УИД 77RS0022-02-2023-010890-96

Гр.дело №2-10197/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 августа 2025 года г. Москва

Мещанский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,

при секретаре Дерюгиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-10197/2025

по иску ТСЖ «Товарищество на Сретенке» к ФИО1, Департаменту городского имущества города Москвы об обязании произвести демонтаж незаконно возведенной надстройки, привести кровлю и инженерные системы в первоначальное состояние,

установил:

ТСЖ «Товарищество на Сретенке» обратилось в суд с уточненным иском, в котором просит обязать Департамент городского имущества города Москвы произвести демонтаж незаконно возведенной надстройки, возведенной над помещением №VI чердак и привести крышу (кровлю) над помещением №VI чердак в первоначальное состояние, в том числе: восстановить стропильную систему крыши (кровли) здания, опустить крышу (кровлю), в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня вступления решения в законную силу. Обязать солидарно ФИО1 и Департамент городского имущества города Москвы привести в первоначальное состояние инженерные системы (электроснабжение, отопление) в помещение № VI чердак. Взыскать с ответчиков в пользу ТСЖ «Товарищество на Сретенке»: понесенные судебные расходы: госпошлину в размере 6000 руб. и почтовые расходы на отправку претензии и искового заявления в размере 1 997 руб. 90 коп.(исковые требования уточнены 24.07.2025 г.)

В обоснование требований указало, что ТСЖ является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: <...>, в котором расположено принадлежащее на праве собственности городу Москве нежилое помещение № IV (чердак) общей площадью 137 кв.м. Это нежилое помещение передано на праве безвозмездного пользования РОО «МСХ» по договору №1-26/10 от 07.05.2010 г., а последним – ответчику ФИО1 по договору №519 (л/с <***>) пользования творческой мастерской от 29.11.2016 г. Однако ответчиком ФИО1 путем самовольного незаконного, без разрешительной и технической документации, возведения на кровле здания, надстройки (мансарды) с окнами, приведшие к изменению конфигурации кровли МКД; наличие в помещении инженерных систем без проекта, Актов испытаний и приёмки выполненных работ, Отчета о замере сопротивления изоляции и петли «фаза-ноль», Актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Исключение доступа к системе отопления для технического обслуживания и устранения аварий. Инженерные системы врезаны в общедомовые системы. Ответчик своими действиями изменил конфигурацию кровли здания, приподняв части кровли над свои помещением, при этом срезав стропильную систему кровли, что влияет на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего дома. Ответчик выполнил инженерные системы (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление) без согласованного проекта, Актов испытаний и приёмки выполненных работ, Отчета о замере сопротивления изоляции и петли «фаза-ноль», Актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Ответчик исключил доступ к системе отопления для технического обслуживания и устранения аварий. Инженерные системы врезаны в общедомовые системы, т.е. являются самовольным переустройством помещения. Электроснабжение, отопление, водопровод и канализация помещения создают дополнительную нагрузку, на которую не рассчитаны общедомовые инженерные системы. На магистральном трубопроводе системы отопления демонтирован утеплитель, что снижает температуру теплоносителя; некорректное исполнение системы электроснабжения создает пожарную опасность в помещении с деревянными конструкциями; водопровод и канализация выполнены в помещении без гидроизоляции, что приводит к гниению и разрушению несущих деревянных конструкций. Внутренняя отделка помещения исключает доступ к несущим деревянным конструкциям дома для их обследования и проведения противопожарной и антисептической обработки, что создает угрозу пожара и разрушения конструкций.Ответчик нарушил предмет охраны объекта культурного наследия федерального значения «Комплекс домов страхового общества «Россия», 1989г.», Фонд капитального ремонта г. Москвы, в рамках государственной программы капитального ремонта с элементами реставрации, не может разработать проектно-сметную документацию и провести ремонт крыши в первоначальном состоянии согласно архивно-исторической справки, так как работы по устранению нарушений, возникших при выполнении незаконных перепланировок жилых и нежилых помещений не предусмотрены региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД на территории города Москвы. Решения о предоставлении ответчику согласия на реконструкцию, перепланировку и переустройство общего имущества многоквартирного дома общее собрание собственников помещений не принимало. 13 июня 2023 года ТСЖ «Товарищество на Сретенке» направило ответчику предписание Исх.№ 97/23 от 13.06.2023 г. о том, что самовольную перепланировку и переустройство необходимо привести в прежнее состояние в разумный срок..

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебное заседание явились, исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель ответчика Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела надлежащим образом извещен.

С учетом положений ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии соответчика.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ТСЖ «Товарищество на Сретенке», является управляющей организацией МКД по адресу: Сретенский бульвар, д.6/1, стр.1, в котором расположено принадлежащее на праве собственности городу Москве нежилое помещение № IV (чердак).

Департамент городского имущества города Москвы передал указанное помещение на праве безвозмездного пользования нежилым фондом, находящимся в собственности города Москвы, РОО «МСХ», согласно договору № 1-26/10 от 07.05.2010 г.

