Решение по делу № 2-1351/2023 от 24.08.2023

№ 2-1351/2023

УИД 61RS0003-01-2023-000436-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Строителевой О.Ю.,

при секретаре Газиевой М.Р.,

с участием помощника прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону Жван Ю.А.,

представителя истца ФИО1,

представителя третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО3, третье лицо – Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования – ПАО «Сбербанк России», об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, обязании предоставить банковские реквизиты, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Ростова-на-Дону (далее также истец) обратилась в суд с исковым заявлением к К.Е.ДБ. (далее также ответчик), указав, что ФИО3 на праве собственности принадлежат жилые комнаты <адрес>, площадью 27,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома, в установленный срок, на основании ч. 10 ст. 32 ЖК РФ Администрацией <адрес> было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.ДД.ММ.ГГГГ постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит жилое помещение площадью 27,7кв.м, в <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Оценка жилого помещения в жилых комнатах №,31 в <адрес>, площадью 27,7 кв.м, по вышеуказанному адресу была проведена ООО Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчет № об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 2 456 651 руб.

Отчет об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере. Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ФИО3 до настоящего времени не достигнуто.

Ссылаясь на данные обстоятельства, с учетом уточнений исковых требований, истец просит суд изъять у ФИО3 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилые комнаты №,31 в <адрес>, площадью 27,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> по цене равной 2 456 651 руб. на следующих условиях: перечислив в пользу ПАО Сбербанкв лице Ростовского отделения № сумму 356 160,71 руб., перечислив в пользу ФИО3 сумму 2 100 490,29 руб. Прекратить право собственности ФИО3 на вышеуказанное жилое помещение, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности на жилые комнаты <адрес> в <адрес>, площадью 27,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> Выселить ФИО3 из жилых комнат <адрес>, площадью 27,7 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. Обязать ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Снять обременение в виде ипотеки в силу закона с объекта недвижимого имущества – жилые комнаты №<адрес> <адрес>, площадью 27,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями привлечен ПАО «Сбербанк России».

ПАО «Сбербанк России» просит суд обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону произвести перечисление денежных средств за изымаемое имущество у ФИО3 путем выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на дату исполнения решения суда на ссудный счет № в ПАО «Сбербанк России» (ИНН <***>, БИК 046015602, КПП 616143001, кор/счет № в ГРКЦ ГУ ЦБ по РО) в целях погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченной ипотекой. Взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб. В удовлетворении требований о снятии обременения отказать.

Представитель истца Администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО1,, поддержала исковые требования, просила иск удовлетворить с учетом уточнений.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне слушания извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России»ФИО2, действующая на основании доверенности,в судебное заседание явилась, просила удовлетворить требования ПАО «Сбербанк России».

Третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону представителя в судебное заседание не направил, извещалось надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц участвующих в деле, заключение помощника прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону Жван Ю.А., полагавшей, что требования подлежат удовлетворению с учетом, установленной судебной экспертизой стоимостью выкупаемого жилого помещения, исследовав материалы дела, суд приходит кследующим выводам.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежат жилые комнаты <адрес>, площадью 27,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: <адрес>

Согласно пп.ДД.ММ.ГГГГ постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит жилое помещение площадью 27,7кв.м, в <адрес>, расположенная в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Оценка жилого помещения в жилых комнатах №,31 в <адрес>, площадью 27,7 кв.м, по вышеуказанному адресу была проведена ООО Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

Правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются положениями Закона РФ от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан.

Ст. 2 названного Закона определено понятие переселения граждан из аварийного жилищного фонда как принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. ст. 32, 86, ч. 2 и ч. 3 ст. 88 ЖК РФ.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 названного Закона имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 6, 8 - 10 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе № 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением местапроживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В связи с возникшими разногласиями относительно рыночной стоимости жилого помещения и стоимости убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения для муниципальных нужд определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Абсолют».

Согласно выводам эксперта ООО «Абсолют», изложенным в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, размер возмещения, подлежащего выплате за принадлежащие К.Е.ДБ. на праве собственности на объект недвижимого имущества-жилые комнаты №<адрес> <адрес> включая рыночную стоимость жилого помещения, включая рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом ее доли в праве общедолевой собственности на такое имущество (в том числе и земельный участок), а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составит 2 729 106 руб.

