта незавершенного строительства, степенью готовности 28%, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (в редакции отчета, согласно которому стоимость объекта оценки установлена в размере 926 000 рублей); обязать департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>) провести публичные торги в виде аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 49:09:031115:1142, степенью готовности 28%, общей площадью 942,2 кв.м., расположенного по адресу: г. ФИО6 <адрес>, по начальной аукционной цене 23 668 000 рублей.

Протокольным определением суда от 21 февраля 2023 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Протокольным определением суда от 8 августа 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО5.

В судебном заседании истец и его представитель предъявленные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях к нему.

Представитель ответчика – департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана против удовлетворения исковых требований возражала.

Представитель соответчика ООО «Аналитик Центр» и третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, руководствуясь положениями статьи 167 (частей 3, 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие соответчика ООО «Аналитик Центр» и третьего лица ФИО5

Заслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав представленные в материалы гражданского дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право уполномоченного органа в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратиться в суд к собственнику объекта незавершенного строительства с требованием об его изъятии путем продажи с публичных торгов.

Как установлено в судебном заседании, вступившим в законную силу решением Магаданского городского суда от 5 апреля 2022 года по гражданскому делу № 2-88/2022 удовлетворены исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана к ФИО1, публичному акционерному обществу энергетики и электрификации «Магаданэнерго», обществу с ограниченной ответственностью «Тенька», муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-эксплуатационное управление» Тенькинского городского округа Магаданской области, Управлению Федеральной налоговой службы по Магаданской области, Государственному учреждению – Отделение Пенсионного Фонда России по Магаданской области, Административной комиссии муниципального образования «Город Магадан» и Управлению Федеральной службы судебных приставов по Магаданской области о снятии обременений с объекта незавершённого строительства и его изъятии путём продажи с публичных торгов.

Решением суда снято обременение в виде запрета на совершение действий по регистрации в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью № кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства – 28%, принадлежащий на праве собственности ФИО1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Вышеназванный объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью № кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства – 28%, принадлежащий на праве собственности ФИО1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес> <адрес> (далее по тексту решения также – объект незавершенного строительства), изъят путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Постановлением мэрии города Магадана от 19 мая 2022 года № комитету по управлению муниципальным имуществом города Магадана поручено провести публичные торги в форме аукциона, открытого по составу, по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 28%, площадью № кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес> <адрес>.

21 ноября 2022 года комитетом по управлению муниципальным имуществом города Магадана объявлены публичные торги в виде аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 28%, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес> <адрес>, сведения о торгах размещены на сайте https://torgi.gov.ru/, извещение №, лот №.

Для организации публичных торгов в виде аукциона, комитетом по управлению муниципальным имуществом города Магадана ДД.ММ.ГГГГ заключен с обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» муниципальный контракт № на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 28%, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес> <адрес>.

Во исполнение вышеуказанного муниципального контракта ООО «Аналитик Центр» 29 сентября 2022 года составлен отчет об оценке № рыночной стоимости спорного в данном деле объекта незавершенного строительства. Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на дату оценки (19 сентября 2023 года) составила 926 000 рублей, с учетом НДС.

С определенной для проведения аукциона рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства не согласился его собственник – ФИО1

При предъявлении иска, рассматриваемого в настоящем гражданском деле, представил отчет об оценке от 3 ноября 2022 года №, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО4 по состоянию на 17 октября 2022 года. Согласно названному отчету об оценке стоимость объекта незавершенного строительства составила по состоянию на 17 октября 2022 года – 16 832 000 рублей.

Таким образом, разница в рыночной стоимости данного объекта исходя из двух отчетов об оценке, составленных с разницей во времени 1 месяц, отличалась в 18 раз.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 3 указанного закона, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

Субъектами оценочной деятельности, согласно ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор, в силу ст. 13 Федерального закона № 135-ФЗ, подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Не соглашаясь с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства, определенной ООО «Аналитик Центр» истец и его представитель указывали о том, что рыночная стоимость занижена. Обращали внимание на то, что отчет об оценке № является недостоверным, поскольку при его составлении применены неверные поправочные коэффициенты, корректировка на удельный вес конструкций объекта принята в размере 0,044, а, исходя из степени готовности объекта незавершенного строительства, данный коэффициент должен составить 0,28.

Определением суда от 29 марта 2023 года по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на ее разрешение поставлены следующие вопросы:

- допущено ли оценщиком в отчете об оценке от 29 сентября 2022 года №, проведенной ООО «Аналитик Центр», нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой?

- какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, степенью готовности 28%, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. <адрес> по состоянию на 19 сентября 2022 года, а также на текущую дату.

Её проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью «ДальПрофОценка» (ОГРН <***>).

Из заключения эксперта ООО «ДальПрофОценка» от 18 мая 2023 года № следует, что ООО «Аналитик Центр» при проведении оценки и составлении отчета от 29 сентября 2022 года №, нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достаточной и проверяемой.

В том числе, в описании объекта оценки, в нарушение ФСО № 3, отсутствует информация о строительном объеме оценки, используемая в расчетах в рамках затратного подхода, отсутствует информация о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки. Эксперт указал на нарушение принципа «существенности». Оценщиком перечислены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки только в части формирования стоимости на первичном рынке без указания интервалов значений факторов (п. 5 ФСО № 3).

В нарушение п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» отсутствует анализ рынка в сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В нарушение п. 11, подп. «в» ФСО № 7 отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

По мнению эксперта, выбор расчета стоимости объекта незавершенного строительства (затратный подход) определен верно. Однако индексация при расчете стоимости объекта незавершенного строительства определена некорректно.

При расчете затрат на замещение/воспроизводство в таблице 16.1 оценщиком произведена корректировка на удельный вес конструктивных элементов в размере 0,044 (4,4%), данной корректировкой оценщик отразил факт наличия существующих на дату оценки конструктивных элементов объекта оценки (фундамент, часть стен) что подтверждается данными таблицы 16.4. При этом оценщиком в таблице 16.7 дополнительно учтен процент строительной готовности в размере 28%. По мнению эксперта, использование корректировки в размере 0,44% привело к искажению стоимости объекта оценки в сторону уменьшения на 95,6%.

В экспертном заключении определено, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на 19 сентября 2022 года составляет 22 443 000 рублей, по состоянию на 17 мая 2023 года – 23 668 000 рублей.

В соответствии со статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сведения, содержащиеся в заключениях экспертов, являются доказательствами по делу, если они получены в предусмотренном законом порядке. Порядок назначения экспертизы, порядок ее проведения, форма и содержание заключения, его оценка по гражданскому делу определены статьями 79, 80, 84, 85, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 г. № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

По мнению суда, заключение эксперта отвечает требованиям статей 79, 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертиза проведена с учетом вышеуказанных положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная оценочная экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим стаж работы в соответствующей области, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и не заинтересован в исходе настоящего гражданского дела.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы оснований у суда не имеется.

Кроме того, судом установлено, что в период нахождения дела в суде, 1 июня 2023 года, от ООО «Аналитик Центр» в департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана поступил отчет об оценке, датированный 29 сентября 2022 года с номером №, в котором стоимость объекта незавершенного строительства составила 27 619 000 рублей, с учетом НДС.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеприведенные положения закона, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отчет об оценке рыночной стоимости от 29 сентября 2022 года №, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», об оценке имущества: объекта незавершенного строительства, степенью готовности 28%, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. <адрес> <адрес> (в редакции отчета, согласно которому стоимость объекта оценки установлена в размере 926 000 рублей), не может быть признан достоверным.

В связи с чем, исковые требования ФИО1 в части признания отчета об оценке недостоверным, подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца о признании недействительными публичных торгов в виде аукциона по продаже объекта незавершенного строительства и возложении на департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана обязанности провести публичные торги в виде аукциона по продаже объекта незавершенного строительства по начальной аукционной цене 23 668 000 рублей, суд приходит к следующему.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Приведенный в п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

В силу положений ст. 449.1 указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (п. 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3).

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, извещение о проведении торгов, опубликованное организатором, должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства (далее – Правила № 1299).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).

В подпункте «з» пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены предмета аукциона на шаг аукциона. Средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Исходя из приведенных законоположений, установленных фактических обстоятельств гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что определенная на торгах начальная (продажная) цена подлежащего реализации имущества - объекта незавершенного строительства, не соответствует его рыночной стоимости, что свидетельствует о допущенных нарушениях при организации проведения торгов, которые являются существенными, повлияли на формирование стоимости реализуемого имущества и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что суд признал отчет об оценке от 29 сентября 2022 года №, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», об оценке имущества: объекта незавершенного строительства, степенью готовности 28%, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. <адрес> (в редакции отчета, согласно которому стоимость объекта оценки установлена в размере 926 000 рублей), на основании которого установлена начальная цена имущества на публичных торгах в виде аукциона, сведения о котором размещены на сайте https://torgi.gov.ru/, извещение №, лот №, то имеются основания для признания данных торгов недействительными.

Принимая во внимание наличие спора по определению начальной продажной цены предмета аукциона, учитывая, что при рассмотрении настоящего гражданского дела определена рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства путем назначения судебной оценочной экспертизы, суд полагает возможным возложить на организатора аукциона – департамент имущественных и жилищных отношений обязанность провести публичные торги в виде аукциона по продаже спорного в настоящем гражданском деле объекта незавершенного строительства по начальной аукционной цене 23 668 000 рублей.

Следовательно, предъявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Разрешая вопрос о судебных расходах, понесенных сторонами в связи с рассмотрением настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что истцом понесены расходы на оплату стоимости судебной оценочной экспертизы в размере 100 000 рублей, а также расходы на уплату государственной пошлины при предъявлении иска в суд.

Принимая во внимание, что судом признан недействительным отчет об оценке от 29 сентября 2022 года, составленный ООО «Аналитик Центр», и в этой связи, поскольку в связи с указанием начальной цены объекта аукциона, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания публичных торгов недействительными, имеются основания к взысканию с ООО «Аналитик Центр» в пользу ФИО1 понесенных судебных расходов на оплату услуг по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 100 000 рублей, и расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана, обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» об отмене аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, признании отчета об оценке недостоверным, возложении обязанности провести аукцион по продаже объекта незавершенного строительства по начальной цене аукциона 23 668 000 рублей, удовлетворить.

Признать недостоверным отчет от 29 сентября 2022 года №, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», об оценке имущества: объекта незавершенного строительства, степенью готовности 28%, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. <адрес> <адрес> (в редакции отчета, согласно которому стоимость объекта оценки установлена в размере 926 000 рублей).

Признать недействительными публичные торги в виде аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 28%, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес> <адрес>, размещенного на сайте https://torgi.gov.ru/, извещение №, лот №.

Обязать департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>) провести публичные торги в виде аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 28%, общей площадью 942,2 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес> <адрес>, по начальной аукционной цене 23 668 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт № №) расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Установить день составления мотивированного решения суда – 13 сентября 2023 года.

Судья Н.В. Сергиенко