РОО МСХ» передало данное помещение в пользование конечным пользователям, ответчику - ФИО1 по договору №519 (л/с <***>) пользования творческой мастерской от 29.11.2016 г.

Спорное помещение, часть которого занимают ответчик — это нежилое помещение общей площадью 364 кв.м.

Согласно данным ЕГРН, данное помещение принадлежит на праве собственности городу Москве и по своему целевому назначению, отраженному в данных технического учета, представляет собой творческие мастерские художников — то есть нежилое помещение, приспособленное для осуществления профессиональной творческой деятельности лиц из числа творческих профессий, которым оно и предоставлено для осуществления этой деятельности на праве бессрочного безвозмездного пользования.

Обращаясь в суд с настоящим иском, представитель ТСЖ указывает, что ответчики произвели незаконную перепланировку жилых и нежилых помещений, в связи с чем 13 июня2023 года ТСЖ «Товарищество на Сретенке» направило ответчику ФИО1 Предписание о приведении помещения № IV чердак в прежнее состояние путем демонтажа незаконно возведенной надстройки в виде второго света, устроенной над комнатой № 1 в помещении № VI чердака; устранении выявленной перепланировки/переустройства (санузлы, кухня) и приведения помещение № VI чердак в прежнее состояние, устранения нарушений, указанных в планах БТИ в красных линиях; демонтажа инженерных систем (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление) в помещение № VI чердак (привести в первоначальный вид).

Поскольку ответчик уклонился от выполнения данного предписания, ТСЖ обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч.1 и ч.1.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее -Правила от 27.09.2003 № 170), устанавливают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускается (пункт 1.7.2).

Согласно п. 1.7.1. данных Правил от 27.09.2003 № 170 переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с п. 3 ч.1 ст.36 ЖК РФ, п.2 Постановления Правительства РФ от 13.08.<***> №491 к общему имуществу относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Стены, как ограждающая несущая конструкция дома является общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Решение о передаче в пользование общего имущества многоквартирного дома принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ).

Согласно п. 3.4 ГОСТ 30247.1-94 «Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции» ограждающие конструкции - конструкции, выполняющие функции ограждения или разделения объемов (помещений) здания. Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций.

Следовательно, элементы конструкции помещения, в отношении которых была произведено переустройство, относятся к общедомовому имуществу.

В соответствии с ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник так же вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц,

Работы по изменение параметров многоквартирного жилого дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение жилого дома, в соответствии с Градостроительным кодексом считаются его реконструкцией (п. 14. ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии с п.п.2 п.6 ст.51 ГрК РФ разрешение на реконструкцию, выдается органами местной власти.

Приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от дата № 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах" (далее-Приложение) установлены требования к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.

В соответствии с п. 19 Приложения производство работ по переустройству и-(или) перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (для нежилых помещений - работ, требующих внесения изменений в поэтажный план, технический паспорт на здание (строение), а также работ по переустройству и (или) перепланировке помещений жилых домов осуществляется с последующим оформлением приемочной комиссией акта.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представляющегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Доводы о самовольном перепланировке и реконструкции на чердаке, опровергаются представленными в материалы дела документами, согласно которым реконструкция помещения с приспособлением его к современному виду использования произведена в 1966-1967 гг. органами исполнительной власти города Москвы в соответствии с действовавшими на тот момент строительными и сметными нормативами, тогда же в данные технического учета здания были внесены уточненные сведения о технических характеристиках помещения и о его использовании в качестве «художественных мастерских».

Довод о несанкционированном монтаже и врезке инженерных систем помещения в общедомовые системы здания, а так же создании тем самым завышенной коммунальной нагрузки на общедомовые системы здания не соответствует действительности — как с силу производства соответствующих работ в 1966-1967 гг. с учетом согласования всех нормативов и нагрузок на указанные системы, так и тем, что целевое назначение помещения предполагает осуществление в нем профессиональной творческой деятельности, то есть оно является по сути производственным помещением, предназначенным для осуществления в нем трудовой функции людей в течение значительного времени, в связи с чем на данное помещение распространяются, в частности, требования Приказа Минтруда России от 29.10.2021 N 774н "Об утверждении общих требований к организации безопасного рабочего места" , санитарные правила СП 2.2.3670-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда", "СанПиН 2.2.4.548-96. 2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы" и так далее, предполагающие соответствие производственных условий в помещении - нормам освещенности, температуры, влажности, воздухообмена, а так же наличие в нем бытовых удобств. Таким образом функционирование в помещении пом. IV объекта с кадастровым номером 77:01:0001086:3347 инженерных систем — освещения, отопления, канализации, водоснабжения, а так же достаточный уровень естественной соляризации, все это в совокупности необходимо для обеспечения приемлемых и безопасных условий труда и осуществления в этом помещении деятельности, для которой оно предназначено по данным технического учета. Системы электро- и водоснабжения, отопления, канализации, установленные фасадные окна не подлежат демонтажу в помещении и должны быть сохранены в исправном состоянии, поскольку иное сделало бы его непригодным для использования в соответствии с установленным целевым назначением.

Довод, что ответчики нарушили условия охраны архитектурного памятника несостоятелен, поскольку согласно указанным в тексте иска и приложенным к нему сведениям, конструкция кровли, наличие инженерных систем и вид целевого использования нежилых помещений на чердачном этаже здания не относится к охраняемым признакам «Здания Главного артиллерийского управления Красной Армии, в котором 18 июня 1920 г. Ленин Владимир Ильич вместе с ФИО3 ознакомился с новыми образцами артиллерийской техники». Охранный статус памятнику культуры присвоен в 2017 году, однако договор пользования с ответчиками заключен в 2011 году, а с 1967 года помещение не реконструировалось и не перестраивалось.

Кроме того, кровля здания сама по себе не является аутентичным элементом архитектурного решения и не включена в охранный паспорт здания, поскольку авторские чертежи кровли отсутствуют и никогда не разрабатывались, а в нынешнем виде она была сооружена кровельщиками, не имеющими архитектурного образования, в 1950-х годах, без какого-либо архитектурного решения или проекта.

Истец в обоснование своих доводов ссылается на акт комиссионного обследования от 20.04.2023 г. - данный документ является одновременно и недопустимым, и не относимым доказательством в деле. Не допустимым, поскольку он составлен представителями ФКР, МосжилНИИПроект, и ТСЖ в отсутствие представителей ДГИ, РОО «МСХ», Мосгорнаследия, ГИН города Москвы, ФИО1 - то есть «акт» составлен в отсутствие кого либо вообще из лиц, имеющих в отношении данного помещения какие-либо права или полномочия.

Не относимым к обстоятельствам настоящего спора этот документ является в силу того, что он составлен в отношении всех помещений объекта с кадастровым номером 77:01:0001086:3347 и общей площадью 318.4 кв.м., в от время как настоящий иск предъявлен ответчику ФИО1, которому принадлежит лишь часть указанных в акте помещений (с обособленным номером «пом. VI» площадью 137 кв.м.), и таким образом, если внимательно прочитать текст документа, то указанные в нем дефекты и недостатки относятся к другим помещениям, чем то, которым владеет ФИО1

В своем иске ТСЖ подчеркивает, что общее собрание жителей не давало согласия на перепланировку помещения ответчиков. Между тем, ТСЖ основано в 2002 году, перепланировке помещение никогда не подвергалось, реконструкция помещения с приспособлением его к современному использованию, как было указано выше, была проведена органами исполнительной власти (конкретно, Исполкомом Бауманского райсовета) в 1966-1967 гг., когда решение общего собрания по действовавшему на тот момент законодательству не требовалось. А кроме того, помещение не относится к общему имуществу дома, в связи с чем общее собрание в любом случае не полномочно принимать какие-либо решения по данному вопросу.

Судом по ходатайству истца проведена по делу строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ППК «Роскадастр».

Согласно выводам, сделанным в Заключении эксперта №24-097 от 21.02.2025 г. Надстройка над помещением №VI чердак по адресу: <...> возникла в результате работ по реконструкции. Временной период проведения надстройки датируется с 1921 г по 1972 г. В результате произведённых работ высота помещения №VI чердак изменилась, несущая способность конструкции крыши над помещением №VI чердак не нарушена, предмет охраны дома, расположенного по адресу: <...> изменился.

Надстройка над помещением №VI чердак не соответствует нормам и правилам в проектировании и строительстве, правилам пожарной безопасности, а также при проведении строительных работ на крыше над помещением №VI чердак, являющимся объектом культурного наследия федерального значения, допущены нарушения строительных норм и правил, установленных для объектов культурного наследия, в части отсутствия систем автоматической пожарной сигнализации, а также систем оповещения и управления эвакуацией при пожаре. Надстройка над помещением №VI чердак соответствует экологическим, гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Перепланировка нежилого помещения №VI чердак не соответствующая технической документации за 2016-2023 год отсутствует.

С технической точки зрения и в рамках своей компетенции в области строительно-технических экспертиз, эксперты отмечают, что нежилое помещения №VI, чердак может быть сохранено в реконструированном виде в случае устранения угрозы жизни и здоровью граждан и выявленных нарушений. Для этого необходимо: устроить в указанном помещении системы оповещения и управления эвакуацией и автоматической пожарной сигнализации.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела было установлено, что реконструкция здания произведена до передачи помещения в аренду, доказательств проведения переоборудования ответчиком не представлено, суд считает необходимым отказать ТСЖ в удовлетворении требований о возложении на ответчиков обязанность по приведению помещения в первоначальное положение.

Расходы по оплате госпошлины и иные судебные издержки относятся на истца в соответствии со ст.88, 98 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ТСЖ «Товарищество на Сретенке» к ФИО1, Департаменту городского имущества города Москвы об обязании произвести демонтаж незаконно возведенной надстройки, привести кровлю и инженерные системы в первоначальное состояние - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 26 декабря 2025г.

Судья А.Д. Городилов