В судебном заседании был допрошен эксперт ООО «Абсолют» П.А.А., который будучи предупрежденным об уголовной ответственности, заключение поддержал и пояснил, что объем и качество информации были достаточными, чтобы сформулировать экспертное мнение, в данном случае, квартира является первостепенным объектом, а доля земли и прочее – приложение к объекту. Отдельно друг от друга они не существует, если отдельно землю считать, то задвоится стоимость, не существует иного метода расчета. При определении стоимости за непроизведенный капитальный ремонт, был применен принцип расчета такой, отталкиваемся от всего строения, потом отдельно от каждого строения, потом стоимость капитального ремонта всего дома и от него уже искомая стоимость капитального ремонта квартиры.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Заключение, выполненное ООО «Абсолют», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. Заключение составлено в соответствии с действующими правилами проведения экспертиз, требованиями действующих нормативных документов в строительстве, в сравнении с аналогичными объектами недвижимого имущества. Заключение полно отражает рыночную стоимость спорного жилого помещения, величину убытков, причиненных собственнику. Проводившие исследование эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Данное заключение не подвергалось сомнению, также сторонами не заявлялось каких-либо обоснованных ходатайств о назначении дополнительной (повторной) экспертизы, при том, что обоснованность выводов ООО «Абсолют» никем опровергнута не была.

Оценивая результаты проведенной судебной экспертизы и предыдущего оценочного исследования, в соответствии со ст. 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что результаты оценочного исследования, представленные истцом, не могут быть приняты судом в части рыночной стоимости жилого помещения и стоимости убытков в части, рассчитанной судебным экспертом, поскольку результаты этого исследования противоречат результатам последующей судебной оценочной экспертизе.

В связи с изложенным, суд принимает экспертизу, проведенную ООО «Абсолют», в порядке ст. 67 ГПК РФ, в качестве средства обоснования выводов суда.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «город Ростов-на-Дону».

Исходя из того, что соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием жилого помещения – жилые комнаты <адрес>, площадью 27,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО3, между администрацией г. Ростова-на-Дону и ответчиком достигнуто не было, суд приходит к выводу о том, что указанное жилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены в размере 2 729 106 руб., прекращением права собственности и признанием права муниципальной собственности на выкупаемое жилое помещение.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставления другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого.

То обстоятельство, что спорное жилое помещение обременено ипотекой и находится в залоге у банка, не влияет на рассматриваемые правоотношения, поскольку не препятствует реализации прав и законных интересов залогодержателя на стадии исполнения судебного акта.

В качестве третьего лица,заявляющего самостоятельные требования, привлечено ПАО «Сбербанк России», являющийся залогодержателем спорной квартиры в силу заключенного договора ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», следует, что если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.

В Законе перечислены основания прекращения права собственности на заложенное имущество. К таким основаниям относятся, в том числе, и изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд.

Наличие обременения в виде ипотеки на жилое помещение, находящееся в аварийном доме не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность выкупа такого помещения при изъятии земельного участка на котором находится аварийный жилой дом.

ПАО «Сбербанк России» в таком случае приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося возмещения.

Право собственности на изымаемое у ФИО3 объекта недвижимости подлежит прекращению, после выплаты истцом возмещения, с признанием права муниципальной собственности на указанное имущество, а ФИО3 подлежит выселению из данного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее ходатайству суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В связи с поступившим из ООО «Абсолют» ходатайством об оплате проведенной по делу оценочной экспертизы в размере 60 000 руб., в порядке ст. 95 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании данных расходов. Оснований для снижения размера расходов по оплате расходов на проведение судебной экспертизы, суд не усматривает.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу ООО «Абсолют» подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Также подлежат удовлетворению требования ПАО «Сбербанк России» о взыскании с Администрации г. Ростова-на-Дону расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., как связанные с рассмотрением дела и подтвержденные документально.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону - удовлетворить частично.

Изъять у ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт РФ <...>) в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – жилые комнаты <адрес> площадью 27,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> по цене равной 2 729 106 руб., на следующих условиях:

- перечислив на ссудный счет № в ПАО «Сбербанк России» (ИНН <***>), БИК 046015602, КПП 616143001, кор/счет № в ГРКЦ ГУ ЦБ по РО, в целях погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченной ипотекой, сумму в размере 356 160, 71 руб.,

- перечислив в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) сумму в размере 2 372 945,29 руб.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение - комнаты № <адрес> <адрес>, площадью 27,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на комнаты <адрес> площадью 27,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить ФИО3 из жилого помещения – комнат № <адрес> <адрес>, площадью 27,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО3 предоставить в Администрацию г. Ростова-на-Дону в лице Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону (ИНН <***>) в пользу ПАО «Сбербанк России» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Взыскать с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт РФ № в пользу ООО «АБСОЛЮТ» (ИНН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31.08.